Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.02.2005, Az. VIII ZR 22/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 9. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 566 Abs. 1 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti-gung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene [X.] nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den [X.].

[X.], Urteil vom 9. Februar 2005 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Rich-ter Dr. [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil des [X.], Zivilkammer 34, vom 11. Dezember 2003 wird [X.]. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im [X.]in [X.], welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfah-rensbevollmächtigte des [X.] wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht ein-gereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 • eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die [X.]in über. Mit [X.] vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen - 3 - Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 • an, die der Beklagte bezahlte. Die Kläger haben den [X.] auf Zahlung rückständiger Miete in [X.] genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Scha-densersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweis-verfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 •, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 • und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 •, insgesamt 1.907,26 • zu. Er hat [X.] gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufge-rechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetra-ges von 132,94 • (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den [X.] im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das [X.] hat die dagegen gerichtete Berufung des [X.] zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstat-tungsanspruchs von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt der [X.] seinen [X.] und Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem [X.] stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 1 [X.] a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die - 4 - Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagen vom 1. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den [X.] Gebrauch der Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 [X.]; denn der Prozeß-bevollmächtigte des [X.] habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten [X.] verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbstän-digen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzli-chen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen [X.] erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsver-folgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwi-schenzeitlichen [X.] gegen die Erwerberin hätte gerichtet wer-den müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem [X.] nach Eigentumsübergang aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober 2000 gezahlten Vor-schusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des [X.] gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentums-übergang angefallen sei. - 5 - I[X.] Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen war. 1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigen-den [X.] aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwen-den ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem 1. Janu-ar 2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die [X.] wiedergibt.
Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Fest-stellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die [X.] Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beur-teilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZR 122/03, [X.], 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die [X.] nicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil [X.] 154, 99). Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit sei-nem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der ent-scheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Beru-fungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus - 6 - der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom [X.], [X.] und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des [X.] auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32 • handelt, wird auch das Begehren des [X.] im Berufungsver-fahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte. 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des [X.] auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 [X.] a.F., § 536a Abs. 1 [X.] wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen [X.] anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem [X.] steht gemäß § 571 Abs. 1 [X.] a.F., § 566 Abs. 1 [X.] wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die [X.]in zu. a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentums-erwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 [X.] a.F., § 566 Abs. 1 [X.]). Der [X.] ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 [X.] a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 [X.]) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigen-tumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des [X.] fällig werdenden Forderungen stehen dem [X.] zu. Ebenso - 7 - richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - [X.] ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter [X.]; vom 19. Oktober 1988 - [X.] ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter [X.] b m.w.Nachw.). Um-stritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 [X.] a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 [X.]) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. [X.]) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksver-äußerer gegenüber eingetretene [X.] nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Ei-gentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den [X.] (Heile in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 894; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 566 [X.]. 54; [X.]/ Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 [X.]. 35; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 [X.]. 58; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. [X.], anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. [X.]; [X.], [X.], § 571 [X.]. 34; Derleder/[X.], [X.] 1997, 981, 985; vgl. auch [X.], 23, zur [X.]). [X.]) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorlie-gen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 566 [X.]. 39; [X.], [X.] Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 [X.]. 92, 94; vgl. zu - 8 - § 536a Abs. 1 2. Fall [X.]: [X.] in: Wolf/[X.]/[X.], Handbuch des gewerbli-chen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., [X.]. 1313). cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 [X.] a.F. (§ 566 [X.]) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall [X.] a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall [X.]) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 [X.] a.F. (§ 536a Abs. 1 [X.]) kön-ne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 [X.] a.F. (§ 566 Abs. 1 [X.]) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des [X.] hätte, wenn der frühere Vermieter [X.] geblieben wäre. [X.] bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - [X.] ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 [X.] a.F. (§ 566 [X.]), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen ([X.] 49, 350, 352), nicht er-reicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem [X.] erforderlich wäre. Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der [X.] auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, son-dern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstande-nen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, - 9 - sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen In-formationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in [X.] zu nehmen (vgl. auch Derleder/[X.], [X.] 1997, 981, 985). b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstat-tung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel ent-standen und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsge-richt angenommen, daß der Schaden des [X.] wegen der Rechtsanwalts-gebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist. [X.] des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des [X.] war zum Zeitpunkt des [X.] weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - [X.] - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 [X.] (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 [X.] (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vor-schuß verlangt, steht in seinem Ermessen ([X.]/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 [X.]. 14). Es war zum Zeitpunkt des [X.] des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevoll-mächtigten des [X.] belaufen würde. Dem [X.] stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - [X.] ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter [X.] b; [X.], Urteil vom 30. November 1989 - [X.], NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf [X.] - stellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht [X.]. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des [X.] verneint.

[X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]