Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2008, Az. IX ZR 149/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 7. Februar 2008 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 675; [X.] § 51b a.[X.]) Zur Beratungspfli[X.]ht des Anwalts über die Wirkungen einer Mietoptionsklausel. b) Erhält der Anwalt, der den Auftraggeber vor Abs[X.]hluss eines Vertrages fehlerhaft beraten hat, no[X.]h während des Laufs der [X.] den neuen Auftrag, Ansprü[X.]he des Mandanten aus diesem Vertrag zu prüfen, so begründet dies die Pfli[X.]ht, auf die Regresshaftung und deren Verjährung hinzuweisen, wenn diese Ansprü[X.]he in unmittelbarem inneren Zusammenhang mit der ursprüngli[X.]hen Bera-tung stehen. [X.], [X.]eil vom 7. Februar 2008 - [X.] - [X.] [X.] - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 7. Februar 2008 dur[X.]h [X.] [X.], [X.] Dr. Gehrlein und [X.], die Ri[X.]hterin [X.] und [X.] [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das [X.]eil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 1. Juli 2004 aufgehoben. Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen. Von Re[X.]hts wegen Tatbestand: [X.](im Folgenden: Verkäuferin) war Eigentümerin eines [X.], das teilweise an die [X.] (im Folgenden, au[X.]h für ihre Re[X.]htsna[X.]hfolgerin: Mieterin) vermietet war, die dort eine Spielhalle betrieb. Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel: 1 "Der Mietvertrag endet zum 30. April 1998. Der Mieter hat das Re[X.]ht, 2 x 5 Jahre zu optieren. Es verlängert si[X.]h um jeweils 5 Jahre, wenn eine der Parteien ni[X.]ht spätestens 6 Monate vor - 3 - Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspri[X.]ht, der Mieter hat allerdings das allgemeine Optionsre[X.]ht." Anfang 1997 wollte die Klägerin das Ges[X.]häftshaus von der Verkäuferin erwerben und es an ihren Ehemann vermieten, der beabsi[X.]htigte, im Objekt eine Spielhalle einzuri[X.]hten. Die Mieterin übte das Optionsre[X.]ht aus; die [X.] widerspra[X.]h der Verlängerung des Mietvertrags. In dieser Lage wandte si[X.]h die Klägerin an die damals zwis[X.]hen den Beklagten bestehende [X.], die sie beim Kauf des Hauses beraten sollte. Die Einzelheiten des [X.] und der Beratung sind im Streit. Die Klägerin erwarb das Hausanwesen. Der Kaufvertrag vom 3. April 1997 wies folgende Regelung auf: 2 "Mietverhältnisse sind bekannt. Der derzeitige Mieter hat aufgrund des [X.] vom 25. März 1988 na[X.]h § 2 erklärt, dass er das Mietverhältnis aufgrund einer Option um 5 Jahre verlängern wolle. Die Vermieterin und nunmehrige Verkäuferin hat entspre-[X.]hend der glei[X.]hfalls in § 2 des [X.] enthaltenen Rege-lung fristgemäß einer sol[X.]hen Verlängerung widerspro[X.]hen, so dass das derzeitige Mietverhältnis am 30. April 1998 endet." Die Mieterin klagte auf Feststellung des [X.] des Mietverhält-nisses. Die Klägerin, vertreten dur[X.]h die Beklagten, trat dem Mietprozess als Streithelferin der Verkäuferin bei. Es steht zwis[X.]hen ihr, der Mieterin und der Verkäuferin aufgrund des [X.]eils des [X.] vom 26. Mai 1999 re[X.]hts-kräftig fest, dass der Mietvertrag bis zum 30. April 2003 fortbestand. Die Miete-rin übte au[X.]h die zweite Verlängerungsoption aus. 3 Die Klägerin hat geltend gema[X.]ht, sie habe das Hausanwesen nur er-werben wollen, wenn der Mietvertrag hätte beendet werden können. Das habe 4 - 4 - der Beklagte zu 1 au[X.]h gewusst. Er habe ihr jedo[X.]h ni[X.]ht vom Kauf des Hauses abgeraten, weil er unzutreffenderweise angenommen habe, die Mieterin habe die Option ni[X.]ht wirksam ausgeübt. Ferner habe er im Kaufvertrag für keine ausrei[X.]hende Absi[X.]herung gesorgt und ni[X.]ht darauf gea[X.]htet, ein Rü[X.]ktritts-re[X.]ht für den Fall des [X.] des Mietvertrags zu vereinbaren. Ihr sei dadur[X.]h ein no[X.]h zu beziffernder S[X.]haden entstanden; denn sie hätte das Hausanwesen zu einer höheren als der von der Mieterin gezahlten Miete an das Unternehmen ihres Ehemanns vermieten können. Wegen der geringeren Mieteinnahmen habe sie ein Darlehen aufnehmen müssen, für das zusätzli[X.]he Zinsen anfielen. Die Klägerin beantragt festzustellen, dass die Beklagten verpfli[X.]htet sind, ihr sämtli[X.]he S[X.]häden zu ersetzen, die ihr aus dem Grundstü[X.]kskaufvertrag entstanden sind. Das [X.] hat die Klage abgewiesen; das [X.] hat ihr stattgegeben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfol-gen die Beklagten ihren Klagabweisungsantrag weiter. 5 Ents[X.]heidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurü[X.]kverweisung der Sa[X.]he an das Berufungsgeri[X.]ht. 6 [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht hat ausgeführt, der Feststellungsantrag sei zuläs-sig, weil der Klägerin aufgrund der fehlenden Absi[X.]herung des [X.] - 5 - kaufvertrages gegen die Wahrnehmung der Verlängerungsoption ein S[X.]haden entstanden sei, den sie mit ihren Finanzierungss[X.]hwierigkeiten hinrei[X.]hend dargelegt habe. Die Klage sei begründet, weil der Beklagte zu 1 seine Pfli[X.]hten aus dem [X.] au[X.]h unter Zugrundelegung seines eigenen Vortrags verletzt habe. Er hätte genauer darlegen müssen, weshalb er vom Vertrags-s[X.]hluss abrate. Der S[X.]haden sei ihm zuzure[X.]hnen, obwohl si[X.]h die Klägerin ohne weitere Rü[X.]kspra[X.]he über seine Empfehlung hinweggesetzt habe. Der Anspru[X.]h sei au[X.]h ni[X.]ht verjährt. Die Klägerin habe den Beklagten zu 1 [X.], sie im Verfahren der Mieterin gegen die Verkäuferin zu vertreten. Hierbei hätte er auf seine Haftung hinweisen müssen. Deshalb dürften si[X.]h die [X.] auf den Eintritt der [X.] ni[X.]ht berufen. I[X.] Diese Ausführungen halten re[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung in wesentli[X.]hen Punkten ni[X.]ht stand. 8 1. Der Feststellungsantrag ist allerdings zulässig. Zwar hängt bereits die Zulässigkeit der Feststellungsklage von der Wahrs[X.]heinli[X.]hkeit eines S[X.]ha-denseintritts ab ([X.] 166, 84, 90; [X.], [X.]. v. 15. Oktober 1992 - [X.] ZR 43/02, [X.], 251, 260; v. 14. Dezember 1995 - [X.] ZR 242/94, [X.], 548, 549; v. 25. Oktober 2001 - [X.] ZR 427/98, [X.], 29, 32; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, [X.], 927, 928). Beginnt aber die Verjährung etwai-ger Ansprü[X.]he des S[X.]hadensersatzklägers - wie hier na[X.]h § 51b Fall 2 [X.] a.F. - unabhängig von einer S[X.]hadensentstehung spätestens mit der [X.], so folgt daraus ohne Weiteres ein re[X.]htli[X.]hes Interesse des 9 - 6 - Klägers an einer alsbaldigen Klärung der Haftungsfrage ([X.], [X.]. v. 21. Juli 2005 - [X.] ZR 49/02, [X.], 2110; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO). 2. Der Beklagte zu 1 hat seine anwaltli[X.]hen Pfli[X.]hten verletzt. Na[X.]h dem derzeitigen Sa[X.]h- und Streitstand steht aber ni[X.]ht fest, dass der Klägerin hier-dur[X.]h ein S[X.]haden entstanden ist. 10 a) Zu Re[X.]ht ist das Berufungsgeri[X.]ht davon ausgegangen, dass der [X.] zu 1 seine Vertragspfli[X.]hten s[X.]huldhaft verletzt hat. 11 aa) Soweit der Mandant ni[X.]ht eindeutig zu erkennen gibt, dass er des Rates nur in einer bestimmten Ri[X.]htung bedarf, ist der Re[X.]htsanwalt zur allge-meinen, umfassenden und mögli[X.]hst ers[X.]höpfenden Belehrung des Auftragge-bers verpfli[X.]htet. Unkundige muss er über die Folgen ihrer Erklärungen beleh-ren und vor Irrtümern bewahren. In den Grenzen des Mandats hat er dem [X.] diejenigen S[X.]hritte anzuraten, die zu dem erstrebten Ziele zu führen geeignet sind, und Na[X.]hteile für den Auftraggeber zu verhindern, soweit sol[X.]he voraussehbar und vermeidbar sind. Dazu hat er dem Auftraggeber den si[X.]hers-ten und gefahrlosesten Weg vorzus[X.]hlagen und ihn über mögli[X.]he Risiken auf-zuklären, damit der Mandant zu einer sa[X.]hgere[X.]hten Ents[X.]heidung in der Lage ist ([X.], [X.]. v. 18. März 1993 - [X.] ZR 120/92, [X.], 1376, 1377; v. 4. Juni 1996 - [X.] ZR 51/95, [X.], 1824, 1825; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO; v. 23. November 2006 - [X.] ZR 21/03, [X.], 419; v. 1. März 2007 - [X.] ZR 261/03, [X.], 2485, 2486, z.[X.]. in [X.] 171, 261). 12 - 7 - Die Erklärungen des re[X.]htli[X.]hen Beraters müssen dem Mandanten, der verlässli[X.]h über bestimmte Re[X.]htsfolgen unterri[X.]htet werden will, um darauf seine Ents[X.]heidung gründen zu können, eine annähernd zutreffende Vorstel-lung von den Handlungsmögli[X.]hkeiten und deren Vor- und Na[X.]hteilen vermitteln ([X.], [X.]. v. 6. Februar 2003 - [X.] ZR 77/02, [X.], 1138, 1140; v. 1. März 2007 - [X.] ZR 261/03, aaO). Hingegen ist es ni[X.]ht Aufgabe des Beraters, dem Mandanten grundlegende Ents[X.]hlüsse in dessen Angelegenheiten abzunehmen (Zugehör in Zugehör/[X.]/Sieg/[X.], Handbu[X.]h der Anwaltshaftung 2. Aufl. Rn. 558). 13 [X.]) Dieser Verpfli[X.]htung ist der Beklagte zu 1, au[X.]h na[X.]h seinem eige-nen Vorbringen, ni[X.]ht na[X.]hgekommen. Er trägt vor, ihm sei bekannt gewesen, dass der Ehemann der Klägerin in dem Haus eine Spielhalle betreiben wollte. Ihm sei nur ein früherer Entwurf des Kaufvertrages zur Stellungnahme über-sandt worden. Dieser habe die Klausel, "Mietverträge sind bekannt", enthalten. Er habe vom Abs[X.]hluss des Vertrages abgeraten, weil mit dieser Klausel ni[X.]ht si[X.]hergestellt sei, dass die Klägerin das Hausanwesen tatsä[X.]hli[X.]h mieterfrei erhalte. 14 Dies rei[X.]hte ni[X.]ht aus. Die Belehrung war ni[X.]ht geeignet, der Klägerin eine au[X.]h nur annähernd zutreffende Vorstellung von dem Risiko zu vermitteln, das sie mit Vertragss[X.]hluss einging. Der Beklagte zu 1 wies die Klägerin weder darauf hin, dass die Vertragsklausel über die Verlängerungsoption unklar war, no[X.]h hat er sie darüber unterri[X.]htet, wie sie den hieraus si[X.]h ergebenden [X.] am gefahrlosesten begegnen konnte. 15 - 8 - (1) Die Belehrung des Beklagten zu 1 ers[X.]höpfte si[X.]h in dem Hinweis auf die - allgemein bestehende - Gefahr, das Hausanwesen ni[X.]ht mieterfrei zu [X.]. Er hätte die Klägerin aber konkret darauf hinweisen müssen, dass die im Mietvertrag enthaltene Verlängerungsoption Formulierungen aufwies, die darauf hindeuteten, dass die Vermieterin der Verlängerung ni[X.]ht widerspre[X.]hen konnte und daher der Mietvertrag mit der Mieterin fortbestand. Die Mieterin hatte na[X.]h Satz 2 der Klausel das Re[X.]ht, zweimal eine Verlängerung des [X.] um jeweils fünf Jahre zu verlangen. Dieser Anspru[X.]h ist für si[X.]h genommen eindeu-tig. Satz 3 der Klausel sieht vor, dass si[X.]h "es" von selbst um fünf Jahre verlän-gert, wobei beide Vertragsparteien einer Verlängerung widerspre[X.]hen können. Mit "es" konnte nur das [X.] gemeint sein. Die Auslegung des Beklagten zu 1, beide Vertragsparteien könnten der Ausübung der Option wi-derspre[X.]hen, lag von vornherein fern. Denn ein Widerspru[X.]hsre[X.]ht beider [X.] gegen die vom Mieter auszuübende Option ers[X.]heint unverständli[X.]h; nur ein einseitiges Widerspru[X.]hsre[X.]ht der Vermieterin ergibt einen Sinn. Vor allem aber der letzte Halbsatz der Klausel, "der Mieter hat allerdings das allgemeine Optionsre[X.]ht", ma[X.]ht deutli[X.]h, dass das Widerspru[X.]hsre[X.]ht den Anspru[X.]h des Mieters auf Fortsetzung des Vertrages ni[X.]ht betraf. Mit dem [X.] kann nur das in Satz 2 der Klausel angespro[X.]hene Re[X.]ht gemeint sein, weil es kein anderes gibt. 16 (2) Der Beklagte zu 1 hat die Klägerin au[X.]h ni[X.]ht darüber belehrt, wie den vorstehend ges[X.]hilderten Unsi[X.]herheiten bei der Auslegung des [X.] und gefahrlosesten begegnet werden könnte. Es waren zwei Wege denkbar. Zum einen hätte die Klägerin vom Kauf des [X.] nehmen können. Und zum zweiten hätte sie das [X.] eines Rü[X.]ktrittsre[X.]hts für den Fall, dass der Mietvertrag fortbesteht, [X.] können. Der Umstand, dass der Beklagte zu 1 der Klägerin vom Kauf abge-17 - 9 - raten hat, ist daher ohne die gebotene Erläuterung der Re[X.]htslage und den Hinweis auf die aufgezeigte Handlungsalternative (Vereinbarung eines Rü[X.]k-trittsre[X.]hts) unzurei[X.]hend und lässt den Vorwurf einer Pfli[X.]htverletzung ni[X.]ht entfallen. [X.]) Das Vers[X.]hulden wird aufgrund der Pfli[X.]htverletzung vermutet (§§ 282, 285 BGB a.F. analog; [X.], [X.]. v. 18. September 1986 - [X.] ZR 204/85, [X.], 1500, 1501; [X.]. v. 20. Juni 1996 - [X.] ZR 106/95, [X.], 1832, 1835). Der Anwalt muss darlegen und beweisen, dass ihn an der objekti-ven Verletzung seiner Pfli[X.]hten kein Vers[X.]hulden trifft ([X.], [X.]. v. 18. Sep-tember 1986 - [X.] ZR 204/85, aaO). Umstände, die sie entlasten könnten, haben die Beklagten jedo[X.]h ni[X.]ht vorgetragen. 18 b) Die Kausalität hat das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht geprüft; das war re[X.]hts-fehlerhaft. Na[X.]h dem derzeitigen Sa[X.]h- und Streitstand ist ni[X.]ht anzunehmen, dass der von der Klägerin behauptete S[X.]haden auf der Pfli[X.]htverletzung der Beklagten beruht. 19 aa) Es gilt der Ans[X.]heinsbeweis, dass der Mandant bei pfli[X.]htgemäßer Beratung des Anwalts dessen Hinweisen gefolgt wäre, sofern für ihn bei ver-nünftiger Betra[X.]htungsweise aus damaliger Si[X.]ht nur eine Ents[X.]heidung nahe gelegen hätte ([X.] 123, 311; [X.], [X.]. v. 13. Januar 2005 - [X.] ZR 455/00, [X.], 1615, 1616; v. 21. Juli 2005 - [X.] ZR 49/02, [X.], 2110, 2111). Die Regeln des Ans[X.]heinsbeweises sind aber unanwendbar, wenn unter wirt-s[X.]haftli[X.]hen Gesi[X.]htspunkten unters[X.]hiedli[X.]he S[X.]hritte in Betra[X.]ht kommen und der Anwalt dem Mandanten ledigli[X.]h die erforderli[X.]he Information für eine sa[X.]h-gere[X.]hte Ents[X.]heidung zu geben hat ([X.] 123, 311, 314; [X.], [X.]. v. 15. Juli 2004 - [X.] ZR 256/03, NJW 2004, 2817, 2818; v. 23. November 2006 20 - 10 - - [X.] ZR 21/03, aaO [X.]). Dem Mandanten, der einen ri[X.]htigen Vors[X.]hlag des Anwalts ablehnt, kommt im [X.] die Vermutung beratungsgere[X.]h-ten Verhaltens ni[X.]ht zugute ([X.] 123, 311, 319; [X.], [X.]. v. 1. März 2007 - [X.] ZR 261/03, [X.], 2485, 2489, z.[X.]. in [X.] 171, 261; [X.] in Zugehör/[X.]/Sieg/[X.], Handbu[X.]h der Anwaltshaftung 2. Aufl. Rn. 1007). [X.]) S[X.]hon na[X.]h ihrem eigenen Vorbringen kann si[X.]h die Klägerin ni[X.]ht auf den Ans[X.]heinsbeweis berufen. Es kamen für sie unters[X.]hiedli[X.]he Verhal-tensweisen in Betra[X.]ht. Sie behauptet, sie hätte bei ri[X.]htiger Belehrung vom Kauf Abstand genommen oder ein Rü[X.]ktrittsre[X.]ht für den Fall vereinbart, dass das Mietverhältnis mit der Mieterin fortbestehen sollte. Daneben wäre au[X.]h denkbar gewesen, den Kaufvertrag glei[X.]hwohl abzus[X.]hließen und die Verkäufe-rin na[X.]h § 434, § 440 Abs. 1 und 4, § 326 BGB a.F. auf S[X.]hadensersatz in [X.] zu nehmen; denn diese war verpfli[X.]htet, der Klägerin das Grundstü[X.]k frei von Re[X.]hten zu vers[X.]haffen, die von [X.] gegen die Käufer geltend ge-ma[X.]ht werden konnten (§ 434 BGB a.F.). Diese Verpfli[X.]htung erstre[X.]kt si[X.]h au[X.]h auf Re[X.]hte, die der Mieter na[X.]h § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) dem Käufer gegenüber geltend ma[X.]hen kann ([X.], [X.]. v. 25. Februar 1972 - [X.], [X.], 556, 557; v. 2. Oktober 1987 - [X.], [X.], 1371; v. 17. Mai 1991 - [X.], [X.], 1809, 1810, v. 8. November 1991 - [X.], [X.], 495). Die Klägerin muss darlegen und gemäß § 287 ZPO beweisen, wel[X.]he dieser Alternativen sie bei vertragsgemäßer Belehrung gewählt hätte. 21 [X.]) Na[X.]h dem derzeitigen Sa[X.]h- und Streitstand ist das Berufungsgeri[X.]ht ferner zu Unre[X.]ht davon ausgegangen, dass die Klägerin einen ersatzfähigen S[X.]haden dargelegt hat. 22 - 11 - Eine auf Ersatz von Vermögenss[X.]häden geri[X.]htete Feststellungsklage ist nur dann zulässig und begründet, wenn es hinrei[X.]hend wahrs[X.]heinli[X.]h ist, dass dem Kläger ein S[X.]haden entstanden ist ([X.], [X.]. v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO [X.]). 23 aa) Der re[X.]htli[X.]he Berater, der seinem Auftraggeber wegen positiver [X.] zum S[X.]hadensersatz verpfli[X.]htet ist, hat diesen dur[X.]h die S[X.]ha-densersatzleistung so zu stellen, wie er bei pfli[X.]htgemäßem Verhalten des re[X.]htli[X.]hen Beraters stünde ([X.], [X.]. v. 20. Oktober 1994 - [X.] ZR 116/93, NJW 1995, 449, 451; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO). Dana[X.]h muss die tatsä[X.]hli[X.]he Vermögenslage derjenigen gegenübergestellt werden, die si[X.]h ohne den Fehler des re[X.]htli[X.]hen Beraters ergeben hätte. Das erfordert einen [X.], der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen umfasst ([X.], [X.]. v. 20. November 1997 - [X.] ZR 286/96, [X.], 142 f.; v. 20. Januar 2005 - [X.] ZR 416/00, [X.], 999, 1000; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO). Hierbei ist grundsätzli[X.]h die gesamte S[X.]hadensentwi[X.]klung bis zur letzten mündli[X.]hen Verhandlung in den Tatsa[X.]heninstanzen in die S[X.]hadensbere[X.]hnung einzubeziehen ([X.] 133, 246, 252 f.). Es geht bei dem [X.] ni[X.]ht um Einzel-positionen, sondern um eine Gegenüberstellung der hypothetis[X.]hen und der tatsä[X.]hli[X.]hen Vermögenslage ([X.], [X.]. v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO). Die Feststellungsklage ist nur begründet, wenn si[X.]h aus dem vom [X.] vorgetragenen Sa[X.]hverhalt unter Zugrundelegung dieser Grundsätze mit hinrei[X.]hender Wahrs[X.]heinli[X.]hkeit ergibt, dass ihm bereits ein S[X.]haden ent-standen ist oder ihm ein sol[X.]her droht. 24 - 12 - [X.]) Daran fehlt es hier. Die Klägerin hat einen aufgrund dieser Pfli[X.]htver-letzung ersatzfähigen S[X.]haden bislang ni[X.]ht hinrei[X.]hend dargelegt. 25 Hätte die Klägerin das [X.] Beratung dur[X.]h den [X.]n zu 1 ni[X.]ht gekauft, wäre sie so zu stellen, wie sie ohne dessen Erwerb stünde (vgl. § 249 Satz 1 BGB a.F.). Sie hätte geringere Verbindli[X.]hkeiten, wäre aber dafür ni[X.]ht Eigentümerin des Hauses. Sie müsste keine Darlehenszinsen bezahlen, hätte dafür aber keine Mieteinnahmen. Den daraus unter Umständen herrührenden S[X.]haden hat die Klägerin s[X.]hon deshalb ni[X.]ht dargelegt, weil sie keine Angaben zum Wert des Hauses ma[X.]ht. Glei[X.]hes gilt bei Vereinbarung eines Rü[X.]ktrittsre[X.]hts. Insoweit hat die Klägerin überdies s[X.]hon ni[X.]ht vorgetra-gen, dass si[X.]h die Verkäuferin auf eine sol[X.]he Regelung eingelassen hätte. 26 Die von ihr behaupteten geringeren Mieteinnahmen begründen hingegen allenfalls dann einen S[X.]haden, wenn sie mit dem angeführten [X.] ein glei[X.]hwertiges Objekt hätte erwerben und dieses an ihren [X.] hätte vermieten können. Hierzu fehlt bisher entspre[X.]hender Vortrag. 27 II[X.] Der Senat kann ni[X.]ht in der Sa[X.]he selbst ents[X.]heiden. Aufgrund des festgestellten Sa[X.]hverhältnisses (vgl. § 563 Abs. 3 ZPO) kommt eine Abwei-sung der Klage wegen Eintritts der Verjährung ni[X.]ht in Betra[X.]ht. 28 - 13 - 1. Der Klaganspru[X.]h gegen die Beklagten zu 1 und 2 ist ni[X.]ht verjährt. Die Verjährung trat erst am 24. Dezember 2002 ein. Die am 28. Juni 2002 bei Geri[X.]ht eingegangene Klage hat die Verjährung deshalb gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB). 29 a) Das Berufungsgeri[X.]ht ist zu Re[X.]ht von der Verjährungsregelung des § 51b [X.] ausgegangen (vgl. Art. 229 § 12 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB). Dana[X.]h verjährt ein vertragli[X.]her S[X.]hadensersatzanspru[X.]h des Auftraggebers gegen seinen Re[X.]htsanwalt in drei Jahren seit Entstehung des Anspru[X.]hs, spätestens jedo[X.]h in drei Jahren na[X.]h Beendigung des Auftrags. 30 b) Die primäre Verjährungsfrist begann am 3. April 1997, mit Abs[X.]hluss des notariellen [X.], zu laufen (§ 51b Fall 2 [X.]). Die Klägerin beauftragte den Beklagten zu 1, na[X.]h ihrem insoweit in der [X.] zu ihren Gunsten zu unterstellenden Vortrag, sie im Hinbli[X.]k auf den Erwerb des Ges[X.]häftshauses zu beraten. Dieser Auftrag endete mit dem [X.] des [X.]. 31 Der [X.] endet regelmäßig dur[X.]h Erledigung des Auftrags, das heißt, dur[X.]h die Errei[X.]hung des Vertragszwe[X.]ks ([X.], [X.]. v. 20. Juni 1996 - [X.] ZR 106/95, [X.], 1832, 1833; v. 17. Januar 2002 - [X.] ZR 180/00, NJW 2002, 1048, 1049 f.; Sieg in Zugehör/[X.]/Sieg/ [X.], Handbu[X.]h der [X.], 2. Aufl. Rn. 53). Hat si[X.]h der Anwalt zu einer außergeri[X.]htli[X.]hen Beratung verpfli[X.]htet, ist der Auftrag im Allgemeinen mit der Erteilung des Rats erledigt. Ist er beauftragt, den Mandanten bei Vertragsverhandlungen zu vertre-ten, endet der Auftrag grundsätzli[X.]h mit der Unterzei[X.]hnung des Vertrags (Sieg aaO Rn. 57). Der Beklagte zu 1 sollte die Klägerin im Rahmen des in Aussi[X.]ht genommenen Erwerbs des Hauses beraten. Diese Beratung war mit Abs[X.]hluss 32 - 14 - des Kaufvertrages beendet. Na[X.]h Unterzei[X.]hnung des Kaufvertrages konnte der Beklagte zu 1 keine Rats[X.]hläge zum aus Si[X.]ht der Klägerin wüns[X.]henswer-ten Vertragsinhalt mehr erteilen. Ein Fortbestand des Beratungsauftrags lässt si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht daraus herleiten, dass der Beklagte zu 1 in der Folgezeit als Verkehrsanwalt in den Prozess der Mieterin gegen [X.] beteiligt war und im Dezember 1999 prüfte, ob Ansprü[X.]he der Klägerin gegen letztere [X.]. Dies ges[X.]hah jeweils aufgrund eines neuen Mandats. [X.]) Den Beklagten ist es jedo[X.]h verwehrt, si[X.]h auf den Eintritt der [X.] zu berufen. Der Klägerin steht ein Sekundäranspru[X.]h zu, der die Einrede auss[X.]hließt (§ 249 Satz 1 BGB a.F.; vgl. [X.] 94, 380, 385). 33 aa) Ein derartiger Sekundäranspru[X.]h kommt in Betra[X.]ht, wenn der [X.] während no[X.]h laufender [X.] bei einem neuen Auftrag über denselben Gegenstand eine Pfli[X.]ht, den Mandanten auf die eigene Regresshaf-tung hinzuweisen, s[X.]huldhaft verletzt hat ([X.], [X.]. v. 29. November 1983 - [X.], [X.], 162, 163; v. 10. Oktober 1985 - [X.] ZR 153/84, [X.], 1475, 1477 f.; v. 21. Januar 1988 - [X.] ZR 65/87, [X.], 629, 631; v. 24. Juni 1993 - [X.] ZR 216/92, [X.], 1889, 1895; v. 16. November 1995 - [X.] ZR 148/94, [X.], 540, 541 f.; v. 17. Januar 2002 - [X.] ZR 182/00, [X.], 513, 515; Zugehör, aaO Rn. 1383). Die Hinweispfli[X.]ht folgt dabei aus dem neuen Auftrag ([X.], [X.]. v. 29. November 1983 - [X.], aaO; v. 24. Juni 1993 - [X.] ZR 216/92, aaO; Zugehör, aaO). 34 [X.]) Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, weil die Klägerin den [X.]n zu 1 beauftragt hat, Ansprü[X.]he gegen die Verkäuferin aus dem [X.] vom 3. April 1997 zu prüfen. 35 - 15 - (1) Ein Auftrag des Mandanten über denselben Gegenstand (vgl. au[X.]h § 15 Abs. 5 Satz 1, § 16 RVG) ist ni[X.]ht nur dann anzunehmen, wenn er den im prozessualen Sinne selben Streitgegenstand betrifft. Vielmehr folgt aus dem Sinn und Zwe[X.]k der Sekundärverjährung, dass er bereits dann zu bejahen ist, wenn ein unmittelbarer innerer Zusammenhang zwis[X.]hen dem alten und dem neuen Auftrag besteht. Die Sekundärverjährung soll die Härten und Unbilligkei-ten mildern, die si[X.]h aus einer strengen Anwendung der kenntnisunabhängigen Verjährungsregelung des § 51b [X.] a.F. ergeben. Der Mandant kann infolge seiner Re[X.]htsunkenntnis - anders als der fa[X.]hkundige Berater - regelmäßig gar ni[X.]ht oder nur s[X.]hwer erkennen, dass er dur[X.]h einen Fehler seines Re[X.]htsan-walts ges[X.]hädigt wurde. Deswegen wäre die gesetzli[X.]he Verjährungsfrist häufig abgelaufen, bevor der Mandant den Fehler erkennt oder gar der S[X.]haden überhaupt eintritt. Dadur[X.]h würde der Mandant teilweise re[X.]htlos gestellt ([X.] 83, 17, 25 f.; [X.], [X.]. v. 12. Dezember 2002 - [X.] ZR 99/02, [X.], 928, 930). [X.] und unbillig wäre die Anwendung des § 51b [X.] a.F. insbe-sondere für Mandanten, die ihrem Anwalt - vor allem im Rahmen eines [X.] - lange vertrauen ([X.] 83, 17, 26; Zugehör, aaO Rn. 1371). Jedo[X.]h ist ni[X.]ht nur das Vertrauen eines Mandanten s[X.]hützenswert, der seinen Anwalt im eigentli[X.]hen Sinne mit einem Dauermandat betraut; vielmehr entsteht eine verglei[X.]hbare Situation, wenn er den Berater mit der Bearbeitung von Folgefra-gen des [X.] beauftragt, die mit diesem in einem unmittelbaren inneren Zusammenhang stehen. In einer sol[X.]hen Situation knüpft die Arbeit des [X.]s, wie bei einem Dauermandat, an die Ergebnisse des [X.] an. Der Anwalt hat in dieser Lage Anlass, die Ri[X.]htigkeit der bisherigen Beratung zu hinterfragen. 36 - 16 - (2) Die Klägerin hatte den Beklagten zu 1 beauftragt, sie im Rahmen des Erwerbs des Ges[X.]häftshauses und bei der Abfassung des Kaufvertrages zu beraten. Das Mandat, sie als Streithelferin im Prozess zwis[X.]hen Mieterin und Verkäuferin zu vertreten, war kein Auftrag in derselben Angelegenheit. In dem [X.] ging es ni[X.]ht um die Geltendma[X.]hung von Re[X.]hten aus dem Kaufvertrag. Vielmehr hatte die Klägerin nur ein re[X.]htli[X.]hes und wirts[X.]haftli[X.]hes Interesse am Ausgang des zwis[X.]hen ihrer Vertragspartnerin und einem [X.] geführten Re[X.]htsstreits. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ma[X.]hte die Miete-rin ni[X.]ht zur Partei des Kaufvertrags; der Übergang der Re[X.]hte und Pfli[X.]hten aus dem Mietvertrag auf die Klägerin war nur die Folge des auf sie übergegan-genen Eigentums. Ein nur mit der Führung des [X.] beauftragter [X.] wäre ni[X.]ht verpfli[X.]htet gewesen, die Beratung der Beklagten beim [X.] des Kaufvertrages einer näheren Prüfung zu unterziehen. 37 (3) Die Klägerin beauftragte den Beklagten zu 1 jedo[X.]h, wie si[X.]h aus dessen S[X.]hreiben vom 23. Dezember 1999 ergibt, zu untersu[X.]hen, ob ihr aus dem Kaufvertrag Ansprü[X.]he gegen die Verkäuferin zustehen. Darin liegt ein neuer Auftrag über denselben Gegenstand. Die [X.] hatte si[X.]h zum Na[X.]hteil der Klägerin ausgewirkt, der Beklagte sollte sie zu den si[X.]h daraus er-gebenden Konsequenzen beraten. 38 (a) Na[X.]h dem [X.] war die im Tatbestand aufgeführte [X.] das Ergebnis der Beratung der Beklagten. Der Auftrag, hieraus si[X.]h erge-bende Ansprü[X.]he gegen die Verkäuferin zu prüfen, betraf denselben Gegens-tand; denn es ging um die Re[X.]htsfolgen daraus, dass das gegen den Mieter geri[X.]htete Räumungsverlangen ges[X.]heitert war, weil dieser die Option ausge-übt hatte. 39 - 17 - (b) Au[X.]h na[X.]h dem [X.] gilt ni[X.]hts anderes. Der Beklagte zu 1 beriet die Klägerin im Vorfeld des Abs[X.]hlusses des Kaufvertrages zu einem Vorläufer der hier in Rede stehenden Vertragsbestimmung, wel[X.]he die kaufver-tragli[X.]hen Ansprü[X.]he der Klägerin gegenüber der Verkäuferin regeln sollte. Au[X.]h wenn die endgültige Ausgestaltung der Klausel ni[X.]ht zur Beguta[X.]htung vorgelegt wurde, diente sie jedo[X.]h in glei[X.]her Weise dem Zwe[X.]k si[X.]herzustel-len, dass das Hausanwesen frei von Mietern übergeben wurde. Im Rahmen der dem S[X.]hreiben vom 23. Dezember 1999 vorangehenden Untersu[X.]hung hatte der Beklagte zu 1 deshalb Anlass, die Ri[X.]htigkeit seiner Beratung no[X.]h einmal zu hinterfragen. 40 Die [X.] war au[X.]h bei Zugrundelegung des [X.] am 23. Dezember 1999 no[X.]h ni[X.]ht abgelaufen. Der Beklagte zu 1 beriet die Klägerin dana[X.]h zu einem ni[X.]ht näher angegebenen Zeitpunkt im Vorfeld des Abs[X.]hlusses des Kaufvertrags am 3. April 1997. 41 2. Es kommt allerdings in Betra[X.]ht, dass si[X.]h der Beklagte zu 3 erfolg-rei[X.]h auf die Einrede der Verjährung berufen kann. Na[X.]h dem Briefkopf des S[X.]hreibens vom 23. Dezember 1999 war er zu diesem Zeitpunkt ni[X.]ht mehr Mitglied der Sozietät. In diesem Fall wäre es ihm ni[X.]ht verwehrt, si[X.]h auf die eingetretene [X.] zu berufen. 42 a) Abwei[X.]hend von § 425 BGB a.F. wirken verjährungsunterbre[X.]hende oder -eins[X.]hränkende Erklärungen oder Handlungen eines Mitglieds einer Re[X.]htsberatersozietät grundsätzli[X.]h au[X.]h gegenüber der [X.] und den übrigen Angehörigen der Sozietät, es sei denn, dass der Sozius sein Vorgehen auf seine eigene Verbindli[X.]hkeit bes[X.]hränkt ([X.], [X.]. v. 28. September 1995 43 - 18 - - [X.] ZR 227/94, [X.], 33, 35; v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO [X.]). [X.]) Dies gilt aber ni[X.]ht für die Einrede der Sekundärverjährung (vgl. [X.], [X.]. v. 19. Januar 2006 - [X.] ZR 232/01, aaO). Denn diese folgt aus dem neuen Mandat über denselben Gegenstand. Wenn der Beklagte zu 3 aber zu dem Zeitpunkt, als dieses erteilt wurde, ni[X.]ht mehr Mitglied der Sozietät war, hat er si[X.]h ni[X.]ht s[X.]hadensersatzpfli[X.]htig gema[X.]ht. 44 [X.] Das Berufungsurteil ist damit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa[X.]he ist an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit Kau-salität, S[X.]haden und Verjährung des S[X.]hadensersatzanspru[X.]hs gegen den [X.]n zu 3 erneut geprüft werden. 45 Für den Fall, dass das Berufungsgeri[X.]ht zu einer Haftung der Beklagten gelangt, werden folgende Punkte zu bea[X.]hten sein. 46 1. Das Berufungsgeri[X.]ht hat der Klägerin S[X.]hadensersatz wegen Ni[X.]ht-erfüllung zugespro[X.]hen. Das war selbst dann fehlerhaft, wenn der Klägerin ein Ersatzanspru[X.]h zusteht. Der Mandant kann nur verlangen, so gestellt zu wer-den, wie er stünde, wäre er ordnungsgemäß beraten worden. Der Anwalt haftet daher für Pfli[X.]htverletzungen grundsätzli[X.]h nur auf Erstattung des negativen Interesses ([X.], [X.]. v. 7. Mai 1991 - [X.] ZR 188/90, [X.], 1303, 1305; v. 16. Februar 1995 - [X.] ZR 15/94, [X.], 941, 942 f.). Der Antrag der Klägerin de[X.]kt hingegen sämtli[X.]he S[X.]häden ab, die ihr dur[X.]h den Abs[X.]hluss des [X.] - 19 - vertrages entstanden sind; er umfasst sowohl das positive als au[X.]h das [X.] Interesse. 2. Die Beklagten ma[X.]hen geltend, die Klägerin habe den Kaufvertrag abges[X.]hlossen, ohne sie in die weiteren Vertragsverhandlungen einzubeziehen. Das könnte unter Umständen ein Mitvers[X.]hulden der Klägerin begründen (vgl. Zugehör, aaO Rn. 1235 f.). Die Beklagten werden in diesem Zusammenhang näher darzulegen und zu beweisen haben, wie sie die Klägerin belehrt hätten, wenn diese sie in die weiteren Verhandlungen einbezogen hätte. Bei der [X.] dieses Vortrags wird das Berufungsgeri[X.]ht insbesondere das S[X.]hreiben der Beklagten vom 23. Dezember 1999 zu berü[X.]ksi[X.]htigen haben. 48 Dr. [X.] Prof. Dr. Gehrlein [X.]

[X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Ents[X.]heidung vom 08.04.2003 - 11 O 239/02 - [X.], Ents[X.]heidung vom 01.07.2004 - 2 U 565/03 -