Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.11.2000, Az. VIII ARZ 2/00

[X.] [X.] 2/00vom15. November 2000in dem [X.]:ja[X.]Z: jaInvErlWobauldG Art. 14(Investitionserleichterungs- und [X.] vom 22. April 1993, [X.]. [X.], S. 466,487)Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in [X.] getretenen Gesetzes über eine[X.] in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der [X.] Bereitstellung von [X.] vom 22. April 1993, [X.]. [X.],487) in Verbindung mit der Verordnung über eine [X.] in Gebie-ten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und [X.] vom 18. Mai 1993 (HambGVBl. 1993 [X.]) ist auf Fälle an-wendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der [X.] den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen-tum erstmals zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräu-ßert worden ist.[X.], [X.]uß vom 15. November 2000 - VIII [X.] 2/00 - [X.]AG [X.] 2 -- 3 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat am 15. November 2000 durchdie Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.]:Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in [X.] getretenen Gesetzesüber eine [X.] in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs-versorgung (Art. 14 des [X.] und der Ausweisung und Bereitstellung von [X.]Œ Investitionserleichterungs- und [X.]gesetz - vom22. April 1993, [X.]. [X.], 487) in Verbindung mit der Verord-nung über eine [X.] in Gebieten mit gefährdeter [X.] [X.] - der [X.] vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 [X.])ist auf Fälle anwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumennach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be-gründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen [X.] August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräußert worden ist.Gründe:[X.] Klägerin ist Eigentümerin einer an die Beklagte vermieteten Eigen-tumswohnung. Den Mietvertrag schloß die Beklagte am 25. Februar 1986 mit[X.] -H. B. ab, der das Anwesen, in welchem sich die Wohnung [X.], im Jahr 1982 zusammen mit [X.] -D. B. erworben hatte. Durch- 4 -Teilungserklärung vom 2. Februar/3. März 1983 war das Grundstück in [X.] aufgeteilt worden. Am 25. Juni 1986 hoben die Eigentümer [X.] auf und verkauften das Grundstück an W. , der als neuer Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen [X.]. Dieser teilte das Anwesen am 26. Juni 1991 erneut in [X.] und verkaufte die Wohnungen einzeln weiter. Erwerber der von der [X.] bewohnten Wohnung war zunächst die Firma [X.], , die am 14. Januar 1992 als Eigentümerin im [X.] eingetragen wurde. Am 21. August 1991 veräußerte die Gesell-schaft das Wohnungseigentum an die Klägerin, deren Eintragung als Woh-nungseigentümerin am 14. April 1992 im Grundbuch erfolgte.Mit Schreiben vom 5. Mai 1998 kündigte sie das Mietverhältnis gegen-über der Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 30. April 1999. Die Beklagte hatden geltend gemachten Eigenbedarf bestritten. Sie hält die Kündigung für un-wirksam, hat ihr wi[X.]prochen und begehrt die unbefristete Fortsetzung [X.]. Die daraufhin von der Klägerin erhobene [X.] das [X.]abgewiesen, weil die zehnjährige Kündigungs-sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine [X.] in Gebietenmit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs-und [X.]gesetzes vom 22. April 1993 Œ Investitionserleichterungs-und [X.]gesetz -, [X.]. [X.], 487; im folgenden: [X.]ge-setz) in Verbindung mit der Verordnung über eine [X.] in Gebieten mitgefährdeter Wohnungsversorgung [X.] - der [X.] vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 [X.]; im folgenden:[X.]verordnung) im [X.]punkt der Kündigung noch nicht abgelaufengewesen sei.- 5 -Das auf die Berufung der Klägerin mit der Sache befaßte [X.]möchte die Klage ebenfalls abweisen, weil die Sperrfrist nach Satz 2Nr. 1 des [X.]es durch alle nicht vor dem 1. August 1990 abge-schlossenen [X.] von Wohnungseigentum in Lauf [X.], das nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet [X.] sei und sich in einem durch Verordnung der Landesregierung [X.] mit Wohnraummangel befinde. Es hat deshalb durch [X.]uß vom18. Januar 2000 dem [X.] [X.] folgendeRechtsfrage zur Entscheidung [X.] das am [X.] in [X.] getretene sogenannte [X.]-gesetz (Art. 14 des [X.] der Ausweisung und Bereitstellung von [X.] vom22.4.1993; [X.]. [X.], 487) in Verbindung mit der Sozialklau-selverordnung der [X.] [X.] vom18.5.1993 (HmbGVBl. 1993, [X.]) auf [X.] an-zuwenden, die nach dem 1. August 1990, aber vor dem 1. [X.] abgeschlossen worden [X.] Hanseatische [X.] möchte im gleichen Sinne wie [X.]entscheiden, sieht sich hieran jedoch durch den Rechts-entscheid des [X.]s [X.] vom 22. Februar 1995 ([X.] 1995,262) gehindert. Nach jenem [X.] findet die in Satz 2 Nr. 1 des [X.] bestimmte Frist, während deren Lauf die berechtigten [X.]n des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] ([X.] und wirtschaftliche Verwertung) an der Beendigung des Mietverhältnis-ses nicht zu berücksichtigen sind, keine Anwendung, wenn die [X.] nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründeten [X.]s vor dem 1. Mai 1993 stattgefunden [X.] -Das Hanseatische [X.] [X.] hat deshalb mit [X.] vom 3. Mai 2000 ([X.] 2000, 350) dem [X.] folgendeFrage zur Entscheidung [X.] Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in [X.] getretenen Gesetzesüber eine [X.] in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs-versorgung (Art. 14 des [X.] und der Ausweisung und Bereitstellung von [X.]vom 22. April 1993, [X.]. 1 S. 466, 487) in Verbindung mit [X.] der [X.] [X.]vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993, [X.]) auf Fälle anwendbar,in denen das Wohnungseigentum nicht vor dem 1. August 1990,aber vor dem 1. Mai 1993 erstmals veräußert worden ist?".Zur Begründung hat es unter Bezugnahme auf seinen [X.]vom 22. November 1996 ([X.] 1997, 29) sowie unter Heranziehung der[X.]e des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 ([X.] 1996, 395) unddes [X.]s [X.] vom 20. Oktober 1997 ([X.] 1997, 664) aus-geführt:Das [X.] enthalte keine Übergangsregelung. Der An-wendungsbereich des Gesetzes erfasse nach seinem Wortlaut, seiner Entste-hungsgeschichte sowie seinem Sinn und Zweck auch bereits vor seinem In-krafttreten verkaufte Eigentumswohnungen. Es sei nicht davon auszugehen,daß nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das [X.] nurauf nach dem 1. Mai 1993 abgeschlossene [X.] sollte. Ein Problembewußtsein des Gesetzgebers zur Frage der ([X.]) Rückwirkung habe bei der Formulierung des Gesetzes offenbar nichtbestanden. Das [X.] enthalte aber hinsichtlich seines rückbe-züglichen Tatbestandes eine verdeckte Regelungslücke. Die zehnjährige [X.] passe nicht, wenn das Woh-- 7 -nungseigentum aufgrund vor dem 1. August 1990 abgeschlossener Verträgeveräußert worden sei. Durch Art. 2 des [X.] Recht-stellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermietetenWohnungen vom 20. Juli 1990 ([X.]. I S. 1456) seien diese Vorgänge von [X.] diesem Gesetz angeordneten Verlängerung der Sperrfrist freigestellt [X.]. Ihre Unterwerfung unter eine durch das [X.] später erneutverlängerte Sperrfrist würde eine partielle Rücknahme des einmal [X.] bedeuten. Verfassungsrechtliche Bedenken bestünden imübrigen gegen das [X.] nicht. Das Vertrauen der Eigentümer,die ab dem 1. August 1990 eine in Wohnungseigentum umgewandelte Miet-wohnung erworben hätten, auf den Fortbestand der damaligen gesetzlichenRegelung des Kündigungsrechts sei dagegen nicht schutzwürdiger als das [X.] an der Verbesserung der Rechtslage der von [X.] bedrohten Mieter.I[X.] Voraussetzungen für eine Vorlage an den [X.] gemäߧ 541 Abs. 1 ZPO sind gegeben.1. Die Vorlagefrage stellt sich in einem Rechtsstreit über den [X.] über Wohnraum, den das [X.] als Berufungs-gericht zu entscheiden hat (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO).a) Daß das [X.] die vorzulegende Rechtsfrage auf diezeitliche Erstreckung des Satzes 2 Nr. 1 des [X.]es be-schränkt, ist unschädlich. Es handelt sich lediglich um eine der Verdeutlichungdienende [X.] 8 -b) Die Frage ist - jedenfalls vom Rechtsstandpunkt des [X.]saus - erheblich.Das [X.] ist der Ansicht, das [X.] in [X.] der [X.]ischen [X.]verordnung sei einschlägig, obwohl [X.] bei der [X.]ietung ein bereits vorher in Wohnungseigentum umge-wandelter Wohnraum überlassen wurde. Es stützt sich dabei darauf, daß [X.] nach Überlassung aufgehoben und später erneut begrün-det wurde. Der erkennende Senat hat diese Rechtsauffassung zugrunde zulegen. Denn die Entscheidungserheblichkeit ist vom Rechtsstandpunkt des[X.]s aus zu beurteilen ([X.]Z 136, 314, 318; Musielak/[X.], [X.]., § 541 [X.]. 20 m.w.[X.] ist in einem durch entsprechende Verordnungbestimmten Gebiet belegen. Wäre durch den Erwerb des nach der Überlas-sung der Wohnung an die Beklagte - erneut - begründeten Wohnungseigen-tums die zehnjährige Frist des Satzes 2 Nr. 1 des [X.]es [X.] mit der [X.]verordnung in Lauf gesetzt worden, hätte [X.] auf Räumung und Herausgabe keinen Erfolg. Denn die Zehn-Jahresfristwäre auch jetzt noch nicht abgelaufen. Während des [X.] ist [X.] der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen [X.]s nicht zu [X.]) Die Vorlage ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil eine Beweis-aufnahme ergeben könnte, daß der behauptete Eigenbedarf nicht besteht odereine umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen bei[X.]eitigen Inter-essen zu einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses führen könnte und esdann auf die Vorlagefrage nicht mehr ankäme. Das [X.] ist zur Vorlagestets schon dann verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden- 9 -hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage ge-geben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Endentscheidung reif ist([X.]Z 126, 357, 360 m.w.Nachw.).2. Mit der beabsichtigten Entscheidung würde das Hanseatische Ober-landesgericht [X.] von dem erwähnten [X.] des [X.] vom 22. Mai 1995 (aaO) abweichen (§ 541 Abs. 1 Satz 3ZPO). Nach Auffassung des [X.]s [X.] ist Satz 2 Nr. 1 des[X.]es nicht anwendbar, wenn das Wohnungseigentum vordem 1. Mai 1993 veräußert wurde. Zwar wäre das [X.] bei der Beurteilung des dem [X.] [X.] unterbreitetenSachverhalts nicht zu einem anderen Ergebnis gelangt; denn dem Rechtsent-scheid des [X.]s [X.] lag ein Wohnungserwerb aus der [X.]vor dem 1. August 1990 zugrunde. Zu Recht stellt das [X.] jedoch bei der Frage der Zulässigkeit seiner Vorlage darauf ab, daßdas [X.] [X.] ausweislich des Tenors und der [X.] Entscheidung eine Aussage für alle Erwerbsvorgänge vor dem 1. [X.] getroffen hat. Das [X.] [X.] hat ausgeführt, ein [X.], in den Anwendungsbereich des Gesetzes auch alle in [X.] zehn Jahren vor dessen Inkrafttreten erfolgte [X.], sei nicht vorhanden gewesen. Der Zweck des [X.] sich darauf, den Kaufanreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigen-tumswohnungen zu vermindern. Das vorlegende [X.] geht daherzutreffend davon aus, daß die tragenden Gründe jenes [X.]s auchden hier zu beurteilenden Sachverhalt [X.] 10 -III.Der Senat beantwortet die ihm vorgelegte Rechtsfrage wie aus der [X.] ersichtlich.1. Nach Satz 2 Nr. 1 des [X.]es in Verbindung mit einerentsprechenden Verordnung bleiben bei der erstmaligen Veräußerung [X.] an vermieten Wohnräumen, das nach der Überlassung anden Mieter begründet worden war, für die Kündigungsmöglichkeit des [X.] die in Absatz 2 Nr. 2 und 3 des § 564 b [X.] genannten berechtigten [X.]n bis zum Ablauf von zehn Jahren nach der Veräußerung unberück-sichtigt. Angesichts des Fehlens einer Übergangsregelung ist umstritten, obdas Gesetz auf [X.] vor seinem Inkrafttreten (1. Mai 1993)Anwendung findet.a) In Rechtsprechung und Schrifttum wird dies überwiegend bejaht. Die-ses Ergebnis wird auf eine Auslegung des Gesetzes gestützt (LG [X.][X.] 1994, 320; [X.] 1996, 398; LG München I [X.] 1994, 369; AG Ham-burg [X.] 1994, 25; [X.] 1994, 817; [X.] GE 1993,440, 448; [X.] BuW 1993, 402; Börstinghaus/[X.] NJW 1993, 1353,1356; [X.], Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., [X.]. 151a; [X.]. [X.], 1, 4;Blank [X.] 1994, 115, 116; Wiek [X.] 1995, 376, 378; [X.]. [X.] 1996, 461und [X.] 1997, 153, [X.]/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., [X.]. zu § 556a[X.].18; [X.]/Sonnenschein, [X.], Bearb. 1995, [X.]. zu § 556a[X.]. 46; [X.], [X.], 3. Aufl., §§ 556a bis 556c [X.]. 37 [X.] wird, in Übereinstimmung mit der in den [X.] vom 9. Mai 1996 (aaO), des Hanseatischen Oberlandesge-richts [X.] vom 22. November 1996 ([X.] 1997, 29) und des [X.] -desgerichts [X.] vom 20. Oktober 1997 ([X.] 1997, 664) geäußerten [X.], zum Teil die Meinung vertreten, der Regelungsbereich des [X.] sei auf den [X.]raum nach dem 1. August 1990 zu [X.], weil der Gesetzgeber durch die Übergangsregelungen in Art. 2 des [X.] zur Verbesserung der Rechtstellung des Mieters bei Begründung [X.] an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 ([X.]. [X.]. 1456) einen Vertrauensschutz für den Erwerber geschaffen habe ([X.] 1994, 1321; [X.] 1993, 155, 156; Schilling, NeuesMietrecht 1993, [X.]; [X.]. [X.], 441, 444; [X.] 1997, 63;Päch/[X.] 1994, 40, 41 f.; [X.] 1998, 129, 130; Fi-scher-Dieskau/Pergande/Schwendner, Wohnungsbaurecht, [X.]-Mietrecht,[X.]. zu § 556a [X.]. 8 unter 4; [X.]/[X.]/[X.], Wohn- [X.], Stand März 1999, SozklG [X.]. 6; [X.]/[X.]/Blank, [X.]., § 564b [X.] [X.]. 155). Nach dieser Übergangsbestimmung finden [X.] des genannten Gesetzes, durch das die bestehende Kündigungs-sperrfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 [X.] von drei auf fünf Jahre verlängert undhinsichtlich des Kündigungsgrundes des § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] erstmalseine Sperrfrist eingeführt wurde, keine Anwendung, wenn der auf die Veräuße-rung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten desGesetzes, dem 1. August 1990, abgeschlossen wurde.b) Nach anderer Auffassung werden vor dem Inkrafttreten des [X.] liegende [X.] von seinem [X.] nicht erfaßt (Grapentin in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- undWohnraummiete, 3. Aufl., IV [X.]. 76a; [X.], Wohnraumkündigungs-schutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564b [X.] [X.]. 88; im [X.] ebenso OLG [X.], [X.]. v. 22. Februar 1995, aaO). Dabei geht [X.] (aaO) davon aus, daß Art. 2 des [X.] einen- 12 -allgemeinen Grundsatz für belastende Kündigungssperrfristen enthalte. [X.] (aaO) lehnt die Annahme einer Erstreckung des zeitlichen Geltungsbe-reichs des Gesetzes auf [X.] vor dessen Inkrafttreten mitder Begründung ab, die Erstreckung würde einen verfassungsrechtlich nichthaltbaren Eingriff in das Vertrauen des Erwerbers darstellen, über sein Eigen-tum nach Ablauf der zur [X.] des Erwerbs bestehenden Sperrfrist disponierenzu können; auch gingen die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnun-gen vom Stand der Wohnungsversorgung zur [X.] ihres Erlasses aus.c) Schließlich wird die Regelung von einem Teil des Schrifttums alsverfassungswidrig angesehen, weil innerhalb der zehnjährigen Frist das be-rechtigte Interesse des Eigentümers an der Beendigung des [X.] Eigenbedarfs nicht berücksichtigt werde und deshalb eine sinnvolle Le-bensplanung nicht möglich sei ([X.], [X.], 3. Aufl., §§ 556abis 556c [X.]. 37 b; [X.] 1993, 156, 158).2. Der Senat ist in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht [X.], daß Satz 2 Nr. 1 des [X.]es in Verbindung mit [X.] aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnung Anwendung findet,wenn die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach [X.] an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, zwischendem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 erfolgt [X.]) Nach dem Wortlaut der Vorschrift werden auch die vor dem [X.] zustande gekommenen Mietverhältnisse erfaßt. [X.] knüpft an die Veräußerung des an der Mietwohnung begründetenWohnungseigentums und nicht an den Beginn des Mietverhältnisses an. [X.] Zweck der Norm bestätigen dies. Der von umwandlungsbedingter Kündi-gung bedrohte Mieter soll geschützt werden. Die Verbesserung seiner Recht-- 13 -stellung kann nur erreicht werden, wenn das [X.] nicht nurkünftige, sondern auch bereits bestehende Mietverhältnisse ergreift.b) Der Senat teilt ferner die herrschende Meinung, daß Satz 2 Nr. 1 des[X.]es auch für die vor seinem Inkrafttreten erfolgte Veräuße-rung von Wohnungseigentum gilt, das an Räumen nach der Überlassung anden Mieter begründet worden war. Entgegen der in dem [X.] des[X.]s [X.] vom 22. Februar 1995 (aaO) geäußerten [X.] läßt sich dem [X.] nicht entnehmen, daß (nur) der [X.] für künftige Erwerber vermieteter Eigentumswohnungen vermindert wer-den soll, also vor dem 1. Mai 1993 erfolgte Veräußerungen von umgewandel-tem Wohnungseigentum von der Vorschrift unberührt bleiben sollen. Aus [X.] des [X.]es ergibt sich kein [X.]altspunkt für eine Be-schränkung des zeitlichen [X.]) Das Fehlen einer Übergangsregelung führt nicht zu dem Ergebnis,daß der Regelungsbereich des Satzes 2 Nr. 1 [X.] auf [X.] ab dem Inkrafttreten der Vorschrift beschränkt ist. Die Frage, obein Gesetz seine Rechtsfolgen auf bereits bestehende Sachverhalte ausdehnt,ist mangels einer Vorschrift, die deren inhaltliche Anwendung in zeitlicher Hin-sicht bestimmt, durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebend für die [X.] ist der zum Ausdruck kommende objektivierte [X.], so wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und [X.] ergibt ([X.]Z 46, 74, 76).Bei Heranziehung der Übergangsregelung des knapp drei Jahre zuvorerlassenen [X.] Rechtsstellung des Mieters beiBegründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. [X.] ([X.]. I S. 1456) läßt sich nicht der Schluß ziehen, Satz 2 Nr. 1 So-- 14 -zialklauselgesetz unterliege einer entsprechenden zeitlichen Beschränkungseines Geltungsbereichs auf die [X.] nach seinem Inkrafttreten (so aber [X.] aaO). Allerdings ist in jenem Gesetz ausdrücklich bestimmt, daß [X.], die eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei [X.] (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 [X.]) bzw. die erstmalige Einführung einerSperrfrist (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.]) anordnen, keine Anwendung finden, wennder auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor [X.] des Gesetzes abgeschlossen worden ist. Eine solche Übergangs-regelung ist in dem [X.] jedoch nicht enthalten. Dies sprichtdafür, daß der Gesetzgeber eine den Bestimmungen des Gesetzes vom20. Juli 1990 vergleichbare zeitliche Begrenzung nicht vornehmen wollte. [X.] Regelungswerke beruhen zudem auf einer unterschiedlichen Ausgangsba-sis. Das Gesetz vom 20. Juli 1990 zeitigte nicht den gewünschten Erfolg. [X.] hielt zusätzliche Vorkehrungen für erforderlich (vgl. auch [X.]/2605 S. 11, 21), um den Bestand an Mietwohnungen an den Brennpunktendes Bedarfs weiter vor unvertretbaren Verlusten zu bewahren (vgl. [X.]/[X.], NJW 1993, 1353, 1354) und damit den von [X.] bedrohten Mieter zu schützen. Hinzu kam, daß bereits ab [X.], also nach Inkrafttreten des [X.], [X.] auf Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erheblichgestiegen waren. Denn mit dem [X.]uß des Gemeinsamen Senates [X.] Gerichtshöfe des [X.] vom 30. Juni 1992 ([X.]Z 119, 42) warklargestellt, daß den Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt nach geltendemRecht nicht durch eine bauordnungsrechtliche Verschärfung der Anforderun-gen an die für die Begründung von Wohnungseigentum erforderliche Abge-schlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 WEG) begeg-net werden kann. Deshalb sollte nach dem Willen des Gesetzgebers nunmehr- 15 -auf anderem Wege das mietpolitische Ziel erreicht werden, der [X.] Mietern, zumal aus zahlungsschwächeren Bevölkerungskreisen, durch"Luxussanierungen" der Mietwohnungen nebst anschließender Umwandlung [X.] und Veräußerung an finanzkräftige Interessenten entge-genzuwirken, die ihrerseits Eigenbedarf geltend machen könnten. Auch ausdiesem Grunde liegt es näher, im Umkehrschluß wegen der im [X.]-gesetz - im Gegensatz zum Gesetz vom 20. Juli 1990 - fehlenden Übergangs-regelung eine rückwirkende Geltung anzunehmen.d) Auch aus dem weiteren Gang des Gesetzgebungsverfahrens läßt [X.] Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs auf [X.] abdem 1. Mai 1993 nicht herleiten. Der Vorschlag des [X.]rates, durch ein imwesentlichen in die Zukunft gerichtetes öffentlich-rechtliches Verbot der Um-wandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum mit Erlaubnisvorbehaltden Schutz des von umwandlungsbedingter Kündigung bedrohten Mieters in[X.]ungsräumen sicherzustellen ([X.]. 665/92; [X.]. 82/93), [X.] verwirklicht worden. Das [X.] geht vielmehr auf die [X.]empfehlung des Bauausschusses des [X.]tages vom 10. [X.] über ein "Gesetz über eine [X.] in Gebieten mit gefährdeterWohnungsversorgung" (BT-Drucks. 12/4317 S. 56) zurück. Nach dieser Emp-fehlung sollte der Mieterschutz dadurch verwirklicht werden, daß in Ergänzungzur [X.] des § 556a [X.] die Wi[X.]pruchsmöglichkeit des [X.] eine Kündigung erweitert wird. Die Regelung sollte dem Bericht [X.] zufolge auch dann gelten, wenn das Wohnungseigentum bereitsvor dem Inkrafttreten des geplanten Gesetzes veräußert worden war (BT-Drucks. 12/4340 S. 20). Der [X.]rat hat das vom [X.]tag geschaffeneRegelungswerk als unzureichend kritisiert und durch [X.]uß vom 5. März1993 den Vermittlungsausschuß angerufen ([X.]. 82/93). Zur [X.] 16 -dung wurde angeführt, die Erweiterung der Wi[X.]pruchsmöglichkeit des [X.] sei nicht geeignet, einen effektiven Mieterschutz zu erreichen, weil [X.] zunächst der weiter zulässigen Kündigung ausgesetzt werde. Ein wirkli-cher Mieterschutz müsse bereits das Kündigungsrecht des Vermieters be-schneiden, was durch eine Einschränkung der Umwandlung nach der [X.] Rechtsprechung zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungerreicht werde (BT-Drucks. 82/93 S. 6 f.). Der Vermittlungsausschuß ist demvom [X.]rat befürworteten Weg, Beschränkung der Umwandlung durchEinführung eines Genehmigungsverfahrens, nicht gefolgt. Er hat vielmehr denzivilrechtlichen Ansatz des [X.]tags aufgegriffen und nach den Ausführun-gen des Berichterstatters des [X.] im [X.]tag alsKompromiß ein "erheblich verschärftes Mieterschutzmodell" zur [X.]ußfas-sung, wie es in dem am 1. Mai 1993 in [X.] getretenen [X.]seinen Nie[X.]chlag gefunden hat, empfohlen (BT-Drucks. 12/4614 S. 5).e) Soweit sich das [X.] [X.] (aaO; ebenso [X.]) für die Auffassung, Satz 2 Nr. 1 [X.] erfasse nur Erwerbs-vorgänge ab dem 1. Mai 1993, auf die Äußerung des Abgeordneten [X.] bei der Abstimmung über die [X.]ußempfehlung des Vermitt-lungsausschusses bezieht (abgedruckt bei Schilling [X.], 441, 444),kommt es darauf nicht an. Die Auffassung eines einzelnen Abgeordneten läßtkeine Rückschlüsse auf den Willen des Gesetzgebers zu.f) Eine Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs des Sozialklau-selgesetzes auf [X.] ab dem 1. Mai 1993 ist auch nicht dem [X.] zu entnehmen, daß die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen [X.] von dem Stand der Wohnungsversorgung zur [X.] ihres Erlasses [X.]. Die Landesregierungen sind zur Festlegung der Gebiete ermächtigt, in- 17 -denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zuangemessenen Bedingungen beson[X.] gefährdet ist. Die hieran anknüpfen-den Rechtsfolgen werden vom Gesetz und nicht von der Verordnung bestimmt.Eine Ermächtigung zur Regelung auch des zeitlichen Geltungsbereichs desGesetzes ist nicht erteilt. Damit hat sich der Gesetzgeber den Weg vorbehal-ten, wie in dem durch die Landesregierungen bestimmten Gebieten dem be-reits eingetretenen Mißstand der besonderen Gefährdung der Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zu begegnenist.3. Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen gegen die Anwendung des[X.]es auf [X.] vor seinem Inkrafttreten [X.]) Unverhältnismäßige Belastungen werden dem [X.] die Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten auf die Dauer vonzehn Jahren als solche nicht auferlegt. Zur Substanz des [X.] die Freiheit, den [X.] selbst zu nutzen([X.] 79, 292, 304). Diese Befugnis verliert der Erwerber eines nach [X.] der Wohnung an den Mieter begründeten [X.] dann nicht endgültig, wenn Satz 2 Nr. 1 des [X.]es ein-schlägig ist. Der Zweck des [X.]es ist es aber in den Brenn-punkten des Bedarfs der Verdrängung von Mietern aus ihrer gewohnten Um-gebung zu begegnen, zumal von Mietern aus zahlungsschwächeren Bevölke-rungskreisen. Angesichts der Entwicklung der Mietpreise würde es für [X.] immer schwieriger werden, sich selbst angemessen am Markt zu versor-gen, wenn nach "Luxussanierungen" Mietwohnungen in [X.] und an finanzkräftige Interessenten veräußert würden, die [X.] Eigenbedarf geltend machen könnten. Dieses Ziel erlaubt es, die Freiheit,- 18 -den [X.] selbst zu nutzen, über die bereits gesetzlich nor-mierten Einschränkungen hinaus zu beschränken. Der Wille des Vermieters,sein Wohnungseigentum selbst zu nutzen, wird nicht auf Dauer unberücksich-tigt gelassen, sondern einer, wenn auch längerfristigen zeitlichen Beschrän-kung unterworfen. Je stärker aber ein Eigentumsobjekt [X.] Funktionen er-füllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der [X.] ([X.] 79, 292, 302). Diesem Grundsatz kommt insbesondereim Wohnraummietrecht erhebliche Bedeutung zu.b) Auch die Rückwirkung des Satzes 2 Nr. 1 [X.] auf vorseinem Inkrafttreten abgeschlossene [X.] hält im Grund-satz den verfassungsrechtlichen Anforderungen stand. Das [X.]verfas-sungsgericht hat wiederholt ausgesprochen, eine wesentliche Funktion der Ei-gentumsgarantie sei es, dem Bürger Rechtssicherheit hinsichtlich der durchArt. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrau-en auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zuschützen. Insoweit hat der rechtsstaatliche Grundsatz des Vertrauensschutzesfür die vermögenswerten Güter im Eigentumsrecht eine eigene Ausprägungerfahren. Die Eigentumsgarantie erfüllt daher für die geschützte [X.] Funktion eines Vertrauensschutzes gegenüber Eingriffsakten (vgl.[X.] 45, 142, 168; 53, 257, 309; 76, 220, 244). Danach sind belastendeGesetze, die in der Vergangenheit angehörende Sachverhalte eingreifen, re-gelmäßig verfassungswidrig (vgl. auch [X.]Z 100, 1, 6 m.w.Nachw.). Ein sol-cher Fall liegt jedoch nicht vor.Zwar knüpft Satz 2 Nr. 1 [X.] an den in der [X.] liegenden Erwerb des nach der Überlassung der Wohnung an den Mieterbegründeten Wohnungseigentums an. Doch regelt die Vorschrift für ein laufen-- 19 -des Vertragsverhältnis die besonderen Voraussetzungen, unter denen [X.] berechtigte Interessen (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] ) des in [X.] eingetretenen Erwerbers bei künftiger Beendigung dieses [X.] unberücksichtigt bleiben. Hierin ist eine nur unechte Rück-wirkung im Sinne herkömmlicher Terminologie zu sehen, weil nicht nachträglichändernd in schon abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Sachverhalteeingegriffen wird (vgl. auch [X.] 1995, 131; kritisch dazu [X.] [X.], 186, 190). Eine unechte Rückwirkung ist allerdings nicht immer, [X.] grundsätzlich zulässig. Wie das [X.] zutreffend darlegt, kanndie Rückbeziehung eines gesetzlichen Tatbestandes ausnahmsweise unzuläs-sig sein, wenn die Betroffenen bei ihren Dispositionen mit dem späteren [X.] nicht zu rechnen brauchten ([X.]) und eine Abwägungzwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten [X.] und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für [X.] ergibt, daß das Vertrauen schutzwürdiger ist ([X.] 75, 246,280). Derart überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes sind nichtgegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum [X.]punkt des Erwerbs beste-henden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum anvermieteten Wohnräumen, das nach der Überlassung an den Mieter begründetwurde, würden jedenfalls im großen und ganzen unverändert bleiben, ist abzu-wägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeitenverfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichen-dem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieserGüterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überra-genden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu ge-ben.- 20 -c) Ob der Wortlaut des Gesetzes die verfassungsrechtlichen [X.] überschreitet, weil auch [X.] vor dem [X.] erfaßt werden (vgl. Hanseatisches [X.], [X.]vom 22. November 1996, [X.] 1997, 29), bedarf keiner Entscheidung durchden Senat. Es kann dahinstehen, ob durch Art. 2 des Gesetzes vom 20. [X.] ein Vertrauenstatbestand für den Vermieter geschaffen wurde, seineVerfügungsbefugnis werde nicht nachträglich weiteren Beschränkungen aus-gesetzt, sofern das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 erworbenwurde. Nach der Rechtsprechung darf eine Norm nicht als verfassungswidrigerachtet werden, solange sie verfassungskonform ausgelegt werden kann undin dieser Auslegung sinnvoll bleibt ([X.] 90, 263, 265, 275). Eine verfas-sungskonform einschränkende Auslegung des Satzes 2 Nr. 1 [X.]ge-setz in dem Sinne, daß die in ihm enthaltene Beschränkung der [X.] keine Anwendung findet, wenn der auf dieVeräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttretendes [X.] geschlossen wurde, ist möglich (vgl. OLG[X.], [X.] vom 20. Oktober 1997, [X.] 1997, 664) und dahergegebenenfalls vorzunehmen.[X.] [X.] [X.]Wiechers Dr. [X.]