Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.07.2004, Az. VIII ZR 281/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 26. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.]: nein

[X.]R: ja

[X.] § 535 Abs. 1 Satz 2 Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeit-gemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung [X.] üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

[X.], Urteil vom 26. Juli 2004 - [X.] - [X.]
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Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.] [X.], [X.], [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger und die Anschlußrevision der [X.] werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 8. Juli 2003 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 19. Februar 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung [X.] , [X.], 2. Obergeschoß links, in B. eine Steckdose im Badezimmer nach [X.] mit Fehlerstromschutzschalter zu in-stallieren sowie die Stromversorgung der Wohnung so zu verän-dern, daß neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger weiterer Stromver-brauch möglich ist. In diesem Umfang bleibt das Versäumnisurteil des [X.] vom 9. Oktober 2002 [X.]. Im übrigen werden die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die [X.] die durch ihre Versäumnis veranlaßten Kosten vorab, im übrigen die Kläger 7/8 und die Beklagte 1/8. Die Kosten des [X.] tragen die Kläger zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4, die Kosten des Revisionsverfahrens die Kläger zu 2/3 und die [X.] zu 1/3. Von Rechts wegen

- 3 - Tatbestand: Die Kläger mieteten von der Rechtsvorgängerin der [X.] mit Miet-vertrag vom 5. Juni 1998 eine in einem Altbau gelegene 3-Zimmer-Wohnung in B. . In dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 heißt es unter anderem: "Die Räume werden wie gesehen übergeben." Die monatliche Kaltmiete der 109,01 qm großen Wohnung betrug [X.] 872,08 DM zuzüglich Nebenkosten. Sie erhöht sich jährlich gemäß einer getroffenen [X.]. Mit ihrer Klage haben die Kläger von der [X.] die Beseitigung ver-schiedener von ihnen behaupteter Unzulänglichkeiten der Wohnung sowie In-standsetzung verlangt und unter Berufung auf mehrere Sachverständigengut-achten, die in einem von ihnen angestrengten selbständigen Beweisverfahren eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte elektrische Anlage ent-sprechend den einschlägigen DIN-Normen instand zu setzen sowie [X.] der Wohnung zu beseitigen. Die Parteien streiten darüber, ob sich diesbezüglich aus den genannten Gutachten die Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt. Das Amtsgericht hat nach Erlaß eines der Klage in vollem Umfang statt-gebenden Versäumnisurteils, gegen das die Beklagte Einspruch eingelegt hat, die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung der Kläger, mit der diese ihre Ansprüche zunächst zum überwiegenden Teil, zuletzt aber nur noch wegen der behaupteten Mängel des Parkettbodens und der Elektroinstallation weiterverfolgt haben, hinsichtlich des Anspruchs bezüglich der elektrischen An-lage zurückgewiesen. Dagegen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil des Amtsgerichts bezüglich des Anspruchs auf Beseitigung der [X.] - 4 - am Parkett der Wohnung wiederhergestellt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision machen die Kläger ihre Klageforderung, soweit sie die elektrische Anlage betrifft, weiterhin geltend. Mit der Anschlußrevision greift die Beklagte ihre Verurteilung zur Beseitigung der [X.] am Parkett an. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.] 2003, 1331 abge-druckt ist, hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] zur Beseitigung der [X.] des Parketts der Wohnung, welche einen Mangel darstellten, verpflichtet. Nach dem Gutachten des Sachverständigen stehe fest, daß Ursa-che der störenden Geräusche unfachmännisch ausgeführte Reparaturen seien, einzelne Balken sich gedreht hätten und die gesamte Unterkonstruktion nach-gebe. Dagegen hätten die Kläger keinen Anspruch auf Instandsetzung der elektrischen Anlage entsprechend den einschlägigen DIN-Normen. In diesem weiten Umfang stehe dem Antrag schon entgegen, daß sie selbst nicht fachge-rechte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen hätten. Im übrigen sei der Zustand der Elektroanlage vertragsgemäß. Es handele sich um einen Altbau, die Elektroanlage sei im [X.]punkt der Errichtung ordnungsgemäß ge-wesen und die Wohnung nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Eine Verpflichtung des Vermieters, Mietwohnungen auf den für Neubauten maßgeblichen Stand zu bringen oder geänderten technischen Normen anzu-passen, bestehe nicht. - 5 - I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Die Revision der Kläger hat teilweise, die Anschlußrevision der [X.] in vollem Umfang Erfolg. A. Revision der Kläger 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klä-ger aus § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] auf Instandsetzung der gesamten elektri-schen Anlage entsprechend den einschlägigen [X.] verneint. a) Der Antrag der Kläger ist zwar seinem Wortlaut nach nicht darauf ge-richtet, die Elektroinstallation in der angemieteten Wohnung dem heutigen Stand der Technik anzupassen. Denn DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben ([X.] 139, 16, 20). Aus dem Sachvortrag der Kläger, der nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ([X.], Urteil vom 4. Oktober 2000 - [X.] ZR 289/99, NJW 2001, 445 unter II 3 b m.w.Nachw.) zur streitgegen-standsbestimmenden Auslegung des Antrags heranzuziehen ist, ist jedoch zu entnehmen, daß das Begehren der Kläger darauf abzielt, eine Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu erreichen. b) Zu einer solchen Maßnahme ist die Beklagte nicht verpflichtet. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen [X.] nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsan-spruch. Das setzt jedoch voraus, daß die Ausstattung der Wohnung hinter dem - 6 - nach dem Vertrag vereinbarten oder vorausgesetzten Gebrauch zurückbleibt. Dies hat das Berufungsgericht, bezogen auf die elektrische Anlage insgesamt, zu Recht verneint. aa) Die Parteien haben nicht vertraglich festgelegt, daß die Elektroanlage der angemieteten Wohnung einem bestimmten Standard, etwa dem zur [X.] des Vertragsschlusses geltenden Stand der Technik und den dafür maßgebli-chen [X.], genügen sollte. Derartige Vereinbarungen der Parteien sind weder dem Mietvertrag noch dem Übergabeprotokoll zu entnehmen. Sie sind auch nicht vom Berufungsgericht festgestellt. bb) Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (KG, [X.], 42; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.] II, Rdnr. 13; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 [X.], Rdnr. 131 f.). Nicht alles, was bei Neubauten und im mo-dernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei [X.] als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. [X.] sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich ([X.] 117, 217, 225 zu § 541b Abs. 1 Satz 3 [X.] a.F.). Das Berufungsgericht hat unangegriffen festgestellt, daß die von den Klägern angemietete Altbauwohnung nicht als saniert oder modernisiert ange-- 7 - boten worden war. Dafür spricht auch die Höhe der vereinbarten Miete von [X.] 872,08 DM für eine 109,01 qm große Wohnung. Bei einem nicht mo-dernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten ent-spricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert an-geboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder mo-dernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Daß diese in der von den Klägern angemieteten Wohnung in ihrer Gesamtheit, d. h. in jeglicher Hinsicht, einen geringeren Standard bietet als in Wohngebäuden desselben Alters und vergleichbarer Ausstattung üblich und zu erwarten ist, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage besteht daher nicht. Auf die Frage, ob die Kläger diese durch eigene Maßnahmen nachteilig verändert haben, kommt es dafür nicht an. 2. Die Kläger haben jedoch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] Anspruch auf bestimmte Einzelmaßnahmen, nämlich eine Veränderung der Stromversor-gung der Wohnung in der Weise, daß neben dem Betrieb eines Großverbrau-chers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger an-derweitiger Stromverbrauch in der Wohnung möglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer. a) Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage gerichtete Antrag der Kläger umfaßt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung als Minus auch die genannten Teilmaßnahmen (§ 308 ZPO). Die Auslegung - 8 - des Klageantrags kann der [X.] selbst vornehmen, weil es um Prozeßerklä-rungen geht ([X.], Urteil vom 28. Februar 1996 - [X.] ZR 241/94, NJW 1996, 1962 unter [X.]). Das Vorbringen einer Partei ist so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse ent-spricht. Die Revision macht zu Recht geltend, daß es den Klägern von Anfang ersichtlich insbesondere um diese Teilmaßnahmen ging. Sie haben bereits mit der Klageschrift das in dem von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisver-fahren eingeholte Gutachten des Sachverständigen [X.]

vorgelegt, nach dem ein Stromkreis fehlt, der den Anschluß eines Großgerätes wie einer Wasch- oder Spülmaschine bei gleichzeitigem weiteren Stromverbrauch in der Wohnung zuläßt, und im Badezimmer bauseits keine Steckdose vorhanden ist. Dieser Sachvortrag ist bei der Auslegung des Antrags zu berücksichtigen ([X.], Urteil vom 4. Oktober 2000, aaO) und führt dazu, daß der [X.] auch die Behebung der erwähnten Beanstandungen umfaßt. b) Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der [X.], der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrs-anschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovier-ten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitge-mäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt ([X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 535 [X.], Rdnr. 172; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] [X.]. [X.]; [X.], aaO, [X.] II Rdnr. 14; vgl. auch [X.], [X.], 150). Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zu-stand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat ([X.], Urteil vom 20. Januar 1993 - [X.] ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter [X.]). Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden. Auch wenn der Vermieter - 9 - entsprechend den obigen Ausführungen (unter [X.]) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus-führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemei-nen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht ([X.], aaO, [X.] II, Rdnr. 14; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2003, § 535 [X.], Rdnr. 43). Eine der-artige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäu-des oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der [X.] umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der [X.] Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haus-haltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Be-leuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Diesen Mindeststandard erreicht die Wohnung der Kläger unstreitig nicht. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen [X.] , die die Kläger zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht und die Beklagte als sol-che nicht in Frage gestellt haben, fehlen sowohl eine Steckdose im Bad als auch ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluß eines Großverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrspülmaschine zuläßt, ohne die übrige Wohnung zu bela-sten. - 10 - c) Der Anspruch der Kläger auf Herstellung dieser Einrichtungen ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß nach dem Übergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 die Räume wie gesehen übergeben wurden. Daß damit ein unter dem [X.] liegender Zustand der Wohnung vertraglich vereinbart worden wäre (s. oben unter b), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil allein aus dem Vermerk "die Räume werden wie gesehen übergeben" nicht geschlossen werden kann, daß den [X.] das Fehlen eines geeigneten Stromkreises zum Anschluß einer Wasch- oder Spülmaschine und das Fehlen jeglicher Steckdose im Bad bei [X.] bekannt war. Mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung stünde eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei [X.] gemäß § 536b [X.] allenfalls Gewährleistungsansprüchen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] entgegen ([X.], aaO, § 536b [X.], Rdnr. 55; zu § 539 [X.] a. F.: [X.], Urteil vom 18. Juni 1997 - [X.], NJW 1997, 2674 un-ter 2 c; [X.]surteile vom 5. Juli 1989 - [X.] ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter [X.], und vom 25. Januar 1982 - [X.] ZR 310/80, NJW 1982, 874 unter 6 a). [X.] der [X.] 1. Die Anschlußrevision der [X.] ist zulässig. Dabei kann offenblei-ben, ob das Berufungsgericht die Zulassung der Revision trotz der insoweit un-eingeschränkten Fassung des [X.] auf Ansprüche der Kläger wegen des Zustandes der elektrischen Anlage beschränkt hat, indem es die Zulassung mit der "Frage der Anpassung an DIN-Normen" begründet hat, wodurch [X.] die Beschränkungsabsicht deutlich und mit ausreichender Klarheit zum Ausdruck gekommen sein müßte (vgl. [X.]surteil vom 5. November 2003 - 11 - - [X.] ZR 320/02, [X.], 853 unter II; [X.], Beschluß vom 26. März 2003 - [X.], [X.], 1274). Im Hinblick auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO, nach der die [X.] nicht voraus-setzt, daß auch für den [X.] die Revision zugelassen [X.] ist, kann eine Anschlußrevision bei beschränkter Zulassung der Revision auch dann eingelegt werden, wenn die Anschlußrevision nicht den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht ([X.], Urteil vom 24. Juni 2003 - [X.], NJW 2003, 2525 unter I; Musielak/[X.], ZPO, 3. Aufl., § 554 ZPO, Rdnr. 4). Ob zwischen dem Streitgegenstand der Haupt- und dem der [X.] jedenfalls ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen muß, ist streitig ([X.] aaO). Diese Frage bedarf jedoch im vorliegen-den Fall keiner Entscheidung, da ein entsprechender Zusammenhang gegeben ist. Die Kläger rügen sowohl hinsichtlich der Elektroinstallation als auch hin-sichtlich des [X.] einen ihrer Ansicht nach unzureichenden [X.] der Wohnung. 2. Die Anschlußrevision der [X.] ist auch begründet. Das [X.] hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Beseitigung von [X.]n am Parkett bejaht. Ein Anspruch stünde den Klägern nach § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] nur zu, wenn derartige Geräusche nicht mit dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Wohnung vereinbar [X.]. Dies ist nicht der Fall. Das [X.] hat festgestellt, Ursache der störenden Geräusche [X.] am Parkett, die gesamte Unterkonstruktion gebe nach. Ob diese Beweiswürdigung des [X.]s revisionsrechtlich zu beanstanden ist, kann dahinstehen. Das [X.] hat nämlich unter Zugrun-delegung dieser Feststellungen rechtsfehlerhaft auf einen Mangel der Mietsa-che und damit auf eine Abweichung von dem nach dem Vertrag vorausgesetz-- 12 - ten Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] geschlossen. Der Zu-stand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zu überlassen hat, be-stimmt sich, wie oben (unter [X.]) ausgeführt, mangels gegenteiliger [X.] nach der Verkehrsanschauung, die maßgeblich durch das Baualter des Gebäudes sowie durch die weiteren oben erwähnten Merkmale geprägt wird. Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzu-nehmen. Dies gilt auch für [X.], die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Par-ketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. Das ist hier nach dem eigenen Vorbringen der Kläger der Fall. Sie haben das Gutachten des Sachver-ständigen N. zum Gegenstand ihres Sachvortrags gemacht, nach dem die [X.] die üblichen [X.] verursachen, welche von anderen Wohnhäusern bekannt sind. Damit liegen die von den Klägern bemängelten [X.] im Rahmen des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, wie er nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. II[X.] Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der [X.] ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der [X.] kann in der Sache selbst [X.], weil die Aufhebung nur wegen einer Rechtsverletzung bei [X.] 13 [X.] des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach [X.] die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).
[X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]