Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.09.2009, Az. VIII ZA 2/08

[X.]/08
vom 23. September 2009 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 556 Abs. 3 Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien ver-einbarten Vorauszahlungen ([X.]) anstatt der tatsächlich vom Mieter ge-leisteten Vorauszahlungen ([X.]) ist formell wirksam. Ob die vorgenom-menen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Rich-tigkeit der Abrechnung. [X.], Beschluss vom 23. September 2009 - [X.] 2/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 23. September 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] beschlossen: Der Antrag des Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 7 des [X.] vom 17. Januar 2008 wird zurückgewiesen.
Gründe: [X.] Die Klägerin als Vermieterin nimmt den Beklagten als ihren Mieter auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten sowie auf erhöhte monatliche [X.] in Anspruch. In den zugrunde liegenden Abrechnungsschreiben zog die Klägerin von den Mietnebenkosten die vereinbarten Vorauszahlungen (sogenannte [X.]), die im Streitfall den tatsächlich geleisteten [X.] (sogenannte [X.]) entsprechen, ab. 1 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat ihr auf die Berufung der Klägerin dem Grund nach stattgegeben. Hiergegen will sich der Beklagte mit der von ihm beabsichtigten - vom Berufungsgericht zugelasse-nen - Revision wenden, für die er Prozesskostenhilfe beantragt. 2 - 3 - I[X.] 3 Der Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den zutreffenden Gründen des [X.] keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 ZPO). 4 [X.] durch die Klägerin auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen ([X.]n) anstatt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ([X.]n) ist formell wirksam. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zu-sammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Senatsurteile vom 31. Oktober 2007 - [X.] ZR 261/06, [X.], 142, [X.]. 24; vom 19. November 2008 - [X.] ZR 295/07, [X.], 283, [X.]. 21). Diesen Anforderungen genügen die Abrech-nungen der Klägerin. 5 Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tat-sächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - [X.] ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442, unter [X.]). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltli-che Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, [X.]. 22). Inso-weit kann im Falle einer Abrechnung nach vereinbarten Vorauszahlungen nichts anderes gelten als bei einer Falschberechnung der geleisteten [X.]. Es kommt in beiden Fällen allenfalls ein inhaltlicher Fehler in Betracht, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lässt (aA bezüglich 6 - 4 - der Abrechnung nach [X.]n: [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., [X.]. 138). In beiden Fällen kann der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschul-te Mieter, auf den abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, [X.]. 21), beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleis-teten Vorauszahlungen unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist dies hier der Fall. [X.] [X.] [X.]
[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 17.08.2007 - 645 [X.]/07 - [X.], Entscheidung vom 17.01.2008 - 307 S 121/07 -