Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 8. März 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 259 Abs. 1, 556 Abs. 3 Satz 1, 556 a Abs. 1 a) Rechnet der Vermieter [X.] über Betriebskosten in gemischt genutzten [X.] ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-einbart haben - ein [X.] der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der [X.] führen. b) Der Mieter [X.] hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebs-kostenabrechnung. [X.], Urteil vom 8. März 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des [X.]n gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 23. August 2004 wird [X.]. Der [X.] hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der [X.] ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kläge-rin in [X.]. Nach dem Mietvertrag vom 17. Juni 1995 hat der [X.] neben der Miete monatliche Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten zu zahlen, über die die Klägerin jährlich abzurechnen hat. 1 Mit Schreiben vom 18. Dezember 1999 erteilte die Klägerin die [X.], die unter Verrechnung eines Guthabens des [X.]n aus der gesondert erstellten Heizkostenabrechnung eine Nach-forderung der Klägerin ergab. Der [X.] bat die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung um Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege ge-gen Kostenerstattung. Diesem Verlangen kam die Hausverwaltung, die dem [X.]n stattdessen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren 2 - 3 - ebenfalls in [X.] gelegenen Büroräumen anbot, nicht nach. Auch die [X.] für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ergaben Nachforde-rungen der Klägerin. Der [X.] zahlte den Nachforderungsbetrag für das [X.] unter Vorbehalt, nachdem er die Hausverwaltung der Klägerin ver-geblich zur Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege aufgefordert hatte. Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem Zahlung rückständiger Miete bis Juni 2003 sowie ihrer Nachforderungen aus den Betriebskostenab-rechnungen für die Jahre 1998 (57,98 •), 2000 (47,37 •) und 2001 (335,06 •) verlangt. Der [X.] hat die Auffassung vertreten, sämtliche Nachforderun-gen von 1998 bis 2001 seien nicht fällig, weil die Klägerin die im Gebäude [X.] Gewerbeflächen in den Abrechnungen nicht vorweg abgezogen und ihm darüber hinaus keine Fotokopien zu den Abrechnungsbelegen überlassen habe. Gegenüber den Ansprüchen der Klägerin auf Zahlung der Miete für [X.] 2001 in Höhe von 592,41 • und der restlichen Miete für September 2001 in Höhe von 183,38 • hat der [X.] mit seinen von der Klägerin in ihren [X.]abrechnungen jeweils verrechneten separaten Heizkostenguthaben aus den Jahren 1998 in Höhe von 246,19 • und 1999 in Höhe von 157,58 • sowie mit einem Anspruch auf Rückerstattung des unter Vorbehalt gezahlten Nachforderungsbetrages aus der Abrechnung von 1999 in Höhe von 250,41 • - insgesamt in Höhe von 654,18 • - die Aufrechnung erklärt. Hinsichtlich der von der Klägerin verlangten Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ab [X.] 2003 in Höhe von monatlich 128,88 • hat der [X.] wegen der nach seiner Auffassung nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Der [X.] hat Widerklage erhoben und unter anderem die Auszahlung des von der Klägerin verrechneten [X.] für das [X.] in Höhe von 293,87 • begehrt. Während des 3 - 4 - Rechtsstreits hat die Klägerin dem [X.]n rund 300 Kopien ihrer [X.]sbelege für die Jahre 1998 bis 2001 übersandt. 4 Das Amtsgericht hat den Zahlungsansprüchen aus der Klage teilweise stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Widerklage des [X.] hat es hinsichtlich des begehrten Heizkostenguthabens stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre Klage um Mietforderungen bis März 2004 einschließlich Betriebs- und Heizkos-tenvorauszahlungen von monatlich 128,88 • nebst Zinsen erweitert hat, hat das [X.] der Klage im Wesentlichen stattgegeben; die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen. Die Berufung des [X.]n hat das [X.] zu-rückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht - beschränkt auf die vorgenann-ten Ansprüche - zugelassenen Revision begehrt der [X.] im Umfang der Zulassung des Rechtsmittels die Abweisung der Klage; hinsichtlich der [X.] begehrt er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von [X.] - zur Begründung ausgeführt: 5 Die Mietforderungen der Klägerin für die Monate August und September 2001 seien nicht in Höhe der mit Schreiben des [X.]n vom 29. Juni 2001 angekündigten und in seinem Schriftsatz vom 12. Mai 2003 wiederholten [X.] erloschen. Die zur Aufrechnung gestellten Heizkostenguthaben des [X.]n aus den Jahren 1998 und 1999 seien bereits erloschen gewesen, weil die Klägerin zuvor wirksam mit ihren Nachforderungen aus den jeweiligen 6 - 5 - Betriebskostenabrechnungen aufgerechnet habe. Dem [X.]n stehe auch kein aufrechenbarer Anspruch auf Rückerstattung des [X.] für das [X.] zu. Die Nachforderungen der Klägerin aus ihren in formeller und materieller Hinsicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen seien [X.] gewesen. Ein [X.] der Gewerbeflächen in den Abrechnungen sei nicht geboten gewesen, weil die in dem Gebäude befindlichen [X.] keine erhebliche Mehrbelastung an Kosten verursacht hätten. Der [X.] könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Klägerin ihm keine Kopien der Abrechnungsbelege überlassen habe. Die Regelung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der [X.] - wonach der Mieter anstelle der Einsicht in die [X.] Ablichtungen gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann - sei nicht anwendbar, weil sie ausschließlich für preisgebundenen Wohnraum gelte; die Voraussetzungen für eine analoge An-wendung der Vorschrift auf den preisfreien Wohnraum seien nicht erfüllt. Ein Anspruch des [X.]n auf Überlassung von [X.] sei auch nicht nach § 242 [X.] begründet, zumal [X.] über ein ausgebautes System des öffentli-chen Personennahverkehrs verfüge, so dass der zeitliche Aufwand für den Weg zum Vermieter nicht beachtlich ins Gewicht falle. Der [X.] könne sich nicht darauf berufen, dass der Betreuungsaufwand für den Vermieter bei einer Ein-sichtnahme vor Ort eher höher sei, weil er regelmäßig gezwungen werde, die Modalitäten der Rechnungslegung näher zu erläutern. Insoweit sei dem [X.] eine Dispositionsfreiheit zuzubilligen, zumal einzelne Fragen, die im Zu-sammenhang mit der Einsichtnahme in die Rechnungsbelege aufträten, [X.] sogleich geklärt werden könnten. Dem Mieter stehe es frei, sich fachkundiger Unterstützung bei der Einsicht in die Belege zu bedienen. Soweit der [X.] darauf verwiesen habe, dass es ihm aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit als Geschäftsführer eines [X.] nicht möglich gewe-sen sei, die bevollmächtigte Hausverwaltung innerhalb ihrer Geschäftszeiten 7 - 6 - aufzusuchen, habe er nicht dargelegt, sich um eine Absprache eines für beide Seiten hinnehmbaren Termins überhaupt bemüht zu haben. 8 Die Klägerin könne sowohl Zahlung ihrer Nachforderungen aus den [X.], 2000 und 2001 als auch der monatlichen [X.] für die Betriebs- und Heizkosten für den [X.]raum von Februar 2003 bis Juni 2003 (richtig: März 2004) verlangen. Dem [X.]n stehe kein Zu-rückbehaltungsrecht zu, weil die Abrechnungen für die Jahre 1998 bis 2001 ordnungsgemäß seien. Der [X.] könne mit der Widerklage nicht die Aus-zahlung seines Heizkostenguthabens aus dem [X.] verlangen, weil das Guthaben bereits infolge der früheren Aufrechnung der Klägerin mit ihrer Nach-forderung aus der Abrechnung für das [X.] erloschen gewesen sei. I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Revi-sion des [X.]n ist daher zurückzuweisen. 9 A. Klage 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ansprüche der Klägerin auf Zahlung der Miete für den Monat August 2001 in Höhe von 592,41 • und der restlichen Miete für September 2001 von 183,38 • nicht in Höhe von insgesamt 654,18 • infolge der Aufrechnung des [X.]n erlo-schen sind (§ 389 [X.]). Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem 29. Juni 2001 erklärte Aufrechnung des [X.]n ist unwirksam, weil ihm keine Aufrechnungsforderung zustand. 10 - 7 - a) Die auf gesondert erstellten Abrechnungen beruhenden Heizkosten-guthaben des [X.]n aus den Jahren 1998 in Höhe von 246,19 • und 1999 von 157,58 • bestanden im [X.]punkt seiner Aufrechnungserklärung nicht mehr, weil die Klägerin bereits zuvor in ihren [X.] vom 18. Dezember 1999 und 3. November 2000 mit ihren entsprechenden - höheren - Betriebskostennachforderungen aufgerechnet hatte. Entgegen der Auffassung der Revision bewirkten die Aufrechnungen der Klägerin das [X.] (§ 389 [X.]). 11 [X.]) Die Revision meint, die Klägerin habe nicht wirksam aufrechnen [X.] (§ 387 [X.]), weil sie in ihren Abrechnungen die Betriebskosten für die im Gebäude befindlichen Gewerbebetriebe nicht getrennt ausgewiesen und vor-weg abgezogen habe; die Abrechnungen der Klägerin seien daher fehlerhaft und nicht fällig gewesen. Diese Rüge ist nicht begründet. 12 (1) Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 20 Abs. 2 Satz 2 der [X.] 1970 (im Folgenden: NMV) allerdings, dass [X.], die nicht für Wohnraum entstanden sind, bei der Umlage der [X.] vorweg abzuziehen sind. Die [X.] ist jedoch nach ihrem § 1 nur auf bestimmte preisgebundene Wohnungen anzuwenden. Für Wohnraum, der - wie die Wohnung des [X.]n - nicht der Preisbindung unterliegt, fehlt eine entsprechende Regelung. 13 Eine analoge Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV kommt nicht in Betracht. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige [X.] enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen-abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie 14 - 8 - bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen [X.] gekommen (Senatsurteil [X.] 155, 380, 389 f. m.w.Nachw.). 15 Das ist hier nicht der Fall. § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist eine spezielle Re-gelung des [X.] Wohnungsbaurechts, die ihre Grundlage in den auf dem Prinzip der Kostenmiete beruhenden Preisbindungsvorschriften hat (vgl. [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., [X.]. 4185). Sie kann nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht auf andere Sach-verhalte übertragen werden, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im [X.] Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des [X.] Wohnungsbaus durch das [X.] vom 13. September 2001 ([X.] [X.] 2376 - [X.]) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die [X.] nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestimmung des § 50 [X.] weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtli-chen Bestimmungen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.). Von der Schaffung einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV entsprechenden Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen (zu dem auf die [X.] und 1999 nicht anwendbaren § 556 a Abs. 1 [X.] vgl. unten 2 b). (2) Die Klägerin war im vorliegenden Fall auch nicht aus Gründen der Bil-ligkeit (§§ 315, 316 [X.]) verpflichtet, die Betriebskosten, die auf die in ihrem Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfielen, vorweg abzuziehen. Soweit die Parteien - wie im vorliegenden Fall - nichts anderes vereinbart haben, ist im preisfreien Wohnraum ein [X.] der Kosten für Gewerbeflächen in ge-16 - 9 - mischt genutzten [X.] für alle oder einzelne [X.] jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfal-lenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohn-raummieter führen ([X.], [X.] 1990, 240; [X.], [X.], 434; [X.], [X.], 114, 115; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 556 a [X.]. 34 m.w.Nachw.; [X.], [X.]O, [X.]. 4181 ff.; [X.] in [X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 556 a [X.]. 30; a.[X.], Mietrecht, 3. Aufl., III [X.]. 358). Durch den [X.] soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen. Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch aus einer gemisch-ten Nutzung des Gebäudes kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Fall einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Entgegen der Auffassung der Revision kann auf einen [X.] der Gewerbeflächen in der Betriebskostenabrechnung nicht lediglich dann verzich-tet werden, wenn die auf die unterschiedliche Nutzung entfallenden Verursa-chungsanteile ausnahmsweise gleich hoch sind. Eines [X.]s bedarf es auch dann nicht, wenn die Geschäftsbetriebe in Bezug auf einzelne Kosten-arten keine erhebliche Mehrbelastung verursachen. Die einheitliche [X.] - die dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung trägt - belastet die Mieter auch unter Zugrundele-gung dieses Maßstabs nicht unbillig. Da die Mieter zur Entstehung der Gesamt-kosten in unterschiedlichem Maße beitragen - etwa durch einen höheren oder sparsameren Wasser- und Energieverbrauch - sind gewisse Ungenauigkeiten auch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem allein zu Wohnzwecken dienenden Gebäude im Regelfall nicht zu vermeiden. Auch bei einer [X.] - 10 - schließlich zu Wohnzwecken dienenden Nutzung des Gebäudes muss der [X.] die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grund-sätzlich hinnehmen. Eine andere Beurteilung ist im Verhältnis der Wohnraum-mieter zu den gewerblichen Mitmietern nicht angebracht. Die durch die gewerb-liche Nutzung verursachten Kostenanteile müssen daher nicht vorweg abgezo-gen und getrennt abgerechnet werden, wenn sie sich nicht erheblich von den auf die [X.] anteilig entfallenden Kosten unterscheiden. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe - darunter ein Job-Center und ein Internet-Café mit 30 Sitzplätzen - hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der [X.] Betriebskostenarten verursacht, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstan-den. Das Revisionsgericht kann die Feststellung der Voraussetzungen eines unbestimmten Rechtsbegriffs - wie hier die Erheblichkeit einer Mehrbelastung - nur beschränkt darauf überprüfen, ob der Tatrichter wesentliche Umstände ü-bersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat, Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - [X.] ZR 129/92, NJW 1994, 443 = [X.], 387, unter [X.]; [X.], Urteil vom 10. Mai 1994 - [X.], NJW 1994, 2093 = [X.], 1203, unter II 2 a). Ein Rechtsfehler wird von der Revision, die das Ergebnis der tatrichterlichen Würdi-gung ohne nähere Begründung beanstandet, nicht aufgezeigt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. 18 [X.]) Zu Unrecht meint die Revision, an einer Aufrechnungslage gemäß § 387 [X.] habe es auch deshalb gefehlt, weil die Klägerin dem [X.]n auf dessen Verlangen hin keine Fotokopien der Belege zu den Betriebskostenab-rechnungen für die Jahre 1998 und 1999 übersandt habe. 19 - 11 - (1) Die Betriebskostennachforderungen der Klägerin waren im [X.]punkt ihrer Aufrechnungserklärungen in den [X.] vom 18. Dezember 1999 und 3. November 2000 fällig. Entgegen einer in der Recht-sprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung ([X.], [X.], 72; [X.]/[X.], [X.]O, § 556 [X.]. 122; [X.], [X.]O, III [X.]. 374, [X.]m.w.Nachw.) setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Ertei-lung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist. Gemäß § 271 Abs. 1 [X.] kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine [X.] für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätz-lich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (Se-natsurteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter [X.] c m.w.Nachw.; [X.], Urteil vom 11. November 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 487, unter 1 b; [X.], [X.]O, [X.]. 3330; [X.]/Jendrek, [X.], 11. Aufl., § 535 [X.]. 85). Diese Voraussetzungen lagen im [X.]punkt der Aufrechnungen der Klägerin vor. 20 (2) Ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 390 Satz 1 [X.] a.F. (nun-mehr § 390 [X.]) der Aufrechnung entgegenstehen könnte, stand dem [X.] nicht zu. Zwar kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des [X.]s ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 [X.] zustehen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (O[X.], NJW-RR 2001, 299; [X.], [X.], 52; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 556 [X.]. 492 f.; für ein Leistungs-verweigerungsrecht des Mieters nach § 242 [X.] [X.], [X.]O, [X.]. 3327; [X.]/[X.], [X.], 65. Aufl., § 535 [X.]. 97). Die Klägerin hat dem [X.] jedoch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in ihren Büro-räumen angeboten und ihm damit eine ausreichende Überprüfung ihrer [X.] - 12 - rechnung ermöglicht. Zu Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus ange-nommen, dass die Klägerin nicht verpflichtet war, dem [X.]n Fotokopien ihrer Abrechnungsbelege zu übermitteln. 22 (a) Gemäß § 259 Abs. 1 [X.] hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege "vorzulegen", so-weit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlas-sung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des [X.] nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene [X.] in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV bestimmt, dass der Mieter [X.] in die [X.] Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der [X.] und des Schrifttums vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu eigen macht, ist diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden ([X.], [X.], 32; [X.], [X.], 339; [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., I [X.]. 16 ff.; [X.]. in [X.]t-Futterer, [X.]O, § 556 [X.]. 495 m.w.Nachw.; [X.], [X.]O, [X.]. 3313). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen (so auch [X.], [X.], 27; [X.], [X.], 617; [X.], [X.], 271; [X.]/[X.], [X.]O; vgl. für die Gewerbe-raummiete O[X.], [X.], 411 f.). Einer analogen Anwendung steht entgegen, dass eine planwidrige [X.] des Gesetzes nicht vorliegt. § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV ist eine nur noch nach Maßgabe des § 50 [X.] anwendbare Sonderbestimmung für den preisgebundenen Wohnraum (vgl. oben [X.] (1)). Von einer Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen. 23 - 13 - (b) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch des [X.] auf Übersendung von Fotokopien nach den Grundsätzen von [X.] (§ 242 [X.]) verneint. Unter Berücksichtigung der jeweiligen berech-tigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines solchen Anspruchs des Mieters nicht, dass er - wie hier der [X.] - bereit ist, dem Vermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten (a.A. [X.]/[X.], [X.]O, [X.]. 115 m.w.Nachw.). Dem Interesse des [X.]s an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fo-tokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Woh-nung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Bera-ter zu überlassen. Die Überlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem Vermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter, wie das Berufungsge-richt zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläu-tern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzö-gerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen - wie es auch der [X.] nach Erhalt von rund 300 Fotokopien gestellt hat - vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen Kostenerstattung - auf dessen Anforderung hin [X.] zu überlassen [X.]. 24 Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von [X.] kommt nach [X.] (§ 242 [X.]) ausnahmsweise 25 - 14 - dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann ([X.], [X.], [X.], [X.] [X.]O). So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem [X.]n mit der von ihm gegebenen Begründung die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in [X.]

gelegenen Hausverwaltung nicht unzumutbar war, hat das Berufungsgericht mit [X.] und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen. b) Dem [X.]n stand keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 [X.]) auf Rückerstattung der unter Vorbehalt geleisteten Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 1999 in Höhe von 250,41 • zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.]). Der [X.] hat die Nachzahlung nicht ohne rechtlichen Grund geleistet, weil der - fällige - Anspruch der Klägerin nach den unangegrif-fenen Feststellungen des Berufungsgerichts rechnerisch bestand. 26 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ansprüche der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1998, 2000 und 2001 in Höhe von insgesamt 406,85 • fällig und durchsetzbar sind. 27 a) Die Nachforderungen der Klägerin aus ihrer Abrechnung für das [X.] - die nach der nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts aufgrund einer Verrechnung mit anderen Forderungen noch in Höhe von 24,42 • besteht - und aus der Abrechnung für das [X.] in Höhe von 47,37 • sind fällig, wie das Berufungsgericht auch für das [X.] - unter Be-zugnahme auf seine Ausführungen zu den Abrechnungen für 1998 und 1999 (oben 1 a) - rechtsfehlerfrei angenommen hat. Der [X.] kann die geschul-dete Leistung nicht mit der Begründung zurückbehalten (§ 273 Abs. 1 [X.]), dass die Klägerin seinem Verlangen nach Überlassung von Fotokopien nicht nachgekommen ist; denn ein solcher Anspruch stand ihm nicht zu (oben 28 - 15 - 1 a [X.]). Es kann daher dahingestellt bleiben, ob, wie die Revision geltend macht, die dem [X.]n während des Rechtsstreits übersandten - insgesamt rund 300 - Abrechnungsbelege unvollständig waren. 29 b) Auch die Nachforderung der Klägerin aus ihrer Betriebskostenabrech-nung für das Jahr 2001 in Höhe von 335,06 • ist fällig. Entgegen der [X.] der Revision war die Klägerin zu einem [X.] der im Gebäude befindlichen Gewerbeflächen nicht aufgrund des § 556 a Abs. 1 Satz 1 [X.] verpflichtet, der durch das Mietrechtsreformgesetz ([X.] [X.] 1149) mit [X.] ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt [X.] und auf das Abrechnungsjahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EG[X.]). Gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 [X.] sind die Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben und vorbehaltlich anderweitiger Vor-schriften, nach dem Anteil der "Wohnfläche" umzulegen. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht ([X.]t-Futterer/[X.], [X.]O, § 556 a [X.]. 65) folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht, dass die auf die gewerbli-che Nutzung entfallenden Betriebskosten stets vorweg abzuziehen sind. Dem steht bereits entgegen, dass § 556 a Abs. 1 Satz 1 [X.] sich nur mit einer Um-lage nach dem Flächenmaßstab, nicht aber mit anderen - insbesondere den für den [X.] von Gewerbeflächen bedeutsamen [X.] (vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 2 [X.]) - befasst. Gegen das von der Revision vertretene Verständnis der Vorschrift spricht aber insbesondere, dass der Gesetzgeber von der Übernahme einer § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ent-sprechenden Regelung - die in Abs. 2 Satz 1 ebenfalls die Umlage der [X.] nach der "Wohnfläche" anordnet - in § 556 a [X.] abgesehen hat. Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 556 a [X.] lässt sich nichts für die Auffassung der Revision herleiten, der Gesetzgeber habe den Vermieter gene-30 - 16 - rell zum [X.] von Gewerbeflächen verpflichten wollen. Dort ist nicht etwa - in Abgrenzung zu [X.] - von der "Wohnfläche", sondern von der Umlage nach dem Flächenmaßstab die Rede (BT-Drucks. 14/4553 S. 51). 31 Dass die Klägerin auch hinsichtlich der [X.] angefallenen [X.] nicht zu einem [X.] der im Gebäude befindlichen Gewer-beflächen verpflichtet war, weil die hierauf entfallenden Kosten keine ins Ge-wicht fallende Mehrbelastung verursachten, hat das Berufungsgericht unter Be-zugnahme auf seine Ausführungen zu den Betriebskostenabrechnungen für 1998 und 1999 (vgl. dazu oben 1 a [X.] (2)) rechtsfehlerfrei angenommen. 3. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch den Anspruch der Klägerin auf Zahlung der monatlichen Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten für den [X.]raum von Februar 2003 bis März 2004 in Höhe von jeweils 128,88 • - insgesamt 1.804,32 • - als begründet angesehen. Dem [X.]n steht kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 [X.] zu, weil die Betriebskostenab-rechnungen der Klägerin aus den Jahren 1998 bis 2001, wie ausgeführt, ord-nungsgemäß sind. 32 [X.] Widerklage Der [X.] kann nicht die Auszahlung des mit der Widerklage geltend gemachten Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für das [X.] in Höhe von 293,87 • verlangen, weil das Guthaben infolge der im [X.] vom 15. Oktober 2001 erklärten Aufrechnung der Klägerin mit ihrer - höheren - Nachforderung aus der entsprechenden Betriebskostenabrechnung erloschen ist. Die Aufrechnung der Klägerin war wirksam, wie das Berufungsge-richt unter Bezugnahme auf seine Ausführungen zu den vorangegangenen [X.] - 17 - triebskostenabrechnungen rechtsfehlerfrei angenommen hat, so dass die [X.] des [X.]n nicht mehr besteht. [X.] Dr. [X.] [X.] ist durch Urlaub an der Unterschrift verhindert Dr. [X.] Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 24.02.2004 - 2 C 144/03 - [X.], Entscheidung vom 23.08.2004 - 67 S 99/04 -