Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:14. Mai 2003P o t s c h ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]: nein[X.] § 9 BbEine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirk-samkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier [X.] auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehenunwirksam ist (Bestätigung von [X.], 245, 253 [X.], Urteil vom 14. Mai 2003 - [X.] -LG [X.] [X.] 2 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des [X.] gegen das Urteil der [X.] vom 19. September 2002 wird [X.].Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener [X.].Mit [X.] mietete die Beklagte von der Rechts-vorgängerin des [X.] eine Wohnung in [X.]an. Dieser Vertrag ent-hielt unter anderem folgende [X.] -"§ 8Instandhaltung der [X.] und Haftung des [X.] ...2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kostenalle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper undRohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännischauszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zweiJahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, [X.] mindestens von vier Jahren und bei [X.] von sechs Jahren....Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen undeinwandfreien Zustand zu versetzen. [X.] ist bei einemAuszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zuversiegeln....§ 12Beendigung der Mietzeit1. Die Mieträume sind bei [X.]) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. [X.] Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand [X.]..."Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2000. Vergeblich forderte [X.] mit Schreiben vom 28. Januar 2000 die Beklagte, die jegliche [X.] unterlassen hatte, zur Durchführung aller vertraglich vereinbarten- 4 -und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen biszum 11. Februar 2000 auf. In dem vom Kläger beantragten selbständigen Be-weisverfahren hat der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, [X.] sei umfassend zu renovieren. Die Kosten hierfür würden sich auf24.377,66 DM belaufen. Zum 1. Juli 2000 wurde die Wohnung wieder vermietet.Der Kläger fordert von der Beklagten neben dem Ersatz der Kosten fürdie durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmie-ten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung ver-hindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche we-gen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.Mit seiner Klage hat der Kläger insgesamt 31.107,06 DM nebst [X.]. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf [X.] hat das [X.] die Klage abgewiesen. Der Kläger begehrt mitder zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe:Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruchwegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn sowohl die Rückgabe-klausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a) des Mietvertrages wie auch die Regelung in § [X.]. 2 des Vertrages, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsrepa-raturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabe-klausel folge aus § 9 [X.]. Denn nach dem Inhalt dieser Klausel habe [X.] bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben, unab-hängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur [X.] 5 -men worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier - gegen deren [X.] im übrigen Bedenken beständen - könne zwar für sich betrachtet,auch als [X.] wirksam geschlossen werden. Durch das Zusam-menwirken mit der [X.] entstehe jedoch zum Nachteil des [X.] Summierungseffekt. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeigesich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner [X.], die mit dem gesetzlichen Leitbild - Instandhaltung [X.] als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB -nicht mehr zu vereinbaren sei; hieran ändere sich auch nichts dadurch, daßsich beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befänden. DasÜbermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich aus dem Umstand, daß zuden abgewälzten [X.] während der Vertragslaufzeit auchnoch - mit der [X.]sklausel - die Pflicht treten solle, den nachver-traglichen [X.] zu tragen.Da die Beklagte mangels wirksamer Vereinbarungen keine Pflichten zurRenovierung der Mietwohnung verletzt habe, schulde sie dem Kläger auch kei-nen Schadensersatz für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich [X.], des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen sei-en keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die aufgetretenen Mängel [X.] zwanzig Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbe-dingten Verschleiß verursacht worden seien.[X.] Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand,so daß die Revision zurückzuweisen ist. Der Kläger kann wegen Unwirksamkeitder Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des [X.] seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadenser-satz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das [X.]die [X.] in § 12 Ziff. 1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat.Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - [X.]/97, NJW 1998, 3114 = [X.], 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. [X.], 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendetenFormularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei [X.] Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letztenSchönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Be-nachteiligung des Mieters nach § 9 [X.] (jetzt: § 307 BGB) unwirksam. [X.] die Revision zutreffend darauf hin, daß nach der Senatsentscheidung [X.] (aaO, unter [X.]) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrach-tungsweise den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb unwirksamsei, sich bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovie-rungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen könne. Der Senat hat aber [X.] dort nur deshalb als wirksam angesehen, weil durch die unmittelbarnachfolgenden Bestimmungen in deren Satz 2 hinreichend klargestellt war, daßder Mieter die ihm auferlegte [X.] nur dann vornehmen mußte,wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen [X.] bereits abgelaufen waren (vgl. auch [X.], 253, 265). [X.] solchen Einschränkung fehlt es hier. In der [X.] des § 12Ziff. 1 Buchst. a heißt es im Gegenteil, daß die Renovierung bei [X.] ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbartenZeitablauf zu erfolgen [X.] -2. Zu Recht hält das Berufungsgericht auch die formularmäßige Über-wälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - die nach dergesetzlichen Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegt - in § 8 Ziff. 2 [X.] für unwirksam.Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 2. Dezember 1992- VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbe-denkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwir-kung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners [X.] führen. Diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu [X.] Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschied-lichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamtmit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestim-mung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO).Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst herge-stellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige [X.] § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die [X.] bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, ins-besondere des [X.]s.Die Revision meint zwar, die von dem Berufungsgericht herangezogenenGrundsätze könnten nur dann eingreifen, wenn gegen beide Klauseln, für sichgesehen, nichts einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einerunangemessenen Benachteiligung des Mieters führten, während das [X.] schon eine der Klauseln, die [X.], isoliert [X.] unwirksam halte; in einem solchen Fall ließen sich die Klauseln in einen zu-lässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässigeTeil aufrechtzuerhalten sei (vgl. Senatsurteile vom 25. März 1998 - [X.] -244/97, NJW 1998, 2284 unter [X.], und vom 7. Oktober 1981 - [X.]/80, NJW 1982, 178 unter II, 3 e). Dem kann für den gegebenen Fall nichtgefolgt werden. Anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußerensprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind die genannten [X.] wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revisionbefürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich eine unangemessene Be-nachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamt-regelung - aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben,wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist ([X.],245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel,deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist,kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedin-gungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen [X.] berufen.Ob die Renovierungsklausel des § 8 Ziff. 2 - unter anderem die Bestim-mung über die Instandsetzung des Bodenbelags (vgl. [X.], [X.], 7. Aufl., § 584 Rdnr. 84) - schon aus sich heraus der Inhaltskontrolle des§ 9 [X.] nicht standhält, kann nach alledem dahingestellt bleiben.3. Damit erweist sich die Entscheidung des [X.] auch alszutreffend, soweit dem Kläger Schadensersatzansprüche wegen des fünfmona-tigen [X.] versagt worden sind. Bei Unwirksamkeit der [X.] hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen [X.] keine ihr obliegende Pflicht verletzt.4. Auch soweit das [X.] Schadensersatzansprüche des [X.]wegen Schäden an Fliesen in der Küche und im Badezimmer verneint hat, kanndie Entscheidung nicht beanstandet werden. Die Erwägung des [X.] -richts, nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe, daß die festge-stellten Mängel durch Verschleiß im Rahmen einer vertragsgerechten [X.] Wohnung entstanden seien, sind frei von [X.]. Daß andere Scha-densursachen zugrunde liegen könnten, ist nicht festgestellt und wird auch vonder Revision nicht aufgezeigt.[X.] Dr. [X.] Dr. Leimert[X.] [X.]