Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.11.2014, Az. XII ZR 120/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 120/13
Verkündet am:

26. November 2014

Breskic,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2
a)
Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem [X.]vertrag.
b)
In einem [X.]vertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.
[X.], Urteil vom 26. November 2014 -
XII ZR 120/13 -
OLG [X.]

[X.]

-
2
-

Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26.
November 2014 durch [X.] und [X.]
Klinkhammer, Dr.
Günter, Dr.
Botur
und Guhling

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des [X.]

32.
Zivilsenat

vom 4.
Juli
2013
abgeändert.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.]s [X.]
I

15.
Zivilkammer

vom 17.
August 2012 wird [X.].
Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Beklagte als Mieterin von gewerblich genutzten Räumen zur Renovierung der Außenfassade des Gebäu-des verpflichtet ist, sobald eine umfangreiche Baumaßnahme auf einem be-nachbarten Grundstück abgeschlossen ist.
Der Kläger ist Eigentümer eines
Geschäftshauses, in dem die Beklagte Teilflächen
angemietet hat.
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3
-

Bis zum 31.
März 2006 war die D.
GmbH Mieterin der Gesamtfläche des Anwesens. Vertragsgrundlage war ein mit "Anlagen-Mietvertrag (Leasingver-trag)"
überschriebener
Vertrag vom 5.
Mai 1983, der als Anlage
B zu einem am gleichen Tage notariell beurkundeten Vertrag (nachfolgend: Rahmenvertrag) abgeschlossen wurde. §
11 Nr.
4 des [X.] lautet:
"Alle Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparaturen übernimmt die Mieterin auf eigene Kosten, auch wenn die [X.] durch höhere Gewalt verursacht wurden."
Der als "Kaufvertrag, Leasingvertrag mit Bestellung eines Ankaufsrechts, Generalübernehmervertrag"
bezeichnete notarielle Rahmenvertrag enthält in
Anlage
A einen Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das [X.], auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb. Anlage
C enthält einen Generalübernehmervertrag, mit dem die D.
GmbH
von der ehe-maligen Vermieterin mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes beauftragt wurde. In Anlage
D vereinbarten die Vertragsparteien ein mit einer Vormerkung gesichertes Recht der D.
GmbH
zum Ankauf der Immobilie bei Be-endigung des Mietverhältnisses zu dem Wert, der sich aus den
Gesamtinvesti-tionen abzüglich der in den Jahresmieten verrechneten Abschreibungen ergibt.
Dabei ist
im Innenverhältnis der D.
GmbH zu ihren beiden Gesellschaftern die Reihenfolge der Ausübungsberechtigten dahingehend geregelt, dass das An-kaufsrecht
vorrangig den
Gesellschaftern zu gleichen Teilen, danach
jedem der beiden Gesellschafter allein und zuletzt
der Gesellschaft
zustehen sollte.

Nachdem das Mietverhältnis mit der D.
GmbH zum 31.
März 2006 been-det wurde, schlossen der Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten
am 1.
April 2006 einen Mietvertrag über Teilflächen des Anwesens. Dieser enthält in §
7 folgende Regelung:
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4
-

"Große Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an [X.], an den Treppenhäusern und am Dach, sind Sache des Vermieters."
Am 12.
April 2006 trafen der
Kläger und die Rechtsvorgängerin der Be-klagten
eine
weitere Vereinbarung
mit folgendem Wortlaut:

"Aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien wird die [X.] ab dem [X.] statt der Gesamtfläche des Anwesens..., nur mehr eine Teilfläche anmieten. Die Mieterin ist nach dem zwi-schen den Parteien bis zum 31.03.2006 bestehenden Mietvertrag verpflichtet, die Mieträume bei Rückgabe an den Vermieter [X.] zu renovieren. Diese Renovierungsverpflichtung erstreckt sich somit auf
die künftig von der Mieterin nicht mehr gemieteten Räume. Die Kosten hierfür belaufen sich nach einer zwischen den

252.974 (s.
Anlage).
Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes:
1.
Die Mieterin zahlt a

250.000 (i.W.: Euro zweihunderttausend) brutto.
2.
Die Zahlung des genannten [X.] erfolgt in zwei Raten zu je

125.000,
fällig
am 30.04.2006 sowie am 15.06.2006.
3.
Damit sind die Ansprüche des Vermieters auf die Renovierung derjenigen Flächen
des
Anwesens H.

str.
20, M.

, die ab dem [X.] nicht mehr Gegenstand des
Mietvertrages zwischen den Parteien sind, abgegolten.
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5
-

4.
Die Erfüllung des Anspruchs des Vermieters entsprechend dem bisherigen
Mietverhältnis auf die Renovierung der ab [X.] gemieteten Räume wird von der
Mieterin über-nommen."
In dem Vergleichsbetrag waren
die von einem Gutachter ermittelten Kos-ten für die Renovierung der Außenfassade nicht enthalten.
Nachdem Ende des Jahres
2010 Streit darüber entstand, ob die Beklagte aufgrund der in
dem Anlagen-Mietvertrag vom 5.
Mai 1983 enthaltenen In-standhaltungsklausel verpflichtet ist, die
Fassade
zu renovieren, vereinbarten die Parteien, dass der Kläger die Möglichkeit erhält, bis zum 31.
März 2011
eine entsprechende Feststellungsklage zu erheben.
Das [X.] hat der vorab am 30.
März 2011 per Fax eingegange-nen Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage abgewie-sen. Hiergegen wendet sich der
Kläger
mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht
hat seine
Entscheidung wie folgt begründet:
Die Beklagte sei nicht verpflichtet, die Fassade des Geschäftsgebäudes zu renovieren, da die in dem Anlagen-Mietvertrag vom 5.
Mai 1983 unter §
11 7
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-

Nr.
4 enthaltene Verpflichtung unwirksam und daher von der Beklagten nicht übernommen worden sei.
Die Fassadenrenovierungspflicht sei
von der Beklagten oder ihrer Rechtsvorgängerin auch nicht
durch die Regelung in §
7 des
Mietvertrags
vom 1.
April 2006 oder
durch die Vereinbarung vom 12.
April 2006 übernommen worden. Durch die letztgenannte Vereinbarung
sollte die Renovierungspflicht nicht übernommener Büroräume pauschal durch Zahlung von 250.000

e-golten und die aus dem ursprünglichen Mietvertrag folgenden Pflichten
lediglich hinsichtlich
der nunmehr gemieteten Räume übernommen werden.
Zwar sei das [X.] auf Grund der von ihm festgestellten Tatsa-chen von einer mündlichen Übernahmevereinbarung bezüglich der [X.] ausgegangen. Dies habe auch das Berufungsgericht seiner [X.] und Entscheidung zugrunde zu legen.
Eine isolierte mündliche Ver-pflichtung zur Fassadenrenovierung sei
aber nicht anzunehmen, da der vom [X.] vernommene Zeuge
nur Pflichten der D.
GmbH im bestehenden Umfang zu Lasten der Rechtsvorgängerin der Beklagten übernehmen und [X.] neuen Pflichten habe begründen wollen.
§
11 Nr.
4 des [X.] vom 5.
Mai 1983
sei
indes wegen Verstoßes gegen §
9 Abs.
2 Nr.
1 [X.] (heute §
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB) [X.], wobei
unerheblich
sei, ob man den Vertrag als [X.]ver-trag oder Triple-net-Mietvertrag bezeichnete.
Da
unstreitig sei, dass die damalige Vermieterin den [X.] mehrfach verwendet
habe oder habe verwenden wollen
und dass [X.] das Muster dem [X.] gelegen habe, sei sie
auch dann Verwenderin, wenn die ehemalige Mieterin diese Vertragsbedingungen im [X.] darauf bereits in ihr
Angebot aufgenommen und damit formal in den Ver-13
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7
-

tragsabschluss eingeführt habe. Eine Individualvereinbarung liege nicht
vor, weil die damalige
Vermieterin
nicht die Bereitschaft
gehabt habe, §
11 Nr.
4 des [X.] zur Disposition zu stellen. Dafür
spreche, dass sie
keiner-lei Kostenrisiko für das Objekt und dessen Betrieb habe tragen wollen. Im Übri-gen treffe
die Darlegungs-
und Beweislast für das Aushandeln im konkreten Fall den Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen, hier also die
ehemali-ge Vermieterin bzw. den Kläger.
§
11 Nr.
4 des [X.] überbürde
dem Mieter alle Instand-setzungsarbeiten und erforderlichen Reparaturarbeiten, auch wenn sie auf hö-herer Gewalt beruhten. Dies bedeute, dass der Mieter nicht nur die normale Abnutzung zu tragen habe, sondern auch den zufälligen Untergang auf Grund nicht vorhersehbarer Vorkommnisse. Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei
die für den Nichtverwender feindlichste Auslegung zu Grunde zu legen. Im ungünstigsten Fall müsse der Mieter bei einem schweren Schaden, ohne dass ihn ein Verschulden getroffen habe, sehr umfassende Reparaturen bis hin zur teilweisen Neuerrichtung des Gebäudes ausführen, und dies auch noch kurz vor [X.].
Diese sehr weit gehende Verpflichtung weiche
von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung im Mietrecht, wonach der Vermieter das
Sachrisiko trage, ab und verstoße
damit gegen den im Zeitpunkt des [X.]schlusses
geltenden §
9 Abs.
2 Nr.
1 [X.] (heute §
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB). Diese Auffassung entspreche
jedenfalls für Mietverträge der ständigen Rechtsprechung des [X.] und mehrerer Oberlandesgerichte.
Wenngleich das Mieterrisiko durch die von
der Mieterin
abzuschließende Gebäudeversicherung gemildert werde, führe
die Vereinbarung der Versiche-rungspflicht nicht dazu, dass die Instandsetzungs-
und Reparaturklausel als wirksam zu beurteilen sei. Die sich aus der [X.] ergebenden Verpflichtungen 17
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der Mieterin seien
nicht auf die von der pflichtgemäß abgeschlossenen Versi-cherung übernommenen Risiken beschränkt. Ferner trage
die Mieterin alle mit der Instandsetzung verbundenen [X.].
Zwar wäre eine Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, die dem Mieter alle
Instandhaltungsarbeiten und erfor-derlichen Reparaturen auf eigene Kosten überbürde, die von ihm verschuldet
seien
oder auf der normalen Abnutzung beruhten.
Doch sei
eine dahingehende geltungserhaltende Reduktion der [X.] ausgeschlossen. Es sei
auch nicht möglich, die [X.] einfach durch Streichen der Worte "auch wenn die [X.] durch höhere Gewalt verursacht wurden"
zu teilen, da auch der Rest noch bei der für den Nichtverwender feindlichsten Auslegung dahingehend verstan-den werden könne, dass auch Instandsetzungen, die durch höhere Gewalt ent-standen sind, vom Mieter zu tragen seien.
Es spreche
zwar vieles dafür, dass die verwendete [X.] dann wirk-sam wäre, wenn dem Mieter ein Erwerbsrecht eingeräumt würde, weil er es dann in der Hand habe, von seinen Aufwendungen für die Reparaturen durch Ausübung des Rechts zu profitieren.
Das in Anlage
D des Rahmenvertrags
ver-einbarte Ankaufsrecht reiche
hierfür jedoch wegen der dort geregelten [X.] nicht aus.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings zunächst davon [X.], dass sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Renovierung der Ge-20
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bäudefassade nicht aus dem Mietvertrag vom 1.
April
2006 ergibt. Dort ist in §
7 Satz
1
die Instandhaltungspflicht nur hinsichtlich der erforderlichen Reparaturen an den Mieträumen und Einrichtungen auf die Mieterin übertragen. Zur [X.] von Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an den
Außenwänden, den Treppenhäusern und am Dach
bleibt nach §
7 Satz
2 des Mietvertrags aus-drücklich der Vermieter verpflichtet.
2. Die Beklagte schuldet
jedoch deshalb die
Renovierung der [X.], weil in §
11 Nr.
4 des
[X.] vom 5.
Mai 1983
die In-standhaltung
des gesamten Gebäudes wirksam auf die damalige Mieterin [X.] worden ist
und die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den vom Be-rufungsgericht getroffenen Feststellungen, an die der [X.] gebunden ist (§
559 Abs.
2 ZPO),
aufgrund einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung mit dem Kläger diese Verpflichtung übernommen hat.
Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Regelung in §
11 Nr.
4 des [X.] um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren §
307 BGB (vgl. Art.
229 §
5 Satz
2 EGBGB) unterliegt oder die [X.] zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung
keinen rechtlichen Beden-ken. Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grund-sätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haf-tung führt ([X.]surteil [X.]Z 151, 53 =
NJW 2002, 2383, 2384).
Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei §
11 Nr.
4 des [X.] um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde.
a) Soweit das Berufungsgericht hierzu die Auffassung vertritt, die [X.] in §
11 Nr.
4 des [X.] sei
nach
§
9 Abs.
2 Nr.
1 [X.] (richtig: 24
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-

§
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB) unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten
und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentli-chen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche, kann dem nicht gefolgt werden.
Denn bei der vorgenommenen [X.] Inhaltskontrolle der Vertragsklausel hat das Berufungsgericht die Rechtsnatur des [X.] vom 5.
Mai 1983
nicht ausreichend berücksichtigt.
Dieser ist auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl nach seiner inhaltlichen Gestaltung als auch nach dem von den [X.] verfolgten Zweck nicht als Mietvertrag, sondern
als [X.]vertrag
zu qualifizieren.
aa) Das [X.]
stellt
eine besondere Form des Finanzie-rungsleasings
dar (vgl. [X.]Z 106, 304 =
NJW 1989, 1279), um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch für einen [X.]vertrag ist daher kennzeichnend, dass der Leasingge-ber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit
gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte

und beim [X.] regelmäßig lange

Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Ge-fahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und [X.] der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. [X.]surteil [X.]Z 158, 19 =
[X.], 340, 342; [X.] Urteil vom 11.
März 1998

VIII
ZR
205/97

NJW 1998, 1637, 1638 mwN). Der Leasingnehmer deckt mit den während der [X.] entrichteten Leasingraten die Anschaffungs-
und Herstellungskos-ten sowie alle Nebenkosten einschließlich der
Finanzierungskosten des [X.], beim [X.] möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab ([X.], 785, 788).
[X.]) Danach stellt sich der Anlagen-Mietvertrag vom 5.
Mai 1983
als ein [X.]vertrag dar, der zusammen mit den weiteren in dem notariel-26
27
-
11
-

len Rahmenvertrag enthaltenen vertraglichen Regelungen allein dem Interesse der D.
GmbH an der Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Errichtung des ausschließlich von dieser Gesellschaft
genutzten Geschäftsgebäudes die-nen sollte.

(1) Dafür spricht schon, dass
die ursprünglichen Vertragsparteien den Anlagen-Mietvertrag selbst in dessen Überschrift als Leasingvertrag
bezeichnet haben. Auch in der Überschrift des Rahmenvertrags ist von einem "Leasingver-trag mit Bestellung eines Ankaufsrechts"
die Rede. Zwar kann aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese
ist vielmehr nach seinem ge-samten
Vertragsinhalt zu bestimmen ([X.]/Weidenkaff BGB 73.
Aufl. Einf. vor
§
535 Rn.
15). Die gewählte Bezeichnung stellt aber jedenfalls ein Indiz [X.] dar, welchen Zweck die Parteien mit dem Vertrag verfolgen wollten ([X.] BGB/[X.] [Stand: 1.
Mai 2014] §
535 Rn.
48).
Entscheidend ist jedoch, dass sich der Inhalt des [X.] von einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume in erheblicher [X.] unterscheidet. Bestimmende Kriterien des Mietvertrags sind die Ge-
brauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung eines regelmäßig nach Zeit-abschnitten bemessenen Mietzinses. Beim Leasingvertrag tritt zu diesen auch für ihn wesentlichen Merkmalen regelmäßig hinzu, dass der Leasinggeber zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasingnehmers das zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut beschafft und vorfinanziert ([X.]Z 111, 84 =
NJW 1990, 1785, 1787
f.).
(2) Eine
Gesamtschau der in dem Anlagen-Mietvertrag getroffenen Re-gelungen zeigt, dass der Anlagen-Mietvertrag rechtlich als
Finanzierungslea-singvertrag zu qualifizieren ist.
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30
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-

So haben die
Vertragsparteien in der Anlage
1 zu §
2 des Anlagen-
Mietvertrags
eine Mietzeit von insgesamt 30
Jahren vereinbart, während der das Mietverhältnis nur aus wichtigem
Grund gekündigt werden kann (§
13 des [X.]). Die Haftung der Vermieterin für Fehler und Mängel bei der Vertragsdurchführung wird durch §
9 des [X.] auf den Umfang
beschränkt, in dem sie von [X.] Ersatz verlangen kann,
und im Übri-gen ausgeschlossen. Die von der Vermieterin im Rahmen der Abwicklung des Mietvertrags abzuschließenden Verträge bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Mieterin (§
7 Abs.
2 des [X.]). Bereits damit haben die Parteien in dem Anlagen-Mietvertrag Regelungen getroffen, die für einen Finanzierungsleasingvertrag
typisch sind (vgl. hierzu [X.]/[X.] BGB [2014] Leasing Rn.
12) und einer am Leitbild der mietrechtlichen Bestimmungen orientierten Inhaltskontrolle teilweise nicht standhalten dürften (vgl. Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
1751).

Insbesondere zeigen die in dem Anlagen-Mietvertrag enthaltenen Rege-lungen zu den Zahlungspflichten der Mieterin, dass die für die Grundmietzeit vereinbarte
Miete nicht nur das Entgelt für eine zeitlich begrenzte Gebrauchs-überlassung darstellt, wie es
für einen Mietvertrag typisch wäre, sondern damit zugleich die Anschaffungs-
und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten der Vermieterin abgedeckt werden soll-ten.
In §
5 Nr.
1 des [X.] haben die Vertragsparteien die [X.], also alle von der Vermieterin für den Erwerb des Grundstücks, für die Errichtung des Gebäudes und für die Finanzierung des Mietobjekts getätigten aktivierungsfähigen Aufwendungen, zur Bemessungs-grundlage für die von der Mieterin zu leistenden Zahlungen bestimmt. Auf der Grundlage der Gesamtinvestitionskosten und unter Berücksichtigung der steu-erlichen Abschreibungen für das Gebäude sowie eines jährlichen Verwaltungs-31
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kostenbeitrags in Höhe von 0,25
% der Gesamtinvestitionskosten haben die Vertragsparteien die Jahresmieten festgelegt. Für eine Anpassung der [X.] Miete haben die Mietvertragsparteien nicht

wie für einen Gewerberaum-mietvertrag üblich

eine Staffelmiete oder eine Wertsicherungsklausel verein-bart. §
4 Nr.
3
b
des [X.] ermöglicht der Vermieterin vielmehr, zwölf Monate vor Ablauf der ersten

auf 20 Jahre festgesetzten

Mietperiode die Gesamtjahresmiete unter Berücksichtigung der dann gegebenen Kapital-marktverhältnisse, der steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen und der [X.] neu festzusetzen. Damit wird der Vermieterin die Möglichkeit eingeräumt, bei höheren Aufwendungen für die Refinanzierung der [X.] eine Anpassung der Jahresmiete vorzunehmen, um eine Amortisation ihrer Aufwendungen zu erreichen. Schließlich enthält der [X.] der Mieterin, zur Abgeltung der Kosten der Zwischenfinanzierung
an die Vermieterin eine Vormiete zu bezahlen
(§
4 Nr.
2 des [X.]) und der Vermieterin ein Mieterdarlehen zu gewähren (§
4 Nr.
4 des [X.]).

Damit erfüllt der Anlagen-Mietvertrag die für einen Finanzierungsleasing-vertrag kennzeichnenden Merkmale. Er enthält die für einen Leasingvertrag ty-pischen Regelungen zur Sach-
und Preisgefahr sowie zur Gewährleistung. Die vertraglichen Zahlungspflichten der Mieterin sind darauf ausgerichtet, dass sich die gesamten Aufwendungen der Vermieterin für das Leasinggut durch die wäh-rend der Grundmietzeit entrichtete Miete und gegebenenfalls durch die Ausrei-chung eines Mieterdarlehens vollständig amortisieren.

Unerheblich ist insoweit, dass der Mieterin in dem Anlagen-Mietvertrag kein
Ankaufsrecht eingeräumt ist. Denn einerseits ist die Vereinbarung eines Ankaufsrechts des Leasingnehmers oder eines Andienungsrechts des [X.] für einen Leasingvertrag nicht [X.] (vgl. [X.]surteil [X.]Z 33
34
-
14
-

158, 19 =
[X.], 340, 342). Andererseits haben die Vertragsparteien in der Anlage
D des Rahmenvertrags der ursprünglichen Mieterin
ausdrücklich ein auf das Leasingobjekt bezogenes Ankaufsrecht eingeräumt.
Schließlich können bei der Beurteilung der Rechtsnatur des [X.] auch nicht die weiteren in dem notariellen Rahmenvertrag vom 5.
Mai 1983 enthaltenen Verträge unberücksichtigt bleiben. Der als Anlage
A bezeichnete Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grundstück, auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb und der in Anlage
C enthaltene Generalübernehmervertrag, mit dem die D.
GmbH von der [X.] mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes [X.] wurde, zeigen, dass der Zweck des gesamten Vertragswerks allein auf die Realisierung einer Investitionsentscheidung der D.
GmbH ausgerichtet war und die ehemalige Vermieterin

wie es für einen Leasinggeber typisch ist

nur zur Finanzierung des Bauvorhabens eingeschaltet worden ist.

b)
Die rechtliche Qualifikation des [X.] als Finanzie-rungsleasingvertrag führt dazu, dass

entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts

die Regelung zur Instandhaltungspflicht in
§
11 Nr.
4 des [X.] auch als vorformulierte Vertragsbedingung einer Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 BGB standhalten würde.
aa) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des [X.] entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-nachteiligen. Nach §
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB ist eine unangemessene Benachtei-ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und 35
36
37
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15
-

Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu be-rücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen [X.] auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (vgl. [X.] Beschluss vom 8.
Januar 1986

VIII
ARZ
4/85

NJW 1986, 2102, 2103). Auch wenn auf [X.] in erster Linie Mietrecht [X.] ist (vgl. [X.] Urteil vom 8.
November 1989

VIII
ZR
1/89

NJW-RR 1990, 182, 183
mwN), muss deshalb bei einer Inhaltskontrolle jeweils das [X.] unter sachgerechter Bewertung der von den Parteien typischerweise verfolgten Interessen berücksichtigt werden. Soll eine [X.] daraufhin geprüft werden, ob sie mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes unvereinbar ist (§
307 Abs.
2 Nr.
1 BGB), so ist zunächst festzustellen, ob der typische Gehalt des Leasingvertrags in der be-treffenden Frage mit demjenigen
eines normalen Mietvertrags übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abweichung von einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht in Betracht ([X.]Z 112, 65 =
NJW 1990, 3016, 3017).
[X.]) Nach der
ständigen Rechtsprechung des [X.]
zählt
die Abwälzung der Sach-
und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufälli-gen Verschlechterung der Leasingsache zum typischen Inhalt eines Leasing-vertrags
([X.]Z 97,
65, 76 =
NJW 1986, 1335, 1337; [X.]Z 116, 278, 287 =
NJW 1992, 683, 685; [X.] Urteil vom 25.
März 1998

VIII
ZR
244/97

NJW 1998, 2284, 2285). Entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsbe-dingungen benachteiligen den Leasingnehmer daher nicht unangemessen. Das gilt auch für die weitgehende Freizeichnung des Leasinggebers von der eige-nen Gewährleistung (so schon [X.]Z 68, 118 =
NJW 1977, 848). Dies liegt da-rin begründet, dass sich die Stellung des Leasingnehmers wesentlich von der des (langfristigen) Mieters
unterscheidet. Während der Mieter das Objekt [X.]
-
16
-

schließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter ver-gleichbare Rechtsstellung ([X.]surteil [X.]Z 158, 19 =
[X.], 340, 342).
Dies rechtfertigt es, ihn

auch bei einem
[X.]vertrag (vgl. [X.]Z 106, 304 =
NJW 1989, 1279, 1280)

in Bezug auf die Sach-
und Preisgefahr bei der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen ähnlich wie einen Käufer zu behandeln (Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
1855).
Kann der Leasinggeber danach die von ihm nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen zu tragende Sach-
und Preisgefahr durch Regelungen
in allgemeinen Geschäftsbedingun-gen auf den Leasingnehmer abwälzen, erfährt dieser durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, durch die ihm die Instandhaltungsverpflichtung für das in seinem Interesse angeschaffte und von ihm genutzte Leasingobjekt übertragen wird, ebenfalls keine unangemessene Benachteiligung. Auch diese Regelung ist leasingtypisch und trägt dem berechtigten Werterhaltungs-
und [X.] des Leasinggebers Rechnung ([X.]/[X.] BGB [2014] Lea-sing Rn.
212).
c) War die
ursprüngliche Mieterin des Bürogebäudes danach verpflichtet, die Gebäudefassade zu renovieren, hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten diese Verpflichtung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch eine entsprechende mündliche
Vereinbarung mit dem Kläger

und somit nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen [X.]. §
305 Abs.
1 BGB

wirksam über-nommen. Das [X.]
hat aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme hierzu festgestellt, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich mündlich gegenüber dem Kläger verpflichtet hat, die Fassadenrenovierung nach dem Abschluss der Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück zu übernehmen,
und dass die Kosten der Renovierung der Gebäudefassade nicht von der in Nr.
1 der Vereinbarung vom 12.
April 2006 geregelten Ausgleichszahlungen 39
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17
-

erfasst werden sollten. Diese Feststellung hat auch das Berufungsgericht ge-mäß §
529 Abs.
1 Nr.
1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die [X.] erinnert gegen diese für sie günstige Tatsache nichts. Eine Gegenrüge we-gen dieser Tatsachenfeststellungen wird von der Beklagten nicht erhoben. [X.] hat auch der [X.] diese Feststellung, die revisionsrechtlich nicht zu [X.] ist, seiner Entscheidung zugrunde zu legen (§
559 Abs.
2 ZPO).
3. Danach kann die angegriffene Entscheidung keinen Bestand haben
(§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache abschließend entscheiden
(§
563 Abs.
3 ZPO), weil weitere Feststellungen nicht erforderlich sind. Das Be-rufungsurteil ist daher aufzuheben und die erstinstanzliche Entscheidung [X.].

Dose

Klinkhammer

Günter

Botur

Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.08.2012 -
15 O 6534/11 -

OLG [X.], Entscheidung vom 04.07.2013 -
32 [X.] -

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