Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14

[X.]:[X.]:[X.]:2015:061115UVZR78.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

6. November 2015

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 434 Abs. 1 Satz 1
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Ver-tragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen [X.] findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.].

[X.], Urteil vom 6. November 2015 -
V [X.] -
OLG Celle

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die
Richter [X.], Dr.
Kazele
und Dr. Göbel
und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts Celle vom 13. März 2014 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem WohnhIn dem Kaufvertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks
und des Gebäudes ausgeschlossen.
Das Grundstück
hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer [X.]seite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine
Nutzfläche von
ca. 15 m² angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage [X.] der drei Geschosse ([X.], OG und [X.])
mit Angaben der [X.] ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergibt.
Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung 1
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eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. Darauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten

[X.] Zinsen als Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden (wegen zu
viel gezahlter Grunderwerbsteuer von

und Bankzinsen von 7.198,41

[X.] Zinsen und den Ersatz außergerichtlicher )
verlangt. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Ansprüche weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dass zwar nicht durch die Angabe
der Wohnfläche in den Inseraten, aber durch die Aushändigung der [X.] konkludent eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der [X.] (§
434 Abs. 1 Satz 1 [X.]) zustande gekommen sei. Ansprüche aus der [X.] stünden dem Kläger jedoch nicht zu, da der vereinbarte Haftungsausschluss auch die Rechte
des Käufers wegen eines Sachmangels aus einer konkludent vereinbarten
Beschaffenheit
erfasse. Anders sei
es nur, wenn die [X.]en eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hätten, die zeitgleich mit dem Haftungsausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen worden wäre. Die Beklagten könnten sich nach § 444 [X.] auf den Haftungsausschluss berufen, da sie eine Beschaffenheitsgarantie (§ 443 [X.]) nicht übernommen und den Mangel nicht arglistig verschwiegen hätten. Der Kläger habe schon nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagten die [X.]en gekannt hätten.

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II.
Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1.
Ansprüche des
Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. [X.] infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaf-fenheit der [X.] vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 [X.]) oder dass der
Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des
Verkäufers
eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 [X.]).
a) Aus den Angaben der Beklagten in dem Exposé und in den im [X.] publizierten Anzeigen ergibt sich schon deshalb keine Haftung nach § 434 Abs.
1 Satz 3 [X.], weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe abweicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe von ca. 200
m2
erwarten durfte. Dies ergibt sich daraus, dass die tatsächliche Fläche aller Räume und der Dachterrasse nach dem eigenen, auf ein Sachver-ständigengutachten gestützten Vortrag des [X.] über 200
m2
beträgt und die Fragen, ob und in welchem Umfang der Hauswirtschaftsraum und die [X.] bei der Berechnung die Wohnfläche in Ansatz zu bringen sind, [X.] unterliegen (dazu unten 2. b) [X.]) und eine bestimmte Berech-nungsgrundlage im Exposé nicht genannt worden ist.
Die Revision stützt den Anspruch der Kläger auch nicht auf die Haftung des Verkäufers wegen
Fehlens einer nach dessen öffentlichen Äußerungen zu erwartenden Eigenschaft der [X.] gemäß §
434 Abs. 1 Satz
3 [X.], sondern auf eine Beschaffenheits-vereinbarung nach §
434 Abs. 1 Satz 1 [X.].
b) Die Angaben
im Exposé der Beklagten
und in ihren Anzeigen sind nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der [X.]en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] geworden; das folgt bereits daraus, dass die Flächenangabe durch die den
Käufern
vor Vertragsschluss ausgehändigten
Grundriss-4
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zeichnungen mit Angaben über die Flächen der einzelnen Räume und der je-weiligen Geschosse konkretisiert worden ist.
c) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung
des Berufungsgerichts, dass eine durch die Aushändigung der [X.] konkludent ge-troffene Beschaffenheitsvereinbarung nach §
434 Abs.
1 Satz 1 [X.]
durch den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Sachmän-gel erfasst wird.
Diese
Vertragsauslegung widerspricht der Rechtsprechung des [X.].
Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen
Erklärun-gen der [X.]en voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des [X.] wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben ([X.], Urteil
vom 17.
März 2010 -
VIII [X.], NJW-RR 2010, 1329 Rn. 16; Urteil vom 19.
Dezember 2012 -
VIII ZR 96/12, [X.], 1074 Rn. 16). Verhält es sich so, kann der Verkäufer
sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss
berufen. Die [X.], nach der sich ein zwischen den [X.]en verein-barter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den [X.]en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] vertraglich vereinbarte Beschaf-fenheit erstreckt ([X.], Urteil vom 29. November 2006 -
VIII ZR 92/06, [X.]Z 170, 86 Rn.
31; Urteile vom 19. Dezember 2012 -
VIII ZR 96/12, [X.], 1074 Rn.
19 und [X.], [X.], 1733 Rn.
15; Urteil vom 13.
März
2013 -
VIII ZR 186/12, [X.], 2107 Rn. 20), gilt auch, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der
[X.] nicht ausdrücklich, sondern kon-kludent vereinbart worden ist
(vgl. [X.], Urteil vom 19.
Dezember 2012
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VIII ZR 96/12, [X.], [X.]O, Rn.
18, 19).
d) Das angefochtene Urteil stellt sich jedoch im Ergebnis als richtig dar
(§
561 ZPO). Anders als das Berufungsgericht meint, fehlt es bereits
an einer Beschaffenheitsvereinbarung. Bei den Rechtsgeschäften, die der notariellen 8
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Beurkundung bedürfen, ist allerdings streitig, ob und unter welchen Vorausset-zungen durch Äußerungen des Verkäufers
über bestimmte Eigenschaften der [X.]
im Vorfeld des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] zustande kommt, wenn die
Angaben in der [X.] Urkunde keinen Niederschlag finden.
[X.]) Das [X.] bejaht das unter Bezugnahme auf die vorstehend zitierte Rechtsprechung des [X.]. In der notariel-len Kaufvertragsurkunde
nicht erwähnte
und deshalb formunwirksame Beschaf-fenheitsvereinbarungen würden mit Auflassung und Eintragung nach §
311b Abs. 1 Satz
2 [X.] wirksam (vgl. [X.], [X.] 2015, 121, 122).
Anderer Ansicht sind die Oberlandesgerichte
Brandenburg ([X.], 712, 714),
Bremen (NJW-RR 2014, 791), [X.] (Urteil vom 18. Juni 2009
-
I-22 [X.], juris Rn. 24 und NJW-RR 2010,
1643) und S[X.]rbrücken ([X.] 2013, 1390). Diese verneinen -
mit im Einzelnen unterschiedlichen [X.] -
das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung aus vorvertraglichen
Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der [X.], die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben. Gestützt wird das darauf, dass es sich bei solchen Angaben
um bloße Objektbeschreibungen handele ([X.], [X.]O), von einem Rechtsbindungswillen des [X.] in diesen Fällen nicht ausgegangen werden
könne ([X.], [X.]O), die [X.]en im Zweifel nur die vor dem Notar abgegebenen Erklärungen zum Gegenstand ihrer vertraglichen Einigung machen wollten (OLG [X.], Urteil vom 18. Juni 2009 -
I-22 [X.], juris Rn. 24) oder solche Aussagen sich als bloße Wissenserklärungen des Verkäufers darstellten (OLG S[X.]rbrücken, [X.]O).
bb) Das Schrifttum befasst sich nur vereinzelt mit der Frage, ob auf Grund einer Äußerung des Verkäufers
über eine bestimmte Eigenschaft des [X.] eine Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, wenn 11
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diese in der Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hat
(bejahend: [X.]/[X.], 2.
Aufl., [X.] zu §§ 433 bis 480 Rn. 77; auch bei den nicht be-urkundungsbedürftigen Geschäften vereinend: [X.], [X.] 2011, 299).
Im Allgemeinen wird davon
ausgegangen, dass es für eine Beschaffen-heitsvereinbarung genüge, wenn der Verkäufer die Eigenschaften der verkauf-ten Sache in bestimmter Weise beschreibe und der Käufer vor diesem Hinter-grund seine Entscheidung treffe ([X.]/Faust, 36. Edition, § 434 Rn.
45; [X.]/Grunewald, [X.], 14. Aufl., § 434 Rn. 16; HK-[X.]/[X.], [X.], § 434 Rn. 8; [X.]/[X.], 7. Aufl., §
434 Rn. 42; [X.]/
[X.], [X.], 74. Aufl., Rn. 17). Zugleich wird die Auffassung vertreten, dass [X.]
der für den [X.] bedürften (insoweit allg.M.:
Jauernig/[X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 9; [X.]/[X.], 7. Aufl., § 434 Rn. 39; MüKo[X.]/[X.], 6. Aufl., § 434 Rn.
16; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., §
434 Rn. 18; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 434 Rn. 30; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 434 Rn. 72)
und daher -
wenn das Gesetz eine bestimmte
Form vorschreibe -
in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden müssten ([X.]/Faust, 36. Edition, § 434 Rn. 40; [X.]/[X.], [X.], 233, 239;

Nicht erörtert wird, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit des
Vertrages
der Annahme entge-gensteht, [X.] könnten durch Beschreibungen [X.] Eigenschaften der [X.] durch den Verkäufer im Vorfeld des [X.] zustandekommen.
cc) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschrei-bung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den [X.] vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag [X.], in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach §
434 Abs.
1 Satz 1 [X.] führt.
Informationen über Eigenschaften der [X.] sind 14
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auch nach neuem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der [X.]en zu unterscheiden
(vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom 1.
Februar 1985 -
V [X.], [X.], 699, 700
mit Anm. Reithmann, [X.] 1986, 78, 79).
(1) (a) Diese Abgrenzung ist
deshalb geboten, weil die [X.]en bei ei-nem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft
alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen
müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 -
V [X.], [X.]Z 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 -
V [X.], NJW-RR 2006, 1292 Rn.
12). Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit
nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach §
433 Abs. 1 Satz 2 [X.],
dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu [X.], dahingehend, dass dieser -
abweichend von den in §
434 Abs. 1 Satz
2 [X.] bestimmten allgemeinen Anforderungen -
dem Käufer eine der [X.] vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet ([X.]/[X.], Immobilienrecht, §
311b [X.], Rn. 45; [X.]/[X.], [X.], 233, 239). Dass die [X.]en eine solche Bindung gewollt haben
-
selbst wenn in der Ur-kunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde -
ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses
in aller Regel
nicht anzunehmen.
(b) Ein solches Verständnis der vorvertraglichen
Angaben des [X.]s entspricht dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerech-ten Vertragsauslegung (vgl. dazu allgemein: [X.],
Urteil vom 28. Oktober 1997 -
XI
ZR 260/96, [X.]Z 137, 69, 72). Der Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes -
mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung -
vereinba-ren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Die vorvertraglichen
Beschreibungen der Eigenschaften der [X.] 16
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durch den Verkäufer werden deshalb nicht bedeutungslos, da dieser bei ihm bekannter Unrichtigkeit der Information dem Käufer haftet (dazu unter 2).
(c) Dieses Verständnis vorvertraglicher Beschreibungen gebietet auch der [X.], wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet (vgl. [X.], Urteil vom 26. September 2002 -
I [X.], [X.]Z 152, 153, 158 f.; Urteil vom 17.
Mai 2011 -
I [X.], [X.], 946 Rn. 26). Mit diesem wäre es nicht vereinbar, bei vorvertraglichen
Äußerungen
des Verkäufers über Eigenschaften des [X.] nicht beurkundete [X.] anzu-nehmen; denn dies hätte die Nichtigkeit des Vertrags nach §
125 Satz 1 [X.] wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift zur Folge (so zutr. [X.]/[X.], 2. Aufl., §
434 Rn. 19). Die Möglichkeit einer Heilung der [X.] nach §
311b Abs. 1 Satz 2 [X.] mit Auflassung und Eintragung stellt den vorstehenden Grundsatz nicht infrage. Die [X.]en wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung
einer Beschaffenheits-vereinbarung formnichtig
wäre. Dies hätte unter anderem zur Folge, dass eine zur Sicherung des Anspruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvormer-kung nicht entstünde und damit keinen Schutz nach § 883 Abs. 2 [X.] gegen-über zwischenzeitlichen Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen böte. Zudem kann sich keine [X.] sicher sein, dass die Heilung eintritt, weil es jeder
Seite freisteht, sich bis zur Eintragung der Rechtsänderung auf die Formunwirk-samkeit der Vereinbarung zu berufen.
(2) Der oben genannte [X.] steht nicht im Widerspruch zu Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a der Richtlinie 1999/44/[X.] des [X.] und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des [X.] und der Garantien für Verbrauchsgüter, [X.] 171/12 (im folgenden Verbrauchsgüterkaufrichtlinie). Danach wird vermutet, dass [X.] vertragsgemäß sind, wenn sie mit der von dem Verkäufer gege-18
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benen Beschreibung übereinstimmen. Die Richtlinie gebietet bei einem Verkauf von Verbrauchsgütern allerdings eine weite Auslegung des § 434 Abs. 1 Satz
1 [X.], die keine hohen Anforderungen an das Zustandekommen einer Vereinba-rung stellt. Bei den Kaufverträgen über Grundstücke
und Gebäude, die keine Verbrauchsgüter im Sinne der Begriffsbestimmung in Art. 1 Abs. 2 Buchstabe b der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie sind, ist jedoch eine engere Auslegung der Vorschrift geboten, die den Zwecken des gesetzlichen Formzwangs Rechnung trägt. Dieser soll die Vertragsparteien vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen die Möglichkeit zu [X.] Belehrung und Beratung eröffnen (Senat, Urteil vom 30. April 1982 -
V [X.], [X.]Z 83, 395, 397; Urteil vom 25. März 1983
-
V [X.], [X.]Z 87, 150, 153). Die Warn-
und Schutzfunktion der Beur-kundung wäre entscheidend infrage gestellt, wenn schon die vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führte, ohne dass in dem notariellen
Vertrag dazu etwas
erklärt ist.
Auch der mit dem [X.] verfolgte weitere Zweck, den [X.]en eine rechtskundige
Beratung und Belehrung zukommen zu lassen, würde verfehlt werden, wenn schon Äußerungen des Verkäufers im Vorfeld des Vertragsschlusses zu [X.] nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] führten. Dies ist nämlich Gegenstand der Verhandlung vor dem Notar. Bei dieser hat der Notar gemäß §
17 Abs. 1 BeurkG den [X.]en der [X.]en zu ermitteln. Dazu gehört auch die Feststellung, ob [X.], auf deren rechtliche Tragweite hinzuweisen ist, getroffen wer-den sollen.
(3) Anderes ergibt sich auch nicht aus der
zum früheren Kaufrecht er-gangenen
Rechtsprechung des Senats. Die Revision weist zwar zutreffend
da-rauf hin, dass nach dieser eine verkaufte Wohnung auch dann einen Fehler nach §
459 Abs.
1
Satz 1 [X.] aF aufweisen konnte, wenn die Wohnfläche we-der in dem notariellen Vertrag noch in den darin in Bezug genommenen [X.]

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lagen, sondern allein in einem dem Käufer zuvor ausgehändigten Prospekt falsch angegeben war (Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 -
V [X.], NJW 1997, 2874). Das führt aber für die Entscheidung der Frage, unter welchen [X.] von einer in der notariellen Urkunde nicht erwähnten
Beschaf-fenheitsvereinbarung auszugehen ist, ebenso wenig weiter, wie der Hinweis der Erwiderung
darauf, dass der Senat für den Anspruch des Käufers wegen [X.] einer zugesicherten Eigenschaft (§
463 Satz
1, § 459 Abs.
2 [X.] aF) stets eine beurkundete Erklärung des Verkäufers in Vertragsform für erforderlich ge-halten hat (Senat, Urteil vom 10.
April 1963 -
V [X.], [X.], 865, 866). Diese Rechtsprechung beruhte auf der -
bei der regelmäßigen Vereinba-rung eines Gewährleistungsausschlusses nach §
476 [X.] aF
-
wesentlichen
Unterscheidung zwischen bloßen vertraglichen [X.] nach §
459 Abs. 1 [X.] aF und zugesicherten Eigenschaften nach §
459 Abs. 2 [X.]
aF
(vgl. Senat, Urteil vom 30. November 1990 -
V [X.], NJW 1991, 912). Diese Auslegungsgrundsätze
können nicht mehr angewendet werden, weil nunmehr bereits die Vereinbarung einer Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu einer Verkäuferhaftung wegen Sachmängeln gemäß §§
434, 437 [X.] führt, die -
anders als die Haftung des Verkäufers für Fehler gemäß §
459 Abs. 1 [X.] aF -
durch einen allgemeinen Haftungsausschluss nicht mehr ab-bedungen wird. Vor diesem Hintergrund sind strengere Anforderungen an das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung
zu stellen (vgl. auch [X.], Urteil vom 12. März 2003 -
VIII [X.], [X.], 1517 Rn.
13).
(4) Nach diesen Grundsätzen hat die Übergabe der Grundrisszeichnun-gen nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geführt. Die Zeichnungen mit den Flächenangaben dienten allein der Information der Käufer auf deren Nach-frage zu der im Exposé angegebenen Wohnflächengröße von ca. 200 m2.
Da in dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben ist noch die überreichten Unterlagen erwähnt
sind, ist eine Vereinbarung über die Beschaf-fenheit
nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht zustande gekommen.
Soweit der
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Beschluss des Senats vom 19. Januar 2012 (V
[X.], [X.], 164) dahin zu verstehen ist, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé)
mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung nach §
434 Abs. 1 Satz 1 [X.] zustande kommt, hält er daran nicht fest.
2.
Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch aus vorvertrag-lichem Verschulden zu
(§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 [X.]).
Solche Ansprüche wegen unrichtiger Information oder wegen unterlassener Aufklärung kommen hier aus zwei Gründen infrage. Die Wohn-
und Nutzflächen sind 13,34
m2
kleiner als in den [X.] angegeben,
weil abwei-chend von den Zeichnungen gebaut worden
ist. Zudem soll die sich aus den [X.] ergebende Wohnfläche bei einer Ermittlung nach §§
42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung in der im Zeitpunkt des Vertragsschlus-ses geltenden Fassung vom 12. Oktober 1990 ([X.]l. I S. 2178) nach Darstel-lung des [X.] nur 182,5 m2
und nicht -
wie die Beklagten meinen -
201,5 m2
betragen.
a) Die Klage wäre allerdings (teilweise) begründet, wenn die Beklagten gewusst hätten, dass die Angaben auf den [X.] deswegen unrichtig
waren, weil die Räume kleiner sind als auf den Zeichnungen darge-stellt.
[X.]) Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der [X.], die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung ge-worden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird auch nach [X.] nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers we-gen eines Sachmangels
nach §§
434
[X.]
ff. ausgeschlossen (Senat, Urteil vom 27. März 2009
-
V ZR 30/08, [X.]Z 180, 205
Rn. 19 ff.; [X.], Urteil vom 16. Dezember 2009 -
VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 20).
Eine Rechtsfolge 22
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dieses Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als [X.] von dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 -
V [X.], [X.]Z 168, 35 Rn. 22; Urteil vom 1. Februar 2013
-
V [X.], [X.], 1807 Rn.
15).
bb) An einem vorsätzlichen Verhalten des Verkäufers, das der Käufer darlegen und beweisen muss (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010
-
V ZR 181/09, [X.]Z 188, 43 Rn. 12), fehlt es hier
jedoch. [X.] Verhalten des Verkäufers setzt die Kenntnis der Tatsachen voraus, aus denen sich die Unrichtigkeit seiner Angaben ergibt. Diese Voraussetzung des Vorsatzes kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 7.
März 2003 -
V [X.], NJW-RR 2003, 989, 990). Dass die relevanten Umstände erkennbar waren und die Beklagten sie (als Makler, Bauherrn und Bewohner des Hauses) hätten kennen können oder kennen müssen, reicht für die Feststellung des Vorsatzes nicht aus, sondern rechtfertigt nur den Vorwurf der Fahrlässigkeit (vgl. [X.], Urteil vom 20.
Dezember 2011 -
VI [X.], NJW-RR 2012, 404 Rn. 10). Die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich aus dem unbestrittenen Vortrag des [X.] eine Kenntnis der Beklagten von der [X.] nicht ergibt, ist rechtsfehlerfrei. Anderes folgt
entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass den Beklagten eine Angabe des Architekten in der Bauakte über eine Wohnfläche von 181 m2
bekannt war. Daraus ist nicht der Schluss zu ziehen, dass die Beklagten wussten, dass [X.] als auf den Zeichnungen dargestellt gebaut worden war. Die Revision ver-weist selbst auf Vortrag des [X.], dass sich aus den Grundrissen (nach der Wohnflächenverordnung oder der Zweiten
Berechnungsverordnung) eine Wohnfläche von 182,5 m2
ergibt; dies entspricht der Wohnfläche, die der Archi-tekt in dem Bogen des Landesamts für Statistik
angegeben hat.

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b) Die Klage ist schließlich nicht deswegen
begründet, weil
die Beklagten die Käufer nicht darauf hingewiesen haben, dass die sich nach den [X.] ergebende Wohnfläche
nicht ca. 200 m2, sondern -
wie der Kläger vorträgt
-
nur 182,5
m2
beträgt.
[X.]) Dabei kann dahinstehen, ob die Prämisse des darauf gestützten An-griffs der Revision zutrifft oder ob die Behauptung der Beklagten richtig ist, dass sich nach §§ 42
bis 44 [X.] eine Wohnfläche von 201,5 m2
errechne, weil die Grundflächen
des
Hauswirtschaftsraums
ganz und die der Dachterrasse
zur Hälfte anzusetzen seien. Für die Dachterrasse ist Letzteres richtig, weil nach §
44 Abs.
2 [X.] die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden konnten
([X.], Urteil vom 22. April 2009 -
VIII ZR 86/08, [X.], 2295 Rn. 21). Die Grundfläche von Wirtschaftsräumen gehört zwar nach § 42 Abs.
4 Nr. 4 [X.] aF nicht zur Wohnfläche, wobei aber solche Räume nicht als Wirtschaftsräume angesehen werden, die nach Art und Ausstattung als Wohn-raum genutzt werden können (vgl. [X.], Urteil vom 23. Mai 2007
-
VIII ZR 231/06, [X.], 2624, Rn. 19 ff. -

hier auf den über 9
m2
großen Hauswirtschaftsraum zutreffen. Die Frage, ob die Wohnflächenangabe von ca. 200 m2
unter Zugrundelegung der [X.] richtig gewesen ist, kann jedoch offen bleiben.
bb) Die angegriffene Entscheidung stellt sich nämlich auch dann als rich-tig dar, wenn die sich aus den Zeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer Ermittlung nach §§ 42 bis 44 II.
BV aF kleiner als im Exposé angegeben
gewe-sen sein sollte.
(1) Den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von [X.] mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen in-formiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht. Der Kaufinteressent kann nach Treu und
Glauben (§ 242 [X.]) und den im Verkehr herrschenden An-26
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schauungen nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche [X.] das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschlä-gigen Normen ([X.] 283, §§ 42 bis 44 [X.] aF, §§
2 bis 4 [X.]) hat.
Dem steht bereits entgegen, dass es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt und die Normen zur [X.] zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggien, Terrassen usw.) zur Wohnfläche gehören. Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch über den Begriff der Wohnfläche hat sich ebenfalls nicht entwickelt (Senat, Urteil vom 30.
November 1990 -
V [X.], NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11. Juli 1997 -
V
[X.], NJW 1997, 2874, 2875; Beschluss vom 19. Januar 2012
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V [X.], [X.], 164 Rn. 9; [X.], Urteil vom 22. Dezember 2000

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VII [X.], [X.]Z 146, 250, 254; Urteil vom 24. März 2004 -
VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, 2231). Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn jeder Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grundlage die Angabe der Wohnfläche des in einem [X.] oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung beruht. Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. [X.] der Käufer darüber näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und,
wenn der Verkäufer ihm die er-betenen
Informationen nicht erteilen
kann, sich selbst anhand der ihm [X.] Unterlagen kundig machen.
(2) Offen bleiben kann, ob ein fachkundiger Verkäufer (wie bspw. ein Immobilienmakler), zu weitergehenden Informationen zu den Grundlagen seiner Berechnung verpflichtet ist.
Selbst wenn man das annähme, fehlte es an einem arglistigen Verhalten der Beklagten. Dazu hätten sie wissen müssen, dass ihre Angabe zur Wohnfläche von der
nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch üblichen Praxis (zu deren Bedeutung: Senat, Urteil vom 11. Juli 1997
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V [X.], NJW 1997, 2874, 2875; [X.], Urteil vom 23. Mai 2007
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VIII ZR 231/06, [X.], 2624,
Rn. 15) abweicht,
und sie damit gerechnet haben, dass die Käufer das nicht wussten und bei [X.] dieses [X.] den Kauf nicht oder nicht
mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten
(allgemein zu den Voraussetzungen der Arglist: Senat, Urteil vom 3.
März 1995

V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550). An beidem fehlt es.
Dass die Beklagten Kenntnis davon
hatten, dass die Wohnfläche unter Zugrundelegung der §§ 42 bis 44 [X.] nicht ca. 200 m2
beträgt, ist von dem beweisbelasteten Kläger nicht
nachgewiesen. Das Berufungsgericht verneint das rechtsfehlerfrei
unter Hinweis darauf, dass der Kläger dem
(unter Beweis gestellten)
Vortrag
der Beklagten, von ihrem Architekten dahin informiert [X.] zu sein, dass die Wohnfläche ca. 200 m2
betrage, nicht mit einem unter Beweis gestellten eigenem Vortrag
entgegengetreten ist. Eine solche Kenntnis der Beklagten ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass sie selbst vorgetragen haben, die sich aus den [X.] nach der Zweiten
Berechnungsverordnung ergebende Wohnfläche betrage 201,5 m2. Vor dem Hintergrund der oben (unter [X.]) genannten Spielräume für den Bauherrn
bei dem Ansatz der Dachterrassen und der Unsicherheiten bei der Berücksichtigung nicht zum Wohnen
vorgesehener, aber dazu nutzbarer Räume beweist dieser Vortrag der Beklagten ebenso wenig wie die Angabe einer Wohnfläche von 181 m2
durch den Architekten auf einem Bogen in der Bauakte, dass die Beklagten wussten, dass sich bei einer üblichen Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung eine um ca. 18 m2
kleinere Fläche ergibt.
Angesichts dessen, dass die Beklagten mit der Übergabe der Grundriss-zeichnungen auch die Grundlagen ihrer
Berechnung offenbart
haben, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie damit rechneten, dass die Käufer bei einem Hinweis auf eine (möglicherweise) abweichende Ermittlung der Wohnfläche nach der Zweiten
Berechnungsverordnung den Kaufvertrag nicht 31
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oder nicht wie vereinbart abgeschlossen hätten.
Bei der Berechnung der Fläche der Räume im Erdgeschoss (in dem sich der Hauswirtschaftsraum befindet), ist das Maß als Nutzfläche, berechnet nach [X.] 283,
bezeichnet
worden. Aus die-ser Angabe und den zu einzelnen Räumen genannten [X.] war für die Käufer durch Addition der [X.] offensichtlich, dass die [X.] den Hauswirtschaftsraum in die von ihnen angegebene Wohnfläche einbezogen hatten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

[X.]

Kazele

Göbel

Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 01.10.2013 -
4 O 408/12 -

OLG Celle, Entscheidung vom 13.03.2014 -
16 U 192/13 -

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