Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.06.2011, Az. VIII ZR 349/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 349/10

Verkündet am:

29. Juni 2011

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit

Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 548
Auf S[X.]hadensersatzansprü[X.]he der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Bes[X.]hädigung des [X.] findet die Verjährungsvors[X.]hrift des §
548 Abs.
1 [X.] keine An[X.]dung.
[X.], Urteil vom 29. Juni 2011 -
VIII ZR 349/10 -
[X.]

[X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 29. Juni 2011 dur[X.]h den Vorsitzenden [X.], die Ri[X.]hterin
Dr. [X.] sowie [X.], [X.] und Dr.
Bünger
für Re[X.]ht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 7.
Zivilsenats des [X.] vom 5.
August
2010 aufgehoben.
Die Sa[X.]he wird zur neuen
Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen.
Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Der Kläger nimmt die Beklagten als
ehemalige Mieter einer Eigentums-wohnung auf S[X.]hadensersatz wegen Bes[X.]hädigung des [X.] anlässli[X.]h ihres [X.] in Anspru[X.]h.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Lebensgefährtin des [X.] in der Wohnungseigentumsanlage H.

in S.

. Bei ihrem Auszug am 28.
Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport ihrer Möbel den im [X.]seigentum stehenden Aufzug im Gebäude. Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten dabei se[X.]hs Paneele aus Edelstahl
im Aufzuginnern bes[X.]hädigt. Hierdur[X.]h sei ein S[X.]haden in Höhe von 6.777,05

entstanden. Die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft hat ihre S[X.]hadensersatz-1
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ansprü[X.]he gegen die Beklagten an den Kläger abgetreten. Dieser
hat
im De-zember 2009 Klage gegen die Beklagten
erhoben.
Der Kläger begehrt die
Zahlung von 6.733,54

e-klagten haben unter anderem die Einrede der Verjährung erhoben. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg
gehabt. Mit seiner vom Berufungsgeri[X.]ht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Ents[X.]heidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgeri[X.]ht ([X.],
WuM
2010, 563
f.) hat im [X.] ausgeführt:
Es könne dahinstehen, ob die Beklagten die Edelstahlpaneele bes[X.]hä-digt hätten und in wel[X.]her Höhe hierdur[X.]h gegebenenfalls ein S[X.]haden ent-standen sei. Jedenfalls sei der Anspru[X.]h na[X.]h §
548 Abs.
1 [X.] verjährt, so dass es au[X.]h auf die Abtretung der Ansprü[X.]he an den Kläger ni[X.]ht ankomme. Die Verjährung habe gemäß §
548 Abs.
1 Satz
2 [X.] mit dem Auszug der [X.] am 28.
Juni 2008 begonnen und am 28.
Dezember 2008 geendet. Die Klage sei jedo[X.]h erst [X.]a. ein Jahr später erhoben worden. Andere verjährungs-hemmende Maßnahmen habe der Kläger ni[X.]ht ergriffen.
Die Verjährungsvors[X.]hrift des §
548 Abs.
1 [X.] sei auf den streitgegen-ständli[X.]hen S[X.]hadensersatzanspru[X.]h einer -

si[X.]h vom Vermieter unters[X.]hei-denden
-
Wohnungseigentümergemeins[X.]haft wegen der Bes[X.]hädigung des [X.]seigentums an[X.]dbar. Zwar erfasse §
548 Abs.
1 [X.] seinem 3
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Wortlaut na[X.]h ledigli[X.]h vertragli[X.]he Ansprü[X.]he des Vermieters wegen der [X.], ni[X.]ht aber gesetzli[X.]he Ansprü[X.]he eines [X.] wie der Eigentümergemeins[X.]haft. Da ein Eigentümer als Vermieter bei [X.] in der Regel au[X.]h konkurrierende gesetzli[X.]he [X.] gegen seinen Mieter unter anderem aus §
823 Abs.
1, § 1004 [X.] habe, liefe der S[X.]hutz des §
548 Abs.
1 [X.] bei Bes[X.]hränkung auf rein miet-vertragli[X.]he Ansprü[X.]he regelmäßig leer. Daher sei er ebenso auf gesetzli[X.]he Ansprü[X.]he eines Vermieters anzu[X.]den. Au[X.]h die Erstre[X.]kung des An[X.]-dungsberei[X.]hs auf Dritte sei jedenfalls für den Fall anerkannt, in dem der eine Vers[X.]hle[X.]hterung der Mietsa[X.]he verursa[X.]hende Dritte in den S[X.]hutzberei[X.]h des Mietvertrags einbezogen sei.
Zwar gehe es vorliegend um Ansprü[X.]he
eines [X.]
gegen den Mieter.
§
548 Abs.
1 [X.] werde au[X.]h auf Ansprü[X.]he Dritter gegen den Mieter [X.] unter den eins[X.]hränkenden Voraussetzungen ange[X.]det, dass die [X.] zumindest au[X.]h in der Vers[X.]hle[X.]hterung der Mietsa[X.]he begründet [X.] und der Dritte si[X.]h entweder mit der Vermietung einverstanden erklärt habe oder mit dem Vermieter wirts[X.]haftli[X.]h eng verflo[X.]hten sei. Zwar liege eine derar-tige enge wirts[X.]haftli[X.]he Verfle[X.]htung
hier
ni[X.]ht vor. Die Miteigentümer seien aber na[X.]h §
13 Abs.
1 [X.] zur Vermietung ihres Sondereigentums bere[X.]htigt. Diese gesetzli[X.]h vorgesehene Bere[X.]htigung sei einer Ermä[X.]htigung eines [X.] zur Vermietung seines Eigentums glei[X.]hzusetzen. Denn eine Vermietung des Sondereigentums ohne Einräumung des Re[X.]hts zur Mitbenutzung der [X.] sei ni[X.]ht mögli[X.]h. Dementspre[X.]hend sei anerkannt, dass der vermietende Sondereigentümer seinem Mieter das ihm zustehende Mitbenutzungsre[X.]ht übertrage, au[X.]h [X.]n es ni[X.]ht ausdrü[X.]kli[X.]h in den Mietver-trag aufgenommen worden sei.
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Aus der dem Eigentümer na[X.]h §
13 Abs.
1 [X.] gestatteten Vermietung folge die An[X.]dung der mietre[X.]htli[X.]hen Sonderregelungen, womit eine ge-setzli[X.]he Eins[X.]hränkung der Verfolgungsre[X.]hte der Eigentümergemeins[X.]haft einhergehe. Allerdings sei Voraussetzung einer weiten Auslegung des §
548 Abs.
1 [X.] auf Ansprü[X.]he Dritter, dass zumindest au[X.]h die Mietsa[X.]he selbst vers[X.]hle[X.]htert werde und der eingetretene S[X.]haden hinrei[X.]henden Bezug zum Mietobjekt habe. Dies sei bei der Bes[X.]hädigung eines Personenaufzugs der Fall. Angesi[X.]hts des Zwe[X.]ks des §
548 Abs.
1 [X.], die ras[X.]he Klärung von Ansprü[X.]hen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts herbeizufüh-ren, verbiete si[X.]h im Übrigen die unters[X.]hiedli[X.]he Behandlung des Mieters einer Wohnung in einem im Alleineigentum des Vermieters stehenden [X.] gegenüber einem Mieter einer Eigentumswohnung.

II.
Diese Beurteilung hält revisionsre[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stand. [X.] der Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts sind die vom Kläger geltend gema[X.]h-ten Ansprü[X.]he der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft wegen Bes[X.]hädigung des Aufzugs ni[X.]ht verjährt. Die für die Ansprü[X.]he des Vermieters gegen den Mieter geltende
kurze
Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 [X.] ist auf S[X.]hadens-ersatzansprü[X.]he der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft wegen Bes[X.]hädigung des [X.]seigentums dur[X.]h den Mieter einer Eigentumswohnung ni[X.]ht an[X.]dbar.
1. Gemäß § 548 Abs. 1 [X.] verjähren Ersatzansprü[X.]he des Vermieters wegen Veränderungen oder Vers[X.]hle[X.]hterungen der Mietsa[X.]he innerhalb von se[X.]hs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsa[X.]he zurü[X.]k-9
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erhält. Na[X.]h dem Wortlaut der Vors[X.]hrift werden hiervon Ansprü[X.]he Dritter ni[X.]ht erfasst; hiervon geht au[X.]h das Berufungsgeri[X.]ht im Ansatzpunkt zutreffend aus.
2. Der Zwe[X.]k des § 548 [X.] besteht darin, die mit der Beendigung ei-nes Gebrau[X.]hsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprü[X.]he einer be-s[X.]hleunigten Klärung zuzuführen ([X.], Urteil vom 21.
März 1997 -
V
ZR 217/95, [X.]Z 135, 152, 155
f.,
no[X.]h zu § 558 Abs. 1 [X.] aF). Deshalb ent-spri[X.]ht es allgemeiner Meinung, dass der An[X.]dungsberei[X.]h des § 548 [X.] weit zu fassen ist. So unterliegen ni[X.]ht nur mietvertragli[X.]he Ansprü[X.]he der [X.], sondern au[X.]h die aus demselben Sa[X.]hverhalt herrührenden konkurrierenden Ansprü[X.]he des Vermieters, etwa aus unerlaubter Handlung oder aus dem Eigentum (st. Rspr.; z.B.
[X.], Urteil vom 23. Mai 2006 -
VI
ZR 259/04, [X.], 2399 Rn. 14 mwN). In persönli[X.]her Hinsi[X.]ht hat die Re[X.]ht-spre[X.]hung Ansprü[X.]he
des Vermieters gegen Dritte, die in den S[X.]hutzberei[X.]h des Mietvertrags einbezogen sind, glei[X.]hfalls der kurzen Verjährung unterwor-fen (Senatsurteile vom 19. September 1973 -
VIII
ZR 175/72, [X.]Z 61, 227, 229 f.; vom
7. Juli 1976
-
VIII [X.], [X.] 1977,
134).
In der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] ist ferner anerkannt, dass dem Mieter die Berufung auf die kurze mietre[X.]htli[X.]he Verjährung unter bestimmten Voraussetzungen au[X.]h gegenüber einem Eigentümer mögli[X.]h ist, dessen Sa[X.]he im Rahmen des Mietgebrau[X.]hs bes[X.]hädigt worden ist. Dies ist für den Fall einer engen wirts[X.]haftli[X.]hen Verfle[X.]htung zwis[X.]hen Vermieter und Eigentümer angenommen worden; diese kann es -
etwa bei Vermietung einer im Eigentum einer To[X.]htergesells[X.]haft des Vermieters stehenden Sa[X.]he
-
re[X.]htfertigen, den Eigentümer hinsi[X.]htli[X.]h der Verjährung von [X.] ebenso zu behandeln, als liege eine Identität zwis[X.]hen Vermieter und Eigentümer vor ([X.], Urteil vom 11. Dezember 1991 -
XII
ZR 269/90, [X.]Z 116, 293, 296). Eine ähnli[X.]he Konstellation liegt vor, [X.]n der Eigentü-12
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mer die Vermietung seiner Sa[X.]he an einen [X.] gestattet und so dem [X.] die Überlassung der Sa[X.]he an den Mieter ermögli[X.]ht hat; au[X.]h in diesem Fall muss si[X.]h der Eigentümer vom Mieter die kurze mietre[X.]htli[X.]he Verjährung entgegen halten lassen ([X.], Urteil vom 21. März 1997 -
V
ZR 217/95, aaO S.
157).
3. Ob diese Grundsätze bei der Bes[X.]hädigung von [X.] dur[X.]h den Mieter einer Eigentumswohnung auf das Verhältnis zwis[X.]hen Wohnungseigentümergemeins[X.]haft und Mieter übertragbar sind, ist in der Re[X.]htspre[X.]hung der Instanzgeri[X.]hte und in der Literatur streitig.
a) Die überwiegend und au[X.]h vom Berufungsgeri[X.]ht vertretene Meinung geht dahin, dass au[X.]h in diesem Verhältnis die kurze Verjährung des §
548 Abs.
1
[X.] An[X.]dung finde. Begründet wird dies vor allem damit, dass es aus der Si[X.]ht des Mieters keinen Unters[X.]hied ma[X.]he, ob er eine Wohnung an-miete, die si[X.]h in einem im Alleineigentum des Vermieters gelegenen Mehrfami-lienhaus befinde, oder aber eine Eigentumswohnung; in beiden Fällen sei er zur Mitbenutzung von
[X.]seinri[X.]htungen wie
Treppenhaus
und
Aufzug befugt und greife der Zwe[X.]k des §
548 [X.], eine ras[X.]he Klärung von Ansprü-[X.]hen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts herbeizuführen, ein ([X.], [X.], 377 f.; [X.], Mietre[X.]ht, 10. Aufl., §
548 [X.], Rn. 30; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
548 Rn.
14;
Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 36).
b) Na[X.]h der Gegenauffassung
liegen die Voraussetzungen für eine er-weiternde An[X.]dung des § 548 [X.] auf S[X.]hadensersatzansprü[X.]he der [X.] bei Bes[X.]hädigung des [X.]seigentums ni[X.]ht vor, weil weder eine wirts[X.]haftli[X.]he Verfle[X.]htung zwis[X.]hen dem einzelnen Eigentümer und der [X.] bestehe no[X.]h aus sonstigen Gründen die 14
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Vers[X.]hiedenheit zwis[X.]hen Eigentümer und Vermieter nur zufälliger Natur sei ([X.],
[X.], 36;
Wolf/[X.]/[X.], Handbu[X.]h des gewerbli[X.]hen Miet-, Pa[X.]ht-
und Leasingre[X.]hts, 10. Aufl., Rn. 1219; [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., § 13 Rn. 154; [X.]/[X.], [X.], 70.
Aufl., § 548 [X.], Rn. 5a).
[X.]) Der letztgenannten
Auffassung gebührt der Vorzug. Eine An[X.]dung der kurzen Verjährungsfrist
des § 548 [X.] auf die hier in Rede stehenden [X.] der am Mietvertrag ni[X.]ht beteiligten Wohnungseigentümergemein-s[X.]haft ist ni[X.]ht gere[X.]htfertigt.
Eine unmittelbare An[X.]dung der Bestimmung, die auf das dur[X.]h die vertragli[X.]he Beziehung geprägte Verhältnis Mie-ter/Vermieter zuges[X.]hnitten ist, auf Ansprü[X.]he der weder mit dem vermietenden Wohnungseigentümer wirts[X.]haftli[X.]h eng verflo[X.]htenen no[X.]h nur zufällig mit [X.] ni[X.]ht personenidentis[X.]hen Wohnungseigentümergemeins[X.]haft würde die Grenzen einer no[X.]h zulässigen weiten Gesetzesauslegung übers[X.]hreiten. Für eine dana[X.]h allein in Betra[X.]ht zu ziehende analoge An[X.]dung fehlt es s[X.]hon an einer Gesetzeslü[X.]ke und darüber hinaus au[X.]h an einer verglei[X.]hbaren Inte-ressenlage.
aa) Der Vermieter hat mit dem Abs[X.]hluss des Mietvertrags
die [X.] zur Überlassung der Mietsa[X.]he an den Mieter getroffen; ihm ist es deshalb zumutbar, die Mietsa[X.]he bei Rü[X.]kgabe im Hinbli[X.]k auf die kurze Verjährung des § 548 [X.] und eine ras[X.]he Abwi[X.]klung mietvertragli[X.]her Ansprü[X.]he auf S[X.]häden zu untersu[X.]hen und etwaige Ansprü[X.]he alsbald geltend zu ma[X.]hen.
Das glei[X.]he gilt für den Eigentümer in den Fällen, in denen vom Bundes-geri[X.]htshof eine entspre[X.]hende An[X.]dung des § 548 [X.] bejaht worden ist, nämli[X.]h bei enger wirts[X.]haftli[X.]her Verfle[X.]htung zwis[X.]hen Eigentümer und [X.] oder bei einer Gestattung der Vermietung dur[X.]h den Eigentümer. Inso-17
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weit geht es um Fallgestaltungen, in denen die Personenvers[X.]hiedenheit von Eigentümer und Vermieter aus der Si[X.]ht des Mieters ledigli[X.]h zufällig ist
([X.], aaO). In diesen Fällen ist eine entspre[X.]hende An[X.]dung des §
548 [X.] auf S[X.]hadensersatzansprü[X.]he des vom Vermieter vers[X.]hiedenen Eigen-tümers gere[X.]htfertigt, weil der An[X.]dungsberei[X.]h der kurzen Verjährung an-derenfalls dadur[X.]h ausgehöhlt werden könnte,
dass der Eigentümer einer Sa-[X.]he für die Vermietung eine ihm nahe stehende oder wirts[X.]haftli[X.]h mit ihm eng verflo[X.]htene Person einsetzt, und so
etwaige S[X.]hadensersatzansprü[X.]he ohne Rü[X.]ksi[X.]ht auf die kurze mietre[X.]htli[X.]he Verjährungsfrist verfolgen könnte. Eine (nur) zufällige Personenvers[X.]hiedenheit liegt in Bezug auf das [X.]s-eigentum der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft jedo[X.]h ni[X.]ht vor. Eine Aus-höhlung des An[X.]dungsberei[X.]hs des § 548 [X.] ist insoweit ni[X.]ht zu [X.].

Au[X.]h hat es in den vorgenannten Fällen der Eigentümer in der Hand, ob die Sa[X.]he einem Mieter zur Benutzung überlassen wird. Im Gegensatz dazu hat die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft, worauf die Revision zu Re[X.]ht hinweist, keinen Einfluss darauf, ob und an [X.] die Wohnung vermietet wird. Dem Ei-gentümer kann deshalb zugemutet werden, dass er si[X.]h die mietre[X.]htli[X.]hen Regelungen, zu denen au[X.]h die kurze Verjährung gehört, ebenso entgegen halten lassen muss, als hätte er selbst die Sa[X.]he vermietet. Soweit zur Wah-rung seiner Interessen eine alsbaldige Feststellung etwaiger S[X.]häden na[X.]h Rü[X.]kgabe der Mietsa[X.]he erforderli[X.]h ist, kann er dies regelmäßig in seinem Verhältnis zum Vermieter si[X.]herstellen.
[X.]) Demgegenüber besteht für die Wohnungseigentümer im Verhältnis zu dem Mieter einer Eigentumswohnung eine grundsätzli[X.]h andere Interessen-lage.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann gemäß § 13 Abs. 1 [X.] grund-sätzli[X.]h mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen (Eigen-20
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tumswohnung) na[X.]h Belieben verfahren. Er ents[X.]heidet über die Nutzung [X.] Sondereigentums allein; er kann es vermieten und dem Mieter in diesem Rahmen gemäß § 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 14 Nr. 2 [X.] au[X.]h den (be-re[X.]htigten) Mitgebrau[X.]h des [X.]seigentums vers[X.]haffen. Die Über-lassung der Mietsa[X.]he -
au[X.]h soweit ni[X.]ht die Nutzung des Sondereigentums, sondern der Mitgebrau[X.]h des [X.]seigentums betroffen ist
-
beruht deshalb -
anders als in den Fällen einer vom Eigentümer gestatteten Vermie-tung
-
ni[X.]ht auf einer Verfügung der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft über das [X.]seigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermie-tenden Wohnungseigentümers. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass, die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft hinsi[X.]htli[X.]h der Verjährung von S[X.]ha-densersatzansprü[X.]hen den Sondervors[X.]hriften des Mietre[X.]hts zu unterwerfen.
Die Wohnungseigentümergemeins[X.]haft
hat vielfa[X.]h keine Kenntnis vom Aus-zug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demgemäß au[X.]h keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrau[X.]h überlassene Gemein-s[X.]haftseigentum
wie Hauseingangsberei[X.]h, Treppenhaus und Aufzug
zeitnah zum Auszug oder der Rü[X.]kgabe der Wohnung zu untersu[X.]hen.

Au[X.]h die Interessen des Mieters gebieten eine An[X.]dung des §
548 Abs.
1 [X.] auf S[X.]hadensersatzansprü[X.]he der Wohnungseigentümergemein-s[X.]haft gegen ihn ni[X.]ht. Bei der Anmietung einer Eigentumswohnung ist für den verständigen Mieter erkennbar, dass eine (vertragswidrige) Nutzung von im [X.]seigentum stehenden
Sa[X.]hen
Eigentumsre[X.]hte der ni[X.]ht am Mietvertrag beteiligten -
und au[X.]h ni[X.]ht dem "Lager"
des Vermieters zuzure[X.]h-nenden
-
Wohnungseigentümergemeins[X.]haft verletzen kann.
Außerdem würde andernfalls gemäß § 548 Abs. 1 Satz 3 [X.] au[X.]h die Verjährung der im lau-fenden Mietverhältnis entstandenen Ersatzansprü[X.]he der Wohnungseigentü-mergemeins[X.]haft gegen den Mieter (erst) mit der Rü[X.]kgabe der Mietsa[X.]he be-ginnen.
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3. Der vom Kläger aus abgetretenem Re[X.]ht der Wohnungseigentümer-gemeins[X.]haft geltend gema[X.]hte Anspru[X.]h auf S[X.]hadensersatz für die behaup-teten S[X.]häden am Aufzug gemäß
§ 823 Abs. 1, § 398 [X.] unterliegt daher der
Regelverjährung
aus § 195 [X.] mit einer Frist von drei
Jahren und war im Zeitpunkt der Klageerhebung no[X.]h ni[X.]ht verjährt.

III.
Hierna[X.]h kann das angefo[X.]htene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa[X.]he ist, da der Re[X.]htsstreit ni[X.]ht zur Endents[X.]heidung reif ist, an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen, damit

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die erforderli[X.]hen Feststellungen zur Bere[X.]htigung des geltend gema[X.]hten S[X.]hadensersatzanspru[X.]hs getroffen werden können
(§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO).

[X.]
Dr. [X.]
[X.]

Ri[X.]hter Dr. Bünger ist urlaubsab-
wesend und daher gehindert zu
unters[X.]hreiben.

[X.]
[X.]

Vorinstanzen:
[X.], Ents[X.]heidung vom [X.] -
18 [X.]/09 -

[X.], Ents[X.]heidung vom 05.08.2010 -
7 U 82/10 -