Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.12.2013, Az. XII ZR 80/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 80/12
Verkündet am:

18. Dezember 2013

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
a)
Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Hei-zungs-
und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurtei-lung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard ent-spricht und fehlerfrei arbeitet.
b)
Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem [X.]ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen
Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im [X.]an [X.]Urteil vom 31.
Oktober 2007 -
VIII ZR 261/06 -
NJW 2008, 142).
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2013 -
XII ZR 80/12 -
KG Berlin

LG Berlin
-
2
-

Der XII.
Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember
2013
durch den
Vorsitzenden
Richter Dose
und
die Richter Schilling, Dr. Günter,
Dr.
Nedden-Boeger
und Dr. Botur
für Recht erkannt:
Die
Revision gegen
das Urteil des
8. Zivilsenats
des Kammerge-richts
in Berlin vom 21. Mai
2012
wird auf Kosten der [X.]zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der [X.]rückständige Miete.
Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewer-beräume in einem Gebäude, das schon zu [X.]errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Klägerin [X.]saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden.
Die Beklagte minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010.
Sie begründete dies damit, die Heizungs-
und Belüftungsanla-ge sei im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräu-men überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage
nicht wirtschaftlich betrieben 1
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werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausreichender
Wärmeschutz
geschaffen worden.
Das [X.]hat der Klage unter Berücksichtigung einer von der [X.]hilfsweise erklärten Aufrechnung überwiegend stattgegeben. Die Beru-fung der [X.]wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht
hat seine
in ZMR
2012, 858 ff.
veröffentlichte
Ent-scheidung wie folgt begründet:
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni und August bis November 2010, weil die Miete nicht gemindert sei. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs-
und Belüftungsanlage sei nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB
behaftet.
Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliege, seien die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung [X.]technischer Normen. Das [X.]habe im unstreitigen Tatbe-stand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Parteien hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gegeben habe. Fehlten -
wie hier -
ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der 4
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Mietsache, so sei jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.
Dass die streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, werde von der [X.]nicht schlüssig vorgetragen.
Die Beklagte beanstande die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Heizungs-
und Lüftungsanlage, weil diese nicht individuell zu [X.]bzw. einzustellen und daher
eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei
und die Anlage lediglich durch einen Techniker und nicht vom Personal der [X.]eingestellt
werden
könne. Dieser Vortrag der [X.]sei widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspreche, also die maßgeblichen technischen Normen eingehalten würden, weiche
dies nicht zugleich von dem ab, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vo-rausgesetzt werde, bzw. nach [X.]und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne.
Von einem Mangel könne nur dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre. Die streitgegenständliche Heizungs-
und Belüftungsanlage sei aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stelle dies kei-nen Mangel dar, sofern
die Anlage -
wie hier -
dem Stand der Technik entspre-che.
Ein Mietmangel ergebe sich auch nicht aus dem Vorbringen der Beklag-ten, die von ihr zu tragenden
Kosten für die Heizung und der Energieverlust seien
erheblich. Eine verlustreich arbeitende Heizung stelle per se keinen zur Minderung führenden
Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt sei für den 9
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Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellten als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage
beruhten, könne ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege, sei aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beur-teilen. Nach dem eigenen Vortrag der [X.]entspreche
die Heizungs-
und Belüftungsanlage dem damaligen Stand der Technik, so dass von einer Man-gelhaftigkeit der Heizungs-
und Belüftungsanlage nicht ausgegangen werden könne.
Es könne auch nicht der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts
Düs-seldorf
gefolgt werden, wonach der Vermieter nach [X.]und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet sei, dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende [X.]bereitzustellen. Der Mieter habe
grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen oder aber, falls eine [X.]Vereinbarung fehle, dem Stand der Technik entspreche. Da die Hei-zungs-
und Belüftungsanlage vorliegend diesen Anforderungen
genüge, liege
ein Mangel nicht vor.
Der von der [X.]beanstandete mangelnde Wärmeschutz stelle
ebenfalls keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.
Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen könne
nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleich-barer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspreche. Hierbei seien
insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau könne
ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des 13
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Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspre-che.
Das streitgegenständliche Gebäude sei
zu [X.]errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht habe erwarten können, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Wärmeschutz geltenden Standard aufweisen. In den Anlagen, die Bestandteil des [X.]geworden seien, werde
geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich sei. Die Position "[X.]außen"
unter 1.5 der Anlage 2 enthalte
den Vermerk "ggfs zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV-Nachweis". Dieser Ver-merk könne
unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu [X.]errichtetes Gebäude handele
und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß [X.]aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen werde, wenn er erforderlich sei, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie dem
von der Klägerin zu den Akten gereichten [X.]zu entnehmen sei, erfüllten drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die [X.]nach 4108-2:2003-7. Dies sei
aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen seien, so dass der mangelnde Wärme-schutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege gestanden habe.
Eine Vereinbarung, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DINNorm angepasst werden sollten, ergebe sich auch nicht aus der mit der Überschrift "Baubeschreibung Neubauanforderungen"
ver-sehenen Anlage
3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile
neu gebaut werden sollten, folge
bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der 16
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ausdrücklich festgehalten worden sei, welche Bauteile ohne Veränderung bei-behalten, welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Über-lung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet
werden
sollten, könne
die Beklagte nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz-Normen ange-passt werden sollten. Diese sollten nämlich -
wie dargelegt -
entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Zu-stand belassen werden. Die in der Anlage 3 bezüglich der Wände
enthaltene Regelung könne
sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände
und
die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anla-ge 1 teilweise neu errichtet werden sollten.
Soweit die
Beklagte vortrage, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mil-lionen Euro
dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen seien
und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, sei
ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukos-ten könne
nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen wer-den.

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II.
Diese
Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung
stand.
Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Mangels der Mietsache im Sinne des § 536 BGB verneint.
1.
Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getrof-fen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§
133, 157, 242 BGB) geprüft wer-den, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des [X.]verlangen kann (vgl. Senatsurteile vom 10.
Mai 2006 -
XII ZR 23/04 -
NZM 2006, 582, 583 und vom 7.
Juni 2006 -
XII
ZR
34/04
-
NZM 2006, 626, 627).
Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ([X.]Urteil vom 5.
Juni
2013
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VIII ZR 287/12
-
NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN).
Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen [X.]mehr als nur unwesent-lich beeinträchtigt und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das [X.]hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutref-fend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entspre-chende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen (Senatsurteil vom 15.
Oktober 2008
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XII
ZR 1/07 -
NJW 2009, 664 Rn.
13).
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2.
Unter Beachtung dieser
Maßstäbe hat das Berufungsgericht zu Recht
einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des §
536 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1
BGB verneint.
a)
Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien bei Abschluss des [X.]ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der technischen Gebäudeausstat-tung getroffen. Hiergegen erinnert auch
die Revision
nichts.
b) Die Parteien haben jedoch in Ziffer 1. 3. des [X.]die als [X.]bezeichnete Baubeschreibung der Vermieterin vom 14.
August 2006
und die als Anlage 3 bezeichnete Mieterbaubeschreibung vom 22.
November 2004
zum Inhalt des [X.]und zur Grundlage für den Umbau
und die [X.]des [X.]gemacht. Aus beiden Anlagen ergeben sich zwar keine ausdrücklichen Vereinbarungen über die technische Ausstattung des Mie-tobjekts. Sie enthalten jedoch Angaben, die
im Rahmen der durch Auslegung zu ermittelnden Soll-Beschaffenheit des
Mietobjekts
herangezogen werden können. So ist in Ziffer 2.2 der Anlage 2 (Wärmeversorgungsanlagen) die [X.]der vorhandenen Fernwärmestation und eine Grundbeheizung über statische Heizflächen in den Randbereichen und in den Büros und Sozial-räumen vorgesehen.
Die weitere Nutzung der vorhandenen Lüftungsanlage mit einem 6-fachen Luftwechsel ergibt sich aus Ziffer 2.3 der Anlage 2. In der Mieterbaubeschreibung (Anlage 3) wird hinsichtlich der Heizung nur verlangt, dass die Zuluft während der Heizperiode
bis zu einer Außentemperatur von ca. 18 Grad Celsius zentral erwärmt und im [X.]zur Verfügung gestellt wird. Darüber hinaus sollte vom Vermieter ein separater [X.]für die Ver-sorgung der Sozialräume und des Büros gestellt werden, um in diesen Räumen eine Innentemperatur von bis zu 21 Grad Celsius zu erreichen.
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Durch diese zum Vertragsinhalt gewordenen Angaben in den Anlagen
2 und 3 wird der von der Klägerin geschuldete Standard in Bezug auf die Hei-zungs-
und Belüftungsanlage beschrieben. Dass die vorhandene Anlage diesen Anforderungen nicht genügt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt
und wird von der [X.]auch nicht behauptet. Sie
räumt selbst ein, dass
mit der installierten Anlage ihre Geschäftsräume ausreichend beheizt und belüftet wer-den können.
c) Soweit die Revision
den zur Minderung der Miete führenden Mangel
in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs-
und Belüftungsanlage
sieht, kann dem nicht gefolgt werden.
aa) Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass
der unwirtschaft-liche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. §
536 Abs.
1 Satz
1 BGB begründen könne ([X.][X.]1984, 54
f.; MünchKommBGB/Häublein 6.
Aufl. §
536 Rn.
8; [X.]in [X.]Mietrecht 11.
Aufl. §
536 BGB Rn.
231). Überwiegend
wird das Vorlie-gen eines Mangels jedoch verneint (KG ZMR 2008, 892, 893 und [X.]2005, 774; Staudinger/[X.]BGB [2011] §
536 Rn.
15; Bamberger/Roth/[X.]BGB 3.
Aufl. § 536 Rn. 59; [X.]in Blank/[X.]Miete 3. Aufl. §
536 BGB Rn. 34; [X.]in Bub/[X.]Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraum-miete 3. Aufl. Kap.
[X.]Rn.
1305;
[X.]in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Langenberg Betriebs-
und Heizkostenrecht 6.
Aufl. [X.]Rn.
53; [X.]Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 63).
Jedenfalls im vorliegen-den Fall ist der letztgenannten Auffassung zu folgen.
bb) Die Heizungs-
und Belüftungsanlage war
zum Zeitpunkt des [X.]bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Der Be-25
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klagten war dieser Umstand bekannt, weil
er sich aus der dem Mietvertrag [X.]Anlage 2 ergibt. Durch den Abschluss des [X.]hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der [X.]akzeptiert. Feststellungen, dass die Heizungs-
und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen
technischen Standard
bei der Errichtung des [X.]entspricht, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Dies wird von der [X.]auch nicht behauptet. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs-
und Belüftungsanlage im Vergleich zu an-deren
Geschäftsräumen der [X.]hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn
die Anlage -
wie hier -
dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgebli-chen technischen Standard entspricht
und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden
Heizungsanla-ge geringere Kosten anfallen würden (Staudinger/[X.]BGB [2011] §
536 Rn.15; Bamberger/Roth/[X.]BGB 3.
Aufl. §
536 Rn.
59). Würde der im [X.]mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der [X.]gehalten, um seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzu-kommen, die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Be-trieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorgese-hene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter kei-nen Anspruch hat (vgl. [X.]Urteile vom 5. Juni 2013 -
VIII ZR 287/12 -
NJW
2013, 2417
Rn. 22 und vom 14. September 2011 -
VIII ZR 10/11 -
NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/[X.]BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamber-ger/Roth/[X.]BGB 3.
Aufl. § 536 Rn. 59; [X.]in Blank/[X.]Miete 3.
Aufl. § 536 BGB Rn. 34). Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs.
3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen -
12
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Beurteilung
(zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerberaummietrecht vgl. Se-natsurteil vom 4. Mai 2011 -
XII ZR 112/09 -
NZM 2012, 83 Rn.
11 mwN).
Da-nach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden [X.]zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von [X.]sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten
([X.]Urteil vom 31. Oktober 2007 -
VIII ZR 261/06 -
NJW 2008, 142 Rn. 18). Dies gilt auch für den Bereich der Gewerbe-raummiete (Staudinger/[X.]BGB [2011] § 536 Rn. 15).
cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Revision ange-führten Entscheidung des [X.]([X.]1984, 54). So-weit dort
eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage als Sachmangel i.S.v. §
536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt
es sich um eine Einzelfallentscheidung, die auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist. Die Heizungsanlage war im Hinblick auf Größe
und Nutzung einer Mietwohnung
um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf [X.]außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und den
damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hat das Oberlandesge-richt unter Berücksichtigung von [X.]und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht. Im hier zu ent-scheidenden Fall hat das Berufungsgericht eine
solche
Überdimensionierung der Heizungs-
und Belüftungsanlage jedoch gerade nicht festgestellt. Die Revi-sion macht insoweit auch nur geltend, dass im Hinblick auf den konkret von ihr ausgeübten Geschäftsbetrieb mit einer nur geringen Anzahl an Kunden die [X.]kostengünstiger betrieben werden könnte.
Dass aufgrund des geringen Publikumsverkehrs in den Geschäftsräumen der [X.]bei einer anderen technischen Gestaltung der Heizungs-
und Belüftungsanlage nur geringere 29
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Energiekosten aufgewendet werden müssten, ändert jedoch nichts daran, dass die vorhandene Anlage der vertraglichen Beschaffenheit der Mietsache ent-spricht und daher keinen Mangel der Mietsache begründen kann.
Die Beklagte kann sich daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz
1 Alt.
1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs-
und Belüftungsanlage berufen.
d) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich eine [X.]der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs-
und Belüftungsan-lage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist.
Wie sich aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt, die Be-standteil des Vertrages geworden ist (Ziff. 1. 3. des [X.]vom 16.
Februar 1997), sollte die bei Vertragsschluss bereits vorhandene Heizungs-
und Belüftungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Klägerin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zu-stand, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der vorhan-denen Regelungstechnik. Das Berufungsgericht hat weder festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungstechnik nicht dem Stand der [X.]für eine Fernwärmeanlage entsprach noch hat die Beklagte hierzu [X.]Vortrag gehalten. Unter diesen Voraussetzungen kann die Beklagte nicht damit gehört werden, die Anlage sei mangelhaft, weil sie nicht individuell regulierbar sei. Die Anlage entspricht dem Zustand, in dem die Beklagte die Mieträume angemietet hat. Auch hier würde die Annahme eines Mangels dazu führen, dass der Vermieter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Sicht der [X.]die Mangelfreiheit der Mietsache herzustellen. Dies käme wiederum einer Modernisierungsmaßnahme gleich, die der
Vermieter nicht schuldet, wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dem technischen Standard entsprach.
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e) Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass auch der von der [X.]beanstandete mangelnde Wärmeschutz an den Außenwänden des Gebäudes nicht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs.
1 Satz
Alt. 1 BGB führt.
aa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, der Mieter von Wohn-
oder
Gewerberäumen könne nach der Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufwiesen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer
Wohnungen bzw. Gewerberäumen entspräche. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht darauf abgestellt, dass das [X.]Gebäude zu [X.]errichtet worden sei
und die Beklagte daher ohne gesonderte Vereinbarung nicht habe erwarten können, dass die Wände den bei Vertragsschluss geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufwiesen. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass aufgrund der umfangreichen Sanie-rung des Gebäudes nicht auf den Standard im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes habe abgestellt werden dürfen. Deshalb seien die einschlägigen DIN-Normen einzuhalten gewesen, was nach dem Vortrag der [X.]nicht der Fall gewesen sei.
bb) Damit kann die Revision nicht durchdringen. Es trifft zwar zu, dass nach der Rechtsprechung des [X.]auch bei einem älteren Ge-bäude die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden techni-schen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsache maß-geblich sein können. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauliche Verände-rungen an der Mietsache vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegen-den Veränderung des Gebäudes gleichkommen
(vgl. [X.]Urteile vom 5.
Juni 2013 -
VIII ZR 287/12
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NJW
2013, 2417
Rn. 28; vom 17. Juni 2009 -
VIII
ZR
131/08
-
NJW 2009, 2441 Rn. 11 und vom 6. Oktober 2004 -
VIII ZR 355/03
-NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Trittschallschutz in Mietwohnungen). Diese 32
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Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Bereits aus der Anlage 2 zum Miet-vertrag, die gemäß Ziffer 1. 3. des Mietvertrags Vertragsbestandteil geworden ist, ergibt sich, dass bei der anstehenden Sanierung des [X.]keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden sollten. Zu-sätzliche Wärmeschutzmaßnahmen an der Außenwandbekleidung sind in der Baubeschreibung nur vorgesehen, falls sie für den [X.]erforderlich sein sollten.
Die dem Mietvertrag beigefügte Mieterbaubeschreibung sieht einen den Anforderungen entsprechenden Wärmeschutz auch nur für neu errichtete Umfassungswände der Mieteinheit vor. Im Hinblick auf diesen Inhalt des [X.]ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beklagte keinen Wärmeschutz an den Außenwänden beanspruchen kann, der den bei Ab-schluss
des [X.]geltenden DIN-Normen entspricht, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Dose

Schilling

Günter

Nedden-Boeger

Botur
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 08.09.2011 -
32 O 615/10 -

KG Berlin, Entscheidung vom 21.05.2012 -
8 [X.]-