Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.12.2006, Az. XI ZR 374/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 374/04 Verkündet am: 19. Dezember 2006 [X.], [X.] als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 19. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden [X.], die [X.] Dr. [X.] und [X.], die [X.]in [X.] und den [X.] Prof. Dr. Schmitt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 27. Oktober 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:

Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Die Beklagte verlangt im Wege der [X.] Rückzahlung ausgereichter Darlehen. Dem liegt folgen-der Sachverhalt zugrunde: 1 Der Kläger, ein damals 37-jähriger Angestellter, und seine Ehe-frau, eine damals 38-jährige Kauffrau, wurden im Jahr 1998 von einem 2 - 3 - Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Ei-gentumswohnung in [X.] zu erwerben. Der Vermittler war für die [X.] tätig, die seit 1990 in großem Umfang [X.] vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Nachdem die Kläger einen Darlehensantrag unterschrieben hatten, unterbreiteten sie mit notarieller Erklärung vom 20. August 1998 der LU.

Verwaltungsgesellschaft mbH ein entsprechendes Kaufangebot, an das sie drei Monate gebunden waren. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 114.406 DM und der Nebenkosten unterschrieben die Kläger am 24. August 1998 einen Darlehensvertrag über 127.000 DM mit der [X.]

(im Folgenden: [X.]), vertreten durch die beklagte Bausparkasse. Dieser sollte als tilgungsfreies —Vor-ausdarlehenfi bis zur Zuteilungsreife zweier bei der [X.] abge-schlossener Bausparverträge über 64.000 DM bzw. 63.000 DM dienen.
Der Darlehensvertrag vom 19./24. August 1998, dem eine Wider-rufsbelehrung nach dem [X.], nicht aber eine solche nach dem [X.] beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen: 3 "§ 2 Kreditsicherheiten Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch: – Grundschuldeintragung zugunsten der Bausparkasse über 127.000 DM mit mindestens 12 v.H. Jahreszinsen. – - 4 - Die Bausparkasse

ist berechtigt, die ihr für das [X.] Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen. – § 5 besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen – Die Bausparkasse kann das Darlehen der [X.] vor Zuteilung des/der [X.]/verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der [X.] Ziffer 4 a bis e ge-regelt sind mit der Folge, dass die

Bausparkasse in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. –" Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte [X.] der [X.] enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung: 4 "die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den [X.] aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen [X.]snehmer begründet sind; –"
Mit notariellen Urkunden vom 1. September 1998 wurde das Kaufangebot von der Verkäuferin angenommen und zugunsten der [X.] an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 127.000 DM zu-züglich 12% Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer [X.] die Kläger die persönliche Haftung für die Zahlung des [X.] samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich wegen dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. 5 Mit Schreiben vom 19. Juni 2002 widerriefen die Kläger ihre auf den Abschluss des vertragsgemäß ausgezahlten [X.]s ge-6 - 5 - richteten Willenserklärungen unter Hinweis auf § 1 [X.]. Sie wenden sich mit der [X.] gegen ihre persönliche Inan-spruchnahme aus der notariellen Urkunde vom 1. September 1998. Die Beklagte, an die die [X.] ihre Ansprüche abgetreten hat, verlangt [X.] die Rückzahlung des Darlehensbetrages in Höhe von 64.934,07 • zuzüglich Zinsen.
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 7 Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.]. 8 [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 9 Den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, da der [X.] eine etwaige Haustürsituation nicht zuzurechnen sei. Ungeachtet dessen ha-be die Beklagte bei wirksamem Widerruf einen Rückzahlungsanspruch gegen die Kläger nach § 3 [X.], der ebenfalls von der Grundschuld mit persönlicher Schuldübernahme gesichert werde. Die [X.] - 6 - hätten die Kläger nicht wirksam widerrufen. Ein verbundenes Geschäft nach § 9 VerbrKrG scheide schon mit Rücksicht darauf aus, dass es sich bei dem Darlehen um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handele. Grundschuld und persönliche Haftungsübernahme sicherten auch das an die Beklagte abgetretene [X.]. Das abstrakte Schuldanerkenntnis mit Vollstreckungsunterwerfung sei nicht analog § 10 Abs. 2 VerbrKrG unwirksam. Zu Recht habe das [X.] schließlich die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche aus vor-vertraglichem Aufklärungsverschulden der [X.] abgelehnt. [X.] rechtfertige auch die Beitrittsverpflichtung zu einem [X.] keinen Ersatzanspruch. Sie sei üblich und diene unter anderem dazu, das [X.] der Kläger zu verringern. Diese hätten zudem nicht dargetan, dass die Beklagte bei Abschluss der Verträge um die [X.] Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung des [X.] gewusst habe oder hätte wissen müssen.
I[X.] Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-scheidenden Punkt nicht stand. 11 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon aus-gegangen, dass die Kläger die persönliche Haftung für den [X.] übernommen und sich insoweit der sofortigen [X.] unterworfen haben. Richtig ist auch, dass § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldaner-kenntnis der Kläger nicht analog anwendbar ist. Nach gefestigter Recht-12 - 7 - sprechung des erkennenden Senats fehlt es bereits an einer planwidri-gen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte ([X.], Senatsurteile vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 831, vom 5. April 2005 - [X.] ZR 167/04, [X.], 1076, 1078 m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 17, für [X.]Z vorgesehen). 2. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstre-ckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer sichere nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden [X.] der [X.], sondern auch die durch Abtretung erworbenen [X.] aus dem "[X.]" der [X.]. Dies hat der erkennende Senat bereits in mehreren ebenfalls die Beklagte betreffenden Fällen, denen dieselbe Finanzierungskonstruktion und identische Vertragsbe-dingungen zugrunde lagen, entschieden und im Einzelnen begründet ([X.], Senatsurteile vom 5. April 2005 - [X.] ZR 167/04, [X.], 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - [X.] ZR 119/04, Umdruck S. 7 f. und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1195 f. [X.]. 14 ff., für [X.]Z vorgesehen). 13 Die dortigen Ausführungen gelten im vorliegenden Fall entspre-chend. Auch hier liegt der Grundschuldbestellung vom 1. September 1998 eine entsprechende Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde. Aus dem von den Klägern mit der [X.] geschlossenen [X.]svertrag geht hervor, dass die zugunsten der [X.] zu bestel-lende Grundschuld alle aus den beiden Kreditverhältnissen resultieren-den Ansprüche sichern sollte. Diese ursprüngliche Sicherungsabrede 14 - 8 - wird durch den am 14. März 2003 geschlossenen Abtretungsvertrag (§ 398 BGB), durch den die Beklagte selbst Darlehensgläubigerin und wegen der damit verbundenen Beendigung des [X.] auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld und der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten wurde, nicht berührt. Dass die Grundschuld auch die abgetretene Forderung aus dem [X.] sichert, folgt auch hier aus Nr. 11 b) der [X.]. Die in der [X.], auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungs-zwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder über-raschend noch unangemessen (§§ 3, 9 [X.]), sofern es sich um [X.] aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grund-sätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung [X.] Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich seit langem anerkannt ([X.], Senatsurteile vom 5. April 2005 - [X.] ZR 167/04, [X.], 1076, 1078 m.w.Nachw., vom 20. Dezember 2005 - [X.] ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1195 f. [X.]. 15, für [X.]Z vorgesehen). Für die von den Parteien in Ziffer [X.] vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwer-fung gilt nichts Abweichendes. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwer-fung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld ([X.], Senatsurteile vom 5. April 2005 - [X.] ZR 167/04, [X.], 1076, 1078, vom 20. Dezember 2005 - [X.] ZR 119/04, Umdruck S. 8 und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 16, für [X.]Z vorgesehen). 15 - 9 - 16 3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Kläger gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkun-de auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 [X.] berufen können.
a) Zwar widerspricht die Begründung des Berufungsgerichts, den Klägern stehe kein Widerrufsrecht zu, weil sie nicht schlüssig vorgetra-gen hätten, dass die - unterstellte - Haustürsituation der [X.] zuzu-rechnen sei, der neuen Rechtsprechung des [X.]. [X.] bedarf es keiner gesonderten Zurechnung der Haustürsituation ent-sprechend § 123 Abs. 2 BGB ([X.], Urteil vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04, [X.], 220, 221 f. und Senat, Urteile vom 14. Februar 2006 - [X.] ZR 255/04, [X.], 674, 675, vom 25. April 2006 - [X.] ZR 193/04, [X.], 1003, 1008 [X.]. 40, für [X.]Z vorgesehen, vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 19, für [X.]Z vor-gesehen und vom 19. September 2006 - [X.] ZR 204/04, [X.], 2343, 2346 [X.]. 27, für [X.]Z vorgesehen). 17 b) Das ist aber nicht entscheidungserheblich. Zutreffend weist das Berufungsgericht nämlich darauf hin, dass sich auch bei Annahme eines wirksamen Widerrufs kein anderes Ergebnis ergibt, da sich die Haf-tungsübernahme im Falle eines wirksamen Widerrufs des Darlehens auch auf Rückzahlungsansprüche der [X.] erstreckt, die in diesem Fall gemäß § 3 Abs. 1 [X.] entstehen. Bei wirksamem Widerruf hat der Darlehensgeber gegen den Darlehensnehmer gemäß § 3 Abs. 1 [X.] einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten [X.] 18 - 10 - sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, [X.]Z 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - [X.] ZR 10/00, [X.], 64, 66, vom 15. Juli 2003 - [X.] ZR 162/00, [X.], 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - [X.] ZR 263/02, [X.], 2410, vom 18. November 2003 - [X.] ZR 322/01, [X.], 172, 176, vom 21. März 2006 - [X.] ZR 204/03, [X.], 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 20, für [X.]Z vorgesehen). Dieser Rückge-währanspruch wird angesichts der weiten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht wirksam widerrufenen - Sicherungszweckerklä-rung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit [X.] gesichert ([X.], Senatsurteile vom 26. November 2002 - [X.] ZR 10/00, [X.], 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - [X.] ZR 263/02, [X.], 2410, 2411, [X.]. m.w.Nachw. und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 20, für [X.]Z vor-gesehen). c) Richtig ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die Darlehensnehmer im Falle des wirksamen Widerrufs eines [X.] zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie zur Rück-zahlung des Kapitals gemäß § 3 [X.] verpflichtet sind und die [X.] nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG auf die Immobi-lie mit der Begründung verweisen können, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, [X.]Z 152, 331, 337, Urteile vom 26. November 2002 - [X.] ZR 10/00, [X.], 64, 66 und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 21, für [X.]Z vorgesehen). § 9 VerbrKrG [X.] nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite 19 - 11 - üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, [X.]Z 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - [X.] ZR 10/00, [X.], 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - [X.] ZR 263/02, [X.], 2410, 2411, vom 18. November 2003 - [X.] ZR 322/01, [X.], 172, 175, vom 18. Januar 2005 - [X.] ZR 201/03, [X.], 375, 376, vom 27. September 2005 - [X.] ZR 79/04, [X.], 501, 504 und vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 21, für [X.]Z vorgesehen).
Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehen-den Darlehen. Dass entgegen der Auffassung der Revision die treuhän-derisch gehaltene Grundschuld nebst persönlicher Vollstreckungsunter-werfung eine grundpfandrechtliche Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist, und dass dies auch für die vorliegenden Fälle von Zwischenfinanzierungen gilt, hat der Senat für einen die selbe Finanzie-rungskonstruktion und die selbe Beklagte betreffenden Fall mittlerweile entschieden und im Einzelnen begründet (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1196 [X.]. 23 f., für [X.]Z vorgesehen). 20 Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass diese Rechtsprechung keinen Verstoß gegen Gemeinschaftsrecht dar-stellt. Wie der erkennende Senat bereits in dem Senatsurteil vom 16. Mai 2006 ([X.] ZR 6/04 aaO S. 1197 f. [X.]. 26 ff., für [X.]Z vorgesehen) im Einzelnen ausgeführt hat, ergibt sich eine andere rechtliche Beurteilung auch nicht unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Euro-päischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 ([X.], 2079 ff. [X.] und [X.], 2086 ff. [X.]). 21 - 12 - Der Gerichtshof hat darin in Beantwortung der ihm vorgelegten Fragen ausdrücklich betont, dass die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den [X.] Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ([X.]. EG Nr. L 372/31 vom 31. Dezember 1985, "[X.]") es nicht verbietet, den Verbraucher nach Widerruf eines Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Rechtsprechung des erkennenden Senats ist damit bestätigt worden. 22 Wie der Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet hat, steht dem aus § 3 [X.] folgenden Rückzahlungsanspruch auch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (im [X.]: [X.]) durch die [X.] vor den Folgen der in den Entscheidungen des [X.] angesprochenen Risiken von Kapitalan-lagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer [X.] Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte [X.] können (hierzu im Einzelnen: Urteil vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04 aaO S. 1197 f. [X.]. 28 ff., für [X.]Z vorgesehen). 23 4. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Kläger aus Verschulden bei Vertragsschluss verneint hat, den die Kläger ggf. dem Anspruch der [X.] entgegenhalten könnten. 24 - 13 - a) Zu Recht - und von seinem Standpunkt aus auch konsequent - hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befasst, ob den Klägern für den Fall, dass sie den Darlehensvertrag auf Grund einer Haustürsituation abgeschlossen haben sollten, ein Schadensersatzan-spruch zusteht, weil ihnen lediglich eine Widerrufsbelehrung nach dem [X.] und damit keine solche im Sinne des § 2 [X.] erteilt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2002 - [X.] ZR 3/01, [X.], 61, 63). Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats kommt ein Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers wegen einer unterbliebenen, dem [X.] entsprechenden, Widerrufs-belehrung von vornherein nur in Fällen in Betracht, in denen die Darle-hensnehmer - anders als hier - zum Zeitpunkt des Abschlusses des [X.]svertrages noch nicht an den Kaufvertrag gebunden waren (Se-natsurteile vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1199 [X.]. 38, für [X.]Z vorgesehen und vom 19. September 2006 - [X.] ZR 204/04, [X.], 2343, 2347 [X.]. 43, für [X.]Z vorgesehen). 25 b) Eine Haftung der [X.] wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht lässt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebe-nen Begründung ablehnen. 26 aa) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-lerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des [X.] ein Aufklärungsverschulden der [X.] verneint hat. 27 (1) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- 28 - 14 - und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte [X.] nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der [X.] oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-nen kann (vgl. etwa Senat, [X.]Z 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Se-natsurteile vom 9. November 2004 - [X.] ZR 315/03, [X.], 72, 76 und vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830). (2) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten [X.] nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären. 29 Insbesondere geht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Beklagte auch im Zusammenhang mit der in § 3 des [X.] vorgesehenen Bedingung, nach der die Auszahlung der 30 - 15 - Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer in einen Miet-pool abhängig war, keine Aufklärungspflicht traf. Es fehlt schon an sub-stantiiertem Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum [X.], durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle [X.]teilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Wie das Berufungsgericht zudem zutreffend ausgeführt hat, ist auch für eine der [X.] bekannte Verschuldung und Unregelmäßigkeiten bei der Ver-waltung des [X.] [X.] nichts vorgetragen. Das Objekt ist nicht einmal in der von den Klägern vorgelegten Liste überschuldeter Miet-pools enthalten. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht.
[X.]) Sie macht jedoch im [X.] an das Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 ([X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1200 f. [X.]. 50 ff., für [X.]Z vorgesehen) zu Recht geltend, dass sich mit diesen Ausfüh-rungen eine Haftung der [X.] für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen lässt. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt. 31 (1) Danach können sich die Anleger in Fällen des institutionalisier-ten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wis-sensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der [X.], Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arg-listigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder 32 - 16 - Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die [X.] in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, ange-boten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, [X.] oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1200 f. [X.]. 51 ff. und vom 19. September 2006 - [X.] ZR 204/04, [X.], 2343, 2345 [X.]. 23, [X.]eils für [X.]Z vorgesehen). (2) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. 33 (a) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, [X.] oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täu-schung geradezu verschlossen (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1201 [X.]. 55, für [X.]Z vorgesehen). Das ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt der Fall, weil - wie die Revision zu Recht geltend macht - die Kenntnis der [X.] von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angebli-chen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und die [X.] damit gegenüber den Klägern einen für sie - die Beklagte - [X.] konkreten Wissensvorsprung hatte. 34 - 17 - 35 Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger wusste die Beklagte, dass sie vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "ver-kaufte", die bei 7,71 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6 DM/qm betrug und im [X.] 1998 gar nur 1,75 DM/qm erzielt wurden. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war evi-dent und konnte von der [X.] nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss. Soweit die Revisionserwiderung hiergegen einwendet, der Vortrag der Kläger zu der ihnen nach ihrer Be-hauptung vorgespiegelten Miete finde in den schriftlichen Unterlagen keine Stütze, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergän-zendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
(b) Für die Revisionsinstanz ist davon auszugehen, dass die Kenntnis der [X.] von den behaupteten fehlerhaften Angaben zur Miethöhe widerlegbar vermutet wird, weil auch die für die Annahme die-ser Beweiserleichterung erforderlichen weiteren Indizien, insbesondere das institutionalisierte Zusammenwirken der [X.] mit dem Vermitt-ler bzw. dem Verkäufer des [X.] gegeben sind. Für ein institutio-nalisiertes Zusammenwirken ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der [X.] ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertra-ges oder konkreter [X.] bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschal-teten Vermittlern von der [X.] überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt 36 - 18 - wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswoh-nungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1200 f. [X.]. 53 m.w.Nachw., für [X.]Z vorgesehen). Ein institutionalisiertes Zu-sammenwirken der [X.] mit der Vermittlerin [X.]GmbH ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwi-derung nicht in Abrede stellt - gegeben.
(3) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objek-tiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu [X.] hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung an-gesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte [X.] der [X.] gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon [X.], dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglis-tiger Täuschung angefochten und deshalb weder das [X.] bei der [X.] und die beiden Bausparverträge bei der [X.] abge-schlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der per-sönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt [X.] - 19 - ten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger ihrer Inan-spruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - [X.] ZR 6/04, [X.], 1194, 1201 f. [X.]. 61, für [X.]Z vorgesehen).
II[X.] Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zum konkreten Wis-sensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden 38 - 20 - Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
No[X.]e [X.] Joeres [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.03.2004 - 7 O 362/02 - [X.], Entscheidung vom 27.10.2004 - 3 U 162/04 -