Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.07.2006, Az. V ZR 252/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/05 Verkündet am: 21. Juli 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein BGHR: ja BGB §§ 497, 503 a.[X.] Verkauft die öffentliche Hand ein Grundstück zum Zwecke der Ansiedlung von Fami-lien zu günstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicherzustellen und [X.]en zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Be-gründung nicht mehr ausgeübt werden. BGH, Urt. v. 21. Juli 2006 - [X.]/05 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juli 2006 durch [X.] [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des [X.] vom 19. September 2005 wird auf Kosten des [X.]n zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zu-gunsten des [X.], dessen Rechtsnachfolger der [X.] ist. 1 Mit [X.] verkaufte das [X.]ein in der Gemarkung [X.]belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den [X.] W. R. . Dieser verpflich-tete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. Für das [X.]wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar 2 - 3 - hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Ge-bäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter ande-rem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das [X.] seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des Eigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird. Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstücks-eigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsich-tigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem [X.]n die Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der [X.] ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen Zahlung von rund 38.500 • bereit. 3 Das [X.] hat festgestellt, dass dem [X.]n bezüglich des Grundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zu-steht. Ferner hat es den [X.]n verurteilt, auf die im Grundbuch eingetrage-ne Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des [X.]n ist erfolglos geblieben. 4 Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zu-rückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der [X.] seinen Klageabwei-sungsantrag weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes ge-gen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige Abgabe von [X.] mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen zu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Be-schränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen [X.] - dieser betrage heute für Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 • lediglich 10.577,60 • - insbe-sondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner sei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem [X.] ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. [X.] verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. [X.] genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der [X.] zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden [X.]raum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen. 6 I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. 7 - 5 - 1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des [X.] herrschenden Wertvorstellungen [X.] und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren (vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: [X.] 146, 37, 47). 8 2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vor-merkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf ge-mäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des [X.] mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflas-sungsanspruch des [X.]n nicht mehr entstehen kann. 9 a) Der [X.] ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den [X.] vom 5. November 1948, [X.] 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit grundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern ins-besondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, [X.] 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentli-chen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, [X.]). Der [X.] ist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu [X.], ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, [X.]; Urt. v. 30. September 2005, [X.], [X.], 300, 301). 10 - 6 - b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot nur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann. 11 aa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat ei-nem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die [X.] vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zuläs-sigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen [X.]raum sicherzustellen. Dient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbar-te Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf [X.] Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpoli-tik, müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hier-durch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, [X.] 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, [X.], [X.], 300, 302; [X.], [X.] 1994, 93, 102 ff.). 12 bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den [X.]n steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang. 13 Nach den - maßgeblich auf dem von dem [X.] 1926 herausgegebenen —Merkblatt für die Förderung des [X.] be-ruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des [X.] diente der verbilligte Verkauf von [X.] durch das [X.] an [X.]im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des [X.] vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spe-kulativen Ausnutzung der günstigen [X.] entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufs-recht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei [X.] des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des [X.] aus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwer-ben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete Haus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staat-lichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigenge-nutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern. Das Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers war allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grund-stück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt [X.], war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu ei-nem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, [X.], [X.], 300, 302). [X.] stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen [X.]-spanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende [X.] auf Kosten der Allgemeinheit dar. 15 Die 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen [X.], in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Stei-gerung des [X.] bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz [X.] teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des [X.]n nicht un-billig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen erhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention über einen längeren [X.]raum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund für die Beschränkung der [X.] entfallen. 16 - 8 - cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem [X.] möglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Ein-fluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu [X.], indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem [X.] ausgegeben hätte. 17 Hierauf kann sich der [X.] zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als Reichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der [X.] (§ 20 [X.]) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 [X.]), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vor-gehalten werden, dass es - hätte das [X.] diese Handlungsform [X.] - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbe-schränkungen aufzuerlegen. 18 Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr be-schränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des [X.]n das Grundstück 1930 als Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufs-recht vergleichbaren - unbefristeten [X.] nach § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 [X.] i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausfüh-rung des Reichsheimstättengesetzes (in der im [X.], Glie-derungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich mit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 ([X.] I, [X.]) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu [X.], NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überle-gung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbe-schränkungen, denen die [X.] unterlagen, um - im Vergleich zu anderen 19 - 9 - Grundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonder-opfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 [X.]). [X.]) Schließlich kann der [X.] nichts zu seinen Gunsten daraus [X.], dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben. 20 Zwar wäre der [X.] in diesem Fall noch Eigentümer des Grund-stücks und damit alleiniger Nutznießer der [X.]teigerungen. Sein Rechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein Grundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Ent-scheidung, dass das Grundstück nach einer angemessenen [X.] in das [X.] Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. [X.] der Rechtsvorgänger des [X.]n von [X.]teigerungen unabhängig davon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht ver-kaufen, sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers des Gemeinschuldners belasten dürfen. 21 Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er Käufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle be-schränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln ge-währten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder [X.] - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbau-rechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das [X.]dem Rechtsvorgänger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Siche-rung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart [X.] wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen 22 - 10 - und hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, [X.] 1999, 646, 650). 3. Da der [X.] aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des [X.] gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Fest-stellung zurückgewiesen worden ist. 23 - 11 - II[X.] [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 24 [X.]Stresemann Czub Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 - [X.], Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -