Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.01.2010, Az. V ZR 40/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 15. Januar 2010 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja WEG § 7 Abs. 4 Nr. 1; § 10 Abs. 3 Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt in der Regel nicht dadurch die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit [X.] zu, dass diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden.
[X.], Urteil vom 15. Januar 2010 - [X.]/09 - [X.]AG [X.] - 2 - Der [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 25. Februar 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand:Das Grundstück [X.] in [X.]ist durch Erklärung vom 30. August 1994 gem. § 8 WEG geteilt. Der Klägerin gehört die [X.], dem Beklagten die unter der Wohnung der Klägerin gelegene [X.] Nr. 4002. Diese besteht nach der Teilungserklä-rung aus einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück "und den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss und Kellerraum im Kellergeschoss, – im Aufteilungsplan mit Nr. 4002 bezeichnet". Der Auftei-lungsplan beruht auf einer Grundrisszeichnung des Architekten des Gebäudes, die Bestandteil der Genehmigungsplanung war. Der größte der [X.] zugeordnete Raum ist als "Café" bezeichnet. 1 Der Beklagte hat sein Sondereigentum vermietet. Der Mieter nutzt die Räume als Speiselokal. Mit der Klage verlangt die Klägerin unter anderem, dem 2 - 3 - Beklagten die Nutzung seines Sondereigentums zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés zu untersagen und dort keine Schank- und Speisewirtschaft zu betreiben. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Land-gericht hat sie auf die Berufung des Beklagten abgewiesen und im [X.] von der Klägerin hilfsweise gestellte Anträge zurückgewiesen, die die Klägerin aus einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés herleitet. Mit der von dem [X.] erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des [X.] und verfolgt die von dem [X.] zurückgewiesenen Hilfsanträge weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der im Sondereigentum des Beklagten stehenden Räume als "Café" bedeute eine Nutzungsbeschrän-kung mit Vereinbarungscharakter, die einer Nutzung der Räume zu anderen Zwecken als zum Betrieb eines Cafés grundsätzlich entgegenstehe. Trotzdem könne die Klägerin von dem Beklagten nicht verlangen, es zu unterlassen, die Räume als [X.] zu nutzen, weil von einer solchen Nutzung typi-scherweise keine größeren Beeinträchtigungen ausgingen als von einer heuti-gem Verständnis entsprechenden Nutzung von Räumen als Café. 3 - 4 - I[X.] 4 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nur im Ergebnis stand. Die von der Klägerin aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB abgeleiteten Ansprüche bestehen nicht, weil es an einer Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Sondereigentums des Beklagten fehlt, gegen die er durch die Vermietung [X.] zum Betrieb einer [X.] verstoßen würde. 1. Jeder Wohnungs- und [X.] ist berechtigt, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, § 13 Abs. 1 WEG. [X.] Rechte können sich namentlich aus [X.] der Eigentümer [X.]. § 15 Abs. 1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Rege-lungen, § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG, in Betracht. So liegt es mit [X.] in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt. 5 Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung [X.]. Da die Teilungserklärung Bestandteil der Eintragung in das Grundbuch ist, hat die Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen; die Ausle-gung ist in vollem Umfang der Prüfung durch den Senat zugänglich (st. Rspr., vgl. Senat, [X.] 139, 388, 392; 160, 354, 361 f.). 6 Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist von deren Wortlaut auszu-gehen. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeu-tung zu. Aufgabe des [X.] ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BayObLG ZfIR 2000, 554, 555), und nicht, die Rechte der Wohnungs- 7 - 5 - und [X.] über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen [X.] hinaus zu erweitern oder zu beschränken ([X.] in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 15 Rdn. 9; Jennißen/Weise, WEG, § 15 Rdn. 7). a) [X.] als Grundlage der Darstellung der Auf-teilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbe-schränkung zu (st. [X.]., vgl. OLG Schleswig NZM 1999, 79, 80; BayObLG ZfIR 2000, 554, 555; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1400, 1401; [X.], 446; [X.], NJW-RR 2005, 1540; [X.] NZM 2007, 294, 295). Das wird im vorliegen Fall schon dadurch offensichtlich, dass in der zur Anfertigung des [X.] benutzten Grundrisszeichnung die zu der [X.] Nr. 4002 gehörenden Räume nicht sämtlich als "Café" bezeichnet sind, sondern sich diese Bezeichnung nur in der Darstellung des größten zu der [X.] gehörenden Raumes befindet und die übrigen zu der [X.] gehörenden Räume mit den Eintragungen "[X.](erren), [X.](amen), [X.](eideraum)" und "Küche" bezeichnet sind. Für die Räume der angrenzenden Wohnungseigentumseinheit Nr. 4003 finden sich die Bezeichnungen "[X.](erobe), Bad, Küche, Wohnen Schlafen". Ent-sprechend verhält es sich mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 4001, 4003 und 4004. Diesen Angaben zu entnehmen, die Nutzung der Räume sei auf den jeweils eingetragenen Zweck beschränkt, ist offenbar verfehlt. 8 b) In die zeichnerische Darstellung des als "Café" bezeichneten Raumes des Teileigentums des Beklagten sind eine Bar mit zehn Hockern, sechs [X.] und vier runde Tische mit jeweils vier Stühlen eingezeichnet. In dem Grundriss der Wohnungen finden sich die Aufstellungsorte von Betten, Sesseln und Schränken. Das hat mit der Frage der Abgrenzung des jeweiligen [X.] nichts zu tun und macht offensichtlich, dass es sich bei den über die 9 - 6 - Darstellung der Wände hinausgehenden Eintragungen des planenden Architek-ten um Vorschläge handelt, denen für die Auslegung der Teilungserklärung [X.] Bedeutung zukommt. Das wird im vorliegenden Fall auch dadurch deutlich, dass in der Gemeinschaftsordnung das "Café" nicht erwähnt ist. c) Etwas anderes folgt entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, auch nicht daraus, dass die auf dem Grundstück errichteten Gebäude einen "Wohn- und Büropark" [X.]. Dem entspricht oder widerspricht die Nutzung einer [X.] als [X.] nicht anders als die Nutzung als Café. 10 2. Ob die [X.] des Beklagten die zum Betrieb einer Gaststätte oder eines Cafés bauordnungsrechtlich notwendige Absauganlage aufweist, ist für die Auslegung der Teilungserklärung schon deshalb ohne Be-deutung, weil es sich bei dieser Anlage um einen Umstand außerhalb der [X.] handelt, der nicht für jeden ohne weiteres erkennbar ist (vgl. Senat, [X.] 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292). 11 - 7 - II[X.] 12 [X.] folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. [X.] Klein Lemke
[X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 23.07.2008 - 151 C 9550/07 - [X.], Entscheidung vom 25.02.2009 - 2 S 407/08 -