Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.07.2003, Az. XII ZR 65/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:16. Juli 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein [X.]:ja[X.]Z:[X.]: jaBGB § 550 n.[X.] Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen [X.] durcheinen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.[X.], Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.]/02 - OLGRostockLG[X.]- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die [X.], [X.], [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des [X.] des[X.]s Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihreKosten zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende [X.] (GbR). [X.] Gesellschafter sinddie im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter [X.] und [X.]. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die [X.] ein Geschäftshaus in [X.]. In der Vertragsurkunde ist die Klägerinbezeichnet als "Erwerbergemeinschaft [X.]", vertreten durch die [X.]erren [X.]und Rechtsanwalt [X.].. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich [X.] [X.]., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zu-satz.Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte abBezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als- 3 -Miete wurden 2.400 [X.] monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um-satzsteuer.Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung be-auftragte Verwaltungsgesellschaft der [X.] "für vorerst sechs Monate"eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um400 [X.] auf 2.000 [X.] ein.Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das [X.] wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin wider-sprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. [X.] Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem [X.] beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab.Als Nettomiete (zuzüglich [X.] und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 [X.] mo-natlich zahlen.Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab esam 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin.Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete [X.] [X.] zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die [X.] bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 [X.] (die Differenz zwischender ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit demNachmieter vereinbarten Nettomiete).Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate [X.] bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 [X.] geltend gemacht, insge-samt 7.600 [X.]. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagteverpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu [X.] 4 -Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat [X.] und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 [X.](zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für [X.] die Nettomiete von 2.000 [X.] nicht gezahlt, ab Januar 1999 habeer die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so [X.] einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 [X.] entstan-den sei.Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen unddie Beklagte auf die im [X.] erweiterte Klage hin verurteilt, andie Klägerin 1.022,58 [X.]) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist dieoffenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterteKlage abgewiesen.Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der [X.] er-klärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 be-endet hat.Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsan-spruch weiter für die Ausfälle in der [X.] vom 1. Januar 1999 bis zum 30. Sep-tember 2001 und ihren Feststellungsantrag für die [X.] vom 1. Oktober 2001 biszum 30. September 2004.Entscheidungsgründe:Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten.Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil,- 5 -sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da [X.] auf der Grundlage des vom [X.] festgestellten [X.] unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - [X.]/91 - FamRZ 1993, 788 )1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob derKlägerin Ansprüche für die [X.] ab 1. Januar 1999 zustehen. Das [X.] führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien [X.] von der [X.] erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 [X.] sei. Die Kündigungserklärung der [X.] sei als ordentliche Kündi-gung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruckgebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage [X.] unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle.Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den [X.] vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zukündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen [X.] § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag seiausgeführt, daß die vermietende GbR durch die [X.]erren [X.] und Rechtsanwalt [X.].vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsan-walt [X.]., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das [X.] zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere esnichts, daß Rechtsanwalt [X.]. Einzelvertretungsmacht für die [X.].Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-sion ohne Erfolg.- 6 -2. [X.], die von der [X.] ausge-sprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht [X.] Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanznur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei [X.] gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, [X.] oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. [X.]., vgl. [X.], [X.] 25. Februar 1992 - [X.] - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). [X.] relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werdenvon der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Ge-genteil ständiger [X.]echung, daß sogar eine ausdrücklich als fristloseKündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung um-zudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das [X.] in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll(vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - [X.] - NJW 2003, 1143, 1144= [X.], 235, 236; [X.]/[X.]/[X.], [X.]andbuch des gewerblichen Miet-,Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. [X.]. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungser-klärung der [X.] die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu [X.], zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nichtzu beanstandender Weise festgestellt.3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des [X.], das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei [X.] von der [X.] mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche)Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden.Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werdeauf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese [X.], so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausge-schlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des [X.] ist- 7 -aber unwirksam, weil bei Abschluß des [X.] die Schriftform nicht ein-gehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Das hat zur Folge, daßder Vertrag als auf unbestimmte [X.] geschlossen gilt und nach Ablauf einesJahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 [X.]) ordentlich gekündigt werden konnte.Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-partei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen dasVertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruckkommen ([X.]Z 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002- [X.]/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. [X.], [X.], 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon [X.], 286, 289). [X.] hat bisher offengelassen, ob ein bloßer [X.]inweis auf eine Stellvertretungausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisseserforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. [X.] aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550BGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber [X.] aus der Vertragsurkunde entnehmen können, —in [X.] der Vertreter gehandelt habe ([X.], [X.], 465, 471). [X.] Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wennsich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht ausöffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 9. November 2001- [X.] 4/01 - [X.], 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen seinmuß, woraus der als Vertreter [X.]andelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet,kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinungnicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die [X.] -Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt [X.]. unterschrieben. [X.] ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im [X.] heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die [X.]erren [X.] undRechtsanwalt [X.].. [X.], aus dieser [X.] ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsbe-rechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierungspricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie dieseDeutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an,daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtver-tretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsan-walts [X.]. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des [X.] hätte. Einen [X.]inweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht.Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daßvorgesehen war, auch [X.] solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine- 9 -Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall [X.]Z 125aaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist [X.] zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.[X.]ahneGerber[X.]Ri[X.] [X.] ist urlaubsbedingtVézinaverhindert zu unterschreiben.[X.]ahne