Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.07.2011, Az. VIII ZR 316/10

BUNDES[X.]RI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 316/10

Verkündet am:

27. Juli 2011

Vorusso

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4
§
556 Abs.
3 Satz
1, Abs.
4 [X.] steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlänge-rung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalen-derjährliche Abrechnung nicht entgegen.
[X.], Urteil vom 27. Juli 2011 -
VIII ZR 316/10 -
LG
[X.]

AG [X.].

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2
-
Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat
im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juli 2011
durch den [X.] [X.], die Richterinnen Dr. [X.], Dr.
Hessel und [X.] sowie [X.] Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin
wird das Urteil des [X.] -
7. Zivilkammer
-
vom 30. November 2010 aufge-hoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts [X.]. vom 23. Juli 2010 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in N.

.
Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24. September 2009 verstorbenen ursprünglichen Eigen-tümerin
und Vermieterin.
Am 31. August
2009 rechnete das mit der [X.] betraute Unternehmen
die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1.
Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab. Der Beklagte hatte zuvor mit der damali-gen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im 1
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Hinblick auf deren Überlastung und die
beabsichtigte Umstellung auf eine ka-lenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlän-gert wird. Die am 31. August 2009 erstellte Abrechnung ging dem Beklagten am 2.
November 2009 zu und wies -
unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen
-
eine Nachforderung der Erblasserin in Höhe von verweigerte
den Ausgleich dieser Forderung.
Das Amtsgericht hat die nachträglich getroffene Vereinbarung über die Verlängerung der am 1. Juni 2007
beginnenden Abrechnungsperiode um [X.] Monate für wirksam erachtet und der auf Zahlung von [X.] gerichteten Klage stattgeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt
die Klägerin,
die
im Revisionsverfahren anstelle der ursprünglich bestellten Nachlasspflegerin in den Rechtsstreit eingetreten ist,
Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Nachlasspflegerin (im Folgenden: Klägerin)
sei -
zumindest was den Zeitraum 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007 betreffe
-
mit ihrer Nachzahlungs-forderung ausgeschlossen, weil die Erblasserin
über diesen Zeitraum entgegen §
556 Abs.
3 [X.] nicht jährlich und damit nicht spätestens nach Ablauf des 2
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4
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zwölften Monats nach dem Ende des gesetzlich zulässigen
Abrechnungszeit-raums abgerechnet habe. Die zwischen den Parteien des [X.] über die Verlängerung des für die streitgegenständliche [X.] maßgeblichen Abrechnungszeitraums von zwölf Monaten auf neunzehn Monate weiche zum Nachteil des Beklagten von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 Abs. 3 [X.]
ab und sei daher nach § 556 Abs. 4 [X.] unwirksam.
Die Vereinbarung sei zwar nach Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, betreffe aber keinen abgeschlossenen Sachverhalt. Der Beklagte habe bei [X.] dieser Vereinbarung die für ihn konkret damit verbundenen Folgen noch nicht abschließend einschätzen können.
Die unwirksame Vereinbarung über die Verlängerung des Abrechnungs-zeitraums könne
allenfalls als einvernehmliche Umstellung der Abrechnungspe-riode auf das Kalenderjahr (Verkürzung des Abrechnungszeitraums auf das
Rumpfjahr 2007 und anschließende Abrechnung Gesamtjahr 2008) [X.] bleiben. Eine auf diese Zeiträume
bezogene Nebenkostennachforde-rung der Klägerin
bestehe gleichwohl nicht. Hinsichtlich der Abrechnung für das Rumpfjahr 2007
(1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2007) sei die gesetzliche Ab-rechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode überschrit-ten, weil die Betriebskostenabrechnung dem Beklagten erst am 2.
November 2009 zugegangen sei.
Bezüglich des Abrechnungszeitraums vom 1.
Januar 2008 bis 31.
Dezember 2008 sei zwar die gesetzliche Abrechnungsfrist einge-halten worden. Der
Klägerin stehe jedoch deswegen ein fälliger [X.] nicht zu, weil es insoweit an einer in formeller Hinsicht ordnungsge-mäßen Nebenkostenabrechnung
fehle.
Eine Abrechnung der in diesem Zeit-raum angefallenen verbrauchsabhängigen Kosten sei nicht erfolgt. Deren Höhe lasse sich auch nicht aus dem Sachvortrag der Klägerin entnehmen; insbeson-dere seien etwa vorhandene Ablesewerte zum Stand 31. Dezember 2007 nicht mitgeteilt worden.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Das [X.] hat zu Unrecht einen Anspruch der Klägerin
auf Zahlung des sich aus der Abrechnung vom 31. August 2009 ergebenden [X.] von 728,15

Erblasserin
und dem Beklagten im [X.] 2008 getroffene Vereinbarung über eine einma-lige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf neunzehn Monate ist
-
an[X.] als das Berufungsgericht meint
-
nicht nach §
556 Abs. 4 [X.] unwirk-sam.
1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 [X.]). In der [X.] und im Schrifttum herrscht Streit darüber, ob im Hinblick auf diese Bestimmung eine vertragliche Verlängerung der in
§ 556 Abs. 3 Satz
1 [X.] vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr stets unzulässig ist. Der [X.] hatte sich mit dieser Frage bislang noch nicht zu befassen.
a) In der [X.] und im Schrifttum hat sich die weitaus überwiegende Auffassung durchgesetzt, wonach eine vertragliche Verlänge-rung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist (LG
Leipzig, [X.], 481; [X.], [X.], 199; [X.], [X.] 2009, 189; [X.], [X.], 702 f.
[zu § 4 Abs. 1 [X.]]; LG Düssel-dorf, ZMR 1998, 167, 168 [zu § 4 Abs. 1 [X.]]; [X.], [X.], 372; [X.], [X.], 323 [jeweils zu § 4 Abs. 1 [X.]]; Wall, [X.], 3. Aufl., § 556 [X.] Rn. 1806 ff.; [X.], [X.] der Wohn-
und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rn.
[X.]; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 10. Aufl., § 556 [X.] Rn.
298; [X.]/Börsting-7
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haus, Miete, 3. Aufl., § 556 [X.] Rn. 175; [X.]/[X.], 5. Aufl., §
556 Rn. 64; [X.]., Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. [X.] 3190
f.; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
556 Rn. 116, 144; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 9. Aufl., §
556 [X.] Rn. 71;
Palandt/
[X.], [X.], 70. Aufl., § 556 Rn. 10; [X.], Mietrecht aktuell, 4.
Aufl., Rn.
[X.] f.; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 4.
Aufl., § 556 [X.] Rn.
70; [X.]/Schach/[X.], Miet-
und Mietprozessrecht, 6.
Aufl., § 556 [X.] Rn.
84; ähnlich [X.], [X.], 232, das allenfalls geringfügige Überschreitungen der Jahresfrist für zulässig erachtet). Dies soll auch in den Fällen gelten, in
denen für eine solche Absprache sachliche
Gründe bestehen (vgl. etwa [X.]/[X.], aaO; [X.]., Handbuch der Mietnebenkosten, aaO Rn.
3191) und sogar dann, wenn sich eine vertragliche Verlängerung des Ab-rechnungszeitraums im Einzelfall auf den Mieter nicht nachteilig auswirkt (so Wall, aaO Rn. 1806). Diese strikte Auslegung des § 556 Abs. 4 [X.] wird damit begründet, dass eine Verlängerung des [X.] in sich berge, dass Abrechnungen unübersichtlicher würden und ihre
Kontrolle für
den Mieter erschwert werde ([X.], aaO; [X.]t-Futterer/[X.], aaO; Wall, aaO; [X.], aaO Rn.
[X.]). Außerdem erleide der Mieter einen möglichen Nachteil dadurch, dass eine sich aus der Abrechnung ergebende Berechtigung zur Reduzierung der [X.] (§
560 Abs.
4 [X.]) nur mit entsprechender zeitlicher Verzögerung vorgenommen werden könne (Wall, aaO).
b) Nach einer
-
teilweise
vertretenen
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Gegenmeinung hindert §
556 Abs.
4 [X.] in
bestimmten Fallgestaltungen die vertragliche Festlegung einer die Dauer von zwölf Monaten überschreitenden
Abrechnungsperiode nicht. [X.] Stimmen beschränken den zeitlichen Anwendungsbereich des §
556 Abs.
4 [X.] und ähnlicher Regelungen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsab-schlusses und bejahen daher uneingeschränkt die Zulässigkeit entsprechender 10
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nachträglicher
Vereinbarungen
([X.]/[X.], [X.], 821, 823
ff.). Andere Stimmen halten eine
im Verlauf des Mietverhältnisses [X.]e (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode
jedenfalls dann für unbedenklich, wenn sie auf sachlichen Gründen beruht. So
hat das [X.] ([X.], 30, 31)
bei einem Eigentumswechsel im laufenden Kalenderjahr eine vertragliche
Verlängerung der Abrechnungsperiode aus sachlichen Grün-den für gerechtfertigt gehalten.
Im Schrifttum wird teilweise die Auffassung ver-treten, dass die Bestimmung des § 556 Abs. 4 [X.] einer vertraglichen Abspra-che über eine einmalige Verlängerung des
bisherigen Abrechnungszeitraums
jedenfalls dann nicht entgegenstehe,
wenn damit eine Umstellung auf das Ka-lenderjahr ermöglicht werden solle, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungs-träger oder zur
Vereinfachung und zur praktikableren
Handhabung der [X.]
(vgl. [X.]/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rn. 260 mwN; [X.]/[X.], Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4.
Aufl., S.
74).
c) Der
letztgenannten Auffassung ist zuzustimmen. Der
von der herr-schenden Meinung in der [X.] und im Schrifttum eingenom-mene Rechtsstandpunkt, wonach
§
556 Abs. 4 [X.] eine vertragliche Vereinba-rung über eine Ausdehnung der gesetzlich bestimmten Abrechnungsperiode auch in den Fällen verbietet, in denen eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung
des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage steht, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. Weder die [X.] in § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 [X.] noch de-ren
Sinn und Zweck
schließen
eine solche vertragliche Absprache aus.
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-
aa) Die Bestimmung in §
556 Abs.
3 Satz
1 [X.], wonach Betriebskosten unter Ansatz einer jährlichen Abrechnungsperiode abzurechnen sind, ist der Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 [X.] nachempfunden (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Mit der letztgenannten Vorschrift wollte der Gesetzgeber klar-stellen, dass auf die zu erwartenden Betriebskosten Vorauszahlungen [X.] werden können (BT-Drucks. 7/2011, [X.]). Wegen damals im [X.] mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen hat er zugleich bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwarten-den Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über die Vorauszahlungen jährlich abgerechnet werden muss (BT-Drucks. 7/2011, aaO). Außerdem hat er angeordnet, dass diese Bestimmungen nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (BT-Drucks. 7/2011, aaO; § 10 Abs. 1 [X.]).
Diese Regelungen sind nun in § 556 Abs. 2 Satz 2 [X.] (Angemessen-heit),
in § 556 Abs.
3 Satz 1 [X.] (jährliche Abrechnungsperiode) und in §
556 Abs.
4 [X.] (keine Abdingbarkeit zum Nachteil des Mieters) enthalten und sind Teil eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einerseits ei-nen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu finden und hierdurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen
und andererseits den Mietvertragsparteien mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben und so die partnerschaftliche Kooperation zwi-schen ihnen
zu fördern (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, [X.], 34). Der hinter diesem Bestreben stehende Gedanke der Streitvermeidung findet in den Ge-setzesmaterialien bei der -
vorliegend in Frage stehenden
-
Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abzurechnen, sogar ausdrückliche
Erwähnung
(BT-Drucks. 14/4553, [X.]).
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bb) Diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen wird eine Auslegung des §
556 Abs. 4 [X.] nicht gerecht, die eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertragsparteien über eine Verlängerung der jährlichen [X.] auch dann ausschließen soll, wenn mit einer solchen Verlängerung den [X.] beider Mietvertragsparteien gedient ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode -
etwa auf das Kalenderjahr
-
bezweckt wird. Der mit §
556 Abs. 4 [X.] verfolgte Schutzzweck wird in solchen Ausnahmefällen ausreichend gewahrt. Denn die mit einer solchen Verlängerung des [X.] entstehenden Nachteile werden durch entsprechende Vorteile hin-reichend kompensiert (vgl. zu diesem Gesichtspunkt allgemein Lehmann-Richter, [X.], 3, 5 ff.).
Die Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten
Abrechnungsperiode möglicherweise
einen erhöhten [X.] hat, wird dadurch aus-geglichen, dass zukünftig ein [X.] gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Nachvollziehbarkeit für
den [X.] erhöht. Der
Umstand, dass im Falle eines sich aus der Abrechnung mög-licherweise ergebenden
Guthabens
dessen Auszahlung verzögert wird, [X.] ebenfalls keinen signifikanten Nachteil für den Mieter.
Der
Mieter sähe sich bei einer zum Zwecke der Umstellung auf einen neuen (jährlichen) Ab-rechnungsturnus vereinbarten Verlängerung der bisherigen [X.] nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Gutha-bens ausgesetzt. Zudem
steht bei Abschluss einer solchen Vereinbarung ohne-hin nicht fest, dass sich diese Gefahr verwirklicht, denn aus der Abrechnung kann sich genauso gut eine
Nachforderung
des Vermieters ergeben, die
-
sofern sie aus der ursprünglichen Abrechnungsperiode resultieren sollte
-
im Hinblick auf die Verlängerung des Abrechnungszeitraums, für den Mieter [X.], später als bisher fällig würde. Nur soweit sich die Nachforderung aus 14
15
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10
-
dem verlängerten Teil der Abrechnungsperiode
ergeben sollte, würde sie früher als bei Beibehaltung des bisherigen [X.] fällig. Diese Auswir-kung wird aber in [X.] und Schrifttum
allgemein
nicht als be-deutsam eingestuft;
während eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums generell für
unzulässig gehalten wird, wird eine Verkürzung des Abrechnungs-zeitraums (und damit eine frühere Fälligstellung möglicher
Nachforderungen)
-
jedenfalls beim Vorliegen von sachlichen Gründen
-
überwiegend nicht als unwirksam angesehen
(vgl. [X.], [X.] 2005, 433; [X.], aaO; Wall, aaO Rn.
1812; [X.]t-Futterer/[X.], aaO Rn. 299; [X.], aaO Rn.
G
104; [X.]/[X.], aaO; [X.]/Schach/[X.], aaO; noch weitergehend [X.]/[X.], aaO Rn. 116; [X.]/
Sonnenschein/[X.], aaO; [X.], aaO; aA [X.]/[X.], aaO).
2. Die zwischen der Betreuerin der Erblasserin und dem Beklagtem
im [X.] 2008 getroffene Absprache über die Verlängerung der ursprünglich vom
1.
Juni 2007 bis 31.
Mai 2008 laufenden Abrechnungsperiode bis zum 31.
Dezember 2008 ist danach nicht zu beanstanden. Sie sollte erfolgen, um der Betreuerin der Vermieterin mehr
Zeit für die Abrechnung zu verschaffen und dieser eine Umstellung des [X.] auf das Kalenderjahr zu ermög-lichen.

III.
Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die einmalige Verlängerung der Abrechnungsperiode unter den besonderen Um-ständen des Streitfalls nicht nach § 556 Abs. 4 [X.] unwirksam ist und weitere 16
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Einwände gegen die Wirksamkeit der Abrechnung
oder deren inhaltliche Rich-tigkeit nicht erhoben worden sind, hat
die Klägerin
Anspruch auf die sich aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis 31. [X.] 2008 ergebende Nachforderung in Höhe von 728,15

s-zinsen. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist [X.] zurückzuweisen.
[X.]
Dr. [X.]
Dr. Hessel

Richter Dr. Bünger ist urlaubs-

abwesend und daher gehindert

zu unterschreiben.

[X.]

[X.]
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.07.2010 -
3 [X.] 434/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 30.11.2010 -
7 S 6907/10 -