Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2013, Az. III ZR 345/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 345/12

Verkündet am:

10. Oktober 2013

B o t t

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

[X.] § 839a Abs. 1; [X.] § 74a Abs. 5 Satz 1

a)
Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des [X.] des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss.

b)
Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte -
und diesbezüglich besonders sachkundige -
Gutachter darf sich der [X.] mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnü-gen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entspre-chende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.

c)
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen zwischen
dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne weiteres zu Lasten des Sachverständigen gehen.

d)
Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat,
was jedem Sach-kundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin
unentschuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, son-dern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.

[X.], Urteil vom 10. Oktober 2013 -
III ZR 345/12 -
OLG [X.]/Main

LG [X.]/Main
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Der III.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2013 durch den Vizepräsidenten [X.] und [X.], [X.],
[X.] und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.]s [X.] am Main vom 10. Oktober 2012 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger nimmt den [X.]n, einen Sachverständigen für [X.]sbewertung, unter dem Vorwurf der Erstellung eines fehlerhaften Gutach-tens auf
Schadensersatz in Anspruch.

Im Rahmen eines [X.] erstattete der [X.] auf Ersuchen des Amtsgerichts U.

vom 22. Januar 2003
ein [X.] über den Verkehrswert des Grundstücks L.

[X.]eg
8 in [X.].

. Das Grundstück war zu dieser [X.] mit einem 1897 errichteten Einfami-1
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lienhaus (Fachwerkgebäude) und einer 1981 errichteten Garage bebaut. Zum Stichtag am 11. Februar 2003 ermittelte der [X.] in seinem Gutachten vom 6. März 2003 einen Grundstücksverke

-schäden insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar waren"
(S. 8). Für das Einfamilienhaus vermerkte der [X.] unter der Rubrik "Baumängel/Bauschäden"
(S. 12, 13): "Feuchtig-keitsschäden, Putzschäden", sowie unter der Rubrik "sonstige Besonderheiten"
(S. 12): "[X.]". Er gelangte zu der Allgemeinbeurteilung:
"Der bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher [X.] und allgemeiner Renovierungsbedarf."
(S. 13). Zur [X.] teilte der [X.] mit, dass diese früher als Terrasse genutzt worden und dies wegen eines Feuchtigkeitsschadens zur [X.] nicht möglich sei (S. 13). Für Bauschäden, Un-terhaltungsstau und [X.] brachte der [X.] insge-

Nach entsprechender Festsetzung des Verkehrswerts durch das Verstei-gerungsgericht erhielt der Kläger im Versteigerungstermin vom 4. Mai 2004 für zu renovieren und anschließend zu vermieten. Nach vollständiger Entkernung gelangte er indes zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse.

Der Kläger hat geltend gemacht, der [X.] habe grob fahrlässig ein in mehrfacher Hinsicht unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt, und sich hierfür auf Gutachten des Sachverständigen

H.

vom 5. Juli und 7. Sep-tember 2005 bezogen, die dieser in einem vom Kläger beantragten selbständi-3
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gen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht F.

erstattet hat. [X.] seien das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden und das Vorhanden-sein von [X.] verkannt worden. Das Einfamilienhaus sei abbruchreif

Der [X.] ist dem Vortrag des [X.] im Einzelnen entgegengetre-ten. Er hat insbesondere erwidert, der von ihm ermittelte Verkehrswert sei (zum Bewertungsstichtag) zutreffend gewesen, und jedenfalls habe er nicht grob fahrlässig gehandelt.

Das [X.] hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass den [X.]n jedenfalls kein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden treffe. Das [X.] hat auf die Berufung des [X.] -
nach [X.] weiterer Gutachten der Sachverständigen

H.

und

E.

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das Urteil des [X.]s teilweise abgeändert und den
[X.]n un-ter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an den Kläger

Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehrt der [X.] die [X.]iederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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5

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I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus-geführt, der [X.] schulde dem Kläger Schadensersatz in Höhe von 50.578,41

n-gegebene [X.]ert des Hauses und dessen Zustand hätten der wahren Sachlage nicht entsprochen. Der [X.] habe auch grob fahrlässig gehandelt.

[X.]ie in den Gutachten des Sachverständigen H.

dargestellt, seien von außen Putzschäden sowie unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/
veralgte [X.] zu erkennen gewesen. Aus technischer Sicht sei zu erkennen gewesen, dass die durchfeuchteten [X.] auch im Be-reich der Decke über [X.]geschoss und damit auch im Bereich der dort eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen seien. Daraus habe abgeleitet werden können, dass die [X.] der Außenwand und damit auch die Balkenköpfe der Decke über [X.] erheblichen Feuchtebelastungen aus-gesetzt gewesen seien und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von [X.] des Holzwerks nicht auszuschließen gewesen sei. Insgesamt habe der [X.] aus den von außen sichtbaren Hinweisen herleiten können, dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchte-
und [X.] habe be-stehen können. Die Feststellungen des Sachverständigen H.

belegten, dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigkeitsschäden, die auf die [X.], "mit Händen zu greifen"
gewesen sei. Damit sei der wahre Zustand des Gebäudes grob fahrlässig verharmlost worden.

Der Kläger hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Schäden so-wie die damit verbundenen Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen Neubau bekannt gewesen wären. Er könne somit den Geldbetrag verlangen, 9
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den er aufgewendet habe, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des [X.]n vertraut habe. Die auf dieser Grundlage ersatzfähigen Aufwendun-r-ständigen E.

ermittelte Grundstückwer

II.

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das [X.] hat die Maßstäbe, die der Beurteilung zu Grunde zu legen sind, ob ein Sachverständiger im [X.] grob fahrlässig ein [X.] erstattet hat, nicht beachtet.

1.
Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Anspruchsgrundlage allein auf § 839a [X.] abgestellt.

a) Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und verdrängt dessen bisherige deliktsrechtliche Haftung nach §§ 823 ff [X.]
(s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT-Drucks. 14/7752, [X.]8; Senatsurteil vom 9. März 2006 -
III ZR 143/05, [X.]Z 166, 313, 315 Rn. 5).

b) § 839a [X.] findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a Abs.
5 Satz 1 [X.]) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist "Verfahrens-beteiligter"
(des [X.]) im Sinne von § 839a [X.] (Senatsurteil vom 9. März 2006 aaO [X.] Rn. 6 ff; s. auch Senatsurteil vom 12
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6. Februar 2003 -
III ZR 44/02, [X.], 411). Er darf in schutzwürdiger [X.]ei-se darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (s. Senatsurteile vom 6. Februar 2003 aaO und vom 9. März 2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch [X.], Beschluss vom 18. Mai 2006 -
V [X.], NJ[X.]-RR 2006, 1389, 1390 Rn. 9).

2.
Der Anspruch aus § 839a [X.] setzt zunächst voraus, dass der vom [X.] ernannte Sachverständige -
hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] -
ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des [X.]n rechts-fehlerhaft bejaht.

a) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objek-tiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht (s. [X.], [X.], 803; [X.], [X.], 196, 197; [X.], Urteil vom 8. Dezember 2010 -
2 U 8/10, BeckRS 2011, 25253; vgl. auch [X.]/[X.], [X.], 72. Aufl., § 839a Rn. 3; MünchKomm[X.]/[X.]agner, 6.
Aufl.,
§ 839a Rn. 17; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 839a
Rn. 5; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 839a
Rn. 9; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl.,
Rn. 4).

Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] ist zu be-rücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des [X.] dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestell-ten Verkehrswerts, "unrichtig"
sein muss ([X.], [X.], 32 f; [X.], [X.], 386, 387; [X.] in [X.]/[X.]/[X.],
[X.], 14. Aufl., § 74a Rn. 71).
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Mit der [X.]ertermittlung und -festsetzung soll
vornehmlich der "[X.]"
des Grundbesitzes entgegengewirkt werden (s. dazu Senatsurteil vom 6.
Februar 2003 aaO; [X.], Beschluss vom
18. Mai 2006 aaO; [X.] [X.], 386, 387; [X.] aaO § 74a Rn. 32).
Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den [X.] auswirken (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24
[X.]ertV 98; s. auch [X.] aaO S. 33;
OLG
Rostock, [X.], 386, 387
f; [X.] aaO § 74a Rn. 71). Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte -
und diesbezüglich besonders sachkundige -
Gut-achter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugen-scheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise ge-ben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (s. dazu eingehend [X.], Urteil vom
3. August 2005 -
11 [X.], juris Rn. 30, 34; vgl. auch [X.] aaO S.
32
f; [X.], [X.], 386, 387). Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollstän-diger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist (vgl. [X.], Urteil vom 20. Mai 2003 -
VI [X.], NJ[X.] 2003, 2825, 2827; [X.], [X.], 386, 387; [X.] aaO § 74a Rn. 51, 71; [X.], [X.], 20.
Aufl., § 74a Anm.
10.5 und 10.6).

[X.]eiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die [X.]ahl der [X.]er-termittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wer-19
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tenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten [X.]ert erzielen ([X.], Beschluss vom 19. Juni 2008 -
V [X.], NJ[X.]-RR 2008, 1741, 1742 Rn. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche [X.] -
in gewissen Toleranzen -
unvermeidbar
([X.], Urteil vom 2. Juli 2004
-
V [X.], [X.]Z 160, 8, 14; s. auch [X.] aaO S. 34; [X.], [X.], 386, 387), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht -
jedenfalls nicht ohne [X.]eiteres
-
zu dessen Lasten gehen (vgl. dazu [X.] aaO; [X.], [X.], 386, 387 ff; [X.] aaO; MünchKomm[X.]/[X.]agner aaO § 839a Rn. 17; [X.] aaO § 74a Rn.
71). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden (vgl. [X.], Urteil vom 1. April 1987 -
IVa [X.], NJ[X.]-RR 1987, 917).

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht verkannt. Es hat seine [X.]ürdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt, sich dementsprechend nur mit der Frage der zutreffenden Darstellung der vorhandenen oder zu vermuten-den Baumängel befasst und hierbei den -
maßgeblichen -
Punkt der (Un-)Rich-tigkeit des Verkehrswerts und seiner Ermittlung durch den [X.]n aus dem Blick verloren.

aa) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht keine Fest-stellungen zur Unrichtigkeit des vom [X.]n ermittelten Verkehrswerts des Objekts -
zum maßgeblichen Stichtag (11.
Februar 2003) -
getroffen hat.
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Soweit es um die vom Sachverständigen H.

beschriebenen Feuchtigkeits-
und [X.] geht, ist deren Auswirkung auf den [X.] (zum Ermittlungsstichtag) ungeklärt. Aus den mutmaßlichen Sanie-rungskosten (s. dazu [X.] H.

vom 5. Juli 2005, [X.], 53, 54, 64-65, 73-74, 76) ergibt sich kein zwingender Schluss auf eine entsprechende
Minderung des Verkehrswerts (vgl. § 24 [X.]ertV 98; s. dazu auch [X.] aaO S. 33; [X.], [X.], 386, 387 f). Der Sachverständige H.

hat von sich aus wiederholt darauf hingewiesen, dass er als [X.] für Schäden an Gebäuden keine Fachkunde für Fragen der [X.]ermittlung besitze (Schreiben vom 21. Juli 2009, [X.]; Gutachten vom 7. Juli 2010, [X.]), was der [X.] im Verfahren auch gerügt hat. Der Sach-verständige E.

hat sich lediglich zu dem Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag am 19. Juli 2011, als vom [X.]ohnhaus nur noch Teile der [X.] und der Bodenplatte vorhanden waren (Gutachten vom 24. August 2011, [X.], 15, 21), beziehungsweise zu dem reinen Bodenwert am 11. Februar 2003 (Er-gänzungsgutachten vom 27. Februar 2012, [X.]) geäußert, nicht aber zum Verkehrswert des (bebauten) Grundstücks am 11. Februar 2003.

bb) Hinsichtlich der Richtigkeit der Beschreibung von Baumängeln im Gutachten des [X.]n hat sich das Berufungsgericht -
anders als das Land-gericht -
nicht damit auseinandergesetzt, dass der [X.] in seinem Gutach-ten ausdrücklich auf das Vorhandensein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschä-den, [X.]"
(S. 12, 13) sowie darauf hingewiesen hatte, dass [X.] nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar waren"
([X.]), und dass er für Bauschäden, Un-terhaltungsstau und [X.] immerhin eine Verkehrs-om Sachver-23
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ständigen H.

vermisste weiter gehende Hinweis auf einen Verdacht auf Fäulnis-
und weitergehende Feuchtigkeitsschäden (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, [X.]8 ff, 74; [X.] vom 7. September 2005, [X.] ff) auch im Rahmen
eines
Verkehrswertgutachtens
nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] hätte erteilt werden müssen
und sein Fehlen die Unrichtigkeit der hierin enthaltenen Angaben zu begründen vermag, ist nicht ausreichend dargelegt. Der Sachver-ständige H.

ist -
dies gilt auch hier -
Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermittlung. Er hat darauf hingewiesen, dass die Feststel-lung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, [X.]4-55) und dass die [X.] und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung beziehungsweise "nicht direkt und nicht offensichtlich"
zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutach-ten vom 7. September 2005, [X.], 6).

3.
Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der [X.] habe grob fahr-lässig gehandelt, ist von [X.] beeinflusst. Das Berufungsgericht hat seine [X.]ürdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt und wesentliche Um-stände nicht berücksichtigt.

a) Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderun-gen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöhn-lich hohem Maße verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, die das in §
276 Abs. 2 [X.] bestimmte Maß erheblich überschreitet
(s. etwa [X.], Urteile vom 8. Juli 1992 -
IV ZR 223/91, [X.]Z 119, 147, 149; vom 29. Januar 2003
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IV ZR 173/01, NJ[X.] 2003,
1118, 1119; vom 12. Juli 2005 -
VI [X.], NJ[X.] 2006, 1271, insoweit in [X.]Z 163, 351 nicht abgedruckt; vom 11. Juli 2007
-
XII ZR 197/05, NJ[X.] 2007, 2988, 2989 Rn. 15 und vom 17. Februar 2009
-
VI [X.], NJ[X.]-RR 2009,
812, 813 Rn. 10, jeweils mwN).

Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des [X.] nach § 839a [X.]; der Gutachter muss unbeachtet gelassen haben, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar sein (s. [X.], [X.], 32, 33; [X.], [X.], 196, 198; [X.], BeckRS 2011, 25253; vgl. auch [X.], [X.], 32, 33 und [X.], [X.], 803, die al-lerdings -
entgegen der Ansicht des erkennenden Senats -
darauf abstellen [X.], dass
die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, also auch den [X.] Richtern, auf Grund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten müssen). Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten [X.] dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (s. Gesetzent-wurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 14/7752 [X.]8; [X.]/[X.]/[X.] aaO
§ 839a Rn.
8; [X.]/[X.] aaO § 839a Rn. 3).

Freilich kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, von einem bestimmten äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des damit einhergehenden ob-jektiven
Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und eine gesteigerte subjektive [X.] zu schließen (s. dazu allgemein [X.], Urteile vom 8. Juli 1992 aaO [X.] und vom 29. Januar 2003 aaO; zu § 839a [X.]: [X.] aaO; MünchKomm[X.]/[X.]agner
aaO
§ 839a Rn. 35,
zu sehr auf objektive Umstände abstellend
freilich Rn. 18).

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Allgemein unterliegt die Beurteilung des (Nicht-)Vorliegens grober Fahr-lässigkeit der tatrichterlichen [X.]ürdigung, die mit der Revision nur beschränkt angreifbar und vom Revisionsgericht nur dahin zu überprüfen ist, ob der Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurtei-lung des Verschuldensgrades wesentliche Umstände außer Betracht gelassen hat (s. etwa [X.], Urteile vom 29. Januar 2003 aaO; vom 12. Juli 2005 -
VI [X.], [X.]Z 163, 351, 353; vom 11. Juli 2007 aaO Rn. 16 und vom 17. Febru-ar 2009 aaO Rn.
9 mwN). Die Darlegung und
der
Nachweis
eines (mindestens) grob fahrlässigen Verschuldens des gerichtlichen Sachverständigen obliegen
dem Geschädigten (OLG
Saarbrücken aaO S.
197; [X.]/[X.] aaO; [X.]/[X.] aaO
§ 839a Rn. 28; MünchKomm[X.]/[X.]agner aaO
§ 839a Rn. 35).

b) Nach diesen Maßstäben erweist sich die [X.]ürdigung des Berufungsge-richts als fehlerhaft. Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung des [X.] des [X.]n den erforderlichen Bezug auf die Unrichtigkeit der Verkehrswertermittlung außer [X.] gelassen, wesentliche Umstände nicht [X.] und von der gebotenen Hinzuziehung eines geeigneten, nämlich einschlägig fachkundigen, Sachverständigen abgesehen.

aa) Für die Beurteilung, ob der [X.] im konkreten Fall grob fahrlässig gehandelt hat, hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass auch von au-ßen massive Feuchtigkeitsschäden zu erkennen und geradezu "mit Händen zu greifen"
gewesen seien, dass der [X.] auf die Möglichkeit (das ernste Ri-siko) von [X.] und weitergehenden Feuchtigkeitsschäden habe schließen müssen und dass die Feststellung eines "befriedigenden"
[X.] grob verharmlosend gewesen sei.

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bb) Dabei hat es nicht beachtet, dass nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen -
wie hier etwa derjenige des Sachverständigen H.

-
zugrunde zu legen ist, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines [X.]gutachters. Denn im vorliegenden Fall geht es um die Frage der grob fahrlässigen Erstellung eines unrichtigen Verkehrswertgutachtens. Bezüglich der Verkehrswertermittlung fehlte es dem Sachverständigen H.

indes nach eigener Angabe an der nötigen Fachkunde, wie es der [X.] im [X.] auch gerügt hat. Dass das Berufungsgericht insoweit über eigene Sach-kunde verfügt hätte, ist weder im Berufungsurteil dargetan noch sonst erkenn-bar. Um den Grad des Verschuldens eines Sachverständigen zuverlässig beur-teilen zu können, bedarf es vielfach -
und so auch hier -
der Hinzuziehung eines Sachverständigen für das betroffene Fachgebiet; dessen Einschätzung ist für den Tatrichter zwar nicht bindend, doch muss er sich hiermit nachvollziehbar auseinandersetzen (vgl. zur Beurteilung eines Behandlungsfehlers als "grob": [X.], Urteil vom 25. Oktober 2011 -
VI [X.], NJ[X.] 2012, 227, 228 Rn. 9 mwN). Daran fehlt es hier, weil das Berufungsgericht in Bezug auf die Frage, ob der [X.] (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet hat, überhaupt keinen Verkehrswertsachverständigen hinzugezogen hat.

cc) Das Berufungsgericht hat aber auch wesentliche Umstände un[X.] gelassen -
nämlich die Hinweise des [X.]n auf das Vorhanden-sein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, [X.]"
(S. 12, 13 seines Gutachtens) und darauf, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar wa-ren"
([X.] des Gutachtens), sowie den Ansatz einer Verkehrswertminderung für
Bauschäden, [X.] und [X.] in Höhe von H.

festgestellte Verdacht auf Fäulnis-
und weitergehende Feuchtigkeits-32
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schäden einem Verkehrswertgutachter "ins Auge fallen"
musste, ist nicht darge-tan oder sonst ersichtlich. Der Sachverständige H.

ist -
wie wiederholt aufgezeigt -
Sachverständiger für Bauschäden, nicht für [X.]. Zudem hat der Sachverständige H.

darauf hingewiesen, dass die Feststellung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, [X.]4-55) und dass die Fäulnis-schäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bezie-hungsweise "nicht direkt und nicht offensichtlich"
zu erkennen gewesen seien ([X.] vom 7. September 2005, [X.], 6). Dies alles sind Ge-sichtspunkte, die typischerweise gegen ein grobes Verschulden des Verkehrs-wertgutachters sprechen und die das Berufungsgericht -
anders als das Land-gericht -
in seine [X.]ürdigung, soweit ersichtlich, nicht miteinbezogen hat.

dd) Zu Recht macht die Revision auch darauf aufmerksam, dass das [X.] sich nicht ausreichend mit der Frage befasst hat, ob und inwie-weit Fäulnis-
und weitere Feuchtigkeitsschäden bereits aufgrund des [X.] im Februar 2003 "offensichtlich"
vor-
oder nahelagen. Der Sachver-ständige H.

fand das [X.]ohnhaus bei seiner Begutachtung im März 2005 weitgehend entkernt und abgerissen vor und konnte sich für seine Beurteilung weitgehend nur auf Fotografien (des [X.]n) aus 2003 und (des [X.]) aus 2004 stützen (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, [X.]7, 49-51, Anlage 2).

4.
Auch die Ausführungen zum Eintritt eines kausalen Schadens sind nicht frei von [X.].

a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige [X.] und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursach-te und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende 34
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Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, das heißt hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der [X.] so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf ge-stützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter [X.]ertfestsetzung das [X.] zu einem niedrigeren [X.] hätte ersteigern können. Dem [X.]n obliegt es, dazulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht oder zu einem niedrigeren [X.] ersteigert hätte, wobei die Beweiserleich-terungen des
§ 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem
vom Sach-verständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene [X.] unter diesen [X.]erten liegt (s. zu alledem Senatsurteil vom 9. März 2006 -
III ZR 143/05, [X.]Z 166, 313, 318 f Rn. 13 f;
[X.]/[X.] aaO
§ 839a Rn. 25).

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht zwar zutreffend wiederge-geben. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass es auch für die Frage der Schadenskausalität (jedenfalls: in erster Linie) auf die [X.] des er-mittelten Verkehrswerts und nicht des im Verkehrswertgutachten beschriebenen Gebäudezustands ankommt. Auf die Kenntnis des Inhalts des ([X.] des Sachverständigen H.

kann für die Kausalitätsbetrach-tung nicht abgestellt werden, maßgebend ist vielmehr das Verhalten des Erste-hers bei "richtiger"
Verkehrswertermittlung. "Abrisskosten"
und den "Herstel-lungsaufwand für
einen Neubau"
zu ermitteln, war nicht Aufgabe des bei dem [X.]n in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.].

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5.
Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs.
1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird unter Beachtung der vorstehenden Ausführungen insbesondere -
erneut -
zu prüfen haben, ob der [X.] (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt hat,
und sich hierzu gegebenenfalls spezieller sachverständiger Hilfe bedienen müssen.

Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:

Soweit das Berufungsgericht dem [X.]n vorhält, er habe bei seiner persönlichen Anhörung angegeben, die in seinem Gutachten (dort S. 13) aufge-führten Feuchtigkeitsschäden beträfen (allein) die Garage, und seine Beschrei-bung des Gebäudes als "befriedigend"
beziehe sich auf den Standard der [X.] der Errichtung des Gebäudes, ist dies im [X.] vom 20. Februar 2008 zwar so vermerkt, in der Sache jedoch offensichtlich unrichtig. Die Eintragung "erkennbar, Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden"
in der Rubrik "Bauschäden und Baumängel"
auf Seite 13 oben im Gutachten des [X.]n bezieht sich zweifelsfrei auf das "Einfamilienhaus"
(Nummer 3.2, s. S. 9 ff des Gutachtens), und für die Garage ist weiter unten auf Seite 13 ebenfalls ein "Feuchtigkeits-schaden"
beschrieben worden. Die Einschätzung zum baulichen Zustand als "befriedigend"
ist ihrerseits im Zusammenhang mit den vorangehenden und den direkt anschließenden Bemerkungen "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden,

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mangelnde [X.]ärmedämmung, mangelnder Schallschutz, erheblicher Unterhal-tungsstau, allgemeiner Renovierungsbedarf"
zu lesen.

[X.]
[X.]

[X.]

Remmert
Reiter
Vorinstanzen:
LG [X.]/Main, Entscheidung vom 09.02.2007 -
2-19 O 153/06 -

OLG [X.]/Main, Entscheidung vom 10.10.2012 -
3 U 56/07 -