Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.10.2009, Az. V ZR 203/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 16. Oktober 2009 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 323 Abs. 5 Satz 1 § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB setzt neben der Teilbarkeit der Leistung des Schuldners auch die Teilbarkeit der Leistung des Gläubigers voraus. Fehlt es daran, kann der Gläubiger auch dann vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn sein Interesse an der Teilleistung des Schuldners nicht entfallen ist.
[X.], [X.]eil vom 16. Oktober 2009 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das [X.]eil des 21. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 1. Oktober 2008 aufgehoben. Die Berufung des [X.]n gegen das [X.]eil der 11. Zivilkammer des [X.]s [X.] vom 10. April 2006 wird insgesamt zu-rückgewiesen. Der [X.] trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verkaufte dem [X.]n mit notariellem Vertrag vom 18. [X.] 2002 eine Eigentumswohnung für 31.000 •. Der Kaufpreis sollte wie folgt berichtigt werden: 1 (1) 16.000 • in Geld, (2) 7.000 • durch Anrechnung von vor Vertragsschluss erbrachten Planungs- und Bauleistungen und (3) 8.000 • durch Durchführung folgender Werkleistungen am [X.]: - 3 - - Sanierung der Außenfassade im Bereich der von ihm erworbenen Sonderei-gentumseinheit 16 (einschließlich Anstrich, Wärmedämmung und Austausch von Fenstern) und - Eindeckung der Dachfläche des [X.] einschließlich statischer Verstär-kungsmaßnahmen. 2 Diese zuletzt genannten Leistungen waren nach § 16 des Vertrags bis zum 31. August 2004 —insoweit fertig zu stellen, dass von den Baumaßnahmen keine unvertretbaren Belästigungen für die anderen [X.] Bei Fristüberschreitung war eine Vertragsstrafe von 500 • je angefange-nem Monat bestimmt. Streit —über die Fertigstellung und/oder Ordnungsgemäß-heit der [X.] sollten durch einen Schiedsgutachter geklärt werden, des-sen Kosten die Parteien anteilig zu tragen haben sollten. Der [X.] zahlte 16.000 • und führte einen Teil der zu erbringenden Leistungen aus. Mit Schreiben vom 22. Juni 2004 wies der Kläger den [X.] darauf hin, dass die zu erbringenden Bauleistungen noch teilweise [X.], und behielt sich vor, nach Setzung einer angemessenen Nachfrist von dem Vertrag zurückzutreten. Mit weiterem Schreiben vom 7. September 2004 setzte der Kläger dem [X.]n eine Nachfrist bis zum 30. September 2004, die von ihm geschuldeten Bauleistungen zu erbringen. Diese blieb fruchtlos. Der [X.] stellte die Zahlung der geforderten Vertragsstrafe nach zwei Mo-natsraten ein. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2004 erklärte der Kläger den Rück-tritt vom Kaufvertrag. Er holte ein Schiedsgutachten ein, das zu dem Ergebnis kam, die noch ausstehenden Arbeiten führten zu einer unzumutbaren Beein-trächtigung der anderen Sondereigentümer. Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, Räumung und Herausgabe der Wohnung und Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung. 3 Das [X.] hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Berufung des [X.]n hat das [X.] die Klage unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen insoweit abgewiesen. Mit der von dem Senat [X.] - 4 - lassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-chen [X.]eils erreichen. Der [X.] beantragt, das Rechtsmittel [X.]. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stünden die geltend gemachten Ansprüche auf Herausgabe der Eigentumswohnung und auf Löschung der [X.] nicht zu. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag nach § 323 Abs. 1 BGB lägen nicht vor. Der Kläger habe in seiner Rücktrittserklärung zur Begründung geltend gemacht, der [X.] habe die mit Schreiben vom 7. September 2004 gesetzte Nachfrist unbeachtet verstreichen lassen. Diese Nachfrist habe sich darauf bezogen, dass der [X.] die [X.] nicht innerhalb der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2004 [X.] erbracht habe. Das rechtfertige einen Rücktritt nicht. Der [X.] sei zur Durchführung der in § 2 Nr.1 des Kaufvertrags bezeichneten Maßnahmen verpflichtet gewesen. In § 16 des Vertrages sei diese Verpflichtung jedoch da-hin eingeschränkt worden, dass die Leistungen bis zum 31. August 2004 nur insoweit fertig zu stellen gewesen seien, dass von den Baumaßnahmen keine unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgingen. Das habe der Kläger nicht dargelegt. Das von ihm dazu vorgelegte Gutachten sei unbrauchbar, weil es von einer unzutreffenden Begrifflichkeit ausgehe. 5 - 5 - I[X.] 6 Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. 7 1. Der Kläger kann von dem [X.]n nach § 346 Abs. 1 BGB die [X.] und die Herausgabe der verkauften Eigentumswohnung und nach §§ 346 Abs. 1, 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen. Auf Grund des erklärten Rücktritts sind das Recht des [X.]n zum Besitz der Wohnung und sein Eigentumsverschaffungsanspruch erlo-schen. 2. Der Kläger ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wirksam vom Kaufvertrag der Parteien zurückgetreten. Er war dazu nach § 323 Abs. 1 BGB berechtigt, weil der [X.] seine fälligen Verpflichtungen nicht [X.] erfüllt und der Kläger ihm erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. 8 a) Der [X.] hatte nach § 2 des Vertrags bestimmte Werkleistungen zu erbringen. Diese Verpflichtung ist mit dem Ablauf des 31. August 2004 ins-gesamt fällig geworden. 9 [X.]) Das Berufungsgericht legt den [X.] allerdings in die-sem Punkt abweichend aus. Es entnimmt der Regelung in § 16 des Vertrags, dass mit dem Ablauf des 31. August 2004 nur die Werkleistungen fällig gewor-den seien, von deren Ausführung unvertretbare Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgingen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur einge-schränkt, nämlich nur darauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Ausle-gungs- und [X.] oder Denk- oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (Senat, [X.] 111, 110, 115; [X.]. v. 12. Dezember 1997, [X.], [X.], 1219, 1220; [X.], [X.]. v. 17. April 2002, [X.], NJW 2002, 2310; Senat, [X.]. v. 13. Februar 10 - 6 - 2004, [X.]/03, [X.], 1873; [X.]. v. 23. Januar 2009, [X.] 197/07, [X.], 1810, 1811). Ein solcher Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht [X.] unterlaufen. Die Auslegung der Regelung durch das Berufungsgerichts ist mit dem in der Rechtsprechung des [X.] anerkannten Erforder-nis einer beiderseits interessengerechten Auslegung ([X.] 131, 136, 138; 143, 175, 178 [Senat]; Senat, [X.]. v. 31. Oktober 1997, [X.] 248/96, [X.], 535, 536; [X.]. v. 9. Mai 2003, [X.] 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054; [X.]. v 23. Januar 2009, [X.] 197/07, [X.], 1810, 1812; [X.], [X.]. v. 28. Mai 2009, [X.], [X.]-Report 2009, 866) nicht zu vereinbaren. [X.]) Der Regelung in § 16 des Vertrags ist zwar zu entnehmen, dass die Werkleistungen, die der [X.] unter Anrechnung auf den Kaufpreis zu erbringen hatte, nicht sofort fällig, sondern bis zum Ablauf des 31. August 2004 gestundet waren. Richtig ist auch, dass die mit unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer verbundenen Arbeiten auf jeden Fall bis zu diesem Datum auszuführen waren. Das bedeutet aber nicht, dass mit dem [X.] dieses Datums nur diese Leistungen fällig geworden wären. Ein solches Verständnis der Regelung liefe auf eine von Parteien ersichtlich nicht gewollte und sachlich nicht zu rechtfertigende einseitige Begünstigung des [X.]n hinaus. Die Folge wäre nämlich, dass die Leistungen, die mit vertretbaren [X.] für die Sondereigentümer erbracht werden können, auch knapp zwei Jahre nach Vertragsschluss noch nicht fällig geworden wären und auch künftig nicht fällig werden könnten. Der Kläger hätte auf Dauer keine Möglich-keit, ihre Erbringung durchzusetzen. Er könnte mangels Fälligkeit weder nach § 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten noch nach §§ 280, 281 [X.] statt der Leistung verlangen. Er könnte den [X.]n aus dem gleichen Grund nach § 286 BGB nicht in Verzug setzen und [X.] als Folge da-von [X.] nach § 339 Satz 1 BGB nicht die im Vertrag bestimmte Vertragsstrafe verlangen. Der [X.] könnte nicht einmal zur Leistung aufgefordert werden. 11 - 7 - Im Ergebnis schuldete er entgegen § 2 des Vertrags nicht alle dort bestimmten Leistungen, sondern nur diejenigen, die sich nur mit unvertretbaren Belästigun-gen der anderen Sondereigentümer ausführen lassen. Es käme nicht einmal darauf an, ob solche Maßnahmen ohne die übrigen sinnvoll wären. Dieses un-gerechte und auch wenig zweckmäßige Ergebnis haben die Parteien mit § 16 des Vertrags ersichtlich nicht angestrebt. cc) Die genannte Vorschrift sollte die werkvertraglichen Leistungsver-pflichtung des [X.]n nach § 2 des Vertrags nicht inhaltlich einschränken. Sie hatte vielmehr nur den Zweck, die Modalitäten der Ausführung dieser Leis-tungen zu regeln. Dabei sollte einerseits dem [X.]n eine ausreichend lange Ausführungszeit eingeräumt werden. Andererseits sollte aber auch [X.] werden, dass in dieser Ausführungsfrist auf jeden Fall die Arbeiten durch-geführt wurden, die mit unvertretbaren Belästigungen für die anderen [X.] verbunden waren (und sind). Rechtlich haben die Parteien mit der Ausführungsfrist in § 16 des Vertrags zum einen die Fälligkeit aller werkvertrag-lichen Leistungspflichten des [X.]n bis zum Ablauf des 31. August 2004 hinausgeschoben. Zum anderen haben sie für einen Teil dieser Leistungen, nämlich für diejenigen, deren Ausführung mit unvertretbaren Belastungen für die anderen Sondereigentümer verbunden war, eine Leistungsfrist im Sinne von § 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB vereinbart. Die Folge davon ist, dass der Kläger ohne weiteres von dem Vertrag zurücktreten konnte, wenn bei Ablauf der Frist solche Werkleistungen ganz oder teilweise fehlten. Außerdem wurden, worauf es hier ankommt, zu diesem Zeitpunkt nicht nur solche, sondern sämtliche werkvertrag-lichen Leistungen fällig, die der [X.] zu erbringen hatte. 12 b) Bei Ablauf des 31. August 2004 hatte der [X.] unstreitig nur einen Teil der ihm obliegenden Werkleistungen erbracht. Der Kläger hat ihm, wie nach § 323 Abs. 1 BGB geboten, eine Frist zur Erbringung der fehlenden Teile 13 - 8 - seiner werkvertraglichen Leistungen gesetzt. Diese Frist war mit einem Monat angemessen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Kläger dem [X.]n sein Vorgehen schon vor Ablauf der Frist rechtzeitig angekündigt hatte. 14 c) Der Kläger war berechtigt, von dem ganzen Vertrag zurückzutreten. 15 [X.]) Dem steht nicht entgegen, dass der [X.] den Barkaufpreis [X.] und einen Teil der ihm noch obliegenden Bauleistungen erbracht hat. Eine Teilleistung des Schuldners berechtigt den Gläubiger zwar nach § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB zum Rücktritt vom ganzen Vertrag nur, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Ein Fortfall des Interesses des [X.] an der Leistung des [X.]n kann hier auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, weil die erbrachten Bauleistungen des [X.]n notwendig waren, um das Gebäude in einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Zustand zu versetzen. Das kann indessen offen bleiben, weil die Vorschrift hier nicht anwendbar ist. [X.]) Sie setzt nämlich voraus, dass nicht nur die Leistung des Schuldners teilbar ist, sondern auch die des Gläubigers. Daran fehlt es. 16 (1) Mit § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB hat sich der Gesetzgeber für den Grundsatz des [X.]s entschieden. Bei einem teilweisen Ausbleiben der geschuldeten Leistung soll dem Gläubiger im Regelfall kein Rücktritt vom [X.], sondern nur ein [X.] möglich sein. Damit will der [X.] erreichen, dass der [X.] nicht im-mer vollständig rückabgewickelt werden muss, sondern sich auf die durchführ-baren oder durchgeführten Teile beschränkt. Etwas anderes soll nur gelten, wenn der Gläubiger an dem durchgeführten Teil des Vertrags kein Interesse hat (Begründung des Entwurfs eines Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes in BT-Drucks. 14/6040 [X.]). Dieses Regelungskonzept setzt gedanklich voraus, dass der als Regelfall gedachte [X.] möglich ist. Das ist bei dem [X.] 9 - schen Anwendungsfall, der dem Gesetzgeber dabei vorschwebte, der Erbrin-gung einer teilbaren Sachleistung gegen Entgelt, regelmäßig der Fall. Hier führt der [X.] zu dem angestrebten Ergebnis, dass sich die wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem [X.] durchgeführten Teil [X.]. Anders liegt es aber dann, wenn der teilbaren Leistung des Schuldners eine nicht teilbare Leistung des Gläubigers gegenübersteht. In einer solchen Konstellation lässt sich das mit dem [X.] angestrebte Ergebnis einer Be-schränkung —des [X.] auf den durchgeführten Teil nicht erreichen. Der Gläubiger kann seine [X.] unteilbare - Leistung nicht auf einen Teil beschränken, der der Teilleistung des Schuldners entspricht. Er kann sie nur ganz erbringen oder ganz davon absehen. Eine solche Konstellation lässt sich auch nicht mit dem Erfordernis eines Interessefortfalls sinnvoll beherrschen. Dieses [X.] erfasst nicht das Problem, dass sich der Vertrag selbst bei be-stehendem Interesse des Gläubigers an der Leistung des Schuldners nicht ein-geschränkt rückabwickeln lässt. Diese Möglichkeit setzt die Norm vielmehr still-schweigend voraus. Daran fehlt es, wenn nur die Leistung des Schuldners, nicht auch die Leistung des Gläubigers teilbar ist. (2) Dieser Fall liegt hier vor. Zwar sind die Leistungen, zu denen der [X.] verpflichtet ist, teilbar. Ihnen steht aber die Verpflichtung des [X.] gegenüber, dem [X.]n die verkaufte Eigentumswohnung zu übergeben und aufzulassen. Diese Leistungen sind nicht teilbar. Damit scheidet ein [X.] von vornherein aus. Es kommt nur ein Rücktritt vom ganzen Vertrag in Betracht. 18 d) Die Frage, welche Störungen der anderen Sondereigentümer die Durchführung der Arbeiten verursacht und ob das dazu eingeholte [X.] brauchbar ist, stellt sich nicht. Auf sie käme es nur an, wenn der Kläger ohne Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2 BGB zurückgetreten wäre. Der Kläger ist aber nach Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 1 BGB zurückgetreten. 19 - 10 - 3. Zur Herausgabe und Räumung der Wohnung und zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung ist der [X.] zwar nach § 348 Satz 1 BGB nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Barkaufpreises und Ersatz der erbrachten Bauleistungen verpflichtet. Dieser Einwand wird aber nach § 348 Satz 2 i. V. m. §§ 320, 322 BGB nur auf Einrede des [X.] berücksichtigt ([X.], [X.]. v. 7. Oktober 1998, [X.], NJW 1999, 53, 54; [X.]. v. 7. Juni 2006, [X.], [X.], 2839, 2842). Zur Erhebung der Einrede muss kein förmlicher Antrag gestellt werden; es genügt, wenn der [X.], die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung [X.], eindeutig erkennbar ist ([X.], [X.]. v. 7. Oktober 1998, [X.], NJW 1999, 53 f.). Das hat die Revisionserwiderung zwar mit einer Ge-genrüge geltend gemacht. Sie hat aber nicht, wie geboten (MünchKomm-ZPO/[X.], 3. Aufl., § 557 Rdn. 33), auf Vortrag verwiesen, der den Willen des [X.]n eindeutig ergibt, die bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags seinerseits geschuldete Leistung wegen des Ausbleibens der Leistung zurück-zubehalten, die der Kläger in diesem Rahmen ihm selbst schuldet. Die Folge hiervon ist, dass der [X.] seine Gegenansprüche, die ihm durch ihre Nicht-berücksichtigung im vorliegenden Rechtsstreit nicht abgeschnitten werden, [X.] geltend machen muss. 20 - 11 - II[X.] 21 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO. [X.] [X.] Lemke
Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 10.04.2006 - 11 O 238/05 - KG [X.], Entscheidung vom 01.10.2008 - 21 U 72/06 -