Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17

[X.]:[X.]:[X.]:2017:211117BVIIIZR28.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII
ZR
28/17

vom

21. November
2017

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 555b Nr. 4, [X.], § 555d Abs. 1
Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von §
555b Nr.
4 oder Nr.
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[X.] liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: [X.] [Wintergarten; Ausbau des [X.]] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im [X.] an Senatsur-teil vom 23.
Februar 1972 -
VIII ZR 91/70, NJW
1972, 723 unter [X.] [zu §
541a Abs.
2 [X.] aF]).
[X.], Beschluss vom 21. November
2017 -
VIII ZR 28/17 -
LG [X.]

AG Wedding

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, den
Richter Prof. Dr. [X.],
die Richterin [X.] sowie die
Richter Dr. Bünger
und Kosziol

beschlossen:

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi-sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des [X.] vom 8. Dezember 2016
wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Streitwert: bis 22.000

Gründe:
I.
Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land [X.] abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer [X.] Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmbezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun,
umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter
Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume
und des 1
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Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne
und einer neuen Dusche, eine neue [X.] und die Herstellung von Anschlüssen für eine [X.] beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung
eines Wintergartens
mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der [X.], den Ausbau
des [X.] über dem Obergeschoss, die Herstel-lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des [X.], die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-
und Schließanlage, den Innentüren, an den [X.], der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah-Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern.

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen [X.] einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten-seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den [X.] eingebauten Gasetagenheizung
in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest-stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge-planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele,
nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b [X.] zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2
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des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß-nahmen nach § 555a [X.] verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab-hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das [X.] hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu-rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits §
6 des Mietvertrags
einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be-gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde
der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt.
II.
Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 [X.] ZPO).
1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen [X.] nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf,
"ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver-änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu-stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §
555b [X.] erfasst."
Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli-4
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che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in [X.] unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur [X.], [X.] vom 27. März 2003 -
V
ZR 291/92, [X.]Z 154, 288, 291; vom 7. Ja-nuar 2014 -
VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 -
IV ZR 216/13, [X.], 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 -
AnwZ ([X.]) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor.

a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde
als rechtsgrundsätzlich be-wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten [X.] stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags
vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land
[X.] beziehungsweise von der
Stadt [X.] oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ-gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare [X.]n aufweisen und in welchen Regelungs-zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von [X.]n kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut ([X.], Urteile
vom 5. Okto-ber 2016 -
VIII
ZR 222/15, [X.]Z 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016

IV
ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 -
XI [X.], [X.], 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. [X.],
Urteil vom 26. April 2017 -
VIII ZR 233/15, [X.], 3292
Rn. 18).

Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver-haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde
bean-standeten Auslegung der [X.] veranlasst hat, in einer unbestimmten 7
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Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte.
Die Nichtzulassungsbeschwerde
hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau-erte Behauptung angeführt.

b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte [X.] im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die
vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden [X.] durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO).

aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des §
5 [X.] (heute: § 305c Abs. 2 [X.]) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht [X.], aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters
vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen"
im We-ge des [X.] entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit
unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die -
letztlich in das freie Ermessen gestellte -
Zu-stimmung des Mieters nicht möglich sei.

Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge-schäftsbedingungen (vgl. etwa [X.], Urteile vom 20. Januar 2016 -
VIII [X.], NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12.
September 2017 -
XI [X.], aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge-richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim-mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9
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Zustimmung verhindern könne,
entspricht nicht der Sichtweise von verständi-gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes-sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die
Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt,
noch im übri-gen Vertragstext
eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs-maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des §
541b Abs. 2 [X.]
aF
ver-weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven [X.] davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie-rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft.

bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist -
wie das Amtsgericht zutref-fend angenommen hat -
von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli-chen Vorschriften
der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 [X.] nicht zu dulden.

(1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten
an sich nach § 555a Abs. 1 [X.] zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um-fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan-trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt.

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(2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah-men
nach §
555b [X.]
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insbesondere nicht nach Nr. 4 oder [X.] dieser Vor-schrift
-, die nach § 555d [X.] von den Beklagten zu dulden wären.

Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie [X.]seits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. §
555a [X.]) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 -
VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter [X.] [zu § 541a Abs. 2 [X.] aF]; [X.]/[X.], [X.], 76.
Aufl. §
555b Rn. 2; [X.]/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b [X.] Rn. 86 mwN; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, § 555b Rn. 21).
Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b [X.].
Nr.
4 und Nr.
5 dieser Vor-schrift
entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 [X.] aF (Mieterhöhung bei Er-haltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT-Drucks. 17/10485, [X.]), die in § 554 Abs. 2 [X.] aF (Duldungspflicht des [X.]) als "Verbesserung der Mietsache"
umschrieben sind. § 554 [X.] aF wie-derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b [X.] aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49).

Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen
Modernisie-rungsankündigung auf neuneinhalb
eng beschriebenen Seiten aufgeführten
"Modernisierungsmaßnahmen"
sind so weitreichend, dass ihre Durchführung
den Charakter der Mietsache grundlegend verändern
würde. Sie beschränken sich -
wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat -
nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen
ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu
führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des [X.]; Wintergarten)
und einen
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anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads
erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der [X.] nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der [X.] im Sinne
einer nachhaltigen Erhöhung des [X.] (§
555b Nr. 4 [X.]) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b [X.] [X.]) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur-teil vom 23. Februar 1972 -
VIII ZR 91/70, aaO).

Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande-ren Alternative des § 555b [X.] (etwa Nr. 1, [X.] oder [X.]) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht.

(3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 [X.] ergebende Duldungs-pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 -
VIII ZR 91/70, aaO unter [X.]; [X.], [X.], 205) bezüglich des beabsichtigten [X.] bestehen keine Anhaltspunkte.
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2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem [X.] legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli-ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der [X.] verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) [X.] vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer [X.] zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von [X.] näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge-sehen.
3. [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Dr.
Milger
Dr.
[X.]
Dr.
Fetzer

Dr.
Bünger
Kosziol

Vorinstanzen:
AG [X.]-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 -
17 C 43/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 08.12.2016 -
67 [X.]/16 -

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