Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.01.2001, Az. V ZR 420/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:12. Januar 2001K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja-----------------------------------ZPO § 286 B; [X.] 1988Die [X.] 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze fürdie Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht aufdie Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.[X.], [X.]. v. 12. Januar 2001 - [X.] - [X.] hat auf die mündliche [X.] 12. Januar 2001 durch [X.] [X.] und [X.] Tropf, Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das [X.]eil des [X.] vom 19. Oktober 1999 aufge-hoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im [X.] liegenden [X.]und . Ihr Eigentumsanteilging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in [X.] über,nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der [X.] ohne Beachtung der poli-zeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 [X.] nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992ordnete die Oberfinanzdirektion [X.]der Beklagten, die bereits als Ei-gentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,- 3 -in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festge-stellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungenerrichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am [X.] für 200.000 DM an einen [X.] .Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin [X.].Mit Teilbescheid des [X.]vom 17. Januar 1996wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flur-stücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte [X.] an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich ei-nes Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die [X.] Klägerin.Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewe-sen, es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr [X.] DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die [X.] weiterer 100.000 DM. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. DieBerufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt [X.] weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zu-rückweisung des [X.] 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke immaßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 [X.]. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom [X.] eingeholtenSachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und [X.] von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt [X.] auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % [X.] abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzuneh-menden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit [X.] des Verkehrswerts.II.Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß dieKlägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige,dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbe-scheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtspo-sition sie als Alleinerbin eingetreten [X.] -2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswertsder Miteigentumsanteile. Das vom [X.] eingeholte Sachverständigen-gutachten, auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf [X.]) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriftender Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des [X.] vom 6. Dezember 1988 ([X.] 88, [X.]. I S. 2209) an. [X.] nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches,sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für [X.] des Verkehrswerts von Grundstücken ([X.]/[X.],[X.] 88, 3. Aufl., § 1 [X.]. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständi-gen verbindlich sind (so Zimmermann, in: [X.]/Tropf/[X.], [X.] der Grundstückspraxis, [X.], [X.]. 141), braucht hier nicht entschiedenzu werden; denn die Anwendbarkeit der [X.] 88 ist jedenfalls nicht auf [X.] durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt(vgl. [X.]. v. 17. Mai 1991, [X.], NJW 1991, 2698).b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es [X.] nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im [X.] geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts [X.]. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicherBruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil [X.] in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich ein-geschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile [X.] ist (vgl. [X.], [X.], 29, 32). Ob aber bereits deswe-gen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem [X.] gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn eswurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstückeveräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem ent-sprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der [X.]) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stützesich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. [X.] Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung voneigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. [X.], [X.]. v. 11. März1993, [X.], [X.]R BauGB § 194 Wertermittlung 4; [X.]. v. 6. April 1995,III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demge-genüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende [X.] ausgerichtet sind, angebracht (vgl. [X.], [X.]. v. 13. Juli 1970,VII [X.], NJW 1970, 2018; [X.]. v. 6. April 1995, aaO; [X.]. v.25. Oktober 1996, [X.], NJW 1997, 129). Welcher der beiden [X.] der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen ([X.]. v.25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das ge-wählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist,den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, [X.] zu verzerren (vgl. [X.], [X.]. v. 6. April 1995, aaO, 912). [X.] es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den [X.] ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach [X.] ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der [X.] hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 [X.] -gewährten [X.] (vgl. [X.], [X.]. v. 11. März 1993, aaO).Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwen-dung des Sachwertverfahrens nicht an.d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen einefehlerhafte Ermittlung des [X.] vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 [X.]sind zur Ermittlung des [X.]s der Gebäude die gewöhnlichen [X.] je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der [X.] Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude [X.]. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der [X.] nach [X.] 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundflächenach [X.] 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach [X.] 277/1950ist auch nach der [X.] maßgebend; die Berechnung des [X.] [X.] 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt([X.]/[X.], Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl.,§ 22 [X.], [X.]). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, aufwelche Weise er den [X.] ermittelt ([X.]/[X.], aaO,§ 22 [X.], [X.]. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungendie [X.] 277/1987 zugrunde zu legen.e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil [X.] die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagtenGemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Ab-satz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß [X.] durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiertwerden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutach-ten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1- 8 -Satz 2 [X.] die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auchenthält der [X.] der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eineAuseinandersetzung mit der konkreten [X.] erforderten.Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung an-geboten, ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr [X.] DM bezahlen wollte. [X.] sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotzgeschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren,kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswerter-mittlung verstanden werden ([X.]/[X.], aaO, II [X.]. 19). Daß [X.] dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhö-rung vor dem [X.]; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert [X.] und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben,aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 [X.] außer [X.]) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob [X.] bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der [X.] stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der [X.] vermerkt "[X.] denkmalgeschützt". Aber wie [X.] Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 [X.]), der entsprechend der Vorgabedes § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß,weil die [X.] den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt(vgl. [X.]/[X.], aaO, VI [X.]. 137), auf die Wertermittlung [X.] hat, ist nicht erkennbar.g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohneDarlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Beson-derheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht- 9 -es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene [X.] erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausfüh-rungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgenkönnen (vgl. [X.], [X.]. v. 21. Januar 1997, [X.], NJW 1997, 1446).III.Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur [X.] Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weite-res Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des [X.] anzuordnen (vgl. [X.], [X.]. v. 15. Juni 1994, [X.], NJW-RR 1994, 1112; [X.]. v. 29. November 1995, [X.], NJW 1996, 730,731).[X.]Tropf [X.]LemkeGaier