Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.02.2000, Az. XII ZR 251/97

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 251/97Verkündet am:23. Februar 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 23. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.]rof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des [X.] vom 21. August 1997 aufgehoben.Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Beklagte zu 1 hat durch schriftlichen Mietvertrag von Februar 1989in einem größeren Gebäudekomplex in [X.] eine Gewerbeeinheit zum Betriebeiner Handels- und Vertriebsgesellschaft auf 10 Jahre angemietet, und zwarvon der damaligen Eigentümerin Frau [X.].. Der Mietvertrag wurde schriftlich ab-geschlossen auf einem Vertragsformular. Der Gebäudekomplex besteht ausmehreren Gewerbeeinheiten, Wohnungen und Garagen, die an unterschiedli-che Mieter vermietet sind. Der Kläger hat das Grundstück 1993 von Frau [X.].gekauft. Einen Teil der an die Beklagte zu 1 vermieteten Flächen wollte er fürsich nutzen. Deshalb ist die Beklagte zu 1 - vertreten durch ihren [X.] 3 -rer - dem notariellen Kaufvertrag zwischen Frau [X.]. und dem Kläger beigetre-ten, der Geschäftsführer hat ihn mit unterschrieben. In dem notariellen [X.] es, bestehende Miet- und [X.]achtverhältnisse seien bekannt und würdenübernommen. [X.] bedingt durch die "Nichtdurchführung des [X.]" würden folgende Änderungen des mit der [X.] zu 1 bestehenden Mietverhältnisses vereinbart: Eine in einem als An-lage zu der notariellen Urkunde genommenen Bauplan rot umrandete undschraffiert dargestellte Fläche von ca. 217 qm solle durch von dem [X.] Baumaßnahmen abgetrennt und von dem Käufer in [X.] genutzt werden. Der vereinbarte Mietzins solle sich entsprechend demneuen Aufmaß vermindern, der vereinbarte Quadratmeterpreis solle [X.] gelten. Die Mieterin sei zur - auch teilweisen - Untervermietung berech-tigt, für untervermietete Flächen sei jedoch ein Untervermietungsaufschlag von10 % auf den vereinbarten Mietzins zu zahlen.Mit Schreiben vom 14. November 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä-ger mit, sie wolle zum Jahresende ihre bisherige Geschäftstätigkeit einstellen.Die Beklagte zu 2 werde das Geschäft fortführen und wolle an ihrer - der [X.] zu 1 - Stelle in das Mietverhältnis eintreten. Es kam daraufhin zu [X.] zwischen den [X.]arteien, die jedoch zu keinem Ergebnis führten. [X.] vom 28. Dezember 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, siehabe ab dem 1. Januar 1996 einen Teil der Mietfläche an die Beklagte zu [X.]. Ob die Beklagte zu 2 seit dem 1. Januar 1996 nur einen Teiloder die ganze Fläche nutzt, ist zwischen den [X.]arteien streitig. Der Kläger for-derte die Beklagte zu 1 auf, die Untervermietung sofort zu beenden. Als [X.] zu 1 dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte er mit [X.] 23. Januar 1996 das Mietverhältnis fristlos. Mit einem weiteren Schreiben- 4 -vom 31. Januar 1996 erklärte er eine ordentliche Kündigung des [X.] zum nächst zulässigen Termin.Mit der Klage verlangt der Kläger von den [X.] als Gesamtschuld-nern die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes. Die Beklagte zu 1 [X.] erhoben, mit der sie beantragt hat festzustellen, das [X.] bis zum 28. Februar 1999 fort und sei insbesondere nicht durch dieKündigungserklärung des [X.] vom 23. Januar 1996 beendet worden.Das [X.] hat die Klage abgewiesen und die mit der [X.] Feststellung getroffen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger [X.] vom 12. Dezember 1996 eine neue, diesmal auf [X.] [X.] zu 1 gestützte fristlose Kündigung des [X.] erklärt.Das Berufungsgericht hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Ur-teils der Räumungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. [X.] Revision begehren die [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils.Entscheidungsgründe:Die Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zurAufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an [X.] Das Berufungsgericht führt aus, die von dem Kläger mit [X.] 23. Januar 1996 erklärte fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis nicht- 5 -beendet, weil der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei.Ein Fall unerlaubter Untervermietung liege nicht vor, weil der [X.] zu 1 indem notariellen Vertrag das Recht zur Untervermietung eingeräumt worden sei.Die von dem Kläger mit Schreiben vom 31. Januar 1996 ausgesprochene or-dentliche Kündigung habe jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses zum30. September 1996 geführt. Zwar hätten die Beklagte zu 1 und die ursprüngli-che Vermieterin, Frau [X.]., in dem [X.] vereinbart, daß [X.] zum 1. März 1989 beginnen und am 28. Februar 1999 [X.]. Der notarielle Vertrag enthalte jedoch Änderungen des [X.] undentspreche nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, weil er weder [X.] eines [X.] enthalte noch in ausreichender Weise auf den[X.] Bezug nehme. Der Formzwang des § 566 BGB ergreifegrundsätzlich jede Änderung des [X.]. Werde bei einer Änderungs-vereinbarung die Schriftform nicht eingehalten, habe das zur Folge, daß nach§ 566 BGB der gesamte, ursprünglich formgerechte Vertrag von nun an als [X.] geschlossen anzusehen sei. Er könne dann unabhängig vonder vereinbarten Laufzeit des [X.] unter Einhaltung der gesetzlichenKündigungsfrist gekündigt werden.Aus dem notariellen Vertrag allein könne z.B. nicht entnommen werden,welcher Mietzins in Zukunft zu zahlen sei. Eine ausreichende Bezugnahme aufden [X.] liege schon deshalb nicht vor, weil dieser [X.] in der notariellen Vereinbarung nicht hinreichend deutlichgekennzeichnet werde. Das sei um so gravierender, weil bezüglich des ge-samten Gebäudekomplexes mehrere unterschiedliche Mietverhältnisse be-standen [X.] 6 -Die von dem Kläger unter dem 31. Januar 1996 erklärte ordentlicheKündigung sei nach § 565 Abs. 1 a BGB zum 30. September 1996 wirksamgeworden. Da das Mietverhältnis seither beendet sei, seien die [X.] nach§ 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektesverpflichtet. Daraus ergebe sich, daß die Widerklage der [X.] zu 1 unbe-gründet sei.Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision [X.] geltend macht, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.2. Das Berufungsgericht führt zutreffend und von den [X.]arteien in [X.] nicht angezweifelt aus, daß bei dem Abschluß des [X.] im Jahre 1989 die Schriftform eingehalten worden ist. Nach dersogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzlicheSchriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkun-de auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, essolle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher form-gültig niedergelegt worden sei (grundlegend Senatsurteile vom 29. [X.] - [X.] - NJW-RR 1992, 654 = [X.], 798 und vom26. Februar 1992 - [X.] - NJW 1992, 2283 = [X.], 1160). [X.] hat diese Rechtsprechung des Senates zwar gesehen, hatsie aber auf den konkreten Fall nicht richtig angewandt. Die [X.] ist notariell beurkundet, und dies ersetzt die Schrift-form (§ 126 Abs. 3 BGB). In dem notariellen Vertrag haben die [X.]arteien unmiß-verständlich vereinbart, der bestehende, mit dem Eigentumswechsel auf [X.] übergehende Mietvertrag solle in bestimmten [X.]unkten - etwa hinsicht-lich der Höhe des Mietzinses - geändert werden und im übrigen solle es bei- 7 -den bisherigen Regelungen bleiben. Damit ist nach der sogenannten [X.] die Schriftform des gesamten Vertragswerkes gewahrt.Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die Bezugnahme in dem [X.] auf den [X.] sei nicht hinreichend deutlich, zu-mal es bezüglich des gesamten Gebäudekomplexes mehrere Mietverhältnissemit unterschiedlichen Mietern gegeben habe. In dem notariellen Vertrag wirddas Mietverhältnis mit der [X.] zu 1 geregelt; mit ihr gab es nur ein Miet-verhältnis. Daß nur dieses eine Mietverhältnis von den Änderungen betroffensein sollte, ergibt sich ohne die Möglichkeit eines Irrtums aus den Formulierun-gen des notariellen Vertrages.Eine weitergehende Kennzeichnung des [X.] ist entge-gen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht erforderlich.3. Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung ist anwendbar, obwohlder Kläger und jetzige Vermieter an dem [X.] nicht beteiligtgewesen ist. Es ist schon nicht zutreffend, daß ein Wechsel auf Mieter- oderVermieterseite zwischen Ausgangsvertrag und Abänderungsvereinbarung derAnwendung der Auflockerungsrechtsprechung entgegensteht (vgl. hierzu [X.] vom 17. September 1997 - [X.] - NJW 1998, 62). [X.] war bei Abschluß des notariellen Vertrages, der die Änderungen des[X.] enthält, nach wie vor Frau [X.]. Vermieterin, nicht der Kläger. [X.] ist erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die [X.] eingetreten. Der Nachtrag zu dem Mietvertrag ist somit nichtzwischen der [X.] zu 1 und dem Kläger, sondern zwischen der [X.]zu 1 und Frau [X.]. vereinbart worden, die den notariellen Vertrag mit unter-schrieben hat. Der Kläger ist später - bei seiner Eintragung ins Grundbuch -- 8 -gemäß § 571 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis einschließlich [X.] eingetreten.4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Das Miet-verhältnis ist nicht aus den vom Berufungsgericht angenommenen Gründendurch die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 31. Januar 1996 erklärte [X.] Kündigung beendet worden. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst in [X.] abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 Z[X.]O). Die getroffenen Fest-stellungen reichen nicht aus, um beurteilen zu können, ob das Mietverhältnisbeendet worden ist und - wenn ja - [X.]) Der [X.] war fest abgeschlossen bis zum28. Februar 1999. Das Berufungsgericht hat aber festgestellt, daß er in seinem§ 2 eine Verlängerungsklausel enthält. Es ist offen, ob sich das [X.] dieser Verlängerungsklausel über den 28. Februar 1999 hinaus ver-längert hat.b) Außerdem hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus [X.] - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die von dem Kläger in der Be-rufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Miet-verhältnis beendet hat.Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damites die notwendigen Feststellungen nachholen kann. Die Zurückverweisung gibtdem [X.] Gelegenheit, gegenüber dem Berufungsgericht ihren in dermündlichen Verhandlung über die Revision angedeuteten Vortrag näher zuerläutern und unter Beweis zu stellen, die vom Berufungsgericht erwähntenÄnderungen des [X.]es im Jahre 1989 seien [X.] mündlich vereinbart worden und ihrer Art nach geeignet gewesen, die in- 9 -dem [X.] enthaltene Befristung mangels Einhaltung [X.] schon damals entfallen zu lassen.[X.] Krohn Hahne [X.] Wagenitz