Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.11.2009, Az. V ZR 63/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 6. November 2009 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 Im Anwendungsbereich des [X.]s scheidet ein Rückgriff auf die Jahresfrist nach §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 [X.] aus (Abgrenzung zu dem Senatsurteil v. 21. Juli 2006, [X.], [X.], 2101, 2103). [X.], [X.]eil vom 6. November 2009 - [X.]/09 - [X.]

[X.]

- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das [X.]eil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 5. März 2009 aufgehoben. Auf die Berufungen der Parteien wird das [X.]eil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 27. Dezember 2007 abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst: Die [X.] wird verurteilt, an die Klägerin 50.000 • nebst Zinsen zu zahlen, und zwar für die [X.] vom 1. bis zum 31. Dezember 1998 in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz der [X.], für die [X.] vom 1. Januar 1999 bis zum 31. Dezember 2001 in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach dem [X.], für die [X.] vom 1. Januar 2002 bis zum 19. Dezember 2006 in Höhe von 2 Prozentpunkten und für die [X.] danach in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen [X.] nach § 247 [X.]. Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel [X.]. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die [X.]. Von Rechts wegen - 3 -Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 26. Oktober 1994 verkaufte die Klägerin der beklagten [X.] ein Grundstück, das mit zwei nicht sanierten [X.] von der [X.] für Teile der [X.]verwaltung (Ämter) genutzten [X.] bebaut war. Zum Kaufpreis vereinbarten die Parteien in § 4 des [X.] 1 (1) Der Verkehrswert – beträgt DM 2.850.000– (2) Auf den Verkehrswert wird gemäß dem erweiterten [X.] im Haushaltsplan 1993 zu [X.]. 0807 Titel 13101 unter der in § 4 a die-ses Vertrags genannten Voraussetzung ein Abschlag von 75 % des [X.] Wertes gewährt. Der Kaufpreis beträgt mithin DM 712.500– Zur —[X.] heißt es in § 4a u.a.: (1) Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück innerhalb eines [X.]rau-mes von 3 Jahren nach Kaufvertragsabschluss für Zwecke der unmittel-baren Verwaltung herzurichten und für einen [X.]raum von 15 Jahren nach Erstellung für diesen Zweck zu [X.] (3) [X.] steht ein [X.]recht gegen den Käufer zu, falls der Käufer die vorstehend genannten Verpflichtungen nicht einhält oder den vereinbarten Vertragszweck nicht erfüllt. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es dabei nicht an – Der in § 4 – vereinbarte [X.] gilt auch für den Wiederkauf. Verwendungen nach § 500 [X.] hat die Verkäuferin allerdings nur insoweit zu ersetzen, als sie diese für sich nutzen [X.] (4) [X.] ist berechtigt, anstelle der Ausübung des [X.] die Nachzahlung des bei der [X.] v. 2.137.500 DM nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der [X.], berechnet vom [X.] an, zu verlangen. Hierbei ist der am ersten eines Monats geltende Zinssatz für jeden [X.] dieses Mo-nats maßgebend. Der in § 4 Abs. 2 zitierte [X.] (Erlass des [X.] vom 26. März 1993, [X.] [X.] VV 2400 [X.] 1/93) lautet [X.]: 2 - 4 -Nach § 63 Abs. 3 Satz 2 [X.] wird zugelassen, daß in den neuen [X.] bundeseigene bebaute und unbebaute Grundstücke für un-mittelbare Verwaltungszwecke (z.B. Verwaltungsgebäude) an Länder, Kreise und Gemeinden um bis zu 75 % unter dem vollen Wert veräußert werden– Bei Kaufverträgen ist zu vereinbaren, dass der [X.] berechtigt ist, die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Ver-billigungsabschlags, der im Kaufvertrag zu beziffern ist, nebst Zinsen von 2 v.H. über dem jeweiligen Diskontsatz der [X.], [X.] ab, zu verlangen, falls der Käufer das gesamte Grundstück nicht dem vereinbarten Zweck zu-führt und für einen [X.]raum von 15 Jahren zweckentsprechend nutzt– Durch die [X.]e wird sichergestellt, daß die Länder und Gemeinden eine angemessene Erstausstattung an Grundstücken für unmittelbare Verwaltungszwecke erhalten, soweit der [X.] dazu beitra-gen [X.] Der Begriff —unmittelbare [X.] ist eng [X.]. Im wesentlichen kommen in Betracht: Verwaltungsgebäude für Landesministerien bzw. [X.], Rathäuser, Finanzämter und ähnli-che Einrichtungen (Ämter). Nach Zahlung des reduzierten Kaufpreises von 712.500 DM wurde die [X.] als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Seit November 1998 werden die [X.] baulich unverändert gebliebenen [X.] Gebäude nicht mehr für die Unterbringung von Ämtern verwendet, wovon die Klägerin im November 1999 Kenntnis erlangte. Ob sie von der [X.]n als Lagerräume genutzt werden, ist streitig. 3 Im Dezember 1999 wies die Klägerin auf § 4a des Kaufvertrages hin, worauf die [X.] mitteilte, künftig würden die Gebäude durch Unterbringung der Regionalbüros der [X.] genutzt. Eine Sanierung sei geplant. Darauf ver-ständigten sich die Parteien auf eine Fristverlängerung bis zum 31. Dezember 2002. Auf mehrere Nachfragen der Klägerin in den Jahren 2002 und 2003 und nach einer Fristsetzung im Jahr 2004 stellte die [X.] zunächst eine "Nut-zungsaufnahme" und später [X.] nach einer Mahnung der Klägerin im Mai 2006 und einer Besprechung der Parteien im Juli 2006 [X.] eine Stellungnahme in [X.]. Nach deren Ausbleiben forderte die Klägerin mit Schreiben vom 6. [X.] die [X.] mit Fristsetzung bis zum 19. Dezember 2006 zur Zahlung des sog. [X.]es von 1.092.886,30 • nebst Zinsen auf. Dem trat die [X.] mit Schreiben vom 15. Februar 2007 entgegen. 4 - 5 -Der auf Zahlung eines erstrangigen [X.] von 50.000 • nebst Zin-sen gerichteten und der [X.]n im Juli 2007 zugestellten Klage hat das [X.] unter teilweiser Abweisung des Zinsanspruches stattgegeben. Auf die Berufung der [X.]n hat das [X.] die Klage (vollends) ab-gewiesen. Die Berufung der Klägerin hat es [X.] auch unter Berücksichtigung [X.] hinsichtlich der Zinsen [X.] zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Die [X.] beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. 5 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht meint, die Klage scheitere schon daran, dass es sich bei dem [X.] um eine Naturalsubvention handele, deren Rückforderung öffentlich-rechtlichen Einschränkungen unterliege. Das gelte auch bei privatrechtlicher Qualifizierung des Vertrages, weil dann die [X.] eingriffen. Unter dem Blickwinkel des Über-maßverbotes sei die Klägerin gehalten gewesen, von dem milderen Mittel des [X.]rechts Gebrauch zu machen. Die Vertragsauslegung ergebe, dass dem [X.]recht ein Vorrang vor dem [X.] zukomme. Schließlich sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin bei der erforderlichen Abwä-gung die Interessen der [X.]n berücksichtigt habe. Auf die weiteren Ein-wendungen gegen den [X.] sowie auf die erhobene Einrede der [X.] komme es nicht mehr an. 6 I[X.] Die Revision ist überwiegend begründet. 7 - 6 -1. Mit der gegebenen Begründung kann der [X.] nicht ver-neint werden. 8 a) Allerdings hat das Berufungsgericht zu Recht geprüft, ob die Forde-rung des [X.]s das Übermaßverbot verletzt. Zwar haben die Parteien mit der Vereinbarung vom 26. Oktober 1994 [X.] auch wenn es sich bei dem [X.] um eine Subvention handelt [X.] mit Blick auf den Hauptgegenstand des Vertrages die Rechtsform eines privatrechtlichen Rechtsgeschäfts gewählt (vgl. auch Senat, [X.] 153, 93, 97; [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], [X.], 2101, 2103; [X.], [X.], 417, 418) und die-ses folgerichtig als Kaufvertrag bezeichnet (vgl. auch den im Tatbestand zitier-ten [X.]). Das ändert jedoch nichts daran, dass in Konstellationen der vorliegenden Art die Grundsätze des [X.]s eingreifen (vgl. Senat, aaO), wonach die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (vgl. [X.] 91, 84, 96; 93, 372, 381; 155, 166, 173 ff.; Senat, [X.]. v. 15. Oktober 1993, [X.], NJW 1994, 586, 589; [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], aaO, S. 2103) und deshalb u.a. auch das Übermaßverbot zu beachten ist (Senat, [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], NJW-RR 2006, 1452, 1453 m.w.[X.]; [X.], [X.]. v. 17. Juni 2003, [X.], NJW 2003, 2451, 2453). Darüber streiten die [X.] denn auch nicht. 9 b) Keinen Bestand haben kann indessen die Annahme des Berufungsge-richts, ein Verstoß gegen das Übermaßverbot sei deshalb zu bejahen, weil dem vereinbarten [X.]recht ein Vorrang vor dem [X.] zukomme. Dabei kann mit Blick auf die revisionsrechtliche Kontrolldichte offen bleiben, ob es sich bei der Klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Denn auch wenn man dies verneinte, wäre die Auslegung des [X.] darauf hin zu überprüfen, ob [X.] und alle sonst fest-gestellten wesentlichen Umstände und Interessen berücksichtigt und gewürdigt worden sind (std. Rspr., vgl. nur Senat, [X.]. v. 14. Oktober 1994, [X.], [X.], 45, 46; [X.]. v. 10. Juli 1998, [X.], [X.], 3268, 3270). 10 - 7 -Das ist hier jedoch schon deshalb nicht der Fall, weil das Berufungsgericht nicht in den Blick nimmt, dass die Klägerin bei Annahme eines Vorrangs des [X.] für den Fall von dessen Ausübung neben dem erhaltenen Kaufpreis zudem [X.] wenn auch eingeschränkt durch § 4a Abs. 3 Satz 6 [X.] [X.] Mittel für der [X.]n zu ersetzende Verwendungen bereitstellen müsste, was haushalts-rechtlich kaum darstellbar ist (vgl. Senat, [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140). Vor allem aber lässt das Berufungsgericht außer [X.], dass § 4a [X.] der Umsetzung des ausdrücklich in § 4 Abs. 2 [X.] zugrunde gelegten Erlasses des [X.] vom 26. März 1993 dient, wonach ein [X.] gerade für den Fall zu vereinbaren ist, dass der Käufer das gesamte Grundstück nicht in einem [X.]raum von 15 Jahren zweck-entsprechend nutzt. Daher konnte jedenfalls ein öffentlich-rechtlich organisierter Verwaltungsträger als typischer Adressat der Subvention nicht davon ausge-hen, dass die Klägerin die ihr auferlegten haushaltsrechtlichen Vorgaben (vgl. auch § 63 [X.]) durch vertragliche Abreden relativieren oder unterlaufen wür-de. c) Vor diesem Hintergrund führt die gebotene Auslegung des Vertrages, die der Senat [X.] da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu erwarten sind [X.] selbst vornehmen kann, dazu, dass es im pflichtgemäßen Ermessen der Klägerin steht, ob sie bei einer Verletzung der Pflichten aus § 4a Abs. 1 des Kaufvertrages (im Folgenden [X.]) das [X.]recht ausübt oder ob sie die Zahlung des [X.]s verlangt. Etwas anderes könnte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die Parteien ausdrücklich einen Vorrang des [X.]rechts vereinbart hätten oder sich ein solcher sonst aus der ver-traglichen Abrede klar und unzweideutig ergäbe. Das ist jedoch nicht der Fall. 11 Von einem Vorrang des [X.]rechts ist in dem [X.] die Rede. Dass das [X.]recht in Absatz 3 geregelt und erst im [X.] daran in Absatz 4 niedergelegt ist, dass die Klägerin "anstelle" des [X.] die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen [X.]es verlangen kann, ist wenig aussagekräftig und deutet 12 - 8 -eher auf die Einräumung eines in das (pflichtgemäße) Ermessen der Klägerin gestellten Wahlrechts als auf einen Vorrang des [X.]rechts hin. Eben-sowenig lässt sich mit Rücksicht auf die Risiken der Verwendung und der [X.] sagen, dass die Nachzahlung des [X.]s für den Käufer stets oder typischerweise belastender wäre als ein Wiederkauf. Das kann zwar [X.] etwa bei einem zwischenzeitlich eingetretenen Wertverfall des Grundstücks [X.] so sein. Nur kann das Grundstück auch einen Wertzuwachs er-fahren, so dass es für den Käufer günstiger sein kann, wenn er nur den [X.] muss. Davon abgesehen hat es die Käuferin in der Hand, eine den subventionsrechtlichen Vorgaben entsprechende Nutzung des [X.] sicherzustellen, so dass es weder zu einer Nachforderung noch zu einem Wiederkauf kommt. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts kann ein Ermessensfehlgebrauch der Klägerin danach nicht auf einen vertraglich vereinbarten Vorrang des [X.]rechts gestützt werden. 2. Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen richtig. [X.] steht der Klägerin auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsge-richts der geltend gemachte [X.] zu. Da es hierzu weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). 13 a) § 4a Abs. 4 [X.] ist zumindest insoweit wirksam, als der [X.] ist, wenn das Grundstück entgegen § 4a Abs. 1 [X.] nicht 15 Jahre lang für die Zwecke der unmittelbaren Verwaltung genutzt [X.] ist (vgl. auch Senat, [X.] 153, 93, 103 f.; ferner [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140). 14 aa) Ein zur Nichtigkeit nach § 134 [X.] führender Verstoß gegen den auch bei dem Abschluss eines dem [X.] unterliegenden [X.] zu beachtenden Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit (vgl. Senat, [X.] 153, 93, 98; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 56 Rdn. 57; [X.], Verwaltung in [X.], aaO, S. 232 f.) liegt nicht vor. Dem daraus folgenden Gebot einer angemessener Vertragsgestaltung ist genügt, wenn bei wirtschaftlicher 15 - 9 -Betrachtung des [X.] die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (Senat, [X.] 153, 93, 101; [X.], 385, 391; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 56 Rdn. 14; [X.]/[X.]/[X.]/[X.] aaO, § 56 Rdn. 54; [X.], [X.], 391, 394; v. [X.], NJW 1983, 1873, 1880), die gegenseitigen Rechte und Pflichten also insgesamt ausgewogen gestaltet sind (vgl. Senat aaO, 102; [X.]E 42, 331, 345). So verhält es sich hier. (1) Mit der Nachzahlungsvereinbarung sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Klägerin das Grundstück zu einem ganz erheblich unter dem Verkehrwert liegenden Kaufpreis veräußerte und dies unter dem haushaltsrechtlichen Vorbehalt stand, dass die zweckentsprechende Mittelver-wendung durch vertragliche Abreden [X.] hier u.a. durch die Vereinbarung eines [X.]es [X.] sichergestellt würde (vgl. auch Senat, [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140 f.). Das ist schon deshalb nicht unangemessen, weil erst die Klausel einen verbilligten Verkauf ermöglichte, den die [X.] sonst nicht hätte erreichen können (§ 63 Abs. 3 [X.]). Davon ab-gesehen ist der Nachzahlungsbetrag von vornherein festgelegt. Die Klausel sieht lediglich vor, dass die [X.] bei einem Verstoß gegen die mit dem Preisnachlass verfolgten [X.] den nur zur Erreichung dieser Zwecke erhaltenen Vorteil wieder verliert. Damit steht die [X.] nicht schlechter, als wenn sie das Grundstück sofort zum vollen Verkehrswert erwor-ben hätte (vgl. Senat, aaO, 141). 16 (2) Dass der Anspruch auf Nachzahlung des [X.]es verschuldensunabhängig besteht, stellt sich ebenfalls nicht als unangemessen dar. Der [X.] ist nicht als Vertragsstrafenregelung zu [X.] (vgl. [X.] 1994, 464, 465). Bei der gebotenen [X.] trägt die Klausel dem Umstand Rechnung, dass nicht nur 17 - 10 -der reduzierte Kaufpreis, sondern auch die Erreichung der [X.] das Äquivalent für die Übereignung des Grundstücks darstellen. Da das Äquiva-lenzverhältnis bei Nichterreichen der [X.] unabhängig davon gestört wird, ob der Schuldner die Störung zu vertreten hat, erscheint es [X.] angemessen, den [X.] verschuldensunabhängig [X.]. (3) Unbedenklich ist auch die Bindungsfrist von 15 Jahren. Vor dem [X.] einer Verbilligung von 75 % stellt sie keine unverhältnismäßige Be-schränkung dar (vgl. auch Senat, [X.] 153, 93, 105; [X.]. vom 30. September 2005, [X.], NJW-RR 2006, 298, 299 f.; [X.], [X.]. v. 21. März 1990, [X.], NJW-RR 1990, 816). Das gilt auch unter Berücksichtigung des Selbstverwaltungsrechts der [X.]n (Art. 28 Abs. 2 GG), die zwar bei [X.] ihrer Verwaltung zur Meidung einer Nachentrichtung des [X.] auch weiterhin eine zweckentsprechende Nutzung des [X.] sicherstellen musste. In Abwägung mit dem haushaltsrechtlichen Anliegen einer zweckentsprechenden Mittelverwendung wird dadurch das Selbstverwaltungsrecht jedoch nicht über Gebühr eingeschränkt. 18 (4) Ebensowenig ist es zu beanstanden, dass die [X.] das Risiko des [X.] trägt und die Vereinbarung keine anteilige Nachzahlung für den Fall einer zeitweisen zweckkonformen Nutzung vorsieht. Die zur Ausübung des Nachzahlungsrechts führenden Umstände sind durchweg der Sphäre des Käufers zuzuordnen, der es im Rahmen seiner Oragnisationshoheit nahezu uneingeschränkt in der Hand hat, dafür Sorge zu tragen, dass es weder zu ei-nem Wiederkauf noch zu einer Nachzahlung kommt. Zudem ist zu [X.], dass den Wert steigernde Aufwendungen sowohl im Fall der erlaubten Weiterveräußerung (§ 4a Abs. 2 Satz 4) als auch im [X.] infolge bauplanungsrechtlicher Werterhöhung (§ 5 Abs. 3) sowie eine Wertsteigerung infolge [X.]ablaufs im [X.] (§ 5 Abs. 3) ebenfalls dem Käufer zugute kommen. 19 - 11 -(5) Vor dem Hintergrund der beträchtlichen Kaufpreisreduzierung und der Verknüpfung des Preisnachlasses mit der Erreichung des [X.]s kann schließlich auch bei Gesamtwürdigung des Vertrages keine unangemes-sene Vertragsgestaltung angenommen werden. Soweit die Klägerin geltend macht, sowohl die Herstellungsverpflichtung des § 4a Abs. 1 [X.] als auch die in Absatz 4 der Regelung getroffene Zinsvereinbarung seien unwirksam, führte dies wegen der in § 16 des Vertrages vereinbarten salvatorischen [X.] nicht zur Unwirksamkeit der [X.] oder des Vertrages im Übrigen. [X.]) Ob Verträge der vorliegenden Art nicht nur der soeben erörterten Angemessenheitskontrolle unterliegen, sondern daneben auch an den Vorga-ben des [X.] (jetzt §§ 305 ff. [X.]) zu messen sind (die Frage offen lassend für städtebauliche Verträge, Senat, [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140, 141), braucht hier ebenso wenig entschieden zu wer-den, wie die weiteren Fragen, ob es sich bei der [X.] um ei-ne von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt und ob diese als Preisvereinbarung mit der Folge einzuordnen ist, dass sie einer In-haltskontrolle nach den genannten Vorschriften entzogen wäre (§ 8 [X.], nunmehr § 307 Abs. 3 Satz 1 [X.]). Denn die Klausel hielte auch einer Über-prüfung nach dem hier noch anwendbaren [X.] (§ 229 § 5 Satz 1 EG[X.]) unter Beachtung der sich aus § 24 [X.] (jetzt § 310 Abs. 1 [X.]) ergebenden Einschränkung stand. 21 (1) Dass die Regelung nicht als überraschend im Sinne von § 3 AG[X.] (nunmehr § 305c [X.]) zu qualifizieren ist, liegt schon deshalb auf der Hand, weil durch den [X.] Bezug genommene [X.] umgesetzt werden sollte. Das gilt umso mehr, als es sich bei den in Betracht kommenden Käufern typischerweise um Gebietskörperschaften handelt, die ebenfalls haus-haltsrechtlichen Bindungen unterworfen sind. Eine erhebliche Abweichung vom dispositiven Recht, die ebenfalls zur Annahme einer überraschenden Klausel 22 - 12 -führen kann (vgl. Senat, [X.]. v. 26. Mai 2000, [X.], NJW-RR 2001, 195, 196), ist nicht ersichtlich. (2) Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (vgl. dazu etwa Senat, [X.]. v. 12. Oktober 2007, [X.], NJW-RR 2008, 251, 253 m.w.[X.]) liegt nicht vor, weil sowohl der Inhalt der Klausel als auch die mit der Regelung einherge-henden Nachteile und Belastungen so weit mit der gebotenen Deutlichkeit er-kennbar werden, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. [X.] besteht schon nach der sprachlichen Ausgestaltung des Kaufvertrages kein vernünftiger Zweifel daran, dass der [X.] auch auf die Nichteinhaltung der 15-jährigen Bindungsfrist gestützt werden kann. Entgegen der Auffassung der [X.]n kommt ein Verständnis dahin, der Anspruch [X.] nur dann geltend gemacht werden, wenn zudem [X.] kumulativ [X.] ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Herrichtung des [X.] und des Verbots der unberechtigten Veräußerung vorliege, für einen verständigen Vertragspartner nicht ernsthaft in Betracht. 23 Auch im Übrigen ist den Anforderungen des [X.] insoweit genügt, als die [X.] an einen Verstoß gegen die Bindungsfrist von 15 Jahren (§ 4a Abs. 1 [X.]) anknüpft. Insbesondere ist die vorgegebene Nutzung durch das Kriterium der unmittelbaren Verwaltung für einen verständigen Käufer hinreichend bestimmt. Die Bestimmung ließe sich kaum anders formulieren, außer durch eine abschließende Aufzählung von [X.], wobei dann jedoch die Gefahr einer unangemessenen Be-schränkung bestünde. Es kommt daher gar nicht mehr darauf an, dass über den in Bezug genommenen [X.] mit den dort aufgeführten [X.] noch verdeutlicht wird, was unter einer zweckentsprechenden Nutzung zu verstehen ist. Vor diesem Hintergrund bleibt auch für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 5 [X.] (jetzt § 305 c Abs. 2 [X.]) kein Raum. 24 Ob dasselbe [X.] wozu der Senat entgegen der Auffassung der [X.]n im Ergebnis neigt [X.] für die einen Verstoß gegen die ebenfalls in § 4a Abs. 1 [X.] enthaltene dreijährige Herstellungsverpflichtung gilt, braucht hier nicht [X.] - 13 -schieden zu werden. Denn selbst bei einer Unwirksamkeit dieser Regelung, bliebe die [X.] teilbare [X.] Klausel im Übrigen davon unberührt (vgl. § 6 [X.], jetzt § 306 [X.]). Der Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln (vgl. hierzu Senat, [X.] 114, 338, 342 f.) greift nicht ein, wenn die Klausel neben der unwirksamen Bestimmung einen insoweit unbe-denklichen, sprachlich und inhaltlich abtrennbaren Teil enthält (vgl. [X.] 145, 203, 212; [X.], [X.]. v. 25. Januar 2006, [X.], [X.], 1059, 1060). So verhält es sich hier. (3) Schließlich folgt aus den obigen Darlegungen zu § 134 [X.] (I[X.]2.a) aa)), dass die [X.] auch keine unangemessene Benachteili-gung im Sinne von § 9 Abs. 1 [X.] (§ 307 Abs. 1 [X.]) enthält. Zwar führt die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des öffentlich-rechtlichen [X.] nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach den § 9 ff. [X.], weil [X.] weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen [X.] eine Kompensation von [X.], die für sich genommen unangemessen sind, durch andere [X.] vorteilhafte [X.] Vertragsbestimmungen möglich ist (Senat, [X.] 153, 93, 102 f.). Da die hier in Rede stehende Klausel jedoch unabhängig von Kompen-sationsüberlegungen der öffentlich-rechtlichen Angemessenheitskontrolle standhält, ergibt sich kein Unterschied. 26 cc) Die Voraussetzungen für die Ausübung des der Klägerin [X.] lagen vor. 27 (1) Die Klägerin hat das Grundstück entgegen § 4a Abs. 1 [X.] nicht 15 Jahre lang zweckentsprechend genutzt. Nach den in dem Vertrag in Bezug genommenen haushaltsrechtlichen Vorgaben ist der Begriff der unmittelbaren Verwaltungszwecke —eng auszulegenfi. Danach kommen im Wesentlichen [X.], u.a. für Rathäuser und Ämter in Betracht. Die behauptete Nutzung als Lagerstätte entspricht dem nicht. 28 - 14 - (2) Nach den Grundsätzen des [X.]s kann die Kläge-rin die an diese Vertragsverletzung anknüpfenden Rechtsfolgen allerdings nur geltend machen, wenn dadurch auch der [X.] verfehlt worden ist (Senat, [X.]. v. 4. Mai 2007, [X.], NJ 2008, 43, 44; vgl. auch Senat, [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], [X.], 2101, 2103). Auch diese Vorausset-zung ist indessen gegeben. Aus dem auf der Grundlage von § 63 Abs. 3 [X.] ergangenen Erlass des [X.] vom 26. März 1993 folgt unzweideutig, dass der [X.] nicht nur in der Ausstattung der [X.] mit Gebäuden zum Zwecke der unmittelbaren Verwaltung zu erblicken ist, sondern auch darin dass das Kaufobjekt im Rahmen dieser Zweckbindung 15 Jahre lang genutzt wird. Soweit in dem [X.] von einer Erst-ausstattung die Rede ist, wird damit ersichtlich nur der Kreis der möglichen Subventionsempfänger eingeschränkt. 29 [X.]) Dass die Klägerin das ihr zustehende Ermessen unter Beachtung der im [X.] geltenden Bindungen (vgl. dazu etwa [X.] 93, 372, 381; 155, 166, 175; Senat, 153, 93, 106; [X.]. v. 15. Oktober 1993, [X.], NJW 1994, 586, 589; [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], aaO, 1453; [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140, 142) überhaupt nicht oder rechtsfehlerhaft ausgeübt hätte, ist nicht ersichtlich. Insbesondere ist die Gel-tendmachung des [X.]s mit dem Übermaßverbot vereinbar. 30 (1) Auszugehen ist davon, dass haushaltsrechtliche Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und der Sparsamkeit (vgl. § 6 Abs. 1 HGrG) das Interesse der [X.]n überwiegen, die Zuwendung ohne zweckentsprechende Nutzung behalten zu dürfen (vgl. [X.] 155, 166, 176; Senat, [X.]. v. 21. Juli 2006, [X.], aaO; [X.], [X.]. v. 28. April 2009, [X.], [X.], 1180, 1184; [X.] NVwZ 2003, 221, 223). Das gilt umso mehr, als sich Behörden unter-einander grundsätzlich nicht auf Vertrauensschutz berufen können ([X.], [X.]. v. 29. April 1999, 8 [X.]/99, juris Rdn. 4), zumal ein Vertrauen der [X.] vor dem Hintergrund, dass die Klägerin wiederholt auf die [X.] - 15 -nahme einer subventionsgerechten Nutzung drängte, ohnehin nicht schutzwür-dig wäre. (2) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist es, dass die Klägerin die [X.] des [X.]es und nicht den Wiederkauf des Grundstücks verlangt. 32 (a) Durch die Geltendmachung des [X.]es wird ver-hindert, dass das dem Eigentümer einer Immobilie zugewiesene Verwendungs- und Wertrisiko auf den Subventionsgeber verlagert wird (vgl. Senat, [X.] 77, 194, 198; 153, 93, 106), der für den Fall des [X.] zudem nicht nur den erhaltenen Kaufpreis, sondern zudem Mittel für nach § 4a Abs. 3 Satz 6 [X.] zu ersetzende Verwendungen bereitstellen müsste, was haushaltsrechtlich kaum darstellbar ist (vgl. Senat, [X.]. v. 13. Oktober 2006, [X.], [X.] 2007, 140). Ob anders zu entscheiden wäre, wenn das Kaufobjekt infolge des erhebli-chen [X.]ablaufs einen gravierenden Wertverlust erlitten hätte und die [X.] dadurch oder durch die Zahlung des [X.]es in ernsthafte [X.] Schwierigkeiten geriete, braucht hier nicht entschieden zu werden. Die Klägerin hat der [X.]n im [X.] vorgehalten, sie habe nicht vorgetragen, durch einen etwaigen Wertverfall übermäßig belastet worden zu sein. Die [X.] verweist auf keinen Tatsachenvortrag, dass sie dem entge-gen getreten wäre. 33 (b) Frei von [X.] ist es schließlich, dass die Klägerin den [X.] in voller Höhe verlangt. Die [X.] konnte sich ohne weiteres auf die Nachzahlungsverpflichtung einstellen, die sich nach Grund und Höhe unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Kaufvertrag ergab (vgl. auch Senat, [X.]. v. 13. Oktober 2006, aaO, 142; vgl. auch die Wertung des § 44a Abs. 1 [X.]). Zwar mag die Geltendmachung der vollen Höhe ermessensfehlerhaft sein, wenn eine zweckentsprechende Nutzung erst kurz vor Ablauf der 15-jährigen Bindungsfrist aufgegeben wird und damit die [X.] ganz überwiegend erreicht worden sind. So verhält es sich hier indessen nicht, weil die Klägerin ihre Ämter bereits nach vier Jahren aus dem Kaufobjekt [X.] - 16 -gen hat. Diese Disposition liegt ebenso in ihrer Sphäre wie der Umstand, dass sie sich über die weitere Verwendung der Immobilie offenbar lange [X.] nicht klar wurde, stattdessen die Klägerin wiederholt mit der Ankündigung oder in Aussichtstellung der Wiederaufnahme einer zweckentsprechenden Nutzung vertröstete und zu keinem [X.]punkt darauf hinwies, dass sie das Grundstück nicht mehr zur Unterbringung für Ämter benötigen würde. ee) Entgegen der Auffassung der [X.]n scheitert der [X.] nicht daran, dass er nicht innerhalb der Jahresfrist §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 [X.] geltend gemacht worden ist. Ob diese Frist im Verhältnis zwi-schen Trägern öffentlicher Verwaltung mangels Anwendbarkeit des Vertrauens-schutzgrundsatzes (vgl. dazu [X.]E 126, 7, 12) überhaupt Anwendung [X.], ist zweifelhaft (ablehnend [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 48 Rdn. 202; vgl. auch [X.]E aaO, S. 14; a.A. OVG Köln, [X.]. v. 12. Juni 2007, 15 A 371/05, juris, Rdn. 22 ff.; [X.]/[X.] aaO, § 48 Rdn. 148), braucht indessen nicht allgemein entschieden zu werden. Sie ist jedenfalls im Anwen-dungsbereich des [X.]s zu verneinen. 35 Auszugehen ist davon, dass der Gesetzgeber den sachlichen Geltungs-bereich des Verwaltungsverfahrensrechts in Kenntnis der sich aus dem Verwal-tungsprivatrecht ergebenden Probleme auf die öffentlich-rechtliche Verwal-tungstätigkeit von Behörden beschränkt hat und vor diesem Hintergrund bei der Heranziehung verfahrensrechtlicher Bestimmungen des öffentlichen Rechts Zurückhaltung geboten ist. Sie kommt zwar in Betracht, wenn eine Regelung Ausfluss eines allgemeinen Rechtsgedankens ist (vgl. [X.], [X.]. v. 17. Juni 2003, [X.], NJW 2003, 2451, 2453), und auch dann, wenn für ihre He-ranziehung ein besonderes Bedürfnis besteht (vgl. Senatsurteil v. 21. Juli 2006, [X.], [X.], 2101, 2103). Sie scheidet jedoch aus, wenn das Pri-vatrecht [X.] wie hier mit den verjährungsrechtlichen Vorschriften und dem Rechtsinstitut der Verwirkung [X.] gleichwertige Regelungen bereitstellt, die [X.] unter Berücksichtigung des [X.]moments einen angemessenen Interes-senausgleich sicherstellen, und es deshalb ausgeschlossen ist, dass sich ein 36 - 17 -Verwaltungsträger durch Flucht in die Rechtsformen des Privatrechts dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (dazu etwa [X.] DVBl. 2003, 1215) entzieht. Anders als bei der zu verneinenden Frage, ob eine [X.] zivilrechtlich zurückverlangt werden kann, obwohl der [X.] erreicht worden ist (dazu Senatsurteil, aaO), besteht dann kein Bedürfnis für einen Rückgriff auf verwaltungsverfahrensrechtliche Normen. ff) [X.] greift nicht durch. Wie das [X.] zu-treffend ausgeführt hat, unterlag der Anspruch zunächst der dreißigjährigen Regelverjährung des § 195 [X.] a.F. und ab dem 1. Januar 2002 mit neuem Fristlauf den Vorschriften des nunmehr geltenden Verjährungsrechts (Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EG[X.]). [X.] ist die zehnjährige [X.]sfrist nach § 196 [X.], die bei Klagerhebung im Juli 2007 noch lief. 37 Von § 196 [X.] erfasst werden Ansprüche auf Übertragung des [X.] an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhe-bung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts, also nach § 873 [X.] zu erfüllende Ansprüche, sowie [X.] auf die Gegenleistung. Dabei ist anerkannt, dass unter die zuletzt genann-ten Ansprüche nicht nur synnallagmatische Ansprüche im engeren Sinne fallen [X.] wie etwa der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises [X.], sondern auch andere Forderungen [X.] wie etwa [X.] aus nichtigem Grund-stückkaufvertrag. Entscheidend ist, ob der Sache nach ein Gegenseitigkeitsver-hältnis besteht (Senat, [X.]. v. 25. Januar 2008, [X.], NJW-RR 2008, 824, 826; vgl. auch [X.] u. [X.], [X.] 2007, 515, 521). Darauf, ob sich im Einzelfall die Schwierigkeiten ergeben, die den Gesetzgeber zur Schaf-fung der Vorschrift veranlasst haben, kommt es bei der Anwendung der Vor-schrift nicht an (Senat, aaO). 38 Ein Gegenseitigkeitsverhältnis in dem oben beschriebenen Sinne ist hier zu bejahen. Bei wertender Betrachtung hatte die [X.] als Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks nicht nur den Kaufpreis zu entrichten, son-dern [X.] gerade vor dem Hintergrund der Kaufpreisreduzierung [X.] darüber hinaus 39 - 18 -eine den vertraglichen Vorgaben entsprechende subventionsgerechte Nutzung sicherzustellen. Dann aber liegt es auf der Hand, dass das bestehende Äquiva-lenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung auch durch die subventionswid-rige Nutzung des [X.] gestört wurde. Der für diesen Fall [X.] gleichsam ersatzweise [X.] vereinbarte Nachforderungsanspruch tritt an die Stelle der ur-sprünglich vereinbarten Gegenleistung und stellt damit das [X.] wieder her. Das rechtfertigt es, ihn der Verjährung nach § 196 [X.] zu [X.]. Dass die Klägerin mit der Übereignung des Grundstücks die ihr ob-liegende Leistung bereits erbracht hat, steht der Anwendung der Vorschrift [X.] nicht entgegen (vgl. Senat, [X.]. v. 25. Januar 2008, aaO). gg) Der Klageforderung steht schließlich nicht der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 [X.]) entgegen. Die Annahme einer Verwirkung scheitert schon daran, dass die Klägerin auf das Behaltendürfen der Subvention nicht vertrauen durfte (vgl. auch [X.] [X.], 485; [X.]. v. 29. April 1999, 8 [X.]/99, juris Rdn. 4). Besondere Umstände, die die Geltendmachung des Nachforderungsanspruches sonst treuwidrig erscheinen lassen, liegen nicht vor. Dass die [X.] zwischenzeitlich zur unentgeltlichen Rückgabe des Grundstücks bereit ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. 40 3. Soweit die Klägerin [X.] gestützt auf § 4a Abs. 4 [X.] [X.] Zinsen auf die Hauptforderung von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der [X.] ab dem [X.] verlangt, ist die Klage da-gegen nur zum Teil begründet. 41 a) Die [X.] verstößt gegen das aus dem Übermaßverbot herzulei-tende Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung und ist deshalb nach § 134 [X.] unwirksam. Die Anknüpfung an den [X.]punkt des [X.] für den Beginn der Verzinsung stellt eine unangemessene und die [X.] unverhältnismäßig belastende Regelung dar. Wie bereits dargelegt, dient der [X.], um dessen Verzinsung es hier geht, der [X.] des durch die Verfehlung des [X.]s gestörten Ä-quivalenzverhältnisses. Mit der Ausübung der [X.] wird der 42 - 19 -Käufer so gestellt, wie er bei einem Kauf ohne [X.] gestanden hätte. Da der Kaufpreis jedoch nicht schon am Tag des Kaufvertragsschlusses zu zahlen war, sondern nach § 4 Abs. 4 [X.] erst drei Wochen nach Zustimmung der [X.]vertretung (spätestens aber am 15. Dezember 1994), fehlt für eine Verzinsung sogar vor Fälligkeit des [X.] jede Berechtigung. Schon dies führt [X.] da der Vertrag keine diese Belastung kompensierende Be-stimmung enthält [X.] zur Unwirksamkeit der vereinbarten Klausel. b) Die durch die Unwirksamkeit der Zinsregelung entstandene Lücke ist bei Annahme einer Individualabrede durch Anwendung der salvatorischen Klausel (§ 16 [X.]) und ansonsten [X.] die Anwendbarkeit des [X.] un-terstellt [X.] durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen (vgl. auch Pa-landt/[X.], [X.], 68. Aufl., § 307 Rdn. 7 m.w.[X.]). Diese Lückenfüllung kann der Senat, da keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind, selbst vor-nehmen. Zwar scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus, wenn keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, für welche Gestaltungsmöglichkeit sich die Parteien [X.] entschieden hätten (dazu etwa Senat, [X.]. v. 12. Okto-ber 2007, [X.], NJW-RR 2008, 251, 254 m.w.[X.]). So liegt es hier [X.] nicht. 43 Vorliegend kommt unter Berücksichtigung der Interessenlage beider [X.] ernsthaft nur eine Ergänzung des Vertrages dahin in Betracht, dass die Parteien, hätten sie die Regelungslücke bedacht, für den Beginn des Zinslaufes [X.] unter Beibehaltung des vereinbarten sachangemessenen Zinssatzes [X.] an den Wegfall der subventionsgerechten Nutzung angeknüpft hätten. Denn erst ab diesem [X.]punkt lag für die [X.] als verständiger Vertragspartnerin auf der Hand, dass die Ausübung des Auswahlermessens durch die Klägerin zur Gel-tendmachung des [X.]es führen konnte und sie deshalb nicht mehr davon ausgehen durfte, dass ihr der in dem Abschlag liegende Vermö-gensvorteil erhalten bleiben würde. Dies legt es nahe, die [X.] ab diesem [X.]punkt auch mit der Verzinsung dieses Vermögensvorteils zu belasten. Die-ser [X.]punkt erscheint zudem deshalb sachgerecht, als ein Seitenblick auf die 44 - 20 -§§ 819 Abs. 1, 818 Abs. 4, 291 [X.] erhellt, dass auch der [X.] erst ab Kenntnis von dem Mangel des rechtlichen Grundes nicht ge-zogene Zinsen zu entrichten hat. Da sich die Parteien mit dem Kaufvertrag auf [X.] des Privatrechts begeben haben, kommt es für die Beantwortung der Frage, welche Zinsregelung die Parteien [X.] getroffen hätten, nicht darauf an, ob der Klägerin bei Zuwendung der Subvention durch [X.] weitergehende [X.] zugestanden hätten. Dieser Lückenausfüllung steht nicht entgegen, dass die rückwirkende Verzinsung einer nicht fälligen Forderung unangemessen ist (vgl. [X.], [X.]. v. 29. März 1994, [X.], NJW 1994, 1532, 1533). Zwar entstand der Nach-forderungsanspruch bei isolierter Betrachtung erst mit der Ausübung des [X.]. Zu bedenken ist allerdings, dass das [X.] von Leistung und Gegenleistung schon durch die Aufgabe der subventionsgerech-ten Nutzung gestört war und der Klägerin deshalb bereits das Recht zustand, zwischen der [X.]- und der [X.] auszuwählen. Vor dem Hintergrund dieser Besonderheit ist es unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben angemessen, wenn sich die Parteien für den Fall der Geltendmachung des [X.]es schuldrechtlich so stellen, wie sie stünden, wenn der Anspruch bereits mit dem Wegfall des Subventionszwe-ckes fällig geworden wäre, und sie hieran die Zinsverpflichtung anknüpfen. 45 c) Da die Klägerin die subventionsgerechte Nutzung im November 1998 beendet hat, stehen ihr vertragliche Zinsen ab dem 1. Dezember 1998 zu. Wei-tergehende Verzugszinsen kann sie wegen der in dem Nachforderungsschrei-ben vom 6. Dezember 2006 eingeräumten Zahlungsfrist erst ab dem 20. [X.] verlangen; nur insoweit hat die Berufung der [X.]n Erfolg. Die Höhe des zuerkannten [X.] beträgt nach § 288 Abs. 1 Satz 2 [X.] in der Fassung des seit dem 1. Mai 2000 geltenden Gesetzes 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, weil es für die Fälligkeit der Nachforderung im Sinne von Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EG[X.] nicht auf die vereinbarte Rückwirkung ankommt, sondern mit Blick auf die Verzugsfolgen darauf, dass der [X.] - 21 -rungsanspruch tatsächlich erst mit der Ausübung des Auswahlermessens ent-standen und fällig geworden ist. Dagegen greift der für Rechtsgeschäfte unter [X.] höhere Zinssatz des § 288 Abs. 2 [X.] in der aktuellen Fassung nicht ein, weil die Vorschrift nicht für vor dem 1. Januar 2002 geschlossen Verträge gilt (Art. 229 § 5 Abs. 1 Satz 1 EG[X.]; vgl. dazu auch MünchKomm-[X.]/[X.], 4. Aufl., EG[X.] Art. 229 § 5 Rdn. 9; [X.]/[X.] aaO, EG[X.] Art. 229 § 5 Rdn. 5). Der Sonderfall, wonach neues Recht anzuwenden ist, wenn das Schuldverhältnis maßgeblich geprägt wird durch neue, von außen [X.], sich nicht aus seiner inneren Entwicklung ergebende Umstände (vgl. Senat, [X.] 123, 58, 63), wie etwa durch einen Aufhebungsvertrag oder ein Schuld-anerkenntnis ([X.]/[X.], aaO, m.w.[X.]), liegt hier nicht vor. 47 II[X.] [X.] beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 i.V.m. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. 48 [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 27.12.2007 - 4 O 237/07 - [X.], Entscheidung vom 05.03.2009 - 3 [X.] -