Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.02.2004, Az. III ZR 331/02

[X.] DES VOLKESURTEILIII ZR 331/02Verkündet am:5. Februar 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] und die RichterStreck, [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] [X.] vom 29. Juli 2002 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil [X.] entschieden hat.Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen [X.], auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.] Beklagte zu 2 und ihr 1996 verstorbener Ehemann schlossen 1978mit dem seinerzeit örtlich zuständigen Kreisverband des [X.], Siedler und Kleintierzüchter ([X.]) einen Pachtvertrag über eine Par-zelle, die sich in der Anlage "[X.]" im früheren Ostteil [X.] befindet.Der Vertrag ist in seiner Überschrift als "Kleingarten-Nutzungsvertrag" [X.]. Die Beklagte zu 1 ist (Mit-)Erbin des Ehemanns der Beklagten zu 2.- 3 -Das [X.] steht im Eigentum des klagenden [X.], das an-stelle des [X.] auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten einge-treten ist.Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und [X.] bebaut. Die Beklagten haben diesbezüglich Ansprüche nach dem Sa-chenrechtsbereinigungsgesetz erhoben, die der Kläger anerkannt hat. Bis [X.] 2001 waren diese Ansprüche jedoch noch nicht erfüllt.Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von [X.] nach dem [X.].Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die [X.] unter teilweiser Abweisung der Klage, soweit sie auf künftige Leistun-gen gerichtet war, zur Zahlung des geforderten Entgelts für die [X.] verurteilt.Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter.[X.] die Revision ist das Berufungsurteil, soweit die Beklagten zur [X.] verurteilt wurden, aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung [X.] an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.- 4 -- 5 -I.Nach Auffassung des [X.] hat der Kläger einen Anspruchauf Zahlung von [X.] gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es [X.] der Anlage "B. " am 3. Oktober 1990 um eine [X.]gehandelt habe, so daß das [X.] anzuwenden sei.Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.], wo-nach die Anlage "B. " als [X.] und die darin belegeneParzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am [X.] in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgerichtder Bezeichnung des 1978 geschlossenen Pachtvertrages richtigerweise keineentscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der [X.] in seinen Urteilen vom24. Juli 2003 ([X.] - [X.] 2003, 538 f, für [X.] vorgesehen), vom6. März 2003 ([X.]/02 - [X.] 2003, 298, für [X.] 154, 132 vorgesehen)und vom 16. Dezember 1999 ([X.] - [X.], 779, 782) bereits imeinzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingar-tengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen [X.] unter Geltung des [X.] unterworfen war, nach der tat-sächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitrittsder [X.] zur [X.] am 3. Oktober 1990.- 6 -b) In Fällen, in denen, wie hier, zu [X.] der Pächter sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des [X.]s, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegendenFall, von einem [X.]-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-samten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen ([X.]s-urteile vom 24. Juli 2003, aaO, [X.], 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,[X.]). Dies gilt auch in den Fällen, in denen - wie hier - die pachtvertragli-chen Beziehungen infolge des Wegfalls des [X.]-Kreisverbandes nur (noch)unmittelbar zwischen dem Kläger als Grundstückseigentümer und den [X.] Nutzern der Parzellen bestehen. Die insoweit geäußerten Zweifel des Be-rufungsgerichts sind unbegründet. Der [X.] hat hierzu bereits in seinem [X.] (aaO) eingehend Stellung genommen.2. Die von den Beklagten genutzte Parzelle fällt auch nicht deshalb ausdem Anwendungsbereich des [X.]es heraus, weil sie miteinem Gebäude, das Wohnzwecken dient, bebaut [X.]) Wie der [X.] mit Urteil vom 13. Februar 2003 ([X.]/02 - ZOV2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle, wie der vonden Beklagten genutzten, nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1Abs. 2 Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine An-wendung finden.b) Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß Ansprüche aus§ 20a Nr. 8 BKleingG nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von den [X.] genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des [X.] fällt. Der [X.] hat bereits mehrfach entschieden, daß auch- 7 -der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffenden [X.] bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche auf [X.] Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1 SachenRBerG),bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das [X.] nach § 20aNr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten hat ([X.]surteile vom 13. [X.], aaO [X.] und eingehend [X.] 139, 235, 239 f), sofern die Voraus-setzungen dieser Anspruchsgrundlage erfüllt sind.3. Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei [X.] "[X.] " um eine [X.] im Sinne des § 1 Abs. [X.] handelt, im wesentlichen wie folgt begründet: Nach den Aufstellun-gen zur Abrechnung von [X.] aus den Jahren 1983 [X.] ergebe sich pro Parzelle im Durchschnitt ein erheblicher, im [X.] im einzelnen aufgeführter Bestand an Kern- und Steinobstbäumen, Bee-rensträuchern und Erdbeerbeeten. Diese kleingärtnerische Nutzung sei [X.] einer Festschrift der Anlage "[X.] " bis 1990 beibehaltenworden. [X.] sei hingegen, daß die in der Anlage vorhandenen [X.] teilweise den Charakter von Einfamilienhäusern hätten, zum Dauer-wohnen genutzt würden und in der Grundfläche vielfach 24 m² überschritten.Wie § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige bestandsge-schützte Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einer Anlage [X.] keine Rolle.Damit legt das Berufungsgericht seiner Einordnung des Areals"B. " als [X.] nicht die rechtlich maßgebenden Kriterienzugrunde. Der [X.] hat sich bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO- 8 -S. 539 f) eingehend mit der Rechtsauffassung des [X.] ausein-ander gesetzt. Danach gilt kurz gefaßt folgendes:a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der [X.]zur [X.] rechtmäßig errichtete Gartenlauben, derenGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andereder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-dert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-samwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine [X.] zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-schriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-gen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendungdes [X.]es entgegenstehen. Selbst wenn das einzelneGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, [X.] weiterhin maßgeblich bleiben ([X.]surteile vom 24. [X.], aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, [X.], m.w.N).b) Dies bedeutet jedoch entgegen der Ansicht des [X.]nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit unddie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglossind und nur das Maß der gärtnerischen Nutzung von Bedeutung ist. [X.] bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie [X.] Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden- 9 -Gesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend [X.]surteil vom24. Juli 2003, aaO, [X.] mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem [X.] - mag der [X.] auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und [X.] üblichen entsprechen - stellt in einer [X.] einen Fremdkör-per dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-tigung der Rechtswirklichkeit in der früheren [X.] Bestandsschutz. [X.] steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime [X.] eines Gesamtareals als [X.] nicht notwendig entge-gen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 [X.] völlig zurücktreten ([X.]surteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-schen die dem Charakter einer [X.] widersprechenden Eigen-heime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf [X.] anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,besteht keine Anlage im Sinne des [X.]es (mehr) (Se-natsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch [X.] 139, 235, 240).c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessenBeurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unter-liegt. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungs-maßstäbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, [X.] derer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung [X.] vornehmen läßt. Wie der [X.] bereits in seinem Urteil vom 24. [X.] 10 -2003 (aaO) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, [X.] zum [X.] geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-den Eigenheimen im Sinne des [X.] bebaut sind, bei der [X.] nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. [X.] selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstigeFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-mischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer [X.], daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den [X.]. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicherWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-sorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den [X.] [X.] die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendesGebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der [X.] ist, weil es nicht geheizt werden kann ([X.]surteil vom 24. Juli 2003,aaO; vgl. auch [X.], Urteil vom 30. April 2003 - [X.] - [X.] 2003, 445).Grundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast [X.] gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie [X.], auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20aNr. 7 BKleingG genießen sollten.Der [X.] hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiterausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-anlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen [X.] oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist.[X.] 11 -Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende Sachentschei-dung des [X.]s (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist nicht möglich, da das Berufungsgericht- von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequenterweise - keine den [X.] gerecht werdenden Feststellungen über die Bebauung und diesonstige Nutzung der in der Anlage "B. " befindlichen Parzellen am3. Oktober 1990 getroffen hat. Dies ist nachzuholen.Für die neue Verhandlung und Entscheidung des [X.] wirdinsbesondere das Vorbringen der Parteien über den Anteil von Dauerbewoh-nern und sogenannten Sommerbewohnern von Bedeutung sein.Die Beklagten haben, von dem Kläger bislang nicht im einzelnen be-stritten, vorgetragen, daß in der Anlage 25 v.H. der Parzellen von Dauerbe-wohnern und gut 60 v.H. von sogenannten Sommerbewohnern genutzt werden.Sollten die Parzellen in diesem Maße mit Eigenheimen oder ihnen nahekom-menden Gebäuden bebaut sein, scheidet, wie ausgeführt, die [X.] "B. " als [X.] aus (vgl. oben Nr. I 3 c).[X.]Streck [X.] [X.]Herrmann