Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.02.2008, Az. III ZR 200/07

[X.]IM NAMEN [X.]ES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 21. Februar 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 157 [X.], 313, 536, 581; [X.] § 11; BayJagdGAV § 8 a) Bei einem als [X.]revier verpachteten Jagdrevier muss in [X.] [X.] als [X.] vorkommen. Fehlt es daran, so stehen dem Jagdpächter wegen eines Sachmangels Gewährleistungsrechte zu. b) Eine Verkürzung der Pachtzeit zugunsten des Verpächters mit Rücksicht auf die für [X.] übliche geringere Vertragsdauer ist dann we-der wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch aus dem Gesichtspunkt ergänzender Vertragsauslegung gerechtfertigt. [X.], Urteil vom 21. Februar 2008 - [X.]/07 - [X.]

LG Aschaffenburg - 2 - [X.]er II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Februar 2008 durch [X.] und [X.] [X.], [X.]r. [X.], [X.]r. Herrmann und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des [X.] werden das Urteil des 1. Zivilse-nats des [X.] vom 21. Juni 2007 im Kos-tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des [X.] entschieden worden ist, und das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 4. Oktober 2006 weiter [X.]. [X.]ie Widerklage wird in vollem Umfang abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 48 % und die Beklagte 52 %. [X.]ie Kosten der Rechtsmittelverfah-ren fallen der Beklagten zur Last. Von Rechts wegen Tatbestand [X.]er Kläger ist Pächter eines [X.]s der beklagten [X.]. In den ab 1. April 1998 für die [X.]auer von zwölf Jahren geschlossenen [X.] trat er anstelle des ursprünglichen Pächters mit Wirkung vom 1. April 1 - 3 - 2004 ein. [X.] ist der Jagdbezirk "als [X.]revier", ohne dass die [X.] eine Gewähr für die Größe und Ergiebigkeit der Jagd übernahm (§ 1 Abs. 1 des Vertrags). [X.]er Pachtzins sollte jährlich 6.825 [X.]M (35 [X.]M/ha = 17,90 [X.], insgesamt 3.489,57 •) betragen.
[X.]er Kläger hat behauptet, seit 2004 sei in dem gepachteten Jagdrevier Rotwild nicht mehr als [X.] anzutreffen. Es handele sich deshalb nur noch um ein Niederwildrevier, für das im örtlichen [X.]urchschnitt ein Pachtpreis von lediglich 3 [X.] gezahlt werde. Wegen des [X.]ifferenzbetrags hat er Minderung geltend gemacht und die Beklagte für die [X.] 2004/2005 und 2005/2006 auf Rückzahlung von 5.809,14 • nebst Zinsen in Anspruch genommen. Er hat ferner die Feststellung begehrt, dass der von ihm angepachtete Eigenjagdbe-zirk ein Niederwildrevier sei, für das der angemessene Pachtzins 3 [X.] betra-ge. [X.]ie Beklagte hat [X.] erhoben mit dem Antrag festzustellen, dass der [X.] zwischen den Parteien zum 31. März 2007 ende. Sie hat die Auffassung vertreten, bei einer etwa berechtigten Minderung wegen Wegfalls der Eigenschaft als [X.]revier sei die Geschäftsgrundlage für die vereinbarte Vertragsdauer entfallen. [X.] würden allgemein nur für die [X.]auer von neun Jahren verpachtet. 2 [X.]as [X.] ist, sachverständig beraten, zu der Überzeugung ge-langt, dass es sich um ein Niederwildrevier handele, und hat einen Pachtpreis von 11,25 [X.] für angemessen gehalten. Es hat auf dieser Grundlage der [X.] teilweise stattgegeben und außerdem auf die [X.] die Feststel-lung getroffen, dass der [X.] mit dem 31. März 2007 ende. [X.]ie Entscheidung zur Widerklage hat der Kläger mit der Berufung angefochten. [X.]as [X.] hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung ein Ende des [X.]s erst zum 31. März 2008 festgestellt. [X.]agegen [X.] - 4 - tet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des [X.], mit der er die vollständige Abweisung der [X.] begehrt. Entscheidungsgründe [X.]ie Revision hat Erfolg. [X.]ie Widerklage ist insgesamt unbegründet. 4 [X.] [X.]as Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.] 2007, 721 veröffentlicht ist, verneint eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 [X.], da die Parteien die Eigenschaft des verpachteten Reviers als "[X.]revier" ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht hätten. Es liege zwar ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 [X.] vor. Gleichwohl bedürfe die Frage, ob der Kläger hieraus die einem Pächter grundsätzlich zustehenden Rechte geltend machen könne beziehungsweise ob es der Beklagten als Verpächterin angesichts des Mangels verwehrt sei, hieraus eigene Ansprüche zu verfolgen, näherer Prüfung. Vorliegend habe die Beklagte ihre Verpflichtung, dem Kläger oder seinem Rechtsvorgänger die Pachtsache als [X.]revier zu überlas-sen, unstreitig erfüllt, so dass allein über die Frage zu befinden sei, ob sie auch verpflichtet gewesen sei, die Pachtsache während der Pachtzeit als [X.]-revier zu erhalten. [X.]as sei zu verneinen. [X.]ie jagdrechtlichen Pflichten zum Er-halt des [X.] gingen mit dem Abschluss des [X.]s auf den Pächter über. [X.]essen Aufgabe sei es daher, durch entsprechende [X.]-maßnahmen den Erhalt als [X.]revier sicherzustellen. Grundsätzlich treffe ihn somit auch das Risiko des Ausbleibens entsprechenden [X.]. 5 - 5 - [X.]araus folge, dass der Pächter die sich aus den §§ 536 ff. [X.] ergebenden Rechte nur dann geltend machen könne, wenn der erst im Verlaufe eines Pachtverhältnisses eintretende Verlust der Eigenschaft als "[X.]revier" auf eine von der Verpächterin zu vertretende Ursache zurückzuführen sei. [X.]erarti-ges werde vorliegend aber weder behauptet noch sei es sonst in irgendeiner Weise ersichtlich. [X.]a andererseits auch ein pflichtwidriges Verhalten des [X.] nicht behauptet werde, sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu [X.], welche Bedeutung und Tragweite einer Verpachtung als [X.]revier zukomme. [X.]ie Parteien hätten nicht nur die Höhe des [X.], sondern auch die Vertragslaufzeit eng mit der vertraglich vereinbarten Eigenschaft des Jagdbezirks verknüpft; die vereinbarte Pachtzeit habe sich an der für [X.] nach Art. 14 Abs. 2 Satz 1 [X.] geltenden [X.] von zwölf Jahren ausgerichtet. [X.]a für [X.] lediglich eine gesetzliche [X.] von neun Jahren vorgesehen sei, führe dies im Verhältnis der Parteien unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich bei dem [X.] Revier während der ersten sechs Jahre der Vertragslaufzeit tatsächlich um ein [X.]revier gehandelt habe, zu einer Gesamtlaufzeit des [X.] und somit zu einer Vertragsbeendigung zum 31. März 2008. I[X.] [X.]iese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im entscheiden-den Punkt nicht stand. 6 - 6 - 1. Auf das Vertragsverhältnis ist gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] seit dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung des [X.] vom 26. November 2001 ([X.] I S. 3138) anzuwenden. 7 2. a) Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Anpassung der Vertragsdauer nach § 313 Abs. 1 [X.] wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage verneint. Eine Heranziehung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist im Anwendungsbereich der miet- und pachtrechtli-chen Gewährleistungsvorschriften nach den §§ 536 ff. [X.] (§ 581 Abs. 2 [X.]) grundsätzlich ausgeschlossen ([X.], Urteil vom 11. [X.]ezember 1991 - [X.] - NJW-RR 1992, 267; Urteil vom 16. Februar 2000 - [X.] - NJW 2000, 1714, 1716; [X.], [X.], 5. Aufl., vor § 536 Rn. 7, 25; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2006, [X.]. zu § 536 Rn. 18). [X.]ie diesen Bestimmungen zugrunde liegende gesetzliche Risikoverteilung darf nicht über die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage verändert werden ([X.]/[X.], aaO). Wie das Berufungsgericht gleichfalls zutreffend entschieden hat, handelt es sich aber bei einem Fortfall der Eigenschaft des Jagdreviers als "[X.]revier" um einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 [X.] (i.V.m. § 581 Abs. 2 [X.]), für den der Verpächter gewährleistungspflichtig ist. 8 b) [X.]er [X.] ist ein privatrechtlicher Vertrag, auf den [X.] über das Pachtverhältnis (§§ 581 ff. [X.]) anzuwenden sind, soweit nicht spezielle jagdrechtliche Bestimmungen oder jagdrechtliche Besonderhei-ten entgegenstehen (Senatsurteil vom 5. Februar 1987 - [X.] - NJW-RR 1987, 839). Gegenstand des Pachtvertrags ist das Jagdausübungs-recht; es handelt sich daher um eine Rechtspacht. [X.]ie mietrechtlichen Regeln 9 - 7 - über die Sachmängelgewährleistung gelten jedoch entsprechend ([X.]/ Sonnenschein/[X.], [X.], [X.]. 2005, § 581 Rn. 55, 298). Mangel der Mietsache ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen [X.] vom vertraglich geschuldeten, sofern dadurch die Tauglichkeit zum ver-tragsgemäßen Gebrauch unmittelbar aufgehoben oder gemindert ist ([X.], Ur-teil vom 21. September 2005 - [X.]/03 - NJW 2006, 899, 900 Rn. 19; [X.]/[X.], aaO, § 536 Rn. 5 m.w.[X.]). c) [X.]iese Voraussetzungen liegen im Streitfall vor. [X.] ist der [X.] der Beklagten "als [X.]revier". Zum [X.] gehören Schalenwild (unter anderem Rotwild) außer Rehwild, ferner Auerwild, Steinadler und Seeadler (§ 2 Abs. 3 und Abs. 4 Satz 1 [X.]). Nach § 8 der Verordnung zur Ausführung des Bayerischen Jagdgesetzes (AV[X.]) vom 1. März 1983 (GVBl. [X.]) muss in [X.] ferner in einem [X.]revier zum [X.] zählendes Schalenwild außer Schwarzwild regelmäßig erlegt werden. [X.] von zum Schalenwild zählenden [X.], das während der Jagdzeit nicht ständig im Revier steht ([X.]), oder die Zugehörigkeit eines Jagdreviers zu einem Rotwildgebiet machen ein Jagdrevier noch nicht zu einem [X.]-revier. Rotwild muss deswegen dort als [X.] vorkommen (für das nieder-sächsische Landesrecht offen gelassen im Senatsbeschluss vom 26. September 1985 - [X.] - [X.], 1408). Auf der Grundlage des vom [X.] eingeholten Sachverständigengutachtens ist indes zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass in dem an den Kläger verpachteten [X.] nicht als [X.], sondern lediglich unregelmäßig als Wechsel-wild anzutreffen ist. [X.]amit fehlt es in einem wesentlichen, auch für die Höhe des [X.] entscheidenden Anteil an der vertraglich vereinbarten Beschaffen-heit. [X.]ass die Beklagte nach § 1 Abs. 1 des [X.]s keine Gewähr für Größe und Ergiebigkeit der Jagd übernommen hat, enthält nach der nicht zu 10 - 8 - beanstandenden Auslegung des Berufungsgerichts lediglich einen Ausschluss der Gewährleistung für eine bestimmte Abschussmenge an [X.] und lässt die Notwendigkeit, dass zum [X.] zählendes Schalenwild im Revier über-haupt als [X.] vorkommt, nicht entfallen. [X.]as entspricht - unter Berück-sichtigung landesrechtlicher Besonderheiten - auch überwiegend vertretener Auffassung (vgl. [X.], Urteil vom 26. November 1999 - 10 U 376/99 - juris Rn. 10 ff., in [X.], 439 insoweit nicht abgedruckt; [X.] VersR 1992, 193 = [X.] Nr. 114; LG Amberg Jagdrechtli-che Entscheidungen III Nr. 116; [X.] [X.]I Nr. 182; AG Lauterbach, [X.]I Nr. 132; [X.], Jagdrecht, Stand 1. August 2007, [X.]. zu § 11 [X.] [Kennzahl 11.11] 2.9 S. 13 ff.; einschränkend für die Rechtslage in [X.] [X.] [X.]I Nr. 147; für [X.] AG Rothenburg a. d. Fulda [X.]I Nr. 181; siehe auch Münch-Komm/Harke, aaO, § 581 Rn. 37). 3. a) [X.]ieselben Gründe, die hiernach zur Unanwendbarkeit der Regeln über eine Störung der Geschäftsgrundlage im Anwendungsbereich der Gewähr-leistungsvorschriften führen, verbieten aber entgegen der Ansicht des [X.] auch einen Rückgriff auf das [X.] und eine von den §§ 536 ff. [X.] nicht gedeckte Anpassung des [X.] auf diesem Wege. [X.]ie ergänzende Vertragsauslegung setzt eine Regelungslücke im Vertrag - eine planwidrige Unvollständigkeit - voraus ([X.] 127, 138, 142; Senatsurteil [X.] 163, 42, 47; [X.] 170, 311, 322 Rn. 26). Eine Vertragsergänzung nach dem hypothetischen Parteiwillen kommt darum nicht in Betracht, wenn bereits das dispositive Recht diese Lücke schließt (vgl. [X.] 137, 153, 157; 146, 250, 261; Senatsurteil vom 24. Januar 2008 - [X.]/07 - Umdruck S. 7 Rn. 14; z.[X.].). Bei [X.] erfolgt der 11 - 9 - Lückenschluss jedoch mangels einer besonderen [X.] durch die ge-setzlichen Gewährleistungsbestimmungen. Mit einer zusätzlichen Anwendung der Grundsätze über die ergänzende Vertragsauslegung würde, nicht anders als bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage, nicht nur die gesetzliche Rege-lung über die Gewährleistung mindestens teilweise beiseite geschoben, son-dern dadurch würde auch, insbesondere bei der hier in Rede stehenden Ver-tragsanpassung zugunsten des Vermieters oder Verpächters, die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen, die das Mängelrisiko grundsätzlich dem Vermieter (Verpächter) zuweist. [X.]as Gesetz gesteht bei Mängeln der Mietsache allein dem Mieter bestimmte Rechte zu (Minderung, Schadensersatz- und Aufwen-dungsersatzansprüche nach den §§ 536 ff. [X.] oder Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 und 4 [X.]). [X.]er Vertragsinhalt im Üb-rigen bleibt davon unberührt, insbesondere findet ein Ausgleich zugunsten des Vermieters - etwa durch Verkürzung der Vertragslaufzeit - nicht statt. [X.]ass sich vorliegend die vereinbarte Vertragsdauer an der gesetzlichen [X.] für [X.]reviere orientiert hat, ist entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts ohne Belang. b) [X.]avon abgesehen sind die vom Berufungsgericht für seine abwei-chende Ansicht angeführten Gründe auch in sich nicht stichhaltig. Es trifft zwar zu, dass auf den Jagdpächter die Pflicht zur [X.] des Wildes nach § 1 Abs. 1 Satz 2 [X.] übergeht ([X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 11 Rn. 59). [X.]as bedeutet indes nicht, dass er den Erhalt des Reviers als [X.]revier, wie das Berufungsgericht formuliert, "sicherzustellen" hätte und demnach grundsätzlich ihn das Risiko eines Ausbleibens von [X.] als [X.] trä-fe. [X.]em steht schon entgegen, dass der Wildbestand von zahlreichen anderen Faktoren außerhalb des Einflussbereichs eines [X.] abhängt, die [X.] der Risikosphäre des nach § 535 Abs. 1 [X.] (§ 581 Abs. 2 [X.]) zur 12 - 10 - Gebrauchsgewährung verpflichteten Verpächters zuzuordnen sind (Lage, Grö-ße, Form und Beschaffenheit des Reviers, Art und Umfang der Nutzung des Waldes sowie angrenzender Flächen durch [X.]ritte), und die nach den [X.] bestellten Sachverständigen gerade in dem vom Kläger gepachteten Revier Rotwild als [X.] fast ausschließen. [X.]maß-nahmen können diesen Tatbestand nur bedingt beeinflussen. Es ist deswegen verfehlt, hieraus eine Einstandspflicht des [X.] für das Vorkommen von [X.] zu folgern und auf diese Weise den Verpächter von seiner grund-sätzlichen Verpflichtung zur Gebrauchsverschaffung zu entlasten. [X.]as [X.] setzt sich mit seiner Risikoverteilung zu Lasten des [X.] auch in Widerspruch zu seiner - rechtlich zutreffenden (oben 2 c) - Annahme eines Sachmangels nach § 536 [X.]. Ein solcher Mangel kann nur gegeben sein, wenn und soweit der Vermieter oder Verpächter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 [X.] zur Erfüllung verpflichtet ist. [X.]as bedeutet aber umgekehrt, dass der Vermieter insoweit verschuldensunabhängig auch das [X.] trägt, falls nicht der Mieter selbst - wofür im Streitfall kein Anhalt besteht - pflichtwid-rig den Mangel verursacht hat. Mit der Feststellung eines Mangels ist daher die Folgerung verbunden, dass die Nachteile hieraus nicht den Mieter oder Päch-ter, sondern den Vermieter (Verpächter) treffen. II[X.] [X.]as angefochtene Urteil kann nach alledem nicht bestehen bleiben. [X.]er Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif. Eine Reduzierung der Pachtlaufzeit kommt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht. Infolgedessen ist 13 - 11 - unter Aufhebung und Abänderung der vorinstanzlichen Entscheidungen die Wi-derklage in vollem Umfang abzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). [X.] [X.] [X.] Herrmann [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 04.10.2006 - 3 O 566/05 - [X.], Entscheidung vom 21.06.2007 - 1 U 169/06 -