Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.06.2009, Az. III ZR 243/08

[X.] [X.] vom 25. Juni 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der III. Zivilsenat des [X.] hat am 25. Juni 2009 durch den Vorsitzenden [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revi-sion gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 22. September 2008 - 7 [X.] - zugelassen, soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Zahlung der Höhe nach angreift und die ohne Berücksichtigung etwaiger anzurechnender Steuervorteile des Klägers ausgespro-chene Feststellung bekämpft, sie sei verpflichtet, dem Kläger sämtliche nach dem 31. Dezember 2002 entstandenen und ent-stehenden Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der [X.] der Eigentumswohnung zu ersetzen ([X.] zu d). Im Übrigen wird die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. - 3 - Gründe: Soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Leistung von Schadensersatz dem Grunde nach angreift und die uneingeschränkte Feststellung ihrer Scha-densersatzverpflichtung in Bezug auf die Kosten der vorzeitigen Darlehenstil-gung bekämpft ([X.] zu c), hat die Rechtssache weder grundsätzli-che Bedeutung noch erfordert die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 1. Es kann hierbei auf sich beruhen, ob die Auffassung des Berufungsge-richts, der Beklagten sei eine [X.] schon deshalb anzu-lasten, weil der Kaufpreis der empfohlenen Immobilie 15 % über dem objektiven Verkehrswert liege, in einer die Zulassung der Revision erfordernden Weise unzutreffend ist und ob insoweit die [X.] widerlegt ist. [X.] kann offen bleiben, ob die Erwägungen des Berufungsgerichts zu dem Beratungsfehler bezüglich der sich verringernden Steuervorteile für sich ge-nommen Anlass für die Zulassung der Revision geben. 2 2. Jedenfalls sind die Angriffe der Beschwerde gegen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur [X.] der Beklagten hinsicht-lich der Instandhaltungsrücklage unbegründet. 3 In Bezug auf die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei auf die Rechtsprechung des V. Zivil-senats des [X.] (BGHZ 156, 371, 377 f und Urteil vom 14. Ja-nuar 2005 - [X.]/03 - [X.], 205, 207) bezogen. Danach bildet die Ermittlung des [X.] das [X.]stück der Beratung; sie soll den Käufer 4 - 4 - von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (BGHZ aaO S. 377 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO). Dementsprechend ist es Sache des beratenden Verkäufers - für den Anlagebe-rater kann nichts anderes gelten - auch das Kostenrisiko beim Sondereigentum, etwa durch Aufnahme einer seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage, zu be-rücksichtigen (BGHZ aaO S. 378 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO). [X.] der Auffassung der Beschwerde geht aus diesen Entscheidungen nicht hervor, dass dies nur dann gelten soll, wenn sich der Erwerber einem Mietpool anschließt. Vielmehr ist dies nur ein Anwendungsfall, in dem die Aufklärungs-pflicht hinsichtlich der Rücklage besteht. Auch im vorliegenden Fall war der Klä-ger darauf angewiesen, die auf ihn wegen des Sondereigentums zukommenden Instandhaltungskosten zuverlässig kalkulieren zu können, damit er beurteilen konnte, ob er das Objekt dauerhaft halten kann. Das Gegenteil lässt sich auch nicht daraus herleiten, dass die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigen-tum unter Umständen auf den Mieter abgewälzt werden kann. Auch wenn dies grundsätzlich möglich sein mag, besteht die Notwendigkeit, diese Rücklage of-fen zu legen, da es von der jeweiligen Marktlage abhängt, ob es durchsetzbar ist, sie auf den Mieter überzuwälzen. Da sich die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Instandhaltungs-rücklage im [X.] nur auf das Sondereigentum beziehen, gehen die [X.] der Beschwerde hinsichtlich der Rücklage für das Gemeinschaftseigen-tum ins Leere. 5 3. In Bezug auf den [X.] zu c) ist nicht erkennbar und wird auch von der Beschwerde nicht dargetan, dass die Kosten der vorzeitigen Dar-lehenstilgung steuerlich bedeutsame Bestandteile enthalten können, die zu [X.] - 5 - teilen führen, welche auf den Schadensersatzanspruch des [X.] wären. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2, 2. Halbsatz ZPO abgesehen. 7 [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 22.03.2005 - 4 O 326/03 - OLG [X.], Entscheidung vom 22.09.2008 - 7 [X.] -