Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.07.2004, Az. V ZR 213/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 213/03 Verkündet am: 2. Juli 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja

BGB § 138 Bc ZPO § 286 D

a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichs-wertverfahrens möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergelei-tet werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde.
b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigen-tumswohnung ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: [X.]) festgelegt.

[X.], [X.]. v. 2. Juli 2004 - [X.] 213/03 - OLG Dresden

LG Zwickau - 2 -

- 3 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des [X.] Dr. [X.], [X.], [X.], [X.] und die Richte-rin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das [X.]eil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 24. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen Tatbestand:

Der Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom 30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in [X.] zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund abgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtli-chen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von 38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz künftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das [X.] hat die Klage abge-wiesen, da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-- 4 - reinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des [X.] nicht vorliege. Im [X.] hat der Kläger zuletzt Zahlung von 32.909,50 • (Zins- und Tilgungsleistungen an die [X.] und Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von Mieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die [X.] verlangt. Das Be-rufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 • Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat es abgewiesen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die [X.] des [X.]eils des [X.]s. Der Kläger tritt der Revision [X.].

Entscheidungsgründe:
[X.]

Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schadensersatzan-spruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und seine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. Entgegen der Auffassung des vom [X.] beauftragten Gutachters sei der Wert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, son-dern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu Kontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage danach nicht, wovon das [X.] ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM (Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis [X.] 5 - schen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige "zumindest vorliegend" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei könne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der Preis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge die Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen beabsichtigten Steuervorteile "nur in vergleichsweise moderatem Umfang" [X.] können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Ar-beitslosigkeit des [X.] (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer ge-wesen, die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein ande-res Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in [X.] ein gefestigter Wohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurch-schnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis erkannt habe, sei unerheblich.

Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

I[X.]
Rechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Berufungsur-teils, wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmiß-verhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzan-spruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Vor-aussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der [X.], daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. Dieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragli-che Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen [X.] 6 - klärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger aus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung eines [X.] (zuletzt Senat, [X.]. v. 31. Oktober 2003, [X.] 423/02, [X.], 2386, für [X.] bestimmt) zusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären.

1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem Sachverständigen gewählte [X.] gegen eine andere aus-getauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar auf-zuzeigen, daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht ([X.], [X.]. v. 9. Mai 1989, [X.]; v. 22. Dezember 1992, [X.]; v. 21. Januar 1997, [X.]: [X.]R ZPO § 286 Abs. 1, [X.] 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die Rechtsprechung des [X.] bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der Kapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Er-tragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsme-thode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 Abs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Er-messen des Tatrichters ([X.] 17, 236, 238; [X.]. v. 26. April 1972, I[X.] 114/70, [X.], 687, 688; v. 25. Oktober 1996, [X.] 212/95, [X.], 33 = NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entschei-dungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu beurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für [X.] erachtet ([X.]. v. 25.Oktober 1996, [X.] 212/95, aaO; v. 12. Januar 2001, [X.] 420/99, [X.], 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination mit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die [X.] nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat ([X.]. v. 13. Juli 1970, [X.], NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, [X.], NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, [X.]. v. 12. Januar 1996, [X.] 289/94, NJW 1996, 1204), hat der [X.] die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den ent-schiedenen Fällen angewandte, [X.] festgelegt. Der Senat ist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die [X.] 1988 ([X.] 1988) über die Zwecke des Bauge-setzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des [X.] enthalte. Die von der Wertermittlungsverord-nung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des [X.] grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 [X.] 88, [X.]. 352/88, [X.]; [X.]. v. 15. Juni 1965, [X.] 24/63, [X.] 1965, 890; zum "Vorrang" des [X.] aufgrund seiner Plausibilität vgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grund-stückswert, [X.], 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH [X.], 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungs-gemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. [X.] 88) bei fachgerechter Erhe-bung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. [X.] 88) einzeln oder kombiniert an-gewandt werden (§ 7 Abs. 1 [X.] 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei [X.] die Er-tragswertmethode, von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die [X.] ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger - 8 - Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 [X.] 88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. [X.] 88) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswert-bestimmung dar ([X.], Schätzung und Ermittlung von Grundstücks-werten, 7. Aufl., 1996, [X.]. 1. 127; [X.], [X.] 1988, § 13 [X.]. 1 f.). [X.] sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichs-preisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den [X.] allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswert-methode in der Literatur nicht nur als die "einfachste", sondern auch als die "zuverlässigste" Methode der Wertermittlung angesehen (Klei-ber/[X.]/[X.], Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, [X.]. zu §§ 13 f. [X.], [X.]. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die [X.] (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt ori-entiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (•/qm Wohnfläche) und es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von [X.] ([X.]/[X.]/[X.] aaO, [X.]. zu §§ 13 f. [X.], [X.]. 86; Sprengnet-ter, Grundstücksbewertung, [X.]. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, 9/1/3/1, zur [X.]). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfü-gung stehen (Teilmarkt), [X.] in Frage kommen.

2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, weitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums zu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurück-zuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und [X.] zur Verfügung und ist den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert ermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten Wert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Über-teuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung des abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden Wahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. Die in der [X.] vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden sind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in § 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn zielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der Ertragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des [X.] mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 [X.] 88), ab. Ein zah-lenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiede-nen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodi-schen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen ([X.], [X.] 2001, 884, 885: bis 20 v. H.) - unvermeidbar ([X.]/[X.]/[X.] aaO, § 7 [X.], [X.]. 188 f.; vgl. BVerwG [X.] 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im [X.] nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode [X.], [X.]. v. 11. März 1993, [X.], [X.] 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu kombinieren.
- 10 - Liegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrswertermittlung nach [X.] vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Er-trägnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abwei-chung führen. Die [X.] ist in solchen Fällen zur Wertermitt-lung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf einer verfehlten [X.] oder auf Mängeln bei der Anwendung der ge-wählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in recht-lich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beur-teilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die [X.] (grundsätzlich zuletzt Senat [X.] 146, 298) läßt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben [X.] von Leistung zu Gegen-leistung den Schluß auf das - für das [X.] des § 138 Abs. 1 BGB uner-läßliche ([X.]. v. 19. Juli 2002, [X.] 240/01, [X.], 154) - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichen-den [X.] leistet, zur Verneinung eines besonders groben Miß-verhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleich-barer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungs-satz, aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des [X.] herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden ([X.]. v. 28. Mai 1976, [X.] 170/74, [X.] § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, [X.] 355/95, [X.], 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte [X.] nicht, - 11 - kann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem [X.] herleitet ([X.] 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er [X.] sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben [X.] verschlossen. [X.] oder rück-sichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer Kontrolle der [X.] anhand prognostizierter Erträge mag er sich, wenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet.

b) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sachlich korrek-te Ermittlung des [X.] in Zweifel zu ziehen. Es hat den [X.] deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder ohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung vermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich rechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermitt-lung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbe-richt der Stadt [X.] 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des [X.], wie er hier vorlag (Objekt war zur [X.] bestimmt, aber unvermietet; [X.] nach Vortrag des [X.]: 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im ver-gleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. [X.] auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit 1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten aufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu üben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinander-setzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß ihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die - 12 - fachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachver-ständigen stand anhand des von der Stadt [X.] herausgegebenen, nach Baujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten [X.] eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur Verfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen gewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an Sätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 [X.] 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen der Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 • = 110.832,46 DM, vom Sachver-ständigen abgerundet auf 55.000 • = 107.570,65 DM; Ertragswert 47.782,49 • = 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sach-verständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes durch das [X.] nach [X.] nicht als erschüttert angesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unter-schiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter zu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 [X.]O 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nich-tigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerf-lichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt ver-läßlich ermittelten Preis gewonnen werden.

3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. (56.667,74 • = 110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der Abrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 • (= 107.570,65 DM) von 62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben [X.], das der Senat erst bei einer [X.] - rung um knapp das Doppelte bejaht ([X.]. v. 8. November 1991, [X.] 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, [X.] 146/98, [X.], 1487, 1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann damit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen werden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im [X.] mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein [X.] [X.]eil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käu-fer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobili-enobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, [X.] einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stüt-zen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. [X.]. v. 4. Februar 2000, [X.] 146/98, [X.], 1107, 1109). Für eine unter dem Ge-sichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer un-übersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorge-tragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des [X.] und seiner berufstätigen Ehefrau [X.] dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen [X.]. Zu den un-ter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. - 14 -
[X.]Tropf Lemke

Schmidt-Räntsch

Stresemann