Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.02.2012, Az. V ZR 105/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

10. Februar 2012

Lesniak,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 4, § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4;
[X.] § 49a Abs. 1 Satz 1 und 2

a)
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von §
26 Abs.
1 Satz 3 und 4 [X.] hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

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b)
Bei der [X.]setzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden [X.] und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen.

[X.], Urteil vom 10. Februar 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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3 -

Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 10. Februar 2012 durch [X.]
Dr.
[X.], die Richterin Dr.
[X.], den Richter Dr.
Czub und
die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts
[X.]

Zivilkammer
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vom 23. März 2011 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit [X.] vom 30. Juli 2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Beigeladene, deren Rechtsvorgängerin die Anlage bereits seit 1970
verwaltet hatte,
für die Dauer von fünf Jahren als Verwalterin. Im September 2009 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentü-merversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung der
neuen Ver-walterin
dienen sollte. Seine auf die sofortige Abberufung gerichtete Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt er seinen in der Beru-fungsinstanz gestellten Antrag weiter.
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4 -

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, es bedürfe zwar keiner Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des [X.], der erkennbar keine Mehrheit finde. Der Kläger habe aber keinen Anspruch auf die Abberufung der Verwalterin. Es könne offen bleiben, ob diverse
Mängel der Amtsführung

insbesondere bei der Führung der Beschluss-Sammlung

einen wichtigen
Grund
gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 [X.] darstellten.
Denn den übrigen Wohnungseigentümern stehe jedenfalls ein Beurteilungsspielraum zu. Die fest-gestellten Pflichtverletzungen
seien nicht so gravierend, dass nur die sofortige Abberufung vertretbar wäre. Soweit sich der Kläger auf erst im Berufungsver-fahren gerügte Verstöße stütze, fehle es an der Vorbefassung der Eigentü-merversammlung, weil er seinen Antrag auf Einberufung einer Eigentümerver-sammlung
nur mit
Fehlern
der Beschluss-Sammlung
begründet
habe.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.
1. Aus dem Umstand, dass die übrigen Wohnungseigentümer auf das Schreiben des [X.] mit der Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht reagiert haben, hat das Berufungsgericht rechts-fehlerfrei gefolgert, dass ein Antrag des [X.] in der Eigentümerversammlung erkennbar aussichtslos wäre, soweit er auf die in diesem Schreiben genannten Gründe gestützt werde. Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des [X.]
konnte es auf dieser Grundlage ausnahmsweise als
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entbehrlich ansehen
(vgl.
Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 114/09, [X.]Z 184, 88 Rn. 15).
2. Ein Anspruch des [X.]
auf
Abberufung der Verwalterin kommt nur dann in Betracht, wenn -
was das Berufungsgericht offen gelassen hat
-
hierfür ein wichtiger Grund im Sinne von §
26 Abs.
1 Satz 3 und 4 [X.] besteht. Denn die
Verwalterin ist für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden; dies erlaubt den Schluss darauf, dass eine vorzeitige Abberufung an diese Voraussetzung
gebunden sein soll
([X.] in [X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 143).
Im Rahmen des Revisionsverfahrens ist als für den Kläger günstig zu unterstellen, dass ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung besteht, wie es bei einer nicht ordnungsmäßigen
Führung der Beschluss-Sammlung
gemäß §
26 Abs. 1 Satz 4 [X.] regelmäßig der Fall ist.
3. Gleichwohl kann der Kläger die Abberufung der Verwalterin nicht ver-langen. Ein solcher Anspruch kann sich aus §
21 Abs. 4 [X.] ergeben
(Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 -
V
ZR 146/10, [X.], 630
f.), wenn die Abberu-fung dem
Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.
a) Allerdings besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch
eines einzel-nen Wohnungseigentümers ohne weiteres
anzunehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters besteht.
Überwiegend wird dies
verneint. Es
bestehe
ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer, der nur dann überschritten werde, wenn eine andere Entscheidung als die [X.] nicht mehr vertretbar sei ([X.], [X.], 841; [X.] 2002, 474, 476;
OLG Köln, [X.].
NW 2007, 83; [X.], [X.], 807, 809; [X.], [X.], 485; [X.], [X.], 223, 224; [X.], [X.], 11. Aufl., § 26 Rn. 190 und Rn. 226; MünchKomm-5
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BGB/[X.], 5. Aufl., § 26 [X.] Rn. 33; [X.]/[X.], [X.], §
26 Rn.
214
f.; ähnlich [X.] in [X.], [X.], 2.
Aufl., § 26 Rn. 149). [X.] gestehen andere den Wohnungseigentümern einen solchen Beurteilungs-spielraum nur in engen Grenzen ([X.], [X.], 504, 506) oder gar nicht zu ([X.], [X.], 487, 488; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 26 Rn. 31a; offen gelassen von [X.], [X.], 644, 645).
b) Richtigerweise führt ein wichtiger Grund im Sinne
von § 26 Abs. 1 Satz 3
und
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[X.]
nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentü-mer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann.
aa) Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 [X.] lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten. Dieser Bestimmung zufolge
darf die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Besteht diese
Be-schränkung,
folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer
den Verwalter unter dieser Voraussetzung abberufen dürfen
und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer
Befugnis Ge-brauch machen. Ein
Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß §
21 Abs. 4 [X.] setzt voraus, dass
die Abberufung dem Interesse der [X.] der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder -
mit anderen Worten
-
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genügen kann, wenn sie sich
gegen die Abberufung entscheiden, lässt
sich §
26 Abs. 1 Satz 3 [X.]
nicht
entnehmen.
bb) Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, anderer-8
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seits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn
den Wohnungseigentümern
ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem
dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des §
26 Abs. 1 Satz 4 [X.]
beruht, also auf Mängeln in der Führung der [X.]-Sammlung,
können diese
nämlich nachvollziehbare Motive
dafür ha-ben, von der Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn
sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten
und
nach einer Erörterung der Män-gel
mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberu-fung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Inte-resse der Minderheit die Abberufung vornehmen.
Das kann erforderlich
sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten
gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie -
etwa aus Bequemlichkeit
-
massive Pflichtverlet-zungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentü-mer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein (vgl. [X.], Urteil vom
28. Oktober 2011 -
V
ZR 253/10, juris Rn. 12, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z; [X.],
aaO.,
§ 26 Rn. 226).
Ob
die Voraussetzungen für ei-nen solchen Anspruch bestehen, hat
der Tatrichter
in umfassender
Würdigung aller Umstände
festzustellen.

4. Daran gemessen hält die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtli-cher Nachprüfung stand.
a) Im Einzelnen hat es festgestellt, die Verwalterin habe im Jahre 2009 Eintragungen mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen. Dies hat es rechtsfehlerfrei als
Verstoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7
[X.]
gewertet; eine Verzögerung um mehrere Wochen kann nämlich nicht mehr als die in die-11
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ser Norm vorgeschriebene unverzügliche Erledigung angesehen werden (vgl. BT-Drucks. 16/887, [X.]; [X.], aaO,
§
24 Rn. 143). Darüber hinaus hat das Berufungsgericht fehlende Eintragungsvermerke bemängelt, weshalb weder der Zeitpunkt noch
die Urheberschaft
von Eintragungen dokumentiert worden sei. Weil auch die in §
24 Abs. 7 Satz 3 [X.] vorgesehene fortlaufende Nummerie-rung fehle, sei die Vollständigkeit nicht überprüfbar. Zudem sei
ein [X.] nicht aufgenommen,
und [X.] seien nicht vollständig übertra-gen worden. Weitere, außerhalb der Führung der Beschluss-Sammlung
liegen-de Mängel seien weniger gravierend. Die regelmäßige Begehung der Anlage sei nur zeitweise
unterblieben. Auch die Umsetzung eines die [X.] betreffenden Beschlusses aus dem [X.] erst im [X.] mache die Zusammenarbeit nicht unzumutbar.
b) Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, die Entscheidung der Mehrheit ge-gen eine Abberufung sei vertretbar. Dabei hat es berücksichtigt, dass die Män-gel der Beschluss-Sammlung
nicht zu negativen Folgen geführt haben. Zudem hat es
zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer [X.]-Sammlung
erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt worden ist. Aus der Anhörung des Geschäftsführers der Ver-walterin hat es in tatrichterlicher Würdigung die Überzeugung gewonnen, dass die Probleme teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software [X.] wurden.
Auch die übrigen von dem Kläger angeführten Umstände hat es mit nachvollziehbarer Begründung nicht als so gravierend angesehen, dass nur die Abberufung vertretbar sei.
5. Ohne Erfolg
rügt die Revision Verfahrensfehler.

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a) Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör des [X.] gewahrt.
Allein der Umstand, dass es sich mit einzelnen Mängeln nicht ausdrücklich be-fasst hat, ist nicht verfahrensfehlerhaft.
Der Anspruch auf Gewährung rechtli-chen Gehörs ist nach ständiger Rechtsprechung nämlich erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht seiner Pflicht zur Kenntnis-nahme und zur Erwägung des [X.] nicht nachgekommen
ist (vgl. nur Senat, Beschluss vom
19. März 2009 -
V
ZR 142/08, [X.], 1609 Rn.
8 mwN). So ist es hier nicht. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass es [X.], jedoch weniger gewichtige Mängel "u.a."
in der nicht sinnentstellend verkürz-ten Übertragung von [X.] sehe. Aus dem Umstand, dass es die un-vollständige Wiedergabe von [X.] und Tagesordnungspunkten dabei nicht gesondert aufgeführt hat, lässt sich nicht schließen, dass das [X.] den darauf bezogenen Vortrag nicht gesehen und gewürdigt, son-dern vielmehr, dass es ihn ebenfalls
als weniger gewichtig angesehen hat.
b) Die erst in dem Berufungsverfahren behaupteten Mängel der [X.] im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2009 hat das Berufungsge-richt zu Recht unberücksichtigt gelassen, weil es insoweit an der erforderlichen Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlte. Diese ist
nur in Ausnahme-fällen entbehrlich (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 114/09, [X.]Z 184, 88 Rn. 15). Weil sich das an die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete und unbeantwortet gebliebene Schreiben des [X.] nur auf die Mängel der [X.]-Sammlung
stützte, kann die Vorbefassung der Eigentümerversamm-lung nicht als überflüssig angesehen werden. Dies folgt entgegen der [X.] der Revision insbesondere
nicht aus dem Antrag der Beklagten auf [X.] der Klage. Denn schon
die drohende Kostenfolge kann Grund für die übrigen Wohnungseigentümer sein, auch
bei einer geänderten Auffassung wei-terhin
die
Abweisung der Klage anzustreben.
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III.
1. [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
2. Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß §
49a Abs. 1 Satz
1 [X.] nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien, das
anhand des
in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden [X.]s geschätzt wer-den
kann
(so zu § 48 Abs. 3 [X.] aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 -
V
ZB 39/01, [X.], 788, 793, insoweit in [X.]Z 151, 164 ff. nicht abge-druckt; zu §
49a [X.] Suilmann in [X.], [X.], 2. Aufl., §
49a [X.] Rn. 19 mwN). Damit beläuft sich das Gesamtinteresse auf

% hiervon sind 4.598,16

überschreitet die in
§
49a Abs. 1 Satz 2 [X.] enthaltene Obergrenze des fünffachen Interesses
des [X.] an der Entschei-dung nicht.
a) Allerdings herrscht Uneinigkeit darüber, wie das Interesse des [X.] zu bemessen ist. Teilweise wird es auf
10 % des gesamten restlichen Honorars geschätzt mit der Folge, dass der fünffache Betrag stets dem hälftigen Gesamt-interesse entspricht ([X.], NJW 2010, 1154; [X.], [X.], 625
f.; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., Rn.
6274
f.; im Ergebnis ebenso Müller, [X.], 139, 140 f.). Andere
sehen den nach [X.]
ermittelten Anteil
des [X.]
an dem Verwal-terhonorar
als maßgeblich an. Dieser wird teils einfach ([X.], NJW-RR 2009, 1615 f.; Suilmann in [X.], [X.], 2. Aufl., § 49a
[X.] Rn. 19), teils
zweifach ([X.], [X.] 2010, 409
f.)
oder sogar
dreifach unter [X.] auf den andernfalls
zu
niedrigen Streitwert ([X.], Beschluss vom 21.
November 2011 -
3
W 75/11, juris
Rn. 23)
herangezogen. [X.] steht jedenfalls, dass das Interesse
des [X.] nicht -
wie das Berufungsgericht offenbar meint
-
um 50 % reduziert werden darf. Denn die Heranziehung des 17
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hälftigen Werts ist nur in § 49a Abs. 1
Satz 1 [X.] vorgesehen und bezieht sich nicht auf das
in §
49a Abs. 1 Satz 2 [X.] als Obergrenze vorgesehene
fünffa-che
Interesse des [X.].
b) Der Senat hält es
im Regelfall
für angemessen, den Anteil des [X.] an dem restlichen [X.] heranzuziehen, der sich aus dem Kosten-verteilungsschlüssel
ergibt und im Zweifel nach [X.] zu [X.] ist. Bei einem Streit um die vorzeitige Abberufung des Verwalters geht es beiden Parteien
im Wesentlichen um dessen Person und nicht um das
Ho-norar.
Letzteres kann nur ein Hilfsmittel sein, um das jeweilige Interesse an der Entscheidung einzuschätzen. Dabei liegt auf der Hand, dass das Interesse ei-nes einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung nicht dem der [X.] entspricht, sondern nach der Größe seines Anteils zu
gewichten ist. Wird das Gesamtinteresse der Beteiligten -
wie es einhelliger Meinung ent-spricht
-
anhand des einfachen restlichen Honorars bestimmt, spricht nichts [X.],
ausschließlich
den Anteil des [X.]
zu verdoppeln oder gar zu verdreifa-chen. Danach ergibt sich hier ein Interesse des [X.] von 1.313,76

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verfünffacht den gemäß §
49a Abs. 1 Satz 1 [X.] errechneten Streitwert über-schreitet.
[X.]
[X.]
Czub

Brückner
Weinland
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 24.03.2010 -
407A C 18/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 23.03.2011 -
318 [X.]/10 -