Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 31.10.2001, Az. XII ZR 159/99

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 159/99Verkündet am:31. Oktober 2001Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] 31. Oktober 2001 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] werden das Urteil [X.] [X.] vom [X.] aufgehoben und der Rechtsst[X.]it zu neuer Verhandlung [X.] - aucr die Kosten des Revisionsverfah[X.]ns -an das [X.] zurckverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung [X.].Mit [X.] vermietete der Kläger das [X.] in der [X.] 39 in [X.]an [X.] zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Der monatliche [X.], der sichjährlich um 100 DM erhöhte, betrug anfangs 2.100 DM, die Nebenkosten [X.] monatlich 300 DM ve[X.]inbart. Nachdem die Beklagte den [X.] bis Januar 1991 nicht bezahlt hatte, kigte der Kläger [X.] vom 10. Januar 1991 fristlos. Die anwaltlich vert[X.]tenen Parteien- 3 -schlossen daraufhin am 26. Mrz 1991 einen als Zusatzve[X.]inbarung bezeich-neten weite[X.]n Vertrag, wonach das Mietobjekt der Beklagten weiterhin zu denbisherigen [X.] wurde, jedoch zu einem monatlichen Miet-zins von 4.200 DM, der sich [X.] um 100 DM monatlich erte, zuzlichNebenkosten von monatlich 300 DM.Nac[X.]instimmender Erledigterklrung des Rechtsst[X.]its in [X.] 2.400 DM hat das Landgericht der Klage auf Zahlung von [X.] zuletzt in [X.] 52.560 DM nebst Zinsen stattgegeben. Auf dieBerufung der Beklagten hat das [X.] die Entscheidung [X.] rt und die Klage abgewiesen. Die Anschlußberufungdes [X.]s, mit der dieser einen weite[X.]n Betrag von 15.600 DM geltend ge-macht hat, wurde zurckgewiesen. Dagegen wendet sich der [X.] mit [X.], mit der er die Verurteilung der Beklagten in der zuletzt beantragten[X.] 68.160 DM samt Zinsen erst[X.]bt.[X.]:Die Revision des [X.]s frt zur Aufhebung des angefochtenen Urteilsund zur Zurckverweisung der Sache an das [X.].1. Nach Auffassung des [X.]s ist der im Mietvertrag vom26. Mrz 1991 (vgl. hierzu Senatsurteil [X.], 123) ve[X.]inbarte [X.]. Da anstelle der verlangten Nettomiete von monatlich 4.200 [X.] eine Nettokaltmiete von monatlich 1.318,71 DM als orts- und marktb-lich anzusehen sei, rsteige die verlangte Miete die ortsliche um rund- 4 -218 %. Aufgrund des Privatgutachtens des von der Industrie- und Handels-kammer Mcffentlich bestellten und ve[X.]idigten Sachverstigen[X.] stehe fest, daß ein [X.] von 1.318,71 DM als orts- undmarktlich angemessen sei. Das [X.] hat sich in der Lage ge-sehen, aufgrund des Privatgutachtens gemß § 286 ZPO zu einer zuverlssi-gen Beantwortung der Beweisfrage zu gelangen, so daß ein weite[X.]s Gutach-ten nicht notwendig sei. Weder griffen die Einws [X.]s gegen [X.] durch, noch habe er die Notwendigkeit fr ein neues Gutach-ten dargelegt. Die Angriffe gegen die Sachkunde des [X.]s gingenfehl. Der [X.] sei dem Gericht aus seiner Verfah[X.]nspraxis als [X.]-nommierter Sachverstiger bekannt.Der [X.] habe sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen,daß die Beklagte sich nur aufgrund ih[X.]r schwche[X.]n und bedrten [X.] die Verdoppelung des [X.]es von ursprlich 2.100 DM auf 4.200 [X.] habe. Ihm sei klar gewesen, daß die vormals als [X.] hergerichtet werden mußten unddaß dies fr die Beklagte mit Kosten verbunden gewesen sei. [X.] die [X.] nach [X.] verlegt worden, stte dies zumindest denteilweisen Verlust des Patientenstammes bedeutet. Dem [X.] sei die [X.] und bedrte Lage der Beklagten bekannt gewesen. Dies ergebe sichbe[X.]its aus seinem eigenen Vortrag. Wenn er anf[X.], die Beklagte habe ihnzur Fortsetzung des Mietvertrages gedrt, er habe sich letztlich zur Fortset-zung des Mietverltnisses "b[X.]itschlagen" lassen, so zeige dies, es sei [X.] gewesen, daß der Beklagten das Behalten der Praxis gewisserma-ßen "auf den [X.]" gebrannt habe. Daß er keinen Gewinn erziele, da [X.] die [X.], [X.] nichts an der [X.] seiner Gesinnung. Abgesehen davon, daß [X.] aus Ver-- 5 -mietung und Verpachtung zur Minderung der [X.] erwscht seien, kine hohe K[X.]ditbelastung fr das erworbene Ob-jekt keine sittenwidrige Miet[X.]chtfertigen. Die Meinung des [X.]s liefedarauf hinaus, [X.] der Mieter selbst einen unwirtschaftlichen Eigentumserwerbdes Vermieters zu [X.] Das Urteil kann keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht [X.], der ortsliche [X.] belaufe sich auf 1.318,71 DM, unterVerletzung des Verfah[X.]ns[X.]chts getroffen hat. Zu Recht rt die Revision ei-nen Verstoû gegen § 286 ZPO, weil das Berufungsgericht kein Gutachten er-holt, sondern das Gutachten des Sachverstigen M. verwertet hat. Das Be-rufungsgericht hat das Gutachten nicht selbst eingeholt, vielmehr hat die [X.] es vorgelegt. Es handelt sich somit nicht um ein gerichtliches Sachver-stigengutachten, sondern um ein Privatgutachten. Ein Privatgutachten isturkundlich belegter Parteivortrag. Seine Verwertung als Sachverstigengut-achten ist nur mit Zustimmung beider Parteien zulssig ([X.], 32, 40;[X.], Urteil vom 29. September 1993 - [X.] - NJW-RR 1994, 255,256). Der [X.] hat aber der Verwertung widersprochen und die [X.] gerichtlichen Sachverstigengutachtens verlangt. Es ist nicht auszu-schlieûen, [X.] ein gerichtlicher Sachverstiger zu einem Ergebnis kommt,das eine ande[X.] Wertung des [X.] die neue Verhandlung weist der Senat auf folgendes hin:a) Bei Zugrundelegung eines orts- und marktlichen [X.]es von1.318,71 DM lag die Annahme nahe, [X.] die Ve[X.]inbarung eines [X.]esvon 4.200 DM unter den gegebenen Umstwegen Verstoûes gegen § 138Abs. 1 BGB als nichtig anzusehen ist. Wenn zwischen Leistung und [X.] ein aufflliges Miûverltnis besteht, der Benachteiligte dieses [X.]- 6 -nur aus einer Notlage heraus abschlieût und der [X.] diese Notlagebewuût zu seinem Vorteil ausnutzt, wird es sich [X.]gelmûig um ein wuchern-liches [X.] handeln, das unter § 138 Abs. 1 BGB fllt. Das entspricht ge-festigter Rechtsp[X.]chung des [X.] ([X.]Z 128, 255, 257; [X.],Urteil vom 8. November 1991 - [X.] - [X.]R BGB § 138 Abs. 1- Miûverltnis 4 m.w.N.). Fr Miet- und Pachtvertrilt grundstzlich nichtsande[X.]s (Senatsurteil [X.]Z 141, 257, 263). Allerdings ist bei gewerblichenMietvertrim Rahmen der [X.], ob aus einem aufflligen Miûverltnisauf die Nichtigkeit des [X.] geschlossen werden kann, [X.]gelmûig einetatrichterliche Wrdigung erforderlich, ob das krasse Miûverltnis fr den [X.] erkennbar war (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - [X.] - ZIP2001, 1633, 1636). Im rigen ist bei der [X.], ob ein Miûverltnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung besteht, vom Verkehrswert der Leistung,d.h. vom marktlichen Miet- oder Pachtzins auszugehen ([X.] aaO). [X.] um 100 % rschritten und ist dies dem Vermieter erkennbar, sokommt der [X.] auf eine verwerfliche Gesinnung in Betracht. Bei einem orts-und marktlichen [X.] von 1.318,71 DM rstiege der ve[X.]inbarte Zinsden marktlichen um r 200 %. Die Beklagte handelte aus einer [X.]. Nach den Feststellungen des [X.]s war sie verpflichtet,das Mietobjekt zu rmen. Damit tte sie ih[X.] Praxis, die noch keinen gefe-stigten Kundenstamm aufwies, verlegen mssen mit der Folge, [X.] sie einenTeil der Patienten verlortte. Schlieûlich w[X.] ein Teil der Praxiseinrich-tung nicht mehr weiter zu benutzen gewesen. In dieser Situation war sie be[X.]it,den [X.] von ve[X.]inbarten 2.100 DM auf 4.200 DM zu verdoppeln. Dem[X.] wa[X.]n all diese Umstkannt. Er nutzte die Notlage aus, um sichanstelle des ursprlich ve[X.]inbarten einen um 100 % [X.]n [X.] ver-sp[X.]chen zu [X.] 7 -b) Die weite[X.] [X.], der [X.] habe nicht verwerflich ge-handelt, weil das Angebot von der Beklagten ausgegangen sei, [X.] er [X.] wegen Unwirtschaftlichkeit nicht mehr habe weitervermieten wollen,sondern sich lediglich wegen des Angebots der Beklagten zur weite[X.]n Ver-mietung "b[X.]itschlagen" habe lassen, g[X.]ift nicht durch.Bei einem orts- und marktlichen [X.] von 1.318,71 [X.] [X.] des [X.]s dadurch nicht der Charakter des Anstûigen genom-men. Ob ein [X.] als sittenwidrig im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB anzuse-hen ist, [X.] aufgrund der [X.] werden. Es bedarf einerAbwr objektiven und subjektiven Elemente ([X.]Z 125, 218, 228; Pa-landt/[X.], [X.]. § 138 Rdn. 28, 34). Eine solche hat das [X.] [X.]chtsfehlerf[X.]i vorgenommen. Auf die Frage, von wem das Ange-bot ausgegangen ist, kommt es nicht an. Ein [X.] verliert seinen wu-cherlichen Charakter nicht dadurch, [X.] das Anerbieten vom [X.] ausgeht ([X.], Urteil vom 24. Mai 1985 - [X.] - [X.], 1269,1270). [X.] die Beklagte d[X.]i Monatsmieten nicht bezahlt hat und es deshalbzur auûerordentlichen Kigung gekommen ist, gab dem [X.] allenfalls [X.], einen angemessenen Aufschlag zu verlangen, aber nicht die Be[X.]chti-gung zu [X.] mehr als 100 %. [X.] der [X.] wegen der Hoch-zinsphase Verluste erwirtschaftet hat, hat das [X.] in seine Ge-samtabw[X.]chtsfehlerf[X.]i einbezogen. Es durfte darauf abstellen, [X.] einNega-tiveinkommen aus Vermietung und Verpachtung im Wirtschaftslebennichts [X.] ist. Zut[X.]ffend weist das Berufungsgericht darauf hin,[X.] auch eine hohe K[X.]ditbelastung fr sich allein keinen [X.] [X.]chtfertigt,der den ortslichen [X.] um mehr als 100 % rsteigt, da sonst [X.] einen unwirtschaftlichen Eigentumserwerb zu finanziertte. Beson-de[X.] Umst, die dem Verhalten des [X.]s das Anstûimen, sind- 8 -nicht ersichtlich und wurden von der Revision auch nicht aufgezeigt. Bei einemmarktlichen- 9 -[X.] von 1.318,71 DM tte der [X.] die Notsituation der Beklagten zuseinem Vorteil ausgenutzt, um sich [X.] % r dem Angemesse-nen gelegenen [X.] versp[X.]chen zu lassen.BlumenrrSprick[X.][X.]Ahlt