Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.09.2004, Az. III ZR 256/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 256/03
Verkündet am: 23. September 2004 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

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[X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2004 durch den Vorsitzenden Richter [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.]

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 10. Zivilsenats des [X.] vom 11. Juli 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger verlangt [X.]adensersatz wegen einer [X.] Geld-anlage. Der Beklagte war langjähriger Steuerberater des [X.]. 1998 warb der Beklagte bei seinen Klienten für eine "Kapitalanlage mit Steuereffekt" in Form der Beteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Deren Zweck war es, ein Grundstück in der [X.] von [X.]

zu erwerben, das darauf stehende denkmalgeschützte Gebäude zu sanieren und die darin aus-gebauten Wohnungen zu vermieten. Im Erdgeschoß befinden sich vier kleinere - 3 -

Ladenlokale sowie Räume für ein Tagescafé, die gleichfalls vermietet werden sollten.

In seinem Anschreiben vom 9. November 1998, mit dem er für das [X.] warb, führte der Beklagte unter anderem folgendes aus: "Entscheidend sind die Möglichkeiten zur Vermietung. Fast über-all und damit auch in [X.]gibt es Leerstände. Man sollte sich aber wenig Sorgen um solche Vermieter machen, die schlechte Räume in schlechter Lage anbieten oder die zu teuer und mit zu wenig Eigenkapital gebaut haben. ... Die Lage des [X.] steht außer Diskussion. Das Projekt beginnt, sich in [X.] herumzusprechen. Für die geplanten Gewerbeeinheiten liegen schon Anfragen qualifizierter ortsansässiger Einzelhändler vor. Auch für die Wohnungen ist schon Bedarf erkennbar. Ein verblei-bendes Restrisiko darf jedoch nicht verschwiegen werden. –

Steuerlich halte ich das Projekt für außerordentlich interessant, da die Baugenehmigung schon seit über einem Jahr vorliegt. Die [X.] Bescheinigung des Landesdenkmalamtes über die [X.] liegt ebenfalls vor. Die Umplanungen sind mit dem Denkmalamt abgestimmt. Es ist damit sichergestellt, daß die Um-baukosten mit jährlich 10 % abgeschrieben werden können."

In dem dem [X.]reiben beigefügten Prospekt wurde gleichfalls mitgeteilt, daß für die im Erdgeschoß befindlichen Läden und das Café schon Interesse aus dem Kreis ortsansässiger Unternehmer zu erkennen sei. Zu den Steuerfragen enthielt der Prospekt folgende Aussage:
"Wegen der [X.] des Gebäudes sind die [X.] und Umbaukosten des [X.] und in den neun Folgejahren mit jeweils 10 % steuerlich ab-zuschreiben. – Insbesondere die erhöhten Abschreibungen füh-ren dazu, daß das eingesetzte Eigenkapital nach drei Jahren zur - 4 -

Hälfte, nach fünf Jahren gänzlich aus Steuereffekten zurückge-flossen ist. –"

Der Finanzplan des Prospekts wies jährliche Mieteinnahmen von vor-aussichtlich 251.580 DM aus, von denen 97.500 DM auf die Gewerberäume entfallen sollten.

Der Kläger beteiligte sich aufgrund der Empfehlung des Beklagten an der am 14. Dezember 1998 gegründeten Gesellschaft mit einer Einlage in [X.] von 25.000 DM.

Während die Wohnungen vermietet werden konnten, blieben die [X.], Gewerbetreibende für die Erdgeschoßräume zu finden, erfolglos. Infol-gedessen und aufgrund einer Erhöhung der veranschlagten Sanierungskosten mußten die Gesellschafter [X.] leisten.

Der Kläger behauptet, entgegen den Angaben des Beklagten in dem [X.]reiben vom 9. November 1998 habe es Ende dieses Jahres keine [X.] für die Gewerberäume gegeben.

Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des [X.].

Entscheidungsgründe
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Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur [X.] an die Vorinstanz.

[X.]

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt, nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme sei davon auszugehen, daß schon am 9. November 1998 für die geplanten [X.] Anfragen ortsansässiger Einzelhändler vorgelegen hätten und Interesse aus dem Kreis ortsansässiger Unternehmer zu erkennen gewesen sei. Die [X.] der vom Kläger benannten Zeugen hat das Berufungsgericht im [X.] mit der Begründung abgelehnt, an der Bewertung der Beweislage ändere sich auch dann nichts, wenn die in das Wissen der Zeugen gestellten Tatsachen richtig seien. Die Behauptungen des [X.] führten nicht zu dem [X.]luß, daß die Aussage des erstinstanzlich vernommenen Architekten [X.] unglaubhaft sei.

I[X.]

Dies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand.

1. Sollte der Vortrag des [X.], im Gegensatz zu den Angaben des [X.] in seinem [X.]reiben vom 9. November 1998 habe es seinerzeit keine - 6 -

Interessenten für die zu vermietenden Gewerberäume gegeben, zutreffen, be-steht ein Anspruch auf [X.]adensersatz.

a) Der Beklagte hat bei der Vermittlung der Anlage seine besondere Er-fahrung als Steuerberater bei der Beurteilung wirtschaftlicher Sachverhalte und seine Seriosität als Mittel zur Förderung des Absatzes gegenüber seinen Klien-ten eingesetzt. Er war deshalb zur richtigen und vollständigen Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den [X.] der [X.] von besonderer Bedeutung waren, verpflichtet (vgl. z.B.: Senatsurteil vom 13. Januar 2000 - [X.]/99 - NJW-RR 2000, 998). Zu diesen bedeut-samen Informationen gehörte unter anderem das bereits vorhandene Interesse an der Anmietung der in dem Anlageobjekt vorhandenen Gewerbeeinheiten.

b) Nach dem Vortrag des [X.] hat der Beklagte gegen seine vorver-traglichen Aufklärungspflichten verstoßen. Das Berufungsgericht hat den Erklä-rungen des Beklagten in dem [X.]reiben vom 9. November 1998 die Aussage beigemessen, das Objekt sei bei einigen Einzelhändlern grundsätzlich auf eine positive Resonanz gestoßen und diese interessierten sich für die Einzelheiten der geplanten Erweiterung des in [X.] zur Verfügung stehenden [X.]. Diese Auslegung hält sich innerhalb des tatrichterlichen Beurtei-lungsspielraums und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Der Kläger behauptet, diese Erklärung des Beklagten sei objektiv wahrheitswidrig.

c) Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein etwaiger gegen ihn ge-richteter [X.]adensersatzanspruch wegen der Verletzung seiner vorvertragli-chen Aufklärungspflicht noch nicht verjährt.
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(1) Die Verjährung trat nicht spätestens drei Jahre nach Erwerb des [X.] durch den Kläger ein. Zwar verjährt ein [X.]adensersatzan-spruch wegen Prospekthaftung im engeren Sinne in bestimmten Fällen ent-sprechend den inzwischen außer [X.] getretenen § 20 Abs. 5 [X.] und § 12 Abs. 5 AuslInvestmG spätestens innerhalb von drei Jahren ab Kauf (z.B.: [X.], 222, 226; [X.], Urteil vom 18. Dezember 2000 - [X.] - [X.], 107, 108; [X.]/[X.]/[X.], [X.], § 195 Rn. 16). Diese Grund-sätze gelten zum Beispiel für Prospekthaftungsansprüche, die sich im Falle des Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds gegen die Gründer und In-itiatoren einer [X.] aus typisiertem, von der Garantenstellung [X.] Vertrauen ergeben. Richten sich die Ansprüche jedoch, wie hier, ge-gen Personen, die aufgrund der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens haften, gelten die genannten Verjährungsvorschriften nicht analog ([X.], 222, 227; [X.] OLGR 2000, 188, 189).

(2) Ob sich die Verjährung der gegen den Beklagten gerichteten [X.] nach § 195 [X.] in der hier im Ansatz noch maßgeblichen bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EG[X.]) richtet oder die kürzere Verjährungsfrist des § 68 StBerG maßgebend ist (vgl. hierzu [X.]Z 115, 213, 226), kann auf sich beruhen. Auch wenn die letztge-nannte Bestimmung anwendbar ist, ist die etwaige [X.]adensersatzforderung des [X.] nicht verjährt. Der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 68 StBerG beginnt mit dem Eintritt des [X.]adens. Der [X.]aden konnte erst mit der Fertigstellung der nicht vermieteten Gewerberäume entstehen. [X.] ist der falsch beratene Vertragspartner erst dann, wenn der zu befürchtende Vermögensverlust oder dessen konkrete Gefahr tatsächlich eintritt und der [X.] nicht nur mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu befürchten ist - 8 -

([X.], 328, 333 f; [X.]/[X.]/[X.], [X.], § 199 Rn. 13). Solange der Berater berechtigt geltend machen kann, es lasse sich noch nicht absehen, ob sich die Empfehlung der Anlage doch als sachgemäß erweise, ist ein [X.]a-den noch nicht eingetreten ([X.]Z aaO, S. 334). Zwischen dem 9. November 1998 und der Fertigstellung der Gewerberäume bestand noch die realistische Möglichkeit, Mietinteressenten zu finden. Erst mit dem Eintritt des Leerstandes der vermietbaren Räumlichkeiten konkretisierte sich die Gefahr, daß das [X.] von Gewerbetreibenden an den Ladenlokalen und den [X.] hinter den Ankündigungen des Beklagten in seinem [X.] zurückblieb. Die Bauarbeiten an den Gewerberäumen waren zumindest im August 1999 noch nicht abgeschlossen, wie sich aus dem Bericht des Beklagten vom 30. August 1999 ergibt. Der Lauf einer dreijährigen Verjährungsfrist nach § 68 StBerG ist demnach mit der Klageerhebung im Juli 2002 rechtzeitig gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 [X.] n.[X.] i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1 EG[X.]).
2. Ob die Angaben des Beklagten über die Anfragen von Mietinteressenten für die Gewerberäume in dem [X.]reiben vom 9. November 1998 unzutreffend waren, ist zwischen den Parteien strittig. Beide haben insoweit Zeugenbeweis angeboten. Das Berufungsgericht hat die Vernehmung der vom Kläger benann-ten Zeugen im wesentlichen mit der Erwägung abgelehnt, auch wenn die unter Beweis gestellten Behauptungen zuträfen, folge daraus nicht, daß die Angaben des Beklagten über das Mieterinteresse unrichtig oder die Aussagen des [X.]insgesamt unglaubhaft seien.

Das Berufungsgericht hat sich bei dieser Bewertung nicht, wie es erfor-derlich gewesen wäre, umfassend mit dem Prozeßstoff und den Beweisergeb-nissen auseinandergesetzt. Die Würdigung des Sachverhalts und der erhobe-- 9 -

nen Beweise ist deshalb fehlsam. Das Berufungsgericht hätte, wie die Revision zu Recht rügt, zumindest die vom Kläger benannten Zeugen [X.], [X.]und [X.]vernehmen müssen.

a) Das Berufungsgericht ist der Ansicht gewesen, der Vortrag des [X.] schließe nicht aus, daß die Firma [X.] grundsätzlich Interesse an einem Gewerbelokal gehabt habe. Dies trifft indessen nicht zu. Vielmehr hat der Klä-ger ausgeführt, dem von ihm als Zeugen angegebenen [X.]

sei der Beitritt zur Gesellschaft - nicht die Anmietung eines Ladens - angeboten worden. [X.] habe die rechtliche Gestaltung nicht zugesagt, und er habe das Vorhaben ad acta gelegt. Dieses Vorbringen ist dahin zu verstehen, daß [X.] zu keiner [X.] ernsthaft daran gedacht hat, Ladenräume in dem betreffenden Objekt mietweise zu übernehmen und sich für Einzelheiten zu interessieren. Dies steht im Widerspruch zu den Angaben des Beklagten und der Aussage des Zeugen [X.].

b) Entgegen den Ausführungen im Berufungsurteil ist es nach dem Vor-trag des [X.] weiter ausgeschlossen, daß der von ihm als Zeuge benannte Inhaber des Modehauses [X.]vor dem 9. November 1998 ein Interesse für Einzelheiten des Projekts gezeigt hat. Der Kläger hat in der Berufungsbegrün-dung ausdrücklich vortragen lassen, [X.]habe nie Interesse zur Anmietung gehabt. Dies ist mit der Aussage des Zeugen [X.], die sich der Beklagte durch Bezugnahme in der [X.] zu eigen gemacht hat, unver-einbar.
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c) Desgleichen beruhen die Erwägungen, mit denen das Berufungsge-richt die Vernehmung des [X.]abgelehnt hat, auf einem Mißverständ-nis des klägerischen Sachvortrags. Die Vorinstanz hat die Einvernahme dieses vom Kläger angebotenen Zeugen nicht für erforderlich gehalten, weil der [X.] [X.]nicht erklärt habe, mit [X.]gesprochen zu haben. Dem liegt die [X.] zugrunde, nach dem klägerischen Vortrag sei nicht auszuschließen, daß ein anderer Vertreter des Cafés [X.]Interesse an dem strittigen Anwesen bekundet habe. Die Behauptung des [X.] ist jedoch bei zutreffender Be-trachtung dahingehend zu verstehen, daß der jeweilige Betreiber des Cafés [X.]nicht in Kontakt zu dem Zeugen [X.] oder dem Beklagten getreten sei und auch kein Interesse an der Anmietung der [X.] gehabt habe. Diese Behauptung steht im Gegensatz zu der Aussage des [X.]

, der, ohne seinen Ansprechpartner zu nennen, bekundet hat, das Café [X.]habe [X.] angemeldet.

d) Hätte das Berufungsgericht die Zeugen [X.] , [X.]

, [X.]und mögli-cherweise auch [X.]. gehört und hätten sie den jeweils in ihr Wissen ge-stellten Vortrag des [X.] bestätigt, wäre die Glaubhaftigkeit der gesamten Angaben des Zeugen [X.] in Frage gestellt. Das Berufungsgericht hätte die einzelnen Aussagen gegeneinander abwägen und sich gegebenenfalls auch von dem Zeugen [X.] zur Beurteilung seiner Glaubwürdigkeit einen persönli-chen Eindruck verschaffen müssen. Es ist nicht auszuschließen, daß das [X.] bei der erforderlichen Gesamtwürdigung der erhobenen Beweise und der unstrittigen Tatsachen zu dem Ergebnis gekommen wäre, die Behaup-tung des [X.] über das mangelnde Interesse an der Anmietung der [X.] in dem strittigen Anwesen sei zutreffend.
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e) Die Ablehnung der Vernehmung der vom Kläger benannten Zeugen läßt sich auch nicht aus anderen Gründen rechtfertigen. Das Berufungsgericht hat zwar darauf hingewiesen, der Kläger sei den Angaben des Zeugen [X.]zu dem Interesse des Cafés [X.] und der Firma [X.]nicht entgegengetreten. Dieser Gesichtspunkt allein trägt aber die Zurückweisung der Beweisanträge nicht. In der vorinstanzlichen Entscheidung ist nicht ausgeführt, bereits die als unstrittig behandelten Nachfragen des Betreibers des Cafés [X.] und der Firma [X.] genügten, um das in dem [X.]reiben vom 9. November 1998 behauptete Interesse von Gewerbetreibenden zu belegen. Vielmehr hat das Berufungsgericht das unterlassene Bestreiten des [X.] als Argument für die Erwägung herangezogen, die Glaubhaftigkeit der Bekundungen des Herrn [X.]sei durch "die vom Kläger behaupteten [X.] in den Angaben des Zeugen" nicht insgesamt beeinträchtigt. Eine ordnungsgemäße Beurteilung des [X.] der Aussagen dieses Zeugen ist jedoch erst nach Verneh-mung der oben genannten weiteren Zeugen möglich (siehe oben [X.]).

f) [X.]ließlich war der Verzicht auf die vom Kläger angebotenen Beweise auch nicht im Hinblick auf die Aussage der Zeugin [X.]. rechtsfehlerfrei mög-lich. Aus deren Bekundungen geht nur hervor, daß sie selbst zu dem maßgeb-lichen [X.]punkt Interesse an einem der vorgesehenen Ladenlokale hatte. Dies genügt jedoch nicht, um das nach den Angaben des Beklagten in seinem Wer-beschreiben vorhandene Interesse mehrerer Gewerbetreibender zu [X.]. Dementsprechend hat auch das Berufungsgericht die Aussagen der [X.] nur im Zusammenhang mit den Bekundungen des Zeugen [X.]berücksich-tigt.
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3. Das Berufungsgericht wird bei der neuen Verhandlung und Entschei-dung auch die weiteren Beanstandungen der Revision, auf die hier einzugehen kein Anlaß besteht, zu erwägen haben.

[X.] [X.]

[X.] Herrmann