Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.07.2007, Az. XII ZR 143/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 25. Juli 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 550 Satz 1 Eine allgemeine salvatorische Klausel ([X.]) in einem auf längere [X.] als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerbe-räume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht [X.] Schriftform. [X.], Urteil vom 25. Juli 2007 - [X.] - [X.]- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juli 2007 durch [X.], die [X.]in [X.], den [X.] [X.], die [X.]in [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des [X.] vom 27. Juni 2005 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger verlangen Miete aus einem Mietvertrag vom 16. Januar 1990, den der damalige Eigentümer [X.] mit dem Beklagten für die [X.] vom 1. März 1990 bis 28. Februar 2010 abgeschlossenen hatte. [X.] hat das Mietobjekt 1994 an [X.] veräußert, der von [X.] und dem Kläger zu 2 beerbt worden ist. Der Kläger zu 1 ist Testamentsvollstrecker für den Erbteil der [X.] 1 Die Mieträume sind in § 1 des [X.] wie folgt beschrieben: 2 "... die im [X.] 133, 135,

[X.]

14 gelegenen Räume, und zwar: siehe Zeichnung. Die vermietete Fläche ist mit ca. 892 m² vereinbart (einschl. Garagen u. Einstellplätze)." - 3 - In § 22 Ziffer 4 des [X.] ist vereinbart: 3 "Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen." 4 In einem Beiblatt, das Bestandteil des [X.] ist, heißt es unter § 22: "Der Mieter übernimmt sämtliche Umbauarbeiten lt. [X.]. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten." Am 27. November 2002 kündigte der Beklagte den Mietvertrag. Er ist der Ansicht, das Mietobjekt sei im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar [X.]. Deshalb sei die Schriftform nicht gewahrt und der damit auf [X.] [X.] abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar. 5 Der Beklagte zog am 15. August 2003 aus. Die Kläger, die die Kündi-gung für unwirksam halten, vermieteten das Mietobjekt zu einem geringeren Mietzins weiter. Sie verlangen mit der Klage die Miete bzw. Mietzinsdifferenz für die [X.] vom 16. August 2003 bis 29. Februar 2004. 6 Das [X.] gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten änderte das [X.] das Urteil des [X.]s und wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision, die der Senat wegen grundsätzlicher Be-deutung zugelassen hat. 7 - 4 - Entscheidungsgründe: 8 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] 9 Das [X.] hat ausgeführt, den Klägern stünden für die [X.] nach dem Auszug des Beklagten am 15. August 2003 keine weiteren Mietzins-ansprüche mehr zu. Denn der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 sei durch die Kündigung des Beklagten vom 27. November 2002 wirksam zum 30. Juni 2003 beendet worden. Der Beklagte sei zur ordentlichen Kündigung des [X.] unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB n.F. berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der nach §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB n.F. vorgeschriebenen Schriftform als für [X.] [X.] abgeschlossen gelte. Aus den Angaben im Mietvertrag könne ein potentieller Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 550 BGB n.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig diene, die präzise Lage und Anordnung der Mieträume an Ort und Stelle nicht feststellen. Denn der Mietver-trag enthalte hinsichtlich des Mietgegenstandes allein die postalische Anschrift und die Größe der vermieteten Flächen, nicht aber deren Lage in den Gebäu-den. Die erforderliche Schriftform sei auch nicht durch die in § 1 des [X.] enthaltene Bezugnahme: "siehe Zeichnung" gewahrt. Zwar genüge es der Schriftform, wenn die Bestimmung des Vertragsgegenstandes nicht im [X.] selbst, sondern in einer ausgelagerten Anlage niedergelegt sei. Dies setze aber voraus, dass die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werde, dass eine zweifelsfreie Zuordnung der Anlage zum Mietvertrag möglich sei. 10 - 5 - Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Nach der unwiderlegten Behauptung des Beklagten gebe es die in § 1 des [X.] genannte Zeichnung schon nicht. Sollte es sich bei der in Bezug genommenen Zeich-nung, wie die Kläger behaupteten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln, so sei jedenfalls deren zweifelsfreie Zuordnung zu § 1 des [X.] nicht möglich. Denn es fehlten jegliche individualisie-renden Merkmale dazu, dass es sich bei der dort genannten Zeichnung gerade um die Grundrisszeichnung habe handeln sollen. Dem Schriftformerfordernis wäre nur dann Genüge getan, wenn etwa im Mietvertrag selbst vermerkt wäre: "Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988". 11 Auch aus dem Beiblatt, das Gegenstand des [X.] geworden sei, lasse sich zu Umfang und Lage der vermieteten Räumlichkeiten nichts ent-nehmen. Die Regelungen im Beiblatt beträfen andere Fragen, wie die [X.] und Kostentragung von Umbauarbeiten, Beschaffung der erforderlichen Gewerbekonzessionen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherung und der-gleichen. 12 Soweit die Kläger der Ansicht seien, dass durch die Bezugnahme auf den [X.] in § 22 des [X.] zum Mietvertrag der Mietgegenstand hin-reichend bestimmbar sei, weil dem Bauantrag, der dem [X.] zugrunde gelegen habe, die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 beigefügt gewesen sei, könne dem nicht gefolgt werden. Denn der Mietvertrag enthalte keinerlei Hinweis darauf, dass nicht nur wegen der im Beiblatt im [X.] aufgeführten weiteren Vertragspflichten, sondern gerade auch wegen der Lage und Größe des Mietgegenstandes auf das Beiblatt Bezug genommen werden solle. Insoweit fehle es an einer eindeutigen gedanklichen Verbindung zwischen dem Mietvertrag und der Anlage, wie sie für die Einhaltung der Schriftform erforderlich sei. 13 - 6 - Dem Beklagten sei eine Berufung auf den Formmangel auch nicht nach [X.] und Glauben verwehrt. Denn jede [X.] könne sich grund-sätzlich selbst dann auf die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform berufen, wenn sie den Mietvertrag in Kenntnis der wahren Bege-benheiten und der mangelnden Schriftform zuvor jahrelang durchgeführt habe. Eine [X.]widrigkeit komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Berufung auf die [X.] zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor. 14 I[X.] Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 15 1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 genüge nicht der Schriftform (§ 550 BGB). 16 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die [X.], aus der Urkunde ergeben. Werden Teile der [X.] nicht im Mietvertrag selbst schriftlich [X.], sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifels-freie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist (Senatsurteile [X.] 142, 158, 161 = NJW 1999, 2591, 2592; vom 25. Oktober 2000 - [X.] ZR 133/98 - [X.], 17 - 7 - 43 und vom 11. September 2002 - [X.] ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391 m.w.[X.]). 18 b) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Mietvertrag diesen Anforderungen hinsichtlich des Mietgegenstandes nicht genügt. 19 Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des [X.] ergibt sich die Örtlichkeit der Gebäude, in denen die Mieträume gelegen sind, und die m²-Zahl der gesamten Mietfläche bestehend aus Räumen, Garagen und Einstellplätzen. Anhand dieser Beschreibung, die zur Lage der Mieträume, Garagen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses keine Angaben enthält, wäre es - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - einem potentiellen Erwerber nicht möglich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des [X.] festzustellen. Entgegen der Ansicht der Revision ist das Mietobjekt nicht durch die in § 1 des [X.] in Bezug genommene Zeichnung bestimmbar [X.]. Es lässt sich schon nicht erkennen, um welche Zeichnung es sich handeln soll. Denn sie ist weder näher gekennzeichnet, noch lag dem Mietvertrag eine Zeichnung bei. 20 Selbst wenn es sich bei der Zeichnung, wie die Kläger behaupten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln sollte, so ergibt sich deren Zuordnung zu § 1 des [X.] jedenfalls nicht zwei-felsfrei aus dem Mietvertrag. Es kann nämlich entgegen der Ansicht der [X.] aus § 22 des [X.] zum Mietvertrag, der dem Mieter sämtliche Umbauar-beiten laut [X.] auferlegt, nicht der Schluss gezogen werden, die dem [X.] zugrunde liegende Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 sei die zur Beschreibung des Mietobjekts in § 1 in Bezug genommene Zeich-nung. Weder verweist § 1 des [X.] zur Beschreibung des [X.] - auf den [X.] und die diesem zugrunde liegende Zeichnung, noch enthält § 22 des [X.] zum Mietvertrag eine Beschreibung des Mietobjekts. [X.] dient die dortige Bezugnahme auf den [X.] nur der Konkretisierung der von dem Beklagten geschuldeten Umbauarbeiten. 22 2. Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht gegen [X.] und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. a) Grundsätzlich darf sich jede [X.] darauf berufen, die für einen [X.] vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schrift-form abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren [X.]epflichtverlet-zung schuldig gemacht hat oder wenn bei [X.] die Existenz der an-deren Vertragspartei bedroht wäre ([X.] Urteil vom 24. Januar 1990 - [X.] - NJW-RR 1990, 518, 519; [X.] 92, 164, 171 f.; 99, 54, 61; 149, 326, 331; Senatsurteil vom 2. November 2005 - [X.] ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141). Die Voraussetzungen für eine solche Ausnahme liegen, wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat, hier nicht vor. 23 b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kün-digung des [X.] durch den Beklagten auch nicht deshalb treuwidrig, weil der Beklagte aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen [X.] zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre. 24 - 9 - aa) Die in § 22 des [X.] vereinbarte Klausel besteht aus zwei Teilen. Sie regelt zum einen das Fortbestehen des Vertrages für den Fall der Unwirksamkeit einer Bestimmung. Zum anderen sieht sie vor, dass in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht wer-den soll. 25 26 Der erste Teil der Klausel dient der Erhaltung des Vertrages. Mit dieser sogenannten [X.] soll die gemäß § 139 BGB im Zweifel aus der Teilnichtigkeit folgende Gesamtnichtigkeit des Vertrages verhindert werden. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur führt die [X.] allerdings nicht ohne weiteres zur Wirksamkeit des restlichen Vertrages. Sie bewirkt lediglich eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass die [X.]en den [X.] nicht abgeschlossen hätten ([X.] Urteil vom 24. September 2002 - [X.] - NJW 2003, 347 f. m.w.[X.]; Senatsurteil vom 6. April 2005 Œ [X.] ZR 132/03 Œ NJW 2005, 2225, 2226; [X.]/[X.] [2003] § 139 BGB Rdn. 22 m.w.[X.]). Der zweite Teil der Klausel knüpft an den ersten Teil an. Er ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass die [X.]en verpflichtet sein sollen, den Vertrag so durchzuführen, als wäre die unwirksame Bestimmung durch eine ihr sinngemäß am besten entsprechende, gültige ersetzt worden. Dieser Teil der Klausel bezweckt somit die Schließung der durch die Nichtigkeit einzelner ver-traglicher Regelungen entstandenen Lücken. 27 [X.]) Diese salvatorische Klausel erfasst den Fall der fehlenden Schrift-form des [X.] nicht. 28 - 10 - Es bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB bedrohten [X.], weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des [X.] führt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er gilt lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte [X.] abgeschlos-sen (§ 550 Satz 1 BGB). 29 30 Auch der zweite Teil der Klausel enthält keine Verpflichtung der [X.]sparteien, die Schriftform nachzuholen. Denn die [X.] ist an-knüpfend an die [X.] auf die Fälle ausgerichtet, in denen eine Klausel endgültig unwirksam ist und deshalb durch eine gültige sinngemäße Klausel ersetzt werden soll (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Juli 2002 Œ[X.] [X.], 1377; [X.] ZMR 2006, 257, 258). Eine solche Er-setzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Durch den Mangel der Schriftform wird die vereinbarte Mietdauer, wenn sie ein Jahr überschreitet, unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht danach nicht auf dem Inhalt dieser Vereinbarung, sondern ist darauf zurückzuführen, dass die [X.]en die Schriftform (hier: durch unzureichende Bezeichnung des Miet-gegenstandes) nicht gewahrt haben. Folglich ersetzt die Nachholung der [X.] die unwirksame Vereinbarung auch nicht durch eine andere, sondern lässt sie mit unverändertem Inhalt wirksam werden. Im vorliegenden Fall kann die [X.] auch deshalb nicht da-hin verstanden werden, dass sie zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, weil die [X.]en im Zusammenhang mit der salvatorischen Klausel in § 22 Ziff. 4 des [X.] ausdrücklich vereinbart haben, dass nachträgliche [X.] und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Dieser ausdrücklich vereinbarte Formzwang verlöre seinen Sinn, wenn 31 - 11 - die [X.] bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets zu deren Nachholung verpflichten würde. [X.] [X.] [X.] am Bundesgerichtshof

[X.] ist urlaubsbedingt verhin-

dert zu unterschreiben.

[X.] Vézina Dose
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.08.2004 - 9 O 89/04 - [X.], Entscheidung vom 27.06.2005 - 18 U 170/04 -