Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2009, Az. V ZR 36/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 25. September 2009 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 556 Abs. 3 Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlun-gen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Rege-lungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend. [X.], Urteil vom 25. September 2009 - [X.] [X.]
AG Hann. [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 18. Februar 2009 aufgehoben und das Urteil des [X.]. [X.] vom 5. August 2008 abgeändert: Der [X.] wird verurteilt, an die Klägerin weitere 633,98 • nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem [X.] gemäß § 247 BGB seit dem 1. März 2008 zu zahlen. Der [X.] trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand: Mit notariell beurkundetem [X.] übertrug der inzwischen verstorbene Vater des [X.]n diesem unentgeltlich seinen 1/3-Miteigentumsanteil an einem Hausgrundstück. Der [X.] räumte der [X.] - 3 - rin, seiner Stiefmutter, ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsrecht an der Einliegerwohnung im Souterrain des Hauses ein. [X.] verein-barten die Parteien, dass sich die Klägerin an den Betriebskosten nach näherer Regelung zu beteiligen hat. 2 Für das Kalenderjahr 2006 erstellte der [X.] am 21. November 2007 eine formell fehlerhafte und für die Klägerin nicht nachvollziehbare [X.]. Den darin ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 1.084,24 • bezahlte die Klägerin unter Vorbehalt. Da der [X.] ihr die verlangten [X.] nicht vorlegte, hat die Klägerin Klage auf Rückzahlung von 1.084,24 • erhoben. Der [X.] hat im Laufe des Rechtsstreits eine neue Betriebskostenabrechnung erstellt, nach welcher die Klägerin einen Betrag von 633,94 • nachzahlen muss. In Höhe der Differenz von 450,26 • zu der Zahlung der Klägerin hat der [X.] die Klageforderung anerkannt. Das Amtsgericht hat ihn entsprechend zur Rückzahlung verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückwei-sung der [X.] beantragt, verfolgt die Klägerin ihren auf Verurteilung des [X.]n zur Zahlung weiterer 633,94 • nebst Zinsen gerichteten Klageantrag weiter. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat der [X.] die in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für den Ausschluss von Nachforderungen von Betriebskosten bestimmte Frist von zwölf Monaten nicht eingehalten, weil die fehlerhafte [X.] - 4 - rechnung vom 21. November 2007 die Frist nicht unterbrochen habe. Dennoch könne die Klägerin den von ihr zu viel gezahlten Betrag nicht zurückverlangen; denn die [X.] gelte nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht, auch nicht entsprechend, für das Wohnungsrecht. Es fehle sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz als auch an einer vergleichbaren Inter-essenlage zwischen der Wohnraummiete und dem Wohnungsrecht. I[X.] Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat einen [X.] auf Rückzahlung von 633,98 • nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, weil ihre Zahlung an den [X.]n ohne Rechtsgrund erfolgte; denn der [X.] hat seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren, weil er nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist ordnungsgemäß über die Betriebskostenvoraus-zahlungen der Klägerin abgerechnet hat (vgl. [X.], Urt. v. 18. Januar 2006, [X.], [X.], 903 f.). 5 1. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, mit der Betriebskostenab-rechnung vom 21. November 2007 habe der [X.] die Abrechnungsfrist nicht gewahrt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Abrechnung ist formell unwirksam, weil sie die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositio-nen nicht erkennen lässt (vgl. [X.], Urt. v. 19. November 2008, [X.], [X.], 283 f.). Eine solche Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht ([X.], Urt. v. 17. November 2004, [X.], [X.], 219 f.). Somit ist die von dem Prozessbevollmächtigten der [X.]n in der mündlichen Verhandlung vor dem [X.] erhobene [X.] unbegründet, mit der er dem Berufungsgericht vorgeworfen hat, zu Unrecht 6 - 5 - nicht berücksichtigt zu haben, dass der [X.] den nicht fristgerechten Zu-gang der Abrechnung bestritten habe. Die im Laufe des Rechtsstreits vorgeleg-te Abrechnung wurde nach Fristablauf erstellt. 7 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die direkte Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausscheidet, weil sie nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet. Dies greift die Revision nicht an. 3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die entsprechende An-wendung der Vorschrift abgelehnt. 8 a) Fehlerhaft ist bereits der Ausgangspunkt seiner Überlegungen, den die Revisionserwiderung übernimmt. Denn bei der Abwägung, ob eine Analogie möglich ist, stellt das Berufungsgericht dem Wohnraummietverhältnis, für das die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB gilt, lediglich das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gegenüber. Damit lässt es - worauf die Revision zutreffend hinweist - außer [X.], dass sich die Pflicht der Klägerin zur Zahlung von [X.] nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht, woran man beim Fehlen einer Zahlungsvereinbarung denken könnte, aus dem neben dem [X.] Wohnungsrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. hierzu [X.], [X.] 95, 144, 146 f.), sondern aus einem vertraglichen Schuldverhält-nis ergibt. Eine solche schuldrechtliche Vereinbarung über Leistungen des Be-rechtigten, wie sie die Parteien getroffen haben, kann neben dem Wohnungs-recht selbständig oder - wie hier - als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden ([X.], Urt. v. 5. März 1965, [X.], [X.], 649, 650 f.; Urt. v. 20. Juni 1997, [X.], [X.], 1673, 1674). Deshalb hängt die Ent-scheidung des Rechtsstreits davon ab, ob die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 9 - 6 - BGB auf dieses Schuldverhältnis entsprechend angewendet werden kann. Dies ist zu bejahen. 10 b) Voraussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hin-sicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interes-senabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen ([X.], Beschl. v. 14. Juni 2007, [X.], [X.], 1791, 1792 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält eine planwidrige Regelungslücke, weil eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Regelung für den Fall fehlt, dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverhält-nisses als eines Mietverhältnisses nutzt, an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet. Das Fehlen einer vergleichbaren Vorschrift lässt nicht den Schluss zu, der Ausschluss von [X.] bei nicht fristgemäßer Abrechnung über Vorauszahlungen habe auf Wohnraummietver-hältnisse beschränkt werden sollen. Die Begründung zu dem Entwurf eines Ge-setzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (BT-Drucks. 14/4553), mit welchem die Vorschrift eingeführt wurde, enthält keinen Hinweis auf einen entsprechenden Willen des Gesetzgebers. Da sich bei der Reform des Mietrechts die Problematik der Betriebskostenabrechnung [X.] anderer Rechtsverhältnisse auch nicht aufdrängte, lässt sich der [X.] Einfügung einer § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechenden Vorschrift an anderer Stelle keine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gegen die ent-sprechende Anwendung auf andere [X.] entneh-men. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass in der Mietverhältnisse über [X.] - 7 - me, die keine Wohnräume sind, betreffenden Vorschrift des § 578 Abs. 2 BGB wohl auf andere gesetzliche Regelungen, die Mietverhältnisse über [X.] betreffen, nicht aber auf § 556 BGB verwiesen wird. Denn dies verdeutlicht allenfalls, dass Nachforderungen für Betriebskosten lediglich dann [X.] sein sollen, wenn diese im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnraum entstanden sind. Die Ansicht des Berufungsgerichts, der sich die Revisionserwiderung [X.] hat, dass sich der Wille des Gesetzgebers, den Ausschluss von [X.] auf Wohnraummietverhältnisse zu beschrän-ken, daraus ergebe, dass in der das dingliche Wohnungsrecht betreffenden Vorschrift des § 1093 BGB ausschließlich auf Vorschriften des Nießbrauch-rechts verwiesen werde, geht fehl. Sie verkennt, dass es nicht um die entspre-chende Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 auf das Wohnungs-recht, sondern auf das zwischen den Parteien bestehende vertragliche Schuld-verhältnis geht. 12 c) Die entsprechende Anwendung ist geboten, weil - entgegen der An-sicht des Berufungsgerichts - der hier zu beurteilende Sachverhalt dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar ist. 13 [X.]) Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die jährlich vorzunehmende (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Abrechnung über [X.] für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter [X.], es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertre-ten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Vorschriften sollen eine zeitnahe [X.] gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen [X.] mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss ([X.], Urt. v. 21. Januar 2009, [X.], [X.], 236, 237). Sie dienen somit der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollen Streit ver-meiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, BT-Drucks. 14/4553 S. 37). [X.]) Diese Zielrichtung entspricht nicht nur den Interessen des Mieters von Wohnraum, sondern zumindest auch den Interessen derjenigen Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen. Denn wenn sie - wie die Klägerin - Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten zahlen, ist ihnen daran gelegen, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den ge-schuldeten Betrag erreicht oder ihn über- oder unterschritten haben. Je nach dem Ergebnis der Abrechnung können sie ihr weiteres Verhalten ausrichten, nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - ihren Verbrauch beibehalten, erhöhen oder ermäßigen oder - bei verbrauchsunabhängigen [X.] - die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung drängen. In allen Fällen ist das Interesse der [X.] ebenso wie das der Wohnraummieter auf baldige Klarheit gerichtet. Der weitere Gesichtspunkt der Streitvermeidung hat für den [X.] wenigstens denselben hohen Stellenwert wie für den Mieter von Wohn-raum. Denn er lebt in den meisten Fällen - wie auch die Klägerin - mit dem Grundstückseigentümer unter einem Dach und ist, anders als regelmäßig der Mieter, in die Familie des Eigentümers mehr oder weniger integriert. Schon deshalb ist er besonders daran interessiert, dass der [X.] nicht da-durch gestört wird, dass der Eigentümer [X.] [X.], ohne über sie zeitnah abzurechnen. 15 - 9 - cc) Dem steht die Rechtsnatur der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB als Ausnahmevorschrift nicht entgegen. Der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der allgemeine Geltung beanspruchende [X.] zu entnehmen, demjenigen Nutzer von Wohnraum, der an den [X.] Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet, alsbald Sicherheit über seine Rechte (Rückforderungsanspruch bei Überzahlung) und Pflichten (Nachzah-lungspflicht bei Unterzahlung) zu verschaffen. Hierfür bedarf es nicht einmal einer gesetzlichen Regelung; denn beide Vertragsparteien sind nach [X.] (§ 242 BGB) gehalten, für Klarheit über die gegenseitigen Ansprüche zu sorgen ([X.], Urt. v. 29. Februar 1984, [X.], NJW 1984, 1684). 16 [X.]) Die entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den vorliegenden Fall ist - entgegen der Ansicht des [X.] - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die gesetzliche Rege-lung der zunehmenden Flexibilität im Mietrecht Rechnung tragen und vornehm-lich bei kurzen Mietverhältnissen Probleme bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden soll. Diese Gesichtspunkte haben für den Gesetzgeber ersichtlich keine Rolle gespielt (vgl. BT-Drucks. 14/4553). 17 ee) Nicht überzeugend ist die Argumentation des Berufungsgerichts, die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bezwecke auch, dass der Vermieter ge-zwungen werde, sich verlässliche Grundlagen über etwaige Korrekturen zu-gunsten des Mieters zu verschaffen, da er diese durch die Nettomiete ausglei-chen müsse; beim Wohnungsrecht gebe es aber keine Nettomiete, dort finde die Verteilung der Betriebskosten lediglich zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten statt, so dass der [X.] kein erhöhtes Rechtssi-cherheitsbedürfnis habe. Die Ausführungen in der von dem Berufungsgericht hierfür zitierten Literaturstelle ([X.]/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 5) stehen in keinem Zusammenhang mit diesen Überlegungen, 18 - 10 - denn sie betreffen nicht die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern die Regelungen zu Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung in § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. 19 ff) Der Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass beim Wohnungsrecht kein [X.] Schutzbedarf wie beim Mietrecht bestehe, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits unerheblich. Die Revision weist zutreffend darauf hin, dass der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bestimmte Ausschluss von Nachforderungen nicht den Zweck hat, wirtschaftliche Ungleichheiten sozialorientiert auszuglei-chen. gg) Schließlich steht der Vergleichbarkeit der rechtlichen und tatsächli-chen Situation der Klägerin mit der eines Mieters von Wohnraum nicht entge-gen, dass der Vermieter vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung die Betriebs-kosten tragen muss, während sie beim dinglichen Wohnungsrecht auch ohne Vereinbarung dem Berechtigten zur Last fallen. Denn auf welcher rechtlichen Grundlage die Zahlungspflicht des Mieters bzw. die des [X.]n beruht, ist ohne Belang für die Frage, wann der Vermieter bzw. der Eigentümer des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die von dem Mieter bzw. von dem Berechtigten aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung geleistet werden, abzurechnen hat. 20 d) Der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt steht schließlich - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - auch nicht entgegen, dass nach überwie-gender Auffassung ([X.], 206 f. m.w.N.; LG Nürnberg-Fürth ZMR 2008, 800, 801; a.[X.], 5. Aufl., § 556 Rdn. 1; [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., [X.] Rdn. 67) die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB 21 - 11 - auf [X.] ausscheidet. Denn Gegenstand des Woh-nungsrechts der Klägerin sind nicht gewerblich genutzte Räume, sondern Wohnräume. Insoweit besteht kein Unterschied zu einem Wohnraummietver-hältnis. 22 4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif, weil weitere Feststellungen nicht erfor-derlich sind; deshalb hat der [X.] selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zum Erfolg der [X.]. II[X.] [X.] beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 23 [X.] [X.] Lemke

Schmidt-Räntsch [X.]
Vorinstanzen: AG Hann. [X.], Entscheidung vom 05.08.2008 - 3 C 156/08 - [X.], Entscheidung vom 18.02.2009 - 5 S 69/08 -