Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.11.2011, Az. XII ZR 210/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII [X.]/09
Verkündet am:

23. November 2011

Breskic,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 542 Abs. 1, 709 Abs. 1, 714; [X.]:ZGB § 266;
SchuldRAnpG §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1
a) Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach §
266 ZGB-[X.].
b) Für die Kündigung eines mit einer [X.] abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der [X.] gekündigt werden soll und die Kündigung ei-nem vertretungsberechtigten [X.]er zugeht.
c) Das gilt auch dann, wenn den [X.]ern die Vertretungsbefugnis gemein-schaftlich zusteht.
[X.], Urteil vom 23. November 2011 -
XII [X.]/09 -
LG [X.] (Oder)

AG [X.] (Oder)
-
2
-

Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November
2011
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Hahne
und
die Richter
Dr. [X.], Schilling,
Dr. Günter
und Dr. Nedden-Boeger
für Recht erkannt:
Die Revision gegen
das Urteil der
6.
Zivilkammer
des Landge-richts [X.]
(Oder) vom 21.
April
2009
wird auf Kosten der [X.] zu 1
zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der [X.]
zu 1
die Räumung und Heraus-gabe einer mit einer Garagenanlage bebauten Grundstücksfläche im [X.].
Mit Vereinbarung vom 19.
September 1979 überließ die Rechtsvorgän-gerin der Klägerin der [X.]
zu 1 eine Teilfläche eines Grundstücks zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung, damit diese hierauf Garagen errich-ten kann.
Zu diesem Zweck schlossen die 16 Mitglieder der [X.] einen "[X.] über die Bildung der Garagengemeinschaft S.

W.

". Nach Ziff.
1 dieses Vertrages bildeten die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der [X.] über [X.]en von Bürgern (§§
266-273
ZGB-[X.]) die Grundlage die-ses Vertrages. Ziff.
3 Satz
1 des Vertrages sah vor, dass die Vertretung der 1
2
3
-
3
-
[X.] allen
Vertragspartnern
gemeinschaftlich zusteht. Für die [X.] der Praxis der gesellschaftlichen, insbesondere
der rechtlichen Bezie-hungen wurde
gemäß Ziff.
3 Satz
3 des Vertrages
vier
in einer Anlage
2 zu dem
Vertrag
benannten
Mitgliedern als Vorstand der [X.] Generalvoll-macht zur Erledigung von Rechtsgeschäften erteilt, wobei je zwei der [X.] gemeinschaftlich zur Zeichnung berechtigt sein sollten.
In der Folgezeit wurden von der [X.] zu 1 auf dem Gelände 16
Garagen errichtet.
Im August 2007 kündigte die Klägerin den Nutzungsvertrag ordentlich zum 30.
November 2007, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt. Die [X.] ließ die Klägerin den ihr bekannten 16 Mitgliedern der [X.] zu 1 jeweils durch den Gerichtsvollzieher zustellen. Gegenüber der [X.] zu 1 als solcher erfolgte keine ausdrückliche Kündigung des Vertrags.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Beklagte sowie neun weitere Mitglie-der der Garagengemeinschaft auf Herausgabe und Räumung
der Grundstücks-fläche in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der
Klage stattgegeben. Die allein von der [X.] zu 1 eingelegte Berufung
ist
erfolglos
geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
möchte die Beklagte wei-ter die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat keinen Erfolg.

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-
4
-
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt,
die Beklagte sei befugt gewesen, die Berufung auch ohne ihre [X.]er einzulegen, weil sie als [X.] parteifähig sei.
Die Beklagte habe sich als eine [X.] nach §
266 ZGB-[X.] gebildet. Mit der [X.] nach dem 2.
Oktober 1990 habe die Bürgergemeinschaft nach §
266 ZGB-[X.] nicht nach Art.
232 §
1 EGBGB
fortbestehen können, so dass sie der Gesetzgeber gemäß §
4
Abs.
2 SchuldRAnpG seit
dem Wirksamwerden des Beitritts als eine Art der [X.] des bürgerlichen
Rechts
mit Gesamthandsvermögen an-gesehen und so ihren Fortbestand kraft Gesetzes angeordnet habe. Als [X.]
erfülle die Beklagte auch das Erfordernis, im Rechtsverkehr unter ihrem Namen aufzutreten.
In der Sache habe das Amtsgericht die Beklagte zu Recht sowohl gem.
§
546 BGB als auch gem.
§
985 BGB zur Räumung und Herausgabe des Ga-ragengrundstücks und der Garagen verurteilt. Die Klägerin sei nämlich gemäß §
6
Abs.
1 SchuldRAnpG i.
V. m. §
580
a Abs.
1 Nr.
3 BGB
zur
Kündigung des Nutzungsvertrags berechtigt
gewesen.
Der Nutzungsvertrag sei nach Art.
232 §
4
a EGBGB
mit dem Inkrafttre-ten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes am 1.
Januar 1995 in einen Mietver-trag
überführt worden. Dies folge aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes nach §
1
Abs.
1 Nr.
1
SchuldRAnpG, da
der Nutzungsvereinbarung eine Grundstücksüberlassung nach den §§
312 ff. ZGB-[X.] zum Zwecke
der Er-richtung von Garagen zu Grunde gelegen habe.
§
2 Abs.
2 SchuldRAnpG stehe dem nicht entgegen.
Vom Anwendungs-bereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes würden nur
Verträge ausge-schlossen, die §
71 Abs.
2
des Gesetzes über das [X.] in der sozia-8
9
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5
-
listischen Wirtschaft vom 25.
März 1982 ([X.]; nachfolgend zitiert als: VG-[X.])
unterfielen.
Im vorliegenden Fall sei nicht erkennbar, woraus
sich die für die Anwendbarkeit des [X.]es
maßgebliche Eigenschaft der [X.] als Wirtschaftseinheit ergeben könne. Allein der Umstand, dass das Mitglied der Garagengemeinschaft
K. als "Vorsitzender des Wohnbezirksaus-schusses"
bezeichnet worden sei, führe nicht dazu, dass die Beklagte zu einer Wirtschaftseinheit im Sinne des §
2 Abs.
1 Nr.
7
VG-[X.] geworden sei und damit Rechtsfähigkeit erlangt habe. Auch die Vertragsgestaltung in Form der Unentgeltlichkeit
und der sog.
"Unbegrenztheit der Nutzung"
führe nicht zwin-gend zur
Anwendbarkeit des [X.]es der [X.].
Die Klägerin sei auch berechtigt
gewesen, das Nutzungsverhältnis ge-mäß §
580
a Abs.
1 Nr.
3
BGB i. V. m. §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG zu kündigen. Gemäß §
23 Abs.
6 Nr.
1 SchuldRAnpG habe nämlich der Kündigungsschutz für Verträge über [X.] mit Ablauf des 31.
Dezember 1999 ge-endet.
Das Kündigungsrecht zwischen den Rechtsvorgängern
der [X.]en sei nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen [X.], die nach §
6 Abs.
2 Satz
2 SchuldRAnpG weiterhin Geltung beanspruchen würde. Der Wortlaut des zwischen den
Rechtsvorgängern der [X.]en ge-schlossenen Nachtrags habe mit der
Formulierung
"unbefristeten
und unent-geltlichen Nutzung"
nicht zu einem
individuell verabredeten Ausschluss des or-dentlichen Kündigungsrechts
geführt. Die [X.]en hätten sich insoweit
an den Wortlaut der damals geltenden Musterverträge für die Überlassung von
Erho-lungs-
und Freizeitgrundstücken gehalten und den
Gesetzeswortlaut zum Inhalt der
Abrede gemacht. Dies reiche für die Annahme einer Individualvereinbarung nach §
6
Abs.
2 Satz
2 SchuldRAnpG
nicht aus.
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13
-
6
-
Die Kündigungserklärung der Klägerin sei der [X.] auch wirksam zugegangen. Zwar gelte grundsätzlich, dass bei einer Mehrheit von Mietern die Kündigungserklärung gegenüber allen Personen auf [X.] erklärt werden müsse. Deshalb sei es bei einer
[X.] bürgerlichen Rechts
als Mieterin erforderlich, die Kündigung allen [X.]ern zukommen zu lassen.
Etwas anderes gelte dann, wenn die Beklagte -
wie hier
-
eine [X.]
sei. Die Kündigungserklärung sei in diesem
Fall an sich an die Beklagte zu adressieren gewesen und wäre mit Zugang an die vertretungsberechtigten Ge-sellschafter wirksam geworden. Es
sei aber ausreichend, wenn die Kündi-gungserklärung an alle [X.]er der [X.] adressiert werde
und diesen die Kündigungserklärung zugehe. Voraussetzung sei nur, dass aus der Kündigungserklärung ersichtlich werde, dass das bestehende Mietverhältnis mit der [X.] als Mieterin gekündigt werden solle.
So verhalte es sich im vorliegenden Fall. Die Klägerin habe nämlich in ih-rem an die einzelnen Mitglieder der [X.] gerichteten Kündigungsschrei-ben vom 22.
August 2007 allein den Nutzungsvertrag mit der [X.] vom 19.
September 1979 nebst Nachträgen gekündigt und so zum Ausdruck ge-bracht, dass dieser Vertrag durch die Kündigung beendet werden solle.
Der Wirksamkeit der
Kündigungserklärung könne die Beklagte nicht ent-gegenhalten,
dass einige Adressaten der Kündigungserklärung nicht Gesell-schafter der [X.] gewesen seien bzw.
dass ihnen
die Kündigungserklä-rung nicht zugegangen sei. Den Sachvortrag der [X.] hierzu habe das Berufungsgericht nicht berücksichtigen dürfen, da das Amtsgericht den ent-sprechenden Sachvortrag in dem nicht nachgelassenen
Schriftsatz vom 18.
April 2008 zu Recht gemäß §
296
a ZPO zurückgewiesen habe. Soweit die Beklagte vortrage, die Klägerin habe in ihrem Schriftsatz vom 6.
März 2008 mit 14
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7
-
der Behauptung, die Kündigungserklärungen seien wirksam zugestellt worden, eine neue Tatsachenbehauptung aufgestellt,
verkenne sie, dass es
sich hierbei allenfalls um eine -
untaugliche
-
Rechtstatsachenbehauptung
handeln könne.
Die Frage des
rechtswirksamen
Zugangs
der Kündigungserklärung habe sich für die Beklagte schon nach Zustellung der Klageschrift stellen müssen.
Schließlich habe das Amtsgericht zutreffend das von der [X.] im Hinblick auf die von ihr und ihren Mitgliedern errichteten Garagen
behauptete Recht zum Besitz nach Art.
232 §
1
a BGB (richtig: Art.
233 §
2
a EGBGB)
ver-neint, da diese Norm mit dem Inkrafttreten des [X.] zum 1.
Januar 1995 aufgehoben worden sei und die Rechtslage nunmehr nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz
beziehungsweise dem
Sachenrechts-bereinigungsgesetz zu beurteilen
sei.

II.
Diese
Ausführungen halten den Angriffen der Revision
stand.
Die Kläge-rin hat den [X.] wirksam gekündigt (§
580
a Abs.
1 Nr.
3 BGB
i. V. m. §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG).
Die Beklagte zu 1 ist daher ge-mäß
§
546 Abs.
1
i. V. m. §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG, §
985 Abs.
1 BGB zur Her-ausgabe und Räumung des Garagengrundstücks verpflichtet.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den von den Rechtsvorgängern der [X.]en abgeschlossenen Grundstücksüber-lassungsvertrag die Bestimmungen des am 1.
Januar 1995 in Kraft
getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21.
September 1994 (BGBl.
I S.
2538) anwendbar sind. Bei dieser Vereinbarung
handelt es sich um einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung von Garagen nach §§
312 Abs.
1, 313 Abs.
2 ZGB-[X.] (Ministerium der Justiz-[X.] Komm.
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19
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-
8
-
zum ZGB
§
312
ZGB
Anm.
1.2.; vgl. auch [X.] 1996, 1262), der
gemäß
§
1 Abs.
1 Nr.
1 SchuldRAnpG dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes un-terfällt.
Soweit die Revision hiergegen einwendet, bei der Vereinbarung handele es sich um einen Nutzungsvertrag nach §
71
VG-[X.], der nach §
2 Abs.
2 SchuldRAnpG vom
Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausgenommen ist, kann dem nicht gefolgt werden.
Die Beklagte zu 1 ist keine Wirtschaftseinheit im Sinne von §
2 Abs.
1 VG-[X.], so dass das [X.] auf den zwischen den Rechtsvorgängern der [X.]en abgeschlossenen Nutzungsvertrag keine Anwendung findet.
a) Das [X.]
der [X.] bildete die Rechtsgrundlage für Koope-rationsvereinbarungen zwischen staatlichen Organen der [X.] und den in §
2 Abs.
1 VG-[X.] genannten Wirtschaftseinheiten,
die der Koordinierung
der Wirtschaftstätigkeit sowie der
gemeinschaftlichen
Lösung von Aufgaben dienen sollten (vgl. §
1 Abs.
1 VG-[X.]).
Deshalb war in personeller Hinsicht der An-wendungsbereich des [X.]es auf staatliche Organe und die in §
2 Abs.
1 VG-[X.] als Wirtschaftseinheiten bezeichneten Vereinigungen und Or-ganisationseinheiten beschränkt
(vgl. [X.] beim [X.] der [X.] Kommentar zum Gesetz über das [X.] in der sozialisti-schen Wirtschaft 2.
Aufl. [X.]. zu §§
1-
5 Anm.
2.).

Soweit die
Revision meint, die Garagengemeinschaft "S.

W.

"
sei ursprünglich als ein gemeinschaftliches Wirtschaftssubjekt zwischen dem zuständigen Wohnbezirksausschuss der [X.] ([X.]) und der Rechtsvorgängerin der Klägerin als damaliger [X.] Genossenschaft gebildet worden,
verkennt sie die Rechtsnatur des Vertrages über die Bildung der Garagengemeinschaft "S.

W.".
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-
9
-
b) Nach §
266 ZGB-[X.] konnten sich Bürger zur Verbesserung ihrer Arbeits-
und Lebensbedingungen durch Vertrag zu einer [X.]
zusam-menschließen, um durch Arbeitsleistungen und materielle Mittel Einrichtungen und Anlagen für die kollektive und individuelle Nutzung zu schaffen und zu un-terhalten. [X.]en im Sinne dieser Bestimmung waren insbesondere die sog. Garagengemeinschaften (Ministerium der Justiz-[X.] Komm. zum ZGB §
266 ZGB Anm.
1.; vgl. ausführlich dazu [X.] 1996,
1262, 1276).
In dieser Rechtsform wollten sich auch die Mitglieder der Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 organisieren. Bereits in §
1 des Vertrages wird ausdrücklich [X.] genommen auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der [X.] über die [X.]en von Bürgern (§§
266-273 ZGB-[X.]). Mitglieder der [X.] sollten allein die in der Anlage
1 zu dem Vertrag aufgeführten Personen werden. Auch in seinem weiteren Inhalt entspricht die Vereinbarung
den Vorgaben, die §
267 Abs.
1 ZGB-[X.] für
einen [X.] einer [X.] von Bürgern i. S. v. §
266 ZGB-[X.] beinhaltete.
c) Die von der Rechtsvorgängerin der [X.] zu
1 gebildete
Gemein-schaft von Bürgern gemäß
§
266 ZGB-[X.]
ist indes
nicht als Wirtschaftsein-heit i. S. v. §
2 Abs.
1 VG-[X.] zu qualifizieren. Zwar konnten nach §
2 Abs.
1 Nr.
7 VG-[X.] auch sozialistische
[X.]en und gemeinschaftliche Ein-richtungen
eine Wirtschaftseinheit sein, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sie Rechtsfähigkeit besaßen (vgl. [X.] beim Minis-terrat der [X.] Kommentar
zum Gesetz über das [X.] in der sozia-listischen Wirtschaft 2.
Aufl. [X.]. zu §§
1-
5 Anm.
2.). Der [X.] nach §
266 ZGB-[X.] wurde jedoch gerade keine
Rechtsfähigkeit zuerkannt (vgl.
Ministerium der Justiz-[X.] Komm. zum ZGB §
266 ZGB Anm.
3.).
d) Die
von der [X.] zu 1 vorgelegten Unterlagen führen zu keiner anderen Beurteilung.
Bei der Prüfung, ob die Vorschriften des Schuldrechtsan-24
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-
10
-
passungsgesetzes im vorliegenden Fall Anwendung finden, ist zwischen dem [X.] und dem anschließend von der [X.]
abgeschlossenen
Nutzungsvertrag zu unterscheiden. §
71 VG-[X.] erfasste Nutzungsbeziehungen zwischen Wirtschaftseinheiten der [X.] Planwirtschaft ([X.] in [X.] [Hrsg.] SchuldRAnpG §
2 Rn.
21). Einen
Nutzungsvertrag im Sinne dieser Vorschrift konnte die Rechts-vorgängerin der [X.] zu 1
somit
bereits deshalb nicht abschließen, weil sie keine Wirtschaftseinheit gemäß
§
2 Abs.
1 Nr.
7 VG-[X.] bildete
und daher schon nicht von dem personellen Anwendungsbereich des [X.]es der [X.] erfasst wurde.
Der von der [X.] zu 1 vorgelegte Prüfbericht und die weiteren Schreiben beziehen sich nur
auf den Nutzungsvertrag und führen
deshalb
zu keiner
anderen
Beurteilung der Rechtsnatur der Rechtsvorgängerin der
[X.]
zu 1.
e) Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, dass der
Nutzungsvertrag mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1.
Januar 1995 nach §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG in einen
Mietvertrag über-führt worden ist. Dabei ist unerheblich, dass der zwischen den Rechtsvorgän-gern der [X.]en abgeschlossene Nutzungsvertrag eine unentgeltliche Über-lassung der Grundstücksfläche vorgesehen hatte. Denn §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG findet auf sämtliche von §
1 Abs.
1 Nr.
1 SchuldRAnpG erfasste [X.] Anwendung, unabhängig davon, ob für die Nutzung die Erbringung einer Gegenleistung vereinbart war (vgl. dazu auch [X.]/Kühnholz 4.
Aufl. §
20 SchuldRAnpG
Rn.
1). Wurde ein Grundstück zur Errichtung von Garagen überlassen, ist auf das Vertragsver-hältnis regelmäßig Mietrecht anzuwenden
(vgl. [X.] 1996, 1262, 1273; [X.] in [X.] [Hrsg.] SchuldRAnpG §
6 Rn.
15).

27
-
11
-
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht der Klägerin zur Kündigung des Vertrages nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen wurde.
a) Zwar bleiben nach §
6 Abs.
2 Satz
1 und 2 SchuldRAnpG Vereinba-rungen, die die Beteiligten bis zum Ablauf des 2.
Oktober 1990 getroffen haben, von den jeweiligen Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unbe-rührt, wenn sie vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen und wenn von ihnen anzunehmen ist, dass die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und [X.] Verhältnisse vorausgesehen hätten. Voraussetzung
hierfür ist jedoch, dass es sich um nichttypisierte Vereinbarungen
handelt, die einen individuellen, von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt haben
([X.] 1996, 1262, 1270).
Abreden, die sich nur auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts
be-schränken oder
in den seinerzeit häufig verwendeten Musterverträgen vorge-druckt wiederzufinden waren, reichen nicht aus ([X.] in [X.] [Hrsg.] SchuldRAnpG §
6 Rn.
43; vgl. auch [X.]/Kühnholz 4.
Aufl. §
6 SchuldRAnpG Rn.
5).
Denn mit §
6 Abs.
2 Satz
1 und
2 SchuldRAnpG beab-sichtigte der Gesetzgeber, solche individuell vertraglichen Abreden zwischen Grundstückseigentümern
und Nutzern
aus der typisierten Übergangsregelung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes auszunehmen, bei denen die Interessen der Beteiligten im Einzelfall angemessene Berücksichtigung gefunden haben und die Vereinbarung auch unter marktwirtschaftlichen Verhältnissen getroffen worden wäre ([X.] Urteil vom 25.
November 1999 -
VIII
ZR 380/96
-
NZM 1999, 312, 316
f.; vgl. auch Begründung zum Regierungsentwurf des Schuld-rechtsänderungsgesetzes-
SchuldRÄndG, BT-Drucks.
12/7135 S.
40).
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12
-
b) Eine solche Individualvereinbarung ergibt sich aus den Feststellungen des Berufungsgerichts
indes nicht.
Im 2.
Nachtrag zu der Vereinbarung vom 19.
September 1979
haben die Rechtsvorgänger der [X.]en unter der Ziff.
2 vereinbart, dass der [X.] die Grundstücksfläche zur unbefristeten und unentgeltlichen Nut-zung überlassen wird. Entgegen der Auffassung der Revision kann hierin kein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des Rechts der Klägerin zur or-dentlichen Kündigung
des Nutzungsvertrages gesehen werden. Diese [X.] entspricht inhaltlich bereits der in §
312 Abs.
2 Satz
2 ZGB-[X.] vorge-sehenen Regelung, wonach ein Vertrag zur Überlassung von land-
und forst-wirtschaftlich nicht genutzten Bodenflächen zu Zwecken der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nur dann befristet abgeschlossen werden darf, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, die nach §
312 Abs.
2 Satz
3 ZGB-[X.] im Vertrag anzugeben waren. Die unbefris-tete Überlassung von Grundstücksflächen war daher die Regel
(vgl. Ministerium der Justiz-[X.] Komm. zum ZGB §
312 ZGB Anm.
2). Hinzu kommt, dass eine ordentliche Kündigung des [X.]es durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin bereits aufgrund der Regelung des §
314 Abs.
4 Satz
3 ZGB-[X.] nicht möglich war. Nach dieser Vorschrift konnte das Nutzungsverhältnis, wenn der Nutzungsberechtigte
in Ausübung des Nutzungs-rechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet
hat-te, gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben wer-den. Selbst wenn also, wie die Revision meint, die Rechtsvorgängerin der Klä-gerin mit der in dem 2.
Nachtrag gewählten Formulierung einen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung hätte zum Ausdruck bringen wollen, wä-re dies keine von der vertragstypischen Regelung abweichende Individualver-einbarung gewesen, weil der Rechtsvorgängerin der Klägerin schon nach der gesetzlichen
Regelung kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden hat. 30
31
-
13
-
Damit läge, das Vorbringen der Revision hierzu unterstellt, keine individuell ausgehandelte Vertragsbestimmung mit einem von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt vor,
die nach §
6 Abs.
2 Satz
1 und 2 SchuldRAnpG fort-bestehen würde. Deshalb war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, den Zeugen [X.] zum Inhalt der Vereinbarung
zu vernehmen.
3. Der Nutzungsvertrag wurde von der Klägerin wirksam gemäß
§
580
a Abs.
1 Nr.
3 BGB i. V. m. §
6 Abs.
1 SchuldRAnpG gekündigt.
Das Berufungs-gericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kündi-gungserklärung der [X.] wirksam zugegangen ist.
a) Auf die vormals als [X.] von Bürgern i. S. v. §
266 ZGB-[X.] gegründete Garagengemeinschaft sind gemäß
§
4 Abs.
2 Satz
2 SchuldRAnpG die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die [X.] bürgerli-chen Rechts anzuwenden. Da die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 durch den Bau und die Unterhaltung der auf der Grundstücksfläche errichteten [X.] am allgemeinen Rechtsverkehr teilgenommen hat, ist sie seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes als eine [X.] bür-gerlichen Rechts
zu qualifizieren, die nach der Rechtsprechung
des [X.] Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie -
wie hier
-
durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet ([X.]Z 146, 341 = NJW 2001, 1056
ff.). [X.] des
ursprünglich mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen
Nutzungsvertrags ist daher nach der Schuldrechtsanpassung allein die Beklagte
zu 1, so dass ihr gegenüber die Kündigung des [X.] zu erklären
war.
b) Entgegen der Auffassung der Revision muss jedoch die Kündigungs-erklärung
eines mit einer [X.] abgeschlossenen Mietvertrags nicht allen [X.]ern zugehen. Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, 32
33
34
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14
-
dass das Mietverhältnis mit der [X.] bürgerlichen Rechts
gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten [X.]er zugeht (§
164 Abs.
3 BGB; vgl. [X.] Mietrecht 10.
Aufl. §
542 BGB Rn.
27; [X.] in [X.]/Sonnenschein Miete 10.
Aufl. §
542 BGB Rn.
11; [X.] in [X.]/[X.] Miete 3.
Aufl. §
542 Rn.
26; [X.] in [X.]/[X.]/Stellmann Geschäftsraummiete 2.
Aufl. Kap.
15 Rn.
70; [X.] in [X.]/[X.] [Hrsg.] Mietrecht 4.
Aufl. §
542 BGB Rn.
24; [X.]/Weidenkaff BGB 70.
Aufl. §
542 Rn.
18). Das gilt auch dann, wenn den [X.]ern gemäß
§§
709 Abs.
1, 714 BGB die Vertretungsbe-fugnis gemeinschaftlich zusteht
([X.]/[X.] [2003] §
714 BGB Rn.
11; [X.]/Wegen/Weinreich/von [X.] BGB 6.
Aufl. §
714 Rn.
4; Pa-landt/Sprau BGB 70.
Aufl. §
714 Rn.
4; [X.]/[X.] [2010] §
542 BGB Rn.
38;Erman/Lützenkirchen BGB 13.
Aufl. §
542 Rn.
15). Aus den §
125 Abs.
2 Satz
3 HGB, §
78 Abs.
2 Satz
2 AktG, §
35 Abs.
2 Satz
3 GmbHG, §
25 Abs.
1 Satz
3 GenG und §§
26 Abs.
2, 1629 Abs.
1 Satz
2 BGB wird zu Recht der allgemeine Rechtsgrundsatz abgeleitet, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht ([X.] Urteil vom 17.
September 2001 -
II
ZR 378/99
-
ZIP 2001, 2227 mwN;
[X.]/[X.] 5.
Aufl. §
164 BGB Rn.
87; [X.]/Ellenberger BGB 70.
Aufl. §
167 Rn.
14).
c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist von einem wirksamen Zugang der Kündigungserklärung auszugehen.
(1) Aus dem an die ihr bekannten [X.]er der [X.] zu 1 ge-richteten Kündigungsschreiben ergibt sich, dass
die Klägerin den mit der Gara-gengemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag vom 19.
September 1979 kündigen wollte und sich die Kündigung nicht nur auf die Vertragsbeziehung mit einzelnen [X.]ern beziehen sollte.
Insbesondere weist die Klägerin in 35
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-
15
-
den gleichlautenden Kündigungsschreiben die [X.]er der [X.] zu 1 auf deren gesamtschuldnerische Haftung für die Räumungs-
und Herausga-beverpflichtung als Mitglieder
der Garagengemeinschaft hin. Aus der maßgebli-chen Sicht der Erklärungsempfänger (§
133 BGB) war daher diesen Schreiben klar zu entnehmen, dass die Klägerin den Nutzungsvertrag mit der [X.] kündigen wollte.
(2) Da die Kündigungserklärung nach den Feststellungen des [X.], die von der Revision nicht angegriffen werden, jedenfalls auch den [X.]ern [X.] (den ehemaligen [X.] zu 5. und 6.) zuge-stellt worden ist und diese zu ständigen Vertretern der Garagengemeinschaft bestellt worden waren
(vgl. Anlage 2 zum [X.]

), ist jedenfalls ein wirksamer Zugang bei einem vertre-tungsberechtigten [X.]er der [X.] zu 1 erfolgt. Ob darüber hinaus an andere [X.]er der [X.] zu 1 eine wirksame Zustellung erfolgte, kann daher ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, ob das Amtsgericht das Vorbringen der [X.]
zu 1, die Kündigungserklärung sei nicht allen [X.] wirksam zugegangen, zu Recht gemäß
§
296
a ZPO als verspätet zurückgewiesen hat.
4. Schließlich hat das Berufungsgericht auch zu Recht ein [X.] der [X.] zu 1 verneint.
Unabhängig von der von der Revision angesprochenen Frage, wann der Entschädigungsanspruch nach §
12 SchuldRAnpG entsteht
(vgl. dazu [X.] 2001, 448), scheitert ein Zurückbehaltungsrecht der [X.]
zu 1 wegen eines möglichen Entschädigungsanspruchs für die von ihren Ge-sellschaftern errichteten Garagen jedenfalls an den §§
578 Abs.
1, 570 BGB i.V.m.
§
6 Abs.
1 [X.] Nach diesen Vorschriften kann der Mieter ge-37
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16
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genüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Dieser Ausschluss erstreckt sich auch auf gesetzliche Ansprüche, die neben dem Anspruch auf Rückgabe gemäß
§
546 BGB beste-hen ([X.]/Streyl
Mietrecht 10.
Aufl. §
570 BGB Rn.
5 mwN).
Hahne

[X.]

Schilling

Günter

Nedden-Boeger
Vorinstanzen:
AG [X.] (Oder), Entscheidung vom 09.05.2008 -
2.2 C 4/08 -

LG [X.] (Oder), Entscheidung vom 21.04.2009 -
6a [X.]/08 -