Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2008, Az. V ZR 118/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 25. Januar 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 196 a) § 196 [X.] ist auch auf gesetzliche Ansprüche anwendbar. Dazu gehören [X.] aus der Rückabwicklung von (nichtigen) Verträgen. b) Gesetzliche Ansprüche können im Sinne von § 196 [X.] in einem Gegenseitig-keitsverhältnis zueinander stehen. Das gilt insbesondere für die beiderseitigen Ansprüche aus der Rückabwicklung eines (nichtigen) [X.]) Ein Anspruch auf die Gegenleistung unterliegt der Verjährungsfrist des § 196 [X.] auch dann, wenn die Leistung nicht erbracht wird. [X.], [X.]. v. 25. Januar 2008 - [X.]/07 - O[X.]

[X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2008 durch [X.] Lemke, [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das [X.]eil des 7. Zivilsenats des [X.] vom 5. April 2007 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte schlossen am 7. Oktober 1998 eine als "Verbindliche Reservierungsvereinbarung" bezeichnete privat-schriftliche Vereinbarung. Darin sagten die [X.] der Klägerin und ihrem damaligen Lebensgefährten gegen Zahlung einer [X.] von 30.000 DM eine verbindliche unwiderrufliche Reservierung für die noch zu ver-messende Teilfläche eines näher bezeichneten Grundstücks zu einem näher bestimmten Preis zu. Die [X.] sollte mit der Unterzeich-nung der Vereinbarung fällig sein, auf den [X.] verrechnet werden und "Bestandteil des Grundstückspreises" sein; die "restliche Kauf-summe" sollte spätestens zehn Tage nach Abschluss des notariellen [X.] fällig werden. Die Reservierung sollte einem Vorkaufsrecht gleichgestellt 1 - 3 - sein. Die Klägerin und ihr Lebensgefährte zahlten sogleich die 30.000 DM. Zu dem Erwerb des Grundstücks kam es nicht. Im [X.] 2004 stellte die Klägerin fest, dass die [X.] das reser-vierte Grundstück ohne Wissen der Klägerin (oder ihres früheren Lebensgefähr-ten) teilweise anderweitig verkauft hatten. Sie verlangt aus eigenem und abge-tretenem Recht ihres Lebensgefährten Rückzahlung der [X.]. Die [X.] berufen sich auf Verjährung. 2 Das [X.] hat der am 11. Februar 2005 eingegangenen Klage stattgegeben. Die Berufung der [X.] gegen ihre Verurteilung zur Rück-zahlung der [X.] hat das [X.] ([X.] 2007, 272). Dagegen richtet sich die von dem [X.] zu-gelassene Revision der [X.], mit welcher sie weiterhin eine Abweisung der Klage erreichen möchten. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält die Klage für begründet. Die überwiegenden Gründe sprächen zwar dafür, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam sei, weil sie nach § 313 [X.] a. F. notariell habe beurkundet werden müssen. Das könne aber offen bleiben. Sei die Vereinbarung wirksam, folge der [X.] aus verschuldeter Unmöglichkeit gemäß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 3 [X.] a. F. i. V. m. §§ 812, 818 [X.]. Die [X.] hätten nicht darge-legt, dass sie nach deren Verkauf noch in der Lage seien, der Klägerin und ih-rem Lebensgefährten die reservierte Teilfläche zu verschaffen. Dieser Anspruch 4 - 4 - sei erst 2004 entstanden, seine Verjährung durch die Klage rechtzeitig ge-hemmt worden. Sei der Vertrag aber formnichtig, folge der Anspruch aus unge-rechtfertigter Bereicherung. Er sei dann zwar mit der Zahlung der [X.] entstanden, aber ebenfalls nicht verjährt. Der Anspruch [X.] nämlich nicht der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 [X.], son-dern der Sonderverjährung nach § 196 [X.], weil es sich bei diesem um einen Anspruch auf die Gegenleistung für die Übertragung des Rechts an einem Grundstück handele. I[X.] Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist begründet. 5 1. Ein vertraglicher Anspruch auf Ersatz der [X.] stehen der Klägerin und ihrem früheren Lebensgefährten allerdings nicht zu, weil die Reservierungsvereinbarung nicht, wie geboten, notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 [X.] nichtig ist. 6 a) Nach dem hier gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EG[X.] noch anwendbaren § 313 Satz 1 [X.] a. F. (jetzt: § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.]) bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn er die Verpflichtung einer Vertragspartei enthält, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Eine sol-che Verpflichtung muss nicht darauf gerichtet sein, das Grundeigentum sogleich zu veräußern oder zu erwerben ([X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 311b [X.]. 11). Auch eine bedingte Verpflichtung genügt (Senat, [X.] 57, 394, 396; [X.] NJW 1977, 52; [X.]/[X.]/Gehrlein, [X.], 2. Aufl., § 311b [X.]. 13). [X.] ist deshalb auch ein Vorvertrag, wenn er eine [X.] bereits verpflichtet (Senat, [X.] 82, 398, 403; 97, 147, 153 f.; [X.]/Medicus, [X.], 2. Aufl., § 311b [X.]. 4). Das gleiche gilt für einen Vertrag, 7 - 5 - mit dem ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll (Senat, [X.]. v. 17. Mai 1967, [X.], [X.] 1968, 93; [X.], [X.]. v. 7. November 1990, [X.], NJW-RR 1991, 205, 206; [X.], 385, 392 f.; 110, 327, 333; 148, 105, 108; [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., § 311b [X.]. 42). Die Verpflichtung muss auch nicht unmittelbar auf die Veräußerung oder den Erwerb von Grundeigentum gerichtet sein. Es reicht vielmehr aus, wenn der [X.] enthält, welche an die Nichtveräußerung oder den Nichterwerb des Grundeigentums wesentliche wirtschaftliche Nachteile knüpfen, die mittelbar zur Veräußerung oder zum Erwerb des Grundeigentums zwingen ([X.] 76, 43, 47; [X.], [X.]. v. 1. Juli 1970, [X.] 1178/68, NJW 1970, 1915, 1916; [X.]. v. 19. September 1989, [X.], NJW 1990, 390, 391; [X.]/[X.], aaO, § 311b [X.].13; [X.]/Medicus, aaO, § 311b [X.]. 5). b) Ob die Reservierungsvereinbarung eine unmittelbare oder mittelbare Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung enthält, hat das Berufungsgericht offen gelassen. Die dazu erforderliche Auslegung der Vereinbarung kann der Senat nachholen, da das Berufungsgericht die notwendigen Feststellungen ge-troffen hat und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Sie ergibt, wozu auch das Berufungsgericht neigt, dass die Vereinbarung sowohl eine Veräuße-rungspflicht der [X.] als auch eine Erwerbspflicht der Erwerber enthält, die sie nach § 313 [X.] a. F. beurkundungspflichtig machen. 8 c) In der Reservierungsvereinbarung haben sich die [X.] zwar nicht unmittelbar dazu verpflichtet, den Erwerbern das Eigentum an der reservierten Teilfläche zu übertragen. Der Revisionserwiderung ist auch zuzugeben, dass die Verpflichtung, ein Grundstück keinem anderen als dem [X.] zu veräußern, nicht nach § 313 Satz 1 [X.] a. F. (oder § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.]) beurkundungspflichtig ist (Senat, [X.] 31, 13, 19; [X.] 103, 235, 238; Senat, [X.]. v. 20. März 1963, [X.], NJW 1963, 1602, 1603; 9 - 6 - [X.]/[X.], aaO, § 311b [X.]. 8). Dabei sind die [X.]en aber nicht [X.] geblieben. Sie haben die Reservierung nicht befristet und die reservierte Teilfläche sowie Umfang und Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt. Die ange-strebte "verbindliche Reservierung" ließ sich auch nur erreichen, wenn die [X.] auf Verlangen der Klägerin zur Veräußerung der Teilfläche verpflichtet waren. Diesen Gestaltungswillen haben sie sinnfällig damit beschrieben, dass die Reservierung die "Wirkungen eines Vorkaufsrechts" haben sollte. Auch wenn sie hiermit nicht die Einräumung eines Vorkaufsrechts im technischen Sinne angestrebt haben sollten, wie die Revisionserwiderung meint, so haben sie doch eine, wenn auch durch das Kaufverlangen der Erwerber bedingte, Verpflichtung der [X.] zur Veräußerung der reservierten Teilfläche ver-einbart. d) Ob die Vereinbarung auch deshalb der Beurkundung bedurfte, weil sie die Klägerin wirtschaftlich zum späteren Erwerb zwang und deshalb eine mittel-bare Erwerbsverpflichtung enthielt, bedarf keiner Entscheidung. 10 e) Die Reservierungsvereinbarung verstößt gegen § 313 Satz 1 [X.] a.F. und ist deshalb nach § 125 Satz 1 [X.] nichtig. Anhaltspunkte dafür, dass diese Folge für die Klägerin oder ihren früheren Lebensgefährten schlechthin uner-träglich wäre (zu diesem Erfordernis: Senat, [X.]. v. 16. Juli 2004, [X.], NJW 2004, 3330, 3331) und den [X.] deshalb die Berufung auf die Un-wirksamkeit der Vereinbarung versagt sein könnte, hat die Klägerin nicht vorge-tragen. Sie sind auch sonst nicht ersichtlich. 11 2. Die [X.] sind der Klägerin aber aus ungerechtfertigter Bereiche-rung gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 1 und 2 [X.] zur Herausgabe der [X.] verpflichtet. 12 - 7 - a) Die Klägerin hat die [X.] nämlich ohne Rechts-grund gezahlt, weil die Reservierungsvereinbarung Grundlage der Zahlung war und die Vereinbarung unwirksam ist. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass sie dabei gewusst hat, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, und ihr Anspruch deshalb an § 814 [X.] scheitern könnte, haben die [X.] nicht vorgetra-gen. Die Klägerin mag aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit Erfahrung mit Reser-vierungsvereinbarungen und auch Kenntnis der Umstände gehabt haben, aus denen sich die Formnichtigkeit der vorliegenden Reservierungsvereinbarung ergibt. Ein Bereicherungsanspruch ist nach § 814 [X.] nur ausgeschlossen, wenn der Bereicherungsgläubiger positive Kenntnis von der Nichtschuld hat, aus den ihm möglicherweise bekannten Umstände mithin im Rahmen einer Pa-rallelwertung in der [X.] auch die richtigen Schlüsse gezogen hat ([X.], [X.]. v. 7. Mai 1997, [X.] 35/96, NJW 1997, 2381, 2382; v. 20. Juli 2005, [X.], NJW-RR 2005, 1464, 1466; [X.], 814, 816). Das hat die Klägerin bestritten. Die Revision verweist nicht auf Vortrag der [X.], aus dem sich das Gegenteil ergibt. 13 b) Einer Zahlungsverpflichtung der [X.] steht auch nicht entgegen, dass sie diese teilweise für die Renovierung ihres Hauses verbraucht haben. Sie haben damit nämlich die Aufwendung entsprechender eigener Mittel erspart und bleiben deshalb bereichert. Sie haben nach § 818 Abs. 2 [X.] hierfür in entsprechendem Umfang Ersatz in Geld zu leisten. 14 c) Der Anspruch ist auch nicht verjährt. 15 aa) Seine Verjährung richtet sich gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EG[X.] nach dem vom 1. Januar 2002 an geltenden Recht, weil er vor diesem Tag entstanden, aber noch nicht verjährt war. Er unterliegt nicht der regelmäßi-gen Verjährungsfrist nach § 195 [X.], sondern, wie das Berufungsgericht im 16 - 8 - Ergebnis zutreffend entschieden hat, der - bei Klageeinreichung noch nicht ab-gelaufenen - besonderen Verjährungsfrist von zehn Jahren nach § 196 [X.]. bb) Nach § 196 [X.] verjähren in zehn Jahren Ansprüche auf Über-tragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertra-gung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts, also nach § 873 [X.] zu erfüllende Ansprü-che, sowie Ansprüche auf die Gegenleistung. Auf einen Anspruch auf Heraus-gabe einer ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlung, um den es hier geht, ist [X.] Regelung deshalb nur anwendbar, wenn die rückabzuwickelnde Zahlung als Gegenleistung für einen Vertrag über ein Recht an einem Grundstück zu [X.] ist. 17 cc) Eine solche Einordnung des Anspruchs der Klägerin scheitert nicht daran, dass er der Rückabwicklung einer gescheiterten Vereinbarung dient. 18 (1) Ob die Vorschrift auch [X.] erfasst, ist [X.] umstritten. Nach herrschender Ansicht erfasst § 196 [X.] nicht nur ver-tragliche Ansprüche, die nach § 873 [X.] zu erfüllen sind, sondern auch [X.] und diese auch dann, wenn es sich um Sekundäransprüche handelt ([X.]/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 [X.]. 4; [X.]/[X.], aaO, § 196 [X.]. 5; [X.]/Kesseler, aaO, § 196 [X.]. 3; MünchKomm-[X.]/[X.], 5. Aufl., § 196 [X.]. 5; [X.]/[X.], [X.] [2003], § 196 [X.]. 9). Teilweise wird demgegenüber die Ansicht vertreten, Ansprüche auf Rückabwicklung von [X.] seien hiervon auszunehmen, weil die Schwierigkeiten beim Vollzug sol-cher Ansprüche, die Anlass für die Regelung gegeben hätten, hier nicht [X.] ([X.], NJW-RR 2007, 452, 453; [X.]/[X.], aaO, § 196 [X.]. 29; [X.]/[X.]/[X.], § 196 [X.]. 3). [X.] das zu, wäre nicht nur die Rückabwicklung der Verfügung über das Grundstück aus dem 19 - 9 - Anwendungsbereich des § 196 [X.] ausgenommen, sondern auch die Rück-abwicklung der geleisteten Zahlung. Diese könnte dann nämlich keine Gegen-leistung sein. (2) Dem folgt der Senat nicht. Die Vorschrift stellt allein auf den Inhalt, nicht aber auf den Grund des Anspruchs ab. Sie geht damit auch nicht über das angestrebte Ziel hinaus. Mit der Sonderverjährung für die beschriebenen [X.] hat der Gesetzgeber nach den Materialien den Besonderheiten dieser Ansprüche Rechnung tragen wollen. Diese Besonderheiten hat der [X.] nach der Begründung des Gesetzentwurfs (BT-Drucks. 14/6040 [X.]) vor allem darin gesehen, dass die Erfüllung von Ansprüchen über Rechte an Grundstücken nicht allein von dem Schuldner, sondern von der Mitwirkung staatlicher Stellen abhängt. Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück setzten deren Eintragung in das Grundbuch voraus. [X.] könne sich verzögern, auch wenn der Schuldner alles seinerseits Erforderli-che veranlasst habe. Es könne eine Teilungsvermessung erforderlich, aber nicht schnell zu erreichen sein. Die Erteilung der steuerlichen Unbedenklich-keitsbescheinigung könne sich in die Länge ziehen. Nicht zuletzt brauche das Grundbuchamt selbst [X.] zur Prüfung. Darin unterscheiden sich [X.] nicht substantiell von [X.]. Zwar mag sich das Verzögerungspotential bei Vermessung und steuerlicher Prüfung verrin-gern, etwa weil das zu teilende Grundstück bereits geteilt und bei der [X.] Grunderwerbsteuer nicht zu zahlen ist. Es können sich aber neue Verzögerungsgefahren etwa daraus ergeben, dass das zurückzuüb-ertragende Grundstück mit anderen Grundstücken verschmolzen worden und erneut zu teilen oder dass es lastenfrei zu machen ist. Vor allem aber ändert sich nichts daran, dass auch die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts im Grundbuch zu vollziehen ist und sich der Grundbuchvollzug verzögern kann. Das entzieht einer teleologischen Reduktion der Vorschrift den Boden. 20 - 10 - [X.]) Die Anwendung des § 196 [X.] auf einen Bereichungsanspruch scheitert auch nicht daran, dass bei einem solchen Anspruch ein Gegenseitig-keitsverhältnis nicht besteht. Zur Beschreibung eines "Anspruchs auf die Ge-genleistung" wird zwar teilweise auf den dem Vertragsrecht entlehnten Begriff des [X.] Bezug genommen ([X.]/[X.]/[X.], aaO, § 196 [X.]. 11; [X.]/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 [X.]. 5; [X.]/Kesseler, aaO, § 196 [X.]. 6; im Ansatz auch MünchKomm-[X.]/[X.], aaO, § 196 [X.]. 7). Die Wechselbezüglichkeit der Ansprüche, die damit angesprochen wird, ist aber nicht auf vertragliche Ansprüche begrenzt. Sie kann auch bei gesetzlichen Ansprüchen vorliegen. Deshalb ist etwa anerkannt, dass § 196 [X.] auch auf die [X.] aus einem nichtigen Grundstückskaufvertrag anwendbar ist ([X.]/[X.], aaO, § 196 [X.]. 11; im Ergebnis auch MünchKomm-[X.]/[X.] aaO). 21 ee) Diese Voraussetzungen liegen hier vor. 22 (1) Die gescheiterte Reservierungsvereinbarung enthielt die Verpflich-tung zur Übertragung des Eigentums an der reservierten Teilfläche. Die [X.] haben sich darin zwar nicht unmittelbar zur Übertragung des Eigentums an der Teilfläche verpflichtet. Es mag auch zweifelhaft sein, ob sie der Klägerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt haben. Sie haben ihr aber jedenfalls ein Erwerbs-recht eingeräumt. Das wiederum setzt, wie oben dargelegt, eine durch das An-kaufverlangen der Klägerin und den Abschluss des Kaufvertrags bedingte Ver-pflichtung der [X.] zur Veräußerung der Teilfläche voraus. Eine solche bedingte Verpflichtung reicht, wie bei § 313 Satz 1 a. F. [X.] (= § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.]) auch bei § 196 [X.] aus. 23 (2) Unerheblich ist auch, dass es nicht zu der beabsichtigten Rechtsän-derung an der Teilfläche, sondern lediglich zur Zahlung der [X.] - 11 - schale gekommen ist. Die Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor und begnügt sich damit, dass der Anspruch in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu einem Anspruch auf, soweit hier von Bedeutung, Übertragung des [X.] an einem Grundstück steht. Dem entspricht es, dass die Verjährungsfrist für den [X.] nicht davon abhängt, dass es eine Gegenleis-tung gibt ([X.]/Schmidt-Räntsch, aaO, § 196 [X.]. 6). Nur dieses Verständnis entspricht dem Zweck der Einbeziehung von Ansprüchen auf die Gegenleistung in die Vorschrift. Bei diesem Anspruch ergeben sich zwar die Schwierigkeiten nicht, die den Gesetzgeber zur Einführung der Sonderverjährung veranlasst haben. Ohne die Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in die Vorschrift hätten sich jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen regelmäßig wechselbezüglicher Ansprüche ergeben, was wiederum das [X.] gestört hätte. Das wollte der Gesetzgeber mit der Einbeziehung auch dieser Ansprüche vermeiden (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 14/7052 S. 179). Dann aber kann es nur darauf ankommen, ob die Ansprüche in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. (3) Ein solches Gegenseitigkeitsverhältnis liegt hier vor. 25 a) Aus dem Inhalt des Anspruchs selbst lässt es sich allerdings nicht [X.], weil dieser als Bereicherungsanspruch für sich genommen nicht aussa-gekräftig ist. Ein Gegenseitigkeitsverhältnis kann sich aber auch aus dem [X.] und dem Zusammenhang ergeben, in dem die rechtsgrundlose Leistung erbracht wurde. Dazu gehört bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung der (gescheiterte) Vertrag, aufgrund dessen die darin vorgesehenen Leistungen erbracht wurden, die rückabgewickelt werden sollen. Anders ließe sich, wie von dem Gesetzgeber angestrebt, nicht erreichen, dass die Ansprüche beider Par-teien einer gleich langen Verjährungsfrist unterliegen. Denn der Anspruch auf Rückabwicklung der Verfügung unterläge einer Verjährungsfrist von zehn [X.] - 12 - ren, der Anspruch auf Rückabwicklung der Zahlung dagegen, anders als der Zahlungsanspruch aus dem vorgesehenen Vertrag bei dessen Wirksamkeit, der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Für einen solchen Unterschied gibt es nach der Grundentscheidung des Gesetzgebers für eine "verjährungs-rechtliche Waffengleichheit" keinen Grund. b) Nach der Reservierungsvereinbarung sollte die [X.] nicht nur für das bloße Stillhalten der [X.] gezahlt werden. [X.] spricht schon ihre Höhe; die Pauschale macht etwa ein Drittel des vorge-sehenen Kaufpreises aus. Sie war vielmehr für das Erwerbsrecht und damit gerade auch für die vorgesehene bedingte Verpflichtung der [X.] gezahlt worden, der Klägerin auf Verlangen das Eigentum an der reservierten Teilfläche zu übertragen. Nur so ist es zu erklären, dass die Pauschale auf den nach [X.] zu zahlenden Kaufpreis angerechnet werden sollte. Sie war damit als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums gedacht. Daran ändert das Scheitern der Vereinbarung nichts. Das Gegenseitigkeitsverhältnis setzt sich vielmehr bei ihrer Rückabwicklung fort. 27 - 13 - II[X.] [X.] beruht auf § 97 ZPO. 28 Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 11.08.2006 - 10 O 55/05 - O[X.], Entscheidung vom 05.04.2007 - 7 U 126/06 -