Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.12.2013, Az. XII ZR 80/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 80/12
Verkündet am:

18. Dezember 2013

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit

Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
a)
Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsa[X.]he entspre[X.]hende Hei-zungs-
und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursa[X.]ht, ist bei der Beurtei-lung, ob ein Mangel der Mietsa[X.]he vorliegt, ni[X.]ht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Erri[X.]htung des Gebäudes maßgebli[X.]hen te[X.]hnis[X.]hen Standard ent-spri[X.]ht und fehlerfrei arbeitet.
b)
Au[X.]h bei einem gewerbli[X.]hen Mietverhältnis lässt si[X.]h aus dem [X.] ein Anspru[X.]h des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertragli[X.]hen
Vereinbarungen entspre[X.]henden Heizungsanlage ni[X.]ht ableiten (im [X.] an [X.] Urteil vom 31.
Oktober 2007 -
VIII ZR 261/06 -
NJW 2008, 142).
[X.], Urteil vom 18. Dezember 2013 -
XII ZR 80/12 -
KG Berlin

[X.]
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2
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Der X[X.]
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 18. Dezember
2013
dur[X.]h den
Vorsitzenden
Ri[X.]hter Dose
und
die Ri[X.]hter S[X.]hilling, [X.],
Dr.
Nedden-Boeger
und Dr. Botur
für Re[X.]ht erkannt:
Die
Revision gegen
das Urteil des
8. Zivilsenats
des Kammerge-ri[X.]hts
in Berlin vom 21. Mai
2012
wird auf Kosten der [X.] zurü[X.]kgewiesen.

Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der [X.] rü[X.]kständige Miete.
Die Parteien s[X.]hlossen im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewer-beräume in einem Gebäude, das s[X.]hon zu [X.] erri[X.]htet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Klägerin [X.] saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden.
Die Beklagte minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010.
Sie begründete dies damit, die Heizungs-
und Belüftungsanla-ge sei im Hinbli[X.]k auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Ges[X.]häftsräu-men überdimensioniert und könne zudem ni[X.]ht individuell und bedarfsgere[X.]ht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage
ni[X.]ht wirts[X.]haftli[X.]h betrieben 1
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werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausrei[X.]hender
Wärmes[X.]hutz
ges[X.]haffen worden.
Das [X.] hat der Klage unter Berü[X.]ksi[X.]htigung einer von der [X.] hilfsweise erklärten Aufre[X.]hnung überwiegend stattgegeben. Die Beru-fung der [X.] wurde zurü[X.]kgewiesen. Dagegen wendet si[X.]h die Beklagte mit der vom Berufungsgeri[X.]ht zugelassenen Revision.

Ents[X.]heidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgeri[X.]ht
hat seine
in ZMR
2012, 858 ff.
veröffentli[X.]hte
Ent-s[X.]heidung wie folgt begründet:
Die Klägerin habe einen Anspru[X.]h auf Zahlung der restli[X.]hen Miete für die Monate Juni und August bis November 2010, weil die Miete ni[X.]ht gemindert sei. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs-
und Belüftungsanlage sei ni[X.]ht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB
behaftet.
Maßgebli[X.]h für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliege, seien die Vereinbarungen der Parteien und ni[X.]ht in erster Linie die Einhaltung [X.] te[X.]hnis[X.]her Normen. Das [X.] habe im unstreitigen Tatbe-stand des angefo[X.]htenen Urteils festgestellt, dass es zwis[X.]hen den Parteien hinsi[X.]htli[X.]h der te[X.]hnis[X.]hen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gegeben habe. Fehlten -
wie hier -
ausdrü[X.]kli[X.]he Parteiabreden zur Bes[X.]haffenheit der 4
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Mietsa[X.]he, so sei jedenfalls die Einhaltung der maßgebli[X.]hen te[X.]hnis[X.]hen Normen ges[X.]huldet.
Dass die streitgegenständli[X.]hen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, werde von der [X.] ni[X.]ht s[X.]hlüssig vorgetragen.
Die Beklagte beanstande die Unwirts[X.]haftli[X.]hkeit der von der Klägerin eingebauten Heizungs-
und Lüftungsanlage, weil diese ni[X.]ht individuell zu [X.] bzw. einzustellen und daher
eine bedarfsgere[X.]hte Einstellung in den einzelnen Sto[X.]kwerken ni[X.]ht mögli[X.]h sei
und die Anlage ledigli[X.]h dur[X.]h einen Te[X.]hniker und ni[X.]ht vom Personal der [X.] eingestellt
werden
könne. Dieser Vortrag der [X.] sei widersprü[X.]hli[X.]h. Wenn eine nur zentral dur[X.]h einen Te[X.]hniker zu bedienende Anlage dem Stand der Te[X.]hnik entspre[X.]he, also die maßgebli[X.]hen te[X.]hnis[X.]hen Normen eingehalten würden, wei[X.]he
dies ni[X.]ht zuglei[X.]h von dem ab, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vo-rausgesetzt werde, bzw. na[X.]h [X.] und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne.
Von einem Mangel könne nur dann ausgegangen werden, wenn eine sol[X.]he Anlage überhaupt ni[X.]ht zu regulieren wäre. Die streitgegenständli[X.]he Heizungs-
und Belüftungsanlage sei aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur dur[X.]h einen Te[X.]hniker zu regulieren sein sollte, stelle dies kei-nen Mangel dar, sofern
die Anlage -
wie hier -
dem Stand der Te[X.]hnik entspre-[X.]he.
Ein Mietmangel ergebe si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus dem Vorbringen der [X.], die von ihr zu tragenden
Kosten für die Heizung und der Energieverlust seien
erhebli[X.]h. Eine verlustrei[X.]h arbeitende Heizung stelle per se keinen zur Minderung führenden
Mangel der Mietsa[X.]he dar. Der Kostenaspekt sei für den 9
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Begriff des Sa[X.]hmangels irrelevant. Selbst außergewöhnli[X.]h hohe Heizkosten stellten als sol[X.]he keinen Fehler der Mietsa[X.]he dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage
beruhten, könne ein Mangel der Mietsa[X.]he vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege, sei aber na[X.]h dem Stand der Te[X.]hnik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beur-teilen. Na[X.]h dem eigenen Vortrag der [X.] entspre[X.]he
die Heizungs-
und Belüftungsanlage dem damaligen Stand der Te[X.]hnik, so dass von einer Man-gelhaftigkeit der Heizungs-
und Belüftungsanlage ni[X.]ht ausgegangen werden könne.
Es könne au[X.]h ni[X.]ht der Re[X.]htspre[X.]hung des Oberlandesgeri[X.]hts
Düs-seldorf
gefolgt werden, wona[X.]h der Vermieter na[X.]h [X.] und Glauben und der Verkehrssitte verpfli[X.]htet sei, dem Mieter eine wirts[X.]haftli[X.]h arbeitende [X.] bereitzustellen. Der Mieter habe
grundsätzli[X.]h einen Anspru[X.]h auf eine Heizung, die den vertragli[X.]hen Vereinbarungen oder aber, falls eine [X.] Vereinbarung fehle, dem Stand der Te[X.]hnik entspre[X.]he. Da die Hei-zungs-
und Belüftungsanlage vorliegend diesen Anforderungen
genüge, liege
ein Mangel ni[X.]ht vor.
Der von der [X.] beanstandete mangelnde Wärmes[X.]hutz stelle
ebenfalls keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.
Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen könne
na[X.]h der allgemeinen Verkehrsans[X.]hauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, wel[X.]her der übli[X.]hen Ausstattung verglei[X.]h-barer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspre[X.]he. Hierbei seien
insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berü[X.]ksi[X.]htigen. Bei einem Altbau könne
ein Mieter ni[X.]ht erwarten, dass die Wärmedämmung des 13
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Hauses den bei Vertragss[X.]hluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspre-[X.]he.
Das streitgegenständli[X.]he Gebäude sei
zu [X.] erri[X.]htet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung ni[X.]ht habe erwarten können, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabs[X.]hlusses für den Wärmes[X.]hutz geltenden Standard aufweisen. In den Anlagen, die Bestandteil des [X.] geworden seien, werde
geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauli[X.]he Maßnahme erforderli[X.]h sei. Die Position "[X.] außen"
unter 1.5 der Anlage 2 enthalte
den Vermerk "ggfs zusätzli[X.]he Wärmes[X.]hutzmaßnahmen gemäß [X.]". Dieser Ver-merk könne
unter Berü[X.]ksi[X.]htigung des Umstandes, dass es si[X.]h um ein zu [X.] erri[X.]htetes Gebäude handele
und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmes[X.]hutz gemäß [X.] aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein sol[X.]her Wärmes[X.]hutz dann erfolgen werde, wenn er erforderli[X.]h sei, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie dem
von der Klägerin zu den Akten gerei[X.]hten [X.] zu entnehmen sei, erfüllten drei der im Kellerges[X.]hoss befindli[X.]hen Außenwände ni[X.]ht die [X.] na[X.]h 4108-2:2003-7. Dies sei
aber ausweisli[X.]h der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb ni[X.]ht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen seien, so dass der mangelnde Wärme-s[X.]hutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme ni[X.]ht im Wege gestanden habe.
Eine Vereinbarung, dass sämtli[X.]he Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgebli[X.]hen [X.]Norm angepasst werden sollten, ergebe si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus der mit der Übers[X.]hrift "Baubes[X.]hreibung Neubauanforderungen"
ver-sehenen Anlage
3 zum Mietvertrag. Dass ni[X.]ht sämtli[X.]he Gebäudeteile
neu gebaut werden sollten, folge
bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der 16
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ausdrü[X.]kli[X.]h festgehalten worden sei, wel[X.]he Bauteile ohne Veränderung bei-behalten, wel[X.]he ausgebessert bzw. überarbeitet und wel[X.]he abgebro[X.]hen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Über-lung, wona[X.]h die Umfassungswände der Mieteinheit entspre[X.]hend den Anforderungen aus Brands[X.]hutz, Wärmes[X.]hutz, S[X.]halls[X.]hutz und statis[X.]hen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände erri[X.]htet
werden
sollten, könne
die Beklagte ni[X.]ht herleiten, dass au[X.]h die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmes[X.]hutz-Normen ange-passt werden sollten. Diese sollten nämli[X.]h -
wie dargelegt -
entspre[X.]hend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung ni[X.]ht neu erri[X.]htet, sondern in ihrem Zu-stand belassen werden. Die in der Anlage 3 bezügli[X.]h der Wände
enthaltene Regelung könne
si[X.]h folgli[X.]h nur auf die ni[X.]httragenden Außenwände
und
die tragenden und ni[X.]httragenden Innenwände beziehen, die ausweisli[X.]h der Anla-ge 1 teilweise neu erri[X.]htet werden sollten.
Soweit die
Beklagte vortrage, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mil-lionen Euro
dafür spre[X.]he, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen seien
und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, sei
ihr Vortrag ni[X.]ht hinrei[X.]hend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukos-ten könne
ni[X.]ht auf einen bestimmten allgemeinen Standard ges[X.]hlossen wer-den.

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[X.]
Diese
Ausführungen halten der re[X.]htli[X.]hen Überprüfung
stand.
Zu Re[X.]ht hat das Berufungsgeri[X.]ht das Vorliegen eines Mangels der Mietsa[X.]he im Sinne des § 536 BGB verneint.
1.
Ein Mangel der Mietsa[X.]he ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Bes[X.]haffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Bes[X.]haffenheit" der Mietsa[X.]he abwei[X.]ht. Es sind allein die Vertragsparteien, die dur[X.]h die Festlegung des dem Mieter jeweils ges[X.]huldeten vertragsgemäßen Gebrau[X.]hs bestimmen, wel[X.]hen Soll-Zustand die vermietete Sa[X.]he spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrü[X.]kli[X.]he Regelung zum "Soll-Zustand" getrof-fen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§
133, 157, 242 BGB) geprüft wer-den, was der Vermieter s[X.]huldet bzw. wel[X.]hen Standard der Mieter aufgrund des [X.] verlangen kann (vgl. Senatsurteile vom 10.
Mai 2006 -
XII ZR 23/04 -
NZM 2006, 582, 583 und vom 7.
Juni 2006 -
XII
ZR
34/04
-
NZM 2006, 626, 627).
Dabei ist na[X.]h der Verkehrsans[X.]hauung der bei der Erri[X.]htung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ([X.] Urteil vom 5.
Juni
2013
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VIII ZR 287/12
-
NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN).
Die Beurteilung, ob eine Abwei[X.]hung der Mietsa[X.]he von der vereinbarten Sollbes[X.]haffenheit den vertragsgemäßen [X.] mehr als nur unwesent-li[X.]h beeinträ[X.]htigt und wel[X.]he Minderung des Mietzinses ein sol[X.]her Mangel gegebenenfalls re[X.]htfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatri[X.]hter. Das [X.] hat jedo[X.]h zu prüfen, ob der Tatri[X.]hter die Sollbes[X.]haffenheit zutref-fend beurteilt hat, den Begriff des Mangels ni[X.]ht verkannt hat und auf entspre-[X.]hende Rüge hin au[X.]h, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen (Senatsurteil vom 15.
Oktober 2008
-
XII
ZR 1/07 -
NJW 2009, 664 Rn.
13).
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2.
Unter Bea[X.]htung dieser
Maßstäbe hat das Berufungsgeri[X.]ht zu Re[X.]ht
einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des §
536 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1
BGB verneint.
a)
Na[X.]h den revisionsre[X.]htli[X.]h ni[X.]ht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgeri[X.]hts haben die Parteien bei Abs[X.]hluss des [X.] ausdrü[X.]kli[X.]he Vereinbarung hinsi[X.]htli[X.]h der te[X.]hnis[X.]hen Gebäudeausstat-tung getroffen. Hiergegen erinnert au[X.]h
die Revision
ni[X.]hts.
b) Die Parteien haben jedo[X.]h in Ziffer 1. 3. des [X.] die als [X.] bezei[X.]hnete Baubes[X.]hreibung der Vermieterin vom 14.
August 2006
und die als Anlage 3 bezei[X.]hnete Mieterbaubes[X.]hreibung vom 22.
November 2004
zum Inhalt des [X.] und zur Grundlage für den Umbau
und die [X.] des [X.] gema[X.]ht. Aus beiden Anlagen ergeben si[X.]h zwar keine ausdrü[X.]kli[X.]hen Vereinbarungen über die te[X.]hnis[X.]he Ausstattung des [X.]. Sie enthalten jedo[X.]h Angaben, die
im Rahmen der dur[X.]h Auslegung zu ermittelnden Soll-Bes[X.]haffenheit des
Mietobjekts
herangezogen werden können. So ist in Ziffer 2.2 der Anlage 2 ([X.]) die [X.] der vorhandenen Fernwärmestation und eine Grundbeheizung über statis[X.]he Heizflä[X.]hen in den Randberei[X.]hen und in den Büros und Sozial-räumen vorgesehen.
Die weitere Nutzung der vorhandenen Lüftungsanlage mit einem 6-fa[X.]hen Luftwe[X.]hsel ergibt si[X.]h aus Ziffer 2.3 der Anlage 2. In der Mieterbaubes[X.]hreibung (Anlage 3) wird hinsi[X.]htli[X.]h der Heizung nur verlangt, dass die Zuluft während der Heizperiode
bis zu einer Außentemperatur von [X.]a. 18 Grad Celsius zentral erwärmt und im [X.] zur Verfügung gestellt wird. Darüber hinaus sollte vom Vermieter ein separater [X.] für die Ver-sorgung der Sozialräume und des Büros gestellt werden, um in diesen Räumen eine Innentemperatur von bis zu 21 Grad Celsius zu errei[X.]hen.
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Dur[X.]h diese zum Vertragsinhalt gewordenen Angaben in den Anlagen
2 und 3 wird der von der Klägerin ges[X.]huldete Standard in Bezug auf die Hei-zungs-
und Belüftungsanlage bes[X.]hrieben. Dass die vorhandene Anlage diesen Anforderungen ni[X.]ht genügt, hat das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht festgestellt
und wird von der [X.] au[X.]h ni[X.]ht behauptet. Sie
räumt selbst ein, dass
mit der installierten Anlage ihre Ges[X.]häftsräume ausrei[X.]hend beheizt und belüftet wer-den können.
[X.]) Soweit die Revision
den zur Minderung der Miete führenden Mangel
in der Unwirts[X.]haftli[X.]hkeit des Betriebs der Heizungs-
und Belüftungsanlage
sieht, kann dem ni[X.]ht gefolgt werden.
[X.]) Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass
der unwirts[X.]haft-li[X.]he Betrieb einer te[X.]hnis[X.]h fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. §
536 Abs.
1 Satz
1 BGB begründen könne ([X.] [X.] 1984, 54
f.; Mün[X.]hKommBGB/Häublein 6.
Aufl. §
536 Rn.
8; Eisens[X.]hmid in S[X.]hmidt-Futterer Mietre[X.]ht 11.
Aufl. §
536 BGB Rn.
231). Überwiegend
wird das Vorlie-gen eines Mangels jedo[X.]h verneint ([X.], 892, 893 und [X.], 774; [X.]/Emmeri[X.]h BGB [2011] §
536 Rn.
15; [X.]/[X.]/[X.] BGB 3.
Aufl. § 536 Rn. 59; [X.] in [X.]/[X.] Miete 3. Aufl. §
536 BGB Rn. 34; [X.] in Bub/[X.] Handbu[X.]h der Ges[X.]häfts-
und Wohnraum-miete 3. Aufl. [X.].
[X.] Rn.
1305;
Emmeri[X.]h in Emmeri[X.]h/Sonnens[X.]hein Miete 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Langenberg Betriebs-
und Heizkostenre[X.]ht 6.
Aufl. [X.] Rn.
53; [X.] Mietre[X.]ht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 63).
Jedenfalls im vorliegen-den Fall ist der letztgenannten Auffassung zu folgen.
bb) Die Heizungs-
und Belüftungsanlage war
zum Zeitpunkt des Ver-tragss[X.]hlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt au[X.]h ni[X.]ht verändert werden. Der Be-25
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klagten war dieser Umstand bekannt, weil
er si[X.]h aus der dem Mietvertrag [X.] Anlage 2 ergibt. Dur[X.]h den Abs[X.]hluss des [X.] hat sie diese te[X.]hnis[X.]he Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Miet-sa[X.]he akzeptiert. Feststellungen, dass die Heizungs-
und Belüftungsanlage ni[X.]ht dem maßgebli[X.]hen
te[X.]hnis[X.]hen Standard
bei der Erri[X.]htung des [X.] entspri[X.]ht, hat das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht getroffen. Dies wird von der [X.] au[X.]h ni[X.]ht behauptet. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsa[X.]he entspre[X.]hende Heizungs-
und Belüftungsanlage im Verglei[X.]h zu an-deren
Ges[X.]häftsräumen der [X.] hohe Energiekosten verursa[X.]ht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsa[X.]he vorliegt, ni[X.]ht von Bedeutung, wenn
die Anlage -
wie hier -
dem bei der Erri[X.]htung des Gebäudes maßgebli-[X.]hen te[X.]hnis[X.]hen Standard entspri[X.]ht
und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt si[X.]h in diesem Fall ein Mangel der Mietsa[X.]he ni[X.]ht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirts[X.]haftli[X.]her arbeitenden
Heizungsanla-ge geringere Kosten anfallen würden ([X.]/Emmeri[X.]h BGB [2011] §
536 [X.]; [X.]/[X.]/[X.] BGB 3.
Aufl. §
536 Rn.
59). Würde der im Ver-glei[X.]h mit einer modernen Heizungsanlage unwirts[X.]haftli[X.]he Betrieb der bei Vertragss[X.]hluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der [X.] gehalten, um seinen Pfli[X.]hten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB na[X.]hzu-kommen, die Anlage te[X.]hnis[X.]h so zu verändern, dass ein wirts[X.]haftli[X.]her Be-trieb gewährleistet wird. Dadur[X.]h würde jedo[X.]h eine vom Gesetz ni[X.]ht vorgese-hene Modernisierungspfli[X.]ht des Vermieters begründet, auf die der Mieter kei-nen Anspru[X.]h hat (vgl. [X.] Urteile vom 5. Juni 2013 -
VIII ZR 287/12 -
NJW
2013, 2417
Rn. 22 und vom 14. September 2011 -
VIII ZR 10/11 -
NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; [X.]/Emmeri[X.]h BGB [2011] § 536 Rn. 15; [X.]/[X.]/[X.] BGB 3.
Aufl. § 536 Rn. 59; [X.] in [X.]/[X.] Miete 3.
Aufl. § 536 BGB Rn. 34). Au[X.]h das für das Wohnraummietre[X.]ht in § 556 Abs.
3 Satz 1 BGB verankerte Wirts[X.]haftli[X.]hkeitsgebot führt zu keiner anderen -
12
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Beurteilung
(zum Wirts[X.]haftli[X.]hkeitsgebot im Gewerberaummietre[X.]ht vgl. Se-natsurteil vom 4. Mai 2011 -
XII ZR 112/09 -
NZM 2012, 83 Rn.
11 mwN).
Da-na[X.]h kann die Unwirts[X.]haftli[X.]hkeit einer te[X.]hnis[X.]h fehlerfrei arbeitenden [X.] zwar bei der Abre[X.]hnung der entstandenen Heizkosten von [X.] sein. Ein Anspru[X.]h des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertragli[X.]hen Vereinbarungen entspre[X.]henden Heizungsanlage lässt si[X.]h hieraus jedo[X.]h ni[X.]ht ableiten
([X.] Urteil vom 31. Oktober 2007 -
VIII ZR 261/06 -
NJW 2008, 142 Rn. 18). Dies gilt au[X.]h für den Berei[X.]h der Gewerbe-raummiete ([X.]/Emmeri[X.]h BGB [2011] § 536 Rn. 15).
[X.][X.]) Etwas anderes ergibt si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus der von der Revision ange-führten Ents[X.]heidung des Oberlandesgeri[X.]hts Düsseldorf ([X.] 1984, 54). So-weit dort
eine unwirts[X.]haftli[X.]h arbeitende Heizungsanlage als Sa[X.]hmangel i.S.v. §
536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt
es si[X.]h um eine Einzelfallents[X.]heidung, die auf den vorliegenden Fall ni[X.]ht übertragbar ist. Die Heizungsanlage war im Hinbli[X.]k auf Größe
und Nutzung einer Mietwohnung
um 60 % zu groß ausgelegt und verbrau[X.]hte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausrei[X.]hende Anlage. Im Hinbli[X.]k auf [X.] außergewöhnli[X.]h große Überdimensionierung der Heizungsanlage und den
damit verbundenen erhebli[X.]hen Energiemehrverbrau[X.]h hat das Oberlandesge-ri[X.]ht unter Berü[X.]ksi[X.]htigung von [X.] und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsa[X.]he bejaht. Im hier zu ent-s[X.]heidenden Fall hat das Berufungsgeri[X.]ht eine
sol[X.]he
Überdimensionierung der Heizungs-
und Belüftungsanlage jedo[X.]h gerade ni[X.]ht festgestellt. Die Revi-sion ma[X.]ht insoweit au[X.]h nur geltend, dass im Hinbli[X.]k auf den konkret von ihr ausgeübten Ges[X.]häftsbetrieb mit einer nur geringen Anzahl an Kunden die [X.] kostengünstiger betrieben werden könnte.
Dass aufgrund des geringen Publikumsverkehrs in den Ges[X.]häftsräumen der [X.] bei einer anderen te[X.]hnis[X.]hen Gestaltung der Heizungs-
und Belüftungsanlage nur geringere 29
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Energiekosten aufgewendet werden müssten, ändert jedo[X.]h ni[X.]hts daran, dass die vorhandene Anlage der vertragli[X.]hen Bes[X.]haffenheit der Mietsa[X.]he ent-spri[X.]ht und daher keinen Mangel der Mietsa[X.]he begründen kann.
Die Beklagte kann si[X.]h daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz
1 Alt.
1 BGB ni[X.]ht auf die von ihr behauptete Unwirts[X.]haftli[X.]hkeit der Heizungs-
und Belüftungsanlage berufen.
d) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt si[X.]h eine [X.] der Mietsa[X.]he au[X.]h ni[X.]ht daraus, dass die Heizungs-
und Belüftungsan-lage ni[X.]ht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist.
Wie si[X.]h aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt, die Be-standteil des Vertrages geworden ist (Ziff. 1. 3. des [X.] vom 16.
Februar 1997), sollte die bei Vertragss[X.]hluss bereits vorhandene Heizungs-
und Belüftungsanlage ohne bauli[X.]he Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Klägerin ges[X.]huldete Anlage bes[X.]hränkt si[X.]h dadur[X.]h auf den Zu-stand, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies eins[X.]hließli[X.]h der vorhan-denen Regelungste[X.]hnik. Das Berufungsgeri[X.]ht hat weder festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungste[X.]hnik ni[X.]ht dem Stand der Te[X.]h-nik für eine Fernwärmeanlage entspra[X.]h no[X.]h hat die Beklagte hierzu entspre-[X.]henden Vortrag gehalten. Unter diesen Voraussetzungen kann die Beklagte ni[X.]ht damit gehört werden, die Anlage sei mangelhaft, weil sie ni[X.]ht individuell regulierbar sei. Die Anlage entspri[X.]ht dem Zustand, in dem die Beklagte die Mieträume angemietet hat. Au[X.]h hier würde die Annahme eines Mangels dazu führen, dass der Vermieter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Si[X.]ht der [X.] die Mangelfreiheit der Mietsa[X.]he herzustellen. Dies käme wiederum einer Modernisierungsmaßnahme glei[X.]h, die der
Vermieter ni[X.]ht s[X.]huldet, wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Erri[X.]htung des Gebäudes dem te[X.]hnis[X.]hen Standard entspra[X.]h.
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e) Zutreffend hat das Berufungsgeri[X.]ht s[X.]hließli[X.]h angenommen, dass au[X.]h der von der [X.] beanstandete mangelnde Wärmes[X.]hutz an den Außenwänden des Gebäudes ni[X.]ht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs.
1 Satz
Alt. 1 BGB führt.
[X.]) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, der Mieter von Wohn-
oder
Gewerberäumen könne na[X.]h der Verkehrsans[X.]hauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufwiesen, wel[X.]her der übli[X.]hen Ausstattung verglei[X.]hbarer
Wohnungen bzw. Gewerberäumen entsprä[X.]he. Das Berufungsgeri[X.]ht habe zu Unre[X.]ht darauf abgestellt, dass das streitgegenständ-li[X.]he Gebäude zu [X.] erri[X.]htet worden sei
und die Beklagte daher ohne gesonderte Vereinbarung ni[X.]ht habe erwarten können, dass die Wände den bei Vertragss[X.]hluss geltenden Standard in Bezug auf Wärmes[X.]hutz aufwiesen. Das Berufungsgeri[X.]ht habe verkannt, dass aufgrund der umfangrei[X.]hen Sanie-rung des Gebäudes ni[X.]ht auf den Standard im Zeitpunkt der Erri[X.]htung des Gebäudes habe abgestellt werden dürfen. Deshalb seien die eins[X.]hlägigen [X.]-Normen einzuhalten gewesen, was na[X.]h dem Vortrag der [X.] ni[X.]ht der Fall gewesen sei.
bb) Damit kann die Revision ni[X.]ht dur[X.]hdringen. Es trifft zwar zu, dass na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] au[X.]h bei einem älteren Ge-bäude die zum Zeitpunkt des Abs[X.]hlusses des Mietvertrags geltenden te[X.]hni-s[X.]hen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsa[X.]he maß-gebli[X.]h sein können. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauli[X.]he Verände-rungen an der Mietsa[X.]he vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegen-den Veränderung des Gebäudes glei[X.]hkommen
(vgl. [X.] Urteile vom 5.
Juni 2013 -
VIII ZR 287/12
-
NJW
2013, 2417
Rn. 28; vom 17. Juni 2009 -
VIII
ZR
131/08
-
NJW 2009, 2441 Rn. 11 und vom 6. Oktober 2004 -
VIII ZR 355/03
-NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Tritts[X.]halls[X.]hutz in Mietwohnungen). Diese 32
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Voraussetzung ist vorliegend ni[X.]ht erfüllt. Bereits aus der Anlage 2 zum Miet-vertrag, die gemäß Ziffer 1. 3. des Mietvertrags Vertragsbestandteil geworden ist, ergibt si[X.]h, dass bei der anstehenden Sanierung des [X.] keine bauli[X.]hen Maßnahmen vorgenommen werden sollten. Zu-sätzli[X.]he Wärmes[X.]hutzmaßnahmen an der Außenwandbekleidung sind in der Baubes[X.]hreibung nur vorgesehen, falls sie für den [X.] erforderli[X.]h sein sollten.
Die dem Mietvertrag beigefügte Mieterbaubes[X.]hreibung sieht einen den Anforderungen entspre[X.]henden Wärmes[X.]hutz au[X.]h nur für neu erri[X.]htete Umfassungswände der Mieteinheit vor. Im Hinbli[X.]k auf diesen Inhalt des [X.] ist die Annahme des Berufungsgeri[X.]hts, dass die Beklagte keinen Wärmes[X.]hutz an den Außenwänden beanspru[X.]hen kann, der den bei Ab-s[X.]hluss
des [X.] geltenden [X.]-Normen entspri[X.]ht, revisionsre[X.]htli[X.]h ni[X.]ht zu beanstanden.
Dose

S[X.]hilling

Günter

Nedden-Boeger

Botur
Vorinstanzen:
[X.], Ents[X.]heidung vom 08.09.2011 -
32 O 615/10 -

KG Berlin, Ents[X.]heidung vom 21.05.2012 -
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