Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.06.2008, Az. XII ZR 206/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 11. Juni 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 3, 6 a) Zulässiges Entgelt i.S. von § 3 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ist das von den Parteien des Nutzungsvertrages in zulässiger Weise vereinbarte Nutzungsentgelt. b) Zu den Anforderungen an die Begründung (§ 6 [X.]) einer Entgelterhö-hung nach § 3 [X.]. [X.], Urteil vom 11. Juni 2008 - [X.]/06 - [X.] (Oder) AG [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juni 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin [X.], den Richter [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung nach dem [X.]. 1 Die Rechtsvorgänger des Beklagten schlossen am 1. August 1970 mit dem [X.] einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag über die Nutzung der Parzelle 4 auf einem nicht näher bezeichneten Gelände für die Dauer von 25 Jahren zum jährlichen Pachtzins von [X.]. 2 [X.] erwarb [X.] S. das Grundstück Gemarkung [X.] 3 Flurstück 24, zu dem die an den Rechtsvorgänger des Beklagten verpachtete Parzelle gehört, zu Eigentum. Mit Schreiben vom 21. Juni 1994 kündigte [X.] 3 - 3 - S. den Nutzungsvertrag ohne Begründung zum 31. Dezember 1994. Seine Räumungsklage wies das Amtsgericht [X.] am 9. September 1994 (1 [X.]) mit der Begründung ab, dem Beklagten komme Bestandsschutz nach dem Moratorium zu. 4 Mit Schreiben vom 22. Juni 1994 erhöhte das [X.], ausgehend von einer Bodenfläche von 315 m² und einem zulässigen Entgelt von 0,30 DM/m² zum 1. November 1993, das Nutzungsentgelt auf 0,60 DM/m² jährlich zum 1. September 1995. Am 9. Oktober 1997 veräußerte [X.] S. das gesamte Grundstück Ge-markung [X.] 3 Flurstück 24 an die Kläger und die Eheleute [X.] und [X.] zu je 1/4. Nachdem [X.] den 1/4-Anteil ihres Ehemanns mit [X.] Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, veräußerte sie mit notariellem Vertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt hälftigen Miteigentumsanteil an die Klä-gerin zu 1. Diese wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen. 5 [X.] wurden die [X.] neu festgelegt. Aus der überlassenen Parzelle 4 ist nunmehr das Flurstück 57 geworden. 6 Mit Schreiben vom 16. August 2000 erklärte der Kläger zu 2 im eigenen Namen und als Bevollmächtigter der Miteigentümer die Erhöhung des [X.] auf 6,84 DM/m² pro Jahr. [X.] führte eine Bodenfläche von 330 m² und eine mit einem Gebäude bebaute Fläche von 37,44 m² auf. Als am 2. Oktober 1990 zulässiges Entgelt nannte sie für die Bo-denfläche einen Betrag von 0,20 [X.]/m² und für die bebaute Fläche 1,25 [X.]. Die Preisansätze wurden damit begründet, dass sie anderen Nutzungsverträgen des vormaligen Flurstücks 24 entnommen seien. Insgesamt verlangte der Kläger ab 1. November 2000 ein Nutzungsentgelt von 2.256 [X.] "für den Fall, wenn in einem anhängigen Zahlungs- und [X.] - 4 - mungsrechtsstreit dem Räumungsantrag nicht stattgegeben werden sollte". Zur Begründung der Ortsüblichkeit nannten die Kläger vier in ihrem Eigentum [X.], für die sie 1998 Nutzungsverträge geschlossen hatten. 8 Mit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine Erhöhung ab 1. März 2002 auf 3.158,40 [X.]. In einem weiteren Erhöhungsschreiben vom 29. Oktober 2004 wurde unter Zugrundelegung der neu vermessenen [X.] von 310 m² mit einem Ausgangswert von 108,80 DM zum 2. Oktober 1990 ab dem 1. Januar 2005 ein Nutzungsentgelt von 1.829,76 •/Jahr verlangt. Die Vollmacht für dieses Erhöhungsverlangen war lediglich von der Klägerin zu 1 unterzeichnet, was der Beklagte gerügt hat. Der Beklagte hat allen [X.] widersprochen und in den Folgejahren unter Zugrundelegung einer Fläche von 310 m² jeweils geringere Nutzungsentschädigungen gezahlt, als von den Klägern verlangt. Die Kläger haben für die [X.] vom 1. November 2000 bis 31. Dezember 2005 rückständiges Nutzungsentgelt in Höhe von 4.408,93 • geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger weiterhin das Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der [X.] und Herausgabe des Grundstücks sowie Zahlung von 11.139,86 • nebst 2.506,47 • Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) verlangt. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kläger mit der vom [X.] zugelassenen Revision. 9 Entscheidungsgründe: Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das [X.]. 10 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-tung, ausgeführt: Der Nutzungsvertrag zwischen dem Beklagten und dem Rat der [X.] auf Überlassung sei nicht unwirksam. Nutzer, die einen [X.] nicht mit dem Eigentümer, sondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen hätten, seien geschützt. In der ehe-maligen [X.] habe es zahlreiche Fallgestaltungen gegeben, in denen staatliche Stellen Nutzern Grundstücke ohne Mitwirkung von Eigentümern zur Verfügung gestellt hätten, ohne dass für ihr Handeln eine ausreichende Rechtsgrundlage erkennbar gewesen sei. Teilweise habe sich in vielen [X.]n eine Praxis "wilder Verwaltungen" entwickelt, nach der nicht genutzte Grundstücke ohne oder ohne ausreichende Rechtsgrundlage Bürgern zur Nutzung überlassen worden seien. Mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes [X.] die Eigentümer in diese [X.] eintreten sollen. Das Fehlen oder die Überschreitung einer Rechtsgrundlage zur Grundstücksüberlassung sei in diesen Fällen nur beachtlich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe. Vor Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes habe bereits Artikel 232 § 4a EG[X.] (so genanntes Vertragsmoratorium) den Nutzer geschützt. Dieses habe [X.] ausdrücklich für unerheblich erklärt, wenn der [X.] hierzu nicht ermächtigten Stelle geschlossen worden sei. 11 Die Behauptung der Kläger, die Bürgermeisterin der [X.] habe mit Schreiben vom 20. Februar 1991 allen Nutzern gegenüber die Kündigung der Nutzungsverträge ausgesprochen, sei rechtlich schon deshalb unerheblich, weil mit dem Beweisantritt der vom Beklagten bestrittene Zugang des Schreibens nicht bewiesen werden könne. Ein Kündigungsgrund habe dem Rechtsvorgän-ger der Kläger auch im Jahre 1994 nicht zur Verfügung gestanden. Die Kündi-gung, deren Zulässigkeit sich nach dem [X.] richte, sei unwirksam, weil sie keinen Kündigungsgrund enthalte. 12 - 6 - Die Erhöhungsverlangen der Kläger seien aus formellen Gründen un-wirksam. [X.]en vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den §§ 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 Nut-zEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erhöhungserklärungen entsprä-chen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.] die genaue Bezeichnung von Grundstück und Vertrag sowie des Betrages des erhöhten Nutzungsentgelts und dessen kalendermäßige Fälligkeit. Der Nutzer müsse der Erklärung entnehmen können, welchen Betrag er von wann ab nach der [X.] für die vertragliche Nutzung welchen Grundstücks zah-len solle. Darüber hinaus müsse der Nutzer aus der Erklärung erkennen [X.], welchen oder welche [X.] im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 1 [X.] der Grundstückseigentümer vollziehen wolle. Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 und 3 [X.] in der Fassung der Änderungsverordnung vom 24. Juli 1997 ha-be der Grundstückseigentümer sein Erhöhungsverlangen schriftlich zu erklären. Es müsse stets dargelegt werden, dass mit dem Erhöhungsverlangen die orts-üblichen Entgelte nicht überschritten würden (Satz 1). Diese Regelung solle der Vermeidung unbegründeter Erhöhungsverlangen dienen, indem der [X.] gezwungen werde, sich vor weiteren [X.]n ein Bild von der Höhe des ortsüblichen Entgelts zu verschaffen. Die zum 2. Oktober 1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten schrittweise an die auf dem freien Grundstücksmarkt üblichen Entgelte herangeführt werden. 13 Lege der Grundstückseigentümer seiner Erhöhungserklärung unrichtige Mietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-geblicher ortsüblicher Miete, müsse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der Erklärung zumindest erkennen können. [X.] müsse [X.] auch eine für den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des ortsüblichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen [X.] genügten die genannten Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 14 - 7 - und 13. Dezember 2001 nicht. Für beide Erklärungen sei bereits fraglich, ob sie von den Klägern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom 21. Februar 2006 hätten die Kläger nämlich ihren Zahlungsanspruch reduziert. Dies könne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem ursprünglichen [X.] nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der Nutzer befugt. Ihr neues Erhöhungsverlangen hätten die Kläger unter Beach-tung der [X.] des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 [X.] auf 3 DM/m² re-duziert, ohne jedoch das in § 6 Abs. 1 [X.] zwingend vorgeschriebene Er-läuterungs- und [X.] beachtet und Ausführungen zum ortsübli-chen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erhöhungsverlangen auch in der reduzierten Form unwirksam und könnten keine Rechtsfolge im Sinne des § 6 Abs. 2 [X.] auslösen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Entgeltverordnung eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vorsehe. Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kläger ihre [X.] vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise [X.] hätten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und materiellen Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 [X.] [X.]. § 3 Abs. 1 [X.] unwirksam. 15 Da es sich bei der Erhöhungserklärung um eine rechtsgestaltende [X.] handele, sei diese grundsätzlich bedingungsfeindlich, da dem Erklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet werden könnten. 16 Ausgangspunkt für eine Entgelterhöhung sei nach § 3 Abs. 1 [X.] das am 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt; darunter sei das am 2. Oktober 1990 17 - 8 - tatsächliche Entgelt zu verstehen. Sinn und Zweck der [X.] sei es, das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsentgelt an die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Die Heranziehung von [X.] sei nur für die Frage der Ortsüblichkeit des [X.] im Sinne von § 3 Abs. 2 [X.], nicht aber für die Frage des am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts zulässig. Dies hätten die Kläger nicht [X.]. Es komme auch keine geltungserhaltende Reduktion in Höhe des [X.] von 0,30 DM/m² in Betracht. Die Kläger hätten von Anfang an einen falschen Ansatz gewählt. Die Erhöhungen seien schon im Ausgangspunkt falsch. Sinn und Zweck des Erläuterungserfordernisses nach § 6 Abs. 1 [X.] sei es, dem Nutzer die Erhöhung des Entgelts plausibel zu erklären und ihm die Möglichkeit einer Überprüfung und Entscheidung zu bieten, ob er die Erhöhung akzeptiere. Dieser Zweck könne nicht erreicht werden, wenn bereits die [X.] des [X.] den gesetzlichen Anforderungen nicht entspre-che. Es widerspreche auch der Systematik der Nutzungsentgeltverordnung, verschiedene Preise für die Erhöhung in Ansatz zu bringen. Sei ein Grundstück bebaut, so gelte das für bebaute Grundstücke maßgebliche Mindestentgelt für die gesamte verpachtete Grundstücksfläche. Die Kläger hätten als Rechtsnachfolger die vom Rechtsvorgänger vorge-nommene Erhöhung vom 22. Juni 1994 zur Grundlage ihrer [X.] zu wählen. Sie hätten kein Recht mehr zu einer neuen Berechnung, sondern seien an vorangegangene Erhöhungen gebunden. 18 Die Frage, ob der Überlassende in der Vergangenheit versäumte Erhö-hungserklärungen nachholen könne und ob dies in einem Schritt möglich sei, werde nach der Neufassung des § 3 Abs. 1 [X.] durch die Verordnung vom 24. Juli 1997 zu verneinen sein. 19 - 9 - [X.] vom 26. Oktober/November 2004 (richtig: 29. Oktober 2004) sei bereits deshalb formell unwirksam, da sie nicht von allen Grundstückseigentümern abgegeben worden sei. Mehrere Grundstückseigen-tümer könnten die Erhöhungserklärung nur gemeinsam abgeben. Zum [X.]-punkt dieser Erhöhungserklärung sei noch [X.] Miteigentümerin des Grund-stücks gewesen. Zwar habe sie einen Anteil an die Klägerin veräußert. Die [X.] sei aber erst am 24. Mai 2005 erfolgt. Eine [X.] zur Entgelterhöhung liege nicht vor. Die Vollmacht sei von [X.] nicht unterzeichnet. Der Bevollmächtigte der Beklagten habe deshalb die Erklärung mit Schriftsatz vom 20. November 2004 zurückgewiesen. Gehe man davon aus, dass die Kläger ihr Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 21. Februar 2006 erneut geltend gemacht hätten, sei festzustellen, dass ihr neues [X.] unter Beachtung der [X.] des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 Nut-zEV erfolgt, aber dennoch unwirksam sei, da das in § 6 Abs. 1 [X.] zwin-gend vorgesehene [X.] und [X.] nicht beachtet sei. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das [X.]sgesetz noch die nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Nutzungsentgeltverordnung eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vorsä-hen. 20 Die Hilfsanträge seien zulässig, in der Sache aber unbegründet. Den Klägern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach § 985 [X.] noch ein [X.] auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 f. [X.] zu. Der Beklagte sei nämlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kläger ein-getreten seien, zum Besitz berechtigt (§ 986 [X.]). Darüber hinaus habe er nach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkrafttreten des [X.] am 1. Juni 1995 (richtig: 1. Januar 1995) auf Grund des Vertragsmo-ratoriums (Art. 232 § 4 Abs. 3 EG[X.] a.F. [X.]. Art. 232 § 4 Abs. 2 EG[X.] a.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des Art. 232 § 4 a EG[X.] 21 - 10 - (jetzt § 8 SchuldRAnpG) gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4 EG[X.] a.F. für die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, durch die land- und forstwirt-schaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zur Erholung und [X.] bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtnerischen Nutzung [X.] worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232 § 4 a Abs. 2 und 3 EG[X.] a.F. habe als Vorläufer des § 8 SchuldRAnpG den gesetzlichen Be-standsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsverträge unabhängig davon angeordnet, ob diese Verträge unmittelbar mit den tatsächlichen [X.] geschlossen worden seien. Geschützt seien auch diejenigen Nutzer, die einen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer, son-dern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen hätten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei [X.] Vorgehen der Behörden der [X.] gestanden hätte. Seine schuldrechtliche Rechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der [X.] ab dem 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem Schuldrechtsan-passungsgesetz nachgekommen. 2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand. 22 a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-richt hätte, weil der Rechtsvorgänger der Kläger den Nutzungsvertrag wirksam gekündigt habe, den Hauptantrag abweisen und dem Hilfsantrag stattgeben müssen. Im Ergebnis zutreffend ist das Berufungsgericht nämlich davon [X.], dass dem Beklagten ein Recht zum Besitz (§ 986 [X.]) zusteht und deshalb die Hilfsanträge keinen Erfolg haben können. 23 Zwar erlaubte der Vertrag, worauf die Revision zutreffend hinweist, die Kündigung zum 31. Dezember 1994, weil der Wortlaut zu diesem [X.]punkt eine 24 - 11 - Kündigung zuließ. Nach § 2 erfolgte die Verpachtung bis 31. Dezember 1994 und verlängerte sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn der [X.] Monate vor dem Ablauf schriftlich gekündigt wurde. Gleichwohl hat die Kündigung den Nutzungsvertrag nicht beendet. 25 aa) Am 9. September 1994 hat nämlich das Amtsgericht [X.] die [X.] des [X.] der Kläger abgewie-sen. Im damaligen Verfahren hatten die Rechtsvorgänger der Kläger mit einem Hilfsantrag Räumung zum 1. Januar 1995 begehrt. Dieser Antrag wurde [X.] mit der Begründung, dass das Vertragsmoratorium entgegenstehe. Zwar laufe der Bestandsschutz nach dem Moratorium am 31. Dezember 1994 aus, werde aber durch das geplante Schuldrechtsanpassungsgesetz fortge-setzt. Damit wurde über die Kündigung vom 21. Juni 1994, auf die die Kläger ihr jetziges Herausgabeverlangen stützen, rechtskräftig entschieden, unabhängig davon, ob sie im [X.] in das Verfahren eingeführt worden ist. Die Kläger können sich auf eine Kündigung, die schon im [X.] hätte geltend gemacht werden können, nicht mehr berufen. Über sie ist mit Rechtskraftwirkung entschieden (vgl. [X.]/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor § 322 [X.]. 21). [X.]) Unabhängig von der Rechtskraft des Räumungsurteils stehen der Wirksamkeit der Kündigung zum 1. Januar 1995 auch materiellrechtliche Grün-de entgegen. Der Nutzungsvertrag ist am 1. August 1970 geschlossen worden. Damals galt auch im Gebiet der [X.] das [X.]. Am 1. Januar 1976 trat das ZGB in [X.]. Es ist auf die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, somit auch auf den hier im Streit befindlichen Nutzungsvertrag anzuwenden (vgl. OG, Urteil vom 23. Mai 1978 - NJ 8/78 -; [X.]surteil vom 31. März 1993 - [X.] ZR 265/91 - DtZ 1993, 343). Danach gilt § 313 ZGB, dessen Abs. 2 lautet: "Der Vertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein [X.] darf nur befristet abgeschlossen werden, wenn dafür gesellschaftlich gerecht-fertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Vertrag anzugeben". Da der Nutzungsver-trag keine Begründung für die Befristung enthielt, ist diese unwirksam (OG aaO). Eine Kündigung wäre nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 314 Abs. 3 ZGB möglich gewesen. Das Berufungsgericht hat die Kündigung des [X.] der Kläger vom 21. Juni 1994, weil sie keine [X.] enthielt, deshalb im Ergebnis zu Recht als unwirksam angesehen. Aus denselben Gründen scheitert auch die Kündigung der [X.] vom 20. Februar 1991, auf die sich die Revision berufen hat. b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Nutzungsentgelt sind nicht frei von [X.]. 27 aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Kläger hätten ihre Ansprüche im Laufe des Verfahrens reduziert und machten nur noch die [X.] nach § 3 [X.] geltend. Diese Auffassung lässt sich mit der Aktenlage und den im Berufungsurteil wiedergegebenen Anträgen nicht vereinbaren. Bereits mit ihrer Anspruchsbegründung haben die Kläger 4.408,93 • geltend gemacht. Diesen Betrag haben sie entgegen der Auffassung des Berufungsurteils nicht reduziert, sondern lediglich im Rahmen ihrer Beru-fung hilfsweise ausgeführt, dass die Mindestbeträge des § 3 [X.] auf jeden Fall zuzusprechen seien. 28 [X.]) Soweit das Berufungsgericht - in einer Hilfsbegründung - die - nicht reduzierten - Ansprüche erörtert und ablehnt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. 29 (1) Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht es allerdings davon aus, dass die Kläger für die nach § 3 [X.] vorgenommenen [X.] einen falschen Ausgangspunkt zu Grunde gelegt haben. Nach der gesetzlichen 30 - 13 - Regelung (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 [X.]) darf nämlich das Nutzungsentgelt "ab dem 1. November 1993 auf das Doppelte des am 2. Oktober 1990 zulässigen [X.]" und in den Folgejahren auf dieser Grundlage aufbauend erhöht werden. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zulässiges Entgelt könne, wie die Klä-ger vortragen, das Entgelt sein, das die zuständigen [X.]-Behörden im [X.] mit [X.] vereinbart hätten. Dies gelte umso mehr, als der im Jahre 1970 vereinbarte Betrag von [X.] weder einen Quadratmeterpreis ausweise noch die Fläche der Parzelle nenne, so dass ein Quadratmeterpreis auch nicht berechenbar sei. Zwar ist der Gesetzeswortlaut nicht eindeutig und ließe die von der Revi-sion vorgenommene Auslegung zu. Gleichwohl ist der vom Berufungsgericht unter Hinweis auf Stimmen in der Literatur vorgenommenen Auslegung, als "zu-lässiges Entgelt" sei das von den Parteien in zulässiger Weise vereinbarte Ent-gelt anzusehen, der Vorzug zu geben. Die Regelung bezweckte, das in der [X.] niedrige Nutzungsentgelt in einem dafür vorgesehenen Verfahren schritt-weise an das am 1. November 1993 ortsübliche Entgelt heranzuführen. [X.] sollten die Eigentümer alsbald die ortsübliche Gegenleistung für die - zwangsweise - Überlassung des Grundstücks erhalten, andererseits sollten die Nutzer - vertrauend auf die in der [X.] niedrigen Entgelte - nicht durch eine zu schnelle Anpassung wirtschaftlich überfordert werden. Damit war es nahe liegend, als Ausgangspunkt für die schrittweise Anpassung nicht das ortsübli-che, sondern das vereinbarte Entgelt zu Grunde zu legen. Damit konnten am 2. Oktober 1990 bereits vergleichsweise hohe Entgelte schneller an die [X.] herangeführt werden, während die Nutzer bei niedrigen Entgelten auf ei-nen langsameren Anstieg vertrauen durften. Für diese Auslegung sprechen auch Gründe der Praktikabilität. Da die Entgelte in der [X.] weitgehend unver-ändert geblieben sind (Kiethe/Schilling, Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 3 [X.]. 25), ergibt sich das am 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt in der Regel aus 31 - 14 - dem Nutzungsvertrag und kann problemlos festgestellt werden, während bei der von den Klägern vorgenommenen Auslegung das am 2. Oktober 1990 orts-übliche Entgelt aufwändig - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Sachver-ständigen - ermittelt werden müsste. 32 (2) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Wahl des falschen [X.] für die Erhöhung führe zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlan-gens, kann ihm nicht gefolgt werden. § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.] verlangt eine Begründung des [X.]s. Zwingend vorgesehen ist dabei die Erklärung, dass mit der Erhöhung das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Weitere Anforderungen werden nicht gestellt. Damit genügen Hinweise und Angaben, die dem Nutzer eine Nachprüfung und darauf gestützt eine eigene Berechnung ermöglichen, ob das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist ([X.]/[X.], Schuldrechtsände-rungsgesetz, § 6 [X.] [X.]. 4 e). [X.] ist nicht deshalb unwirksam, weil einzelne Angaben unzutreffend sind. Bei einer inhaltlich unrich-tigen Erhöhung ist der Nutzer nur zur Zahlung des Entgelts verpflichtet, das sich anhand der tatsächlich gegebenen Größen errechnet (Kiethe/Schilling, aaO, Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 6 [X.] [X.]. 19). Verlangt der [X.] eine Erhöhung, welche die in § 3 Abs. 1 [X.] zugelasse-nen [X.] oder das ortsübliche [X.] übersteigt, so ist die Erhöhungserklärung nicht insgesamt, sondern nur in dem Umfang unwirksam, in dem sie das zulässige Maß überschreitet (Rövekamp, [X.], [X.]. 331). 33 [X.]en der Kläger genügen den formellen [X.]sanforderungen. Die Kläger haben durch Vorlage des Nutzungsvertrages und die Angabe der Grundstücksgröße das am 2. Oktober 1990 zulässige [X.] - 15 - gelt ausreichend dargelegt. Sie haben ferner erklärt und belegt, dass mit der verlangten Erhöhung das ortsübliche Nutzungsentgelt nicht überschritten [X.]. Dass sie auf Grund falscher Subsumtion als Basis für die Erhöhung nicht das mit der [X.] vereinbarte Entgelt, sondern das am 2. Oktober 1990 ortsübliche Entgelt gewählt haben, macht das Erhöhungsverlangen nicht un-wirksam. Die Erhöhung ist vom Tatrichter durch zutreffende Subsumtion zu kor-rigieren. Dementsprechend schadet es auch nicht, dass die Kläger für bebaute und unbebaute Teile des Grundstücks jeweils unterschiedliche Entgelte zu Grunde gelegt haben, während für ein bebautes Grundstück nach herrschender Meinung (vgl. [X.], [X.] 1993, 711/712; Kiethe/Schilling aaO § 3 [X.] [X.]. 29) ein einheitlicher Preis für das gesamte Grundstück [X.] ist. Auch dieser Subsumtionsfehler hindert die Nachvollziehbarkeit des Erhöhungsverlangens nicht und kann vom Tatrichter unschwer korrigiert [X.]n. 35 [X.]) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig, versäumte [X.] in einem Schritt nachzuholen, ist dem nicht zu folgen. Der [X.] hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass versäumte Erhöhungen zu einem späteren [X.]punkt in voller Höhe und in einem Schritt für die Zukunft nachgeholt werden können ([X.]surteil vom 9. April 2008 - [X.] ZR 205/06 - zur [X.] vorgesehen). 36 (1) § 3 [X.] bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte schrittweise bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete angepasst werden [X.]. Dabei ist genau geregelt, in welcher Höhe die Miete ab dem Jahre 1993 jährlich angepasst werden darf. Die [X.] ist betragsmäßig nur insoweit beschränkt, als die zulässige Erhöhung sich jeweils an der für einen 37 - 16 - früheren [X.]punkt zulässigen Erhöhung orientiert. So darf z.B. nach § 3 Ziff. 5 [X.] die ab 1. November 1998 zulässige Erhöhung nur noch 1/3 der sich aus Ziff. 3 ergebenden [X.] betragen. 38 (2) Weder § 3 [X.] noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche Mindestabstände zwischen einzelnen Entgelterhöhungen. Die Verordnung weicht bewusst von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 [X.] (= § 558 [X.]) ab (Kiethe/Schilling, aaO). Dort hat der Gesetzgeber zusätzlich Hürden für die je-weilige Erhöhung geschaffen. So darf eine Erhöhung die letzte Miete nicht um mehr als 20 % übersteigen (so genannte Kappungsgrenze). Das hat zur Folge, dass der Vermieter, der die Miete längere [X.] nicht erhöht hat, nicht in einem Schritt die Marktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erhöhung nach der [X.] im oben genannten Sinne begrenzt. Für jede Erhöhung gibt es eine Obergrenze, die für jedes Jahr - beginnend mit dem [X.] - festgelegt ist. Im Gegensatz zum [X.] bzw. zu § 558 [X.] ist der Erhöhungsbetrag aber nicht durch die letzte vorgenommene Erhöhung [X.]. (3) Entgegen der Auffassung des [X.] ([X.], 26) und von [X.]/[X.] (Schuldrechtsanpassungsgesetz 2. Aufl. § 3 [X.] [X.]. 6) kann auch der Verordnung zur Änderung der [X.] vom 24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit dieser Verordnung die Erhöhung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte. Die Änderungsverordnung hat in der Überschrift und in § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.] die ortsüblichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als in der ursprünglichen Fassung ausformuliert und in § 3 Abs. 1 Satz 2 [X.] noch klarer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich gestreckten Erhöhung bis zur Ortsüblichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling aaO [X.]. 3). In der amtlichen Begründung heißt es dazu ([X.]. 381/97 39 - 17 - S. 12): "Angemessen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreich-tes ortsübliches Entgelt, sondern eine über einen bestimmten [X.]raum verteilte Erhöhung". Dieser Formulierung wollen [X.]/[X.] (aaO [X.]. 6) [X.], dass nunmehr - anders als vorher - die Erhöhung in einem Schritt, auch in Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig sei. Dem ist nicht zu folgen. Die in der Begründung geforderte Verteilung der Erhöhung "über einen bestimmten [X.]raum" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit 1993 verflossene und künftig ablaufende [X.]. Dementsprechend steht in Sei-te 13 der Begründung das Ziel einer zeitlich verteilten Erhöhung "nicht der Mög-lichkeit entgegen, unterbliebene [X.] – zu einem späteren [X.]-punkt nachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden [X.] zu verbinden". (4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das Schutzbedürfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der Erhöhung auf einen längeren [X.]raum "einen sprunghaften Anstieg der Nut-zungsentgelte verhindern", der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungs-grundstücke aufzugeben ([X.]. 344/93 zu § 3). Die Anpassung in einem Schritt führt aber "insgesamt nicht zu höheren und damit zu verfrühten Belas-tungen des Nutzers" (Kiethe/Schilling aaO [X.]. 36). Im Gegenteil hat der [X.] durch die [X.] jahrelang weniger bezahlt, als der Vermieter [X.] verlangen können. 40 [X.]) Dem Erhöhungsverlangen steht auch nicht entgegen, dass das [X.] am 22. Juni 1994 die Nutzungsentschädigung von 0,30 DM/m² auf 0,60 DM/m² erhöht hat. Es kann dahinstehen, ob der Eigentü-mer an die zu einem bestimmten [X.]punkt vorgenommene Erhöhung [X.] ist. Die - bindende - Erhöhung zu einem bestimmten [X.]punkt hindert den Eigentümer jedenfalls nicht, für spätere [X.]räume eine eigenständige Erhöhung 41 - 18 - ohne Bindung an frühere Erhöhungen vorzunehmen. Nach der gesetzlichen Regelung in § 3 [X.] kann die Erhöhung für jedes Jahr gesondert - ohne Bindung an frühere Erhöhungen - erfolgen. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des § 3 [X.] ist die Erhöhung nicht davon abhängig, was der Ei-gentümer im [X.] verlangt hat, sondern davon, was er hätte verlangen können. [X.] der Eigentümer die erlaubte [X.] nicht aus, so kann er für einen neuen [X.]raum eine andere Erhöhung wählen, genauso wie er vollständig unterlassene Erhöhungen (vgl. [X.])) für die Zukunft nachholen kann (vgl. [X.]/[X.] aaO § 3 [X.] [X.]. 10, 11). ee) Soweit das Berufungsgericht die Erhöhungserklärung vom 16. August 2000 deshalb für unwirksam hält, weil es sich um eine rechtsgestal-tende und damit bedingungsfeindliche Willenserklärung handele, tragen die Feststellungen die getroffene Entscheidung nicht. Zwar besteht Einigkeit, dass rechtsgestaltende Erklärungen grundsätzlich bedingungsfeindlich sind, da dem Erklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet werden kann ([X.]/[X.] [X.] 67. Aufl. Einführung vor § 158 [X.]. 13 m. Rspr. Nachw.). Unbedenklich sind aber solche Bedingungen, die den Erklä-rungsempfänger nicht in eine ungewisse Lage versetzen und seine berechtigten Interessen somit nicht beeinträchtigen ([X.] aaO). Den Feststellungen des Berufungsgerichts sowie dem [X.] kann nicht mit ausreichender Si-cherheit entnommen werden, ob für den Beklagten hier eine Ungewissheit bzw. Unsicherheit bestand. Dagegen spricht, dass der Beklagte das [X.] zwar zurückgewiesen, sich dabei aber nicht auf Unsicherheiten wegen der Bedingung berufen hat. Da der Erfolg des [X.] weitgehend vom Willen des Beklagten abhängt, könnte es sich um eine so genannte Potestativbedingung gehandelt haben, die möglicherweise die Interessen des Beklagten nicht beeinträchtigt hat und damit zulässig wäre (vgl. [X.]/Hein-richs aaO). Jedenfalls kann ohne nähere Feststellungen nicht angenommen 42 - 19 - werden, dass die Bedingung für den Beklagten zu einem unzumutbaren Schwebezustand geführt hat. 43 ff) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das Berufungsgericht davon aus, dass das Erhöhungsverlangen vom 29. Oktober 2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erklärung nicht von allen [X.]n abgegeben wurde. Soweit das Berufungsgericht es für [X.] hält, im Schriftsatz der Kläger vom 21. Februar 2006 ein erneutes [X.] zu sehen, dieses aber wie die anderen Erhöhungsverlangen an mangelnder Begründung scheitern lässt, stellt es auch hier übertriebene [X.]. Dieses Erhöhungsverlangen könnte aber für das [X.] zu keiner Erhöhung mehr führen, da nach § 6 Abs. 2 [X.] das erhöhte [X.] erst von dem Beginn des dritten auf die Erhöhung folgenden Monats zu entrichten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass bereits in der Klagebegründung vom 8. Juni 2005 ein Erhöhungsverlangen für das [X.] zu sehen sein kann. Zu diesem [X.]punkt waren die Kläger be-reits Eigentümer des Grundstücks. [X.] scheitert für die [X.] ab Zustellung der Anspruchsbegründung deshalb nicht an der mangelnden Aktivlegitimation. - 20 - 3. Der [X.] kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den Parteien ist die Größe des überlassenen Grundstücks streitig. Die Kläger gehen von einer Nutzungsfläche von 330 m² aus, während der Beklagte eine solche von 310 m² behauptet. Die Grundstücksgröße ist entscheidungserheblich. 44 Hahne [X.] [X.] Vézina Dose
Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 07.02.2006 - 24 C 202/05 - [X.] (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a [X.]/06 -