Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2014, Az. V ZR 25/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

7. Februar 2014

Langendörfer-Kunz,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1
Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.
[X.] § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1
Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des [X.] gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des [X.] einheitlich geltend zu machen; es besteht -
anders als bei Ansprüchen gemäß §
1004 [X.] -
eine geborene [X.] der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für
Wiederherstellungsan-sprüche gemäß §
823 Abs. 1 i.V.m. §
249 Abs. 1 [X.] (Fortführung des [X.] vom 17. Dezember 2010 -
V
[X.], NJW 2011, 1351 f.).
BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 -
V [X.] -
LG [X.]

AG [X.]-Wandsbek

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
Czub, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.]
Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.]n wird das Urteil des [X.] -
Zivilkammer 18 -
vom 16. Januar 2013 unter Zurück-weisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und inso-weit aufgehoben, als festgestellt worden ist, dass die
[X.] verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand des Hauses des [X.] B.

Straße

in

[X.]

, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 15.
Februar
2012 zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die [X.] zu 80 % und der Kläger zu 20 %.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:

Den Parteien steht jeweils das Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses in einer [X.] zu. Anfang 2008 errichtete die [X.] direkt an der zur benachbarten Einheit des [X.] hin gelegenen Außenwand, die nach vorne versetzt ist, eine Überdachung ihrer Terrasse. Auf der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008, in der alle Wohnungseigen-tümer vertreten waren, war diese Baumaßnahme [X.]. In dem Protokoll heißt es zu [X.] 10 Diskussion über den Inhalt der Teilungser-klärung

unter anderem:

Es wird darauf hingewiesen, dass alle anderen anwesenden Eigentümer sich einig sind, dass Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungsmaß-nahmen nur durchgeführt werden können, wenn keine optische Verän-derung vorgenommen wird. Änderungen am Äußeren der Gebäude sind zustimmungspflichtig. (...) Weiterhin sind in diesem genannten Bereich Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs-
und Instand-setzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseigen-tums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen.
Die betroffenen Eigentümer sind sich einig, dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestimmt, den veranlasst hat.

Eine solche schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien kam nicht zustande. Mit der Klage verlangt der Kläger die Entfernung der Terrassenüber-dachung sowie die Feststellung, dass die [X.] verpflichtet ist, mögliche n-bringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Ent-fernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen. Das Amts-1
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gericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat ihr auf die Berufung des [X.] hin stattgegeben. Dagegen wendet sich die [X.] mit der zugelas-senen Revision, mit der sie die Zurückweisung der Berufung erreichen will. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in [X.], 418 ff. veröffentlicht ist, sieht die Terrassenüberdachung als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 [X.] an. Es lässt offen, ob der Kläger -
wie es das Amtsgericht angenommen hat -
die auf eine schriftliche Vereinbarung über die Instandsetzung und Instandhaltung der Außenwände bezogenen Angebote der [X.]n im Sinne von §
162 Abs. 1 [X.] treuwidrig abgelehnt hat. Eine form-lose
Zustimmung der Wohnungseigentümer reiche ohnehin nicht aus, weil nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Neufassung des § 22 Abs. 1 [X.] ein förm-licher Beschluss zwingend erforderlich sei. Die Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008 ergebe, dass eine solche Be-schlussfassung über die nachträgliche Genehmigung der Maßnahme nicht er-folgt sei; ebenso wenig sei eine Vereinbarung im Sinne von §
10 Abs. 2 [X.] getroffen worden. Dass die Maßnahme für den Kläger im Sinne von § 14 Nr. 1 [X.] nachteilig sei, folge schon daraus, dass die Außenwände im [X.] Eigentum stünden und mangels einer abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung durch die Gemeinschaft instandzuhalten
seien. Die Überdachung erschwere etwaige Sanierungsarbeiten an den Außenwänden auch dann, wenn die auf dem Ständerwerk aufliegende Konstruktion entfernt werde. Der Feststellungsantrag sei ebenfalls begründet, weil die [X.] ge-3
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genüber dem Kläger gemäß § 823 Abs. 1, § 249 Abs. 1 [X.] verpflichtet sei, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses zu beseitigen.

II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.
1. Im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 1 nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass der Kläger die Beseitigung der Terrassenüberdach-ung gemäß § 1004 Abs. 1 [X.] verlangen kann, weil ihn keine Duldungspflicht gemäß §
1004 Abs. 2 [X.] trifft.
a) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem [X.] geäußer-ten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der [X.]n ist der Kläger aktiv-legitimiert. Auch wenn sich ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 [X.] auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kann ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung ge-richtlich geltend machen. Eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft -
woran es hier fehlt -
die Rechtsaus-übung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene [X.] des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 [X.] (st. Rspr.; näher [X.], Urteil vom 17. Dezember 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1351 Rn. 9 f.).
b) Zutreffend sieht das Berufungsgericht den Bau der Terrassenüber-dachung als Maßnahme nach § 22 Abs. 1 [X.] an. Daran, dass die bauliche Maßnahme -
wie es § 22 Abs. 1 [X.] voraussetzt (Hogenschurz in [X.], [X.], 3.
Aufl., §
22 Rn. 2) -
das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, besteht kein Zweifel, weil die Außenwände der Reihenhäuser gemäß § 5 Abs. 1 [X.] 4
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zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass die [X.] nach der mündlichen Ver-handlung vor dem Berufungsgericht einen an der Außenwand befestigten [X.] entfernt haben soll, zu keiner anderen Beurteilung. Denn selbst wenn das Ständerwerk im Übrigen auf einer Fläche errichtet worden sein sollte, für die der [X.]n ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, [X.] die Maßnahme §
22 Abs. 1 [X.]. Eine nach dieser Norm erforderliche Zustimmung ist in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts nur enthalten, soweit bauliche Verände-rungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden ha-ben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts übli-cherweise vorgenommen werden und der [X.] dadurch kein anderes Gepräge verleihen
(näher [X.], Urteile vom 2. Dezember 2011
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V [X.], [X.], 676 Rn. 8 und vom 22. Juni 2012 -
V [X.], [X.], 377). Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreitet die übli-che Nutzung einer Gartenfläche und ist von dem Sondernutzungsrecht ohne eine ausdrückliche Regelung nicht umfasst.
c) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme, dass in der Eigentümerver-sammlung vom 10. März 2008 kein Beschluss über eine Genehmigung gefasst worden ist. Der einschlägige Tagesordnungspunkt ist lediglich mit Diskussion

und nicht mit Beschlussfassung bezeichnet; auch ist kein Beschlussantrag ge-stellt worden. Schließlich ist die -
hier unterbliebene -
Feststellung und Verkün-dung des Abstimmungsergebnisses im Regelfall notwendige Wirksamkeitsvo-raussetzung eines Beschlusses ([X.], Beschluss vom 23. August 2001
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V [X.], [X.], 335, 341 f.). Auch den Abschluss einer Vereinbarung gemäß §
10 Abs. 2 Satz 2 [X.] über die Genehmigung der baulichen Maß-nahme verneint das Berufungsgericht nachvollziehbar und von der Revision unbeanstandet.
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d) Ob § 22 Abs. 1 [X.] in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung die Entscheidung durch förmlichen Beschluss zwingend vorschreibt oder ob
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wie nach der zuvor geltenden Fassung der Norm -
weiterhin eine formlose Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer ausreicht, deren Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 [X.] erforderlich ist, ist umstritten. Dies betrifft vor allem Fallkonstellationen, in denen ein Wohnungseigentümer errei-chen will, dass ihm gestattet wird, im Eigeninteresse auf seine Kosten bauliche Veränderungen vorzunehmen, oder dass solche Veränderungen -
wie hier -
nach eigenmächtiger Vornahme nachträglich genehmigt werden. Teilweise
wird vertreten, die Neufassung habe nur der Klarstellung dienen sollen; die bisherige Rechtslage gelte der Sache nach unverändert fort ([X.]/[X.], 6. Aufl., §
22 [X.] Rn.
6; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., §
22 Rn. 3; Hogenschurz in [X.], [X.], 3. Aufl., § 22 Rn.
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f.; [X.] in [X.], Immobilienrecht, § 22 [X.] Rn. 2; [X.], Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 429; Armbrüster, [X.], 61, 64 f.; Häublein, [X.], 752, 754; [X.], [X.], 399, 400
f.). Nach anderer Ansicht, der
das Beru-fungsgericht folgt, ist nunmehr ein förmliches Beschlussverfahren vorgeschrie-ben ([X.], [X.] 2011, 181, 182; [X.], [X.] 2010, 98
f.; [X.], [X.], 12. Aufl., § 22 Rn.
123
ff.; [X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., §
22 Rn. 6; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 22 Rn. 10, 23; [X.], [X.], 2.
Aufl., § 22 Rn. 8; [X.] [X.]/[X.], [X.], §
22 Rn. 59 ff.;
Hügel, FS [X.] [2010], 167
ff.; Hügel/[X.], [X.], 457, 465; [X.], [X.] 2008, 225, 228 f.).
e) Der [X.] hat diese Frage bislang offen gelassen (Urteil vom 21.
Oktober 2011 -
V [X.], NJW-RR 2012, 140 Rn. 6). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung, weil die Revision hinsichtlich des Klageantrags zu
1 nach beiden Auffassungen zurückzuweisen ist. Nach der zuerst genannten Auf-fassung träfe den Kläger nämlich nur dann eine Duldungspflicht, wenn alle 9
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Wohnungseigentümer der Maßnahme (formlos) zugestimmt hätten; wenn dies der Fall wäre, müsste allerdings auch nach der zweiten Auffassung geprüft werden, ob das auf den
Formmangel gestützte Beseitigungsverlangen als treu-widrig anzusehen ist (vgl. [X.], Urteil vom 21. Oktober 2011 -
V [X.], NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; Niedenführ, [X.], 476, 477). An der erforderli-chen Zustimmung aller Wohnungseigentümer fehlt es indes.
aa) Einer baulichen Maßnahme müssen gemäß § 22 Abs. 1 [X.] alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem geordneten Zu-sammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil im Sinne von §
14 Nr. 1 [X.] erwächst. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsan-schauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständli-cherweise beeinträchtigt fühlen kann ([X.], Urteil vom 14. Dezember 2012
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V [X.], [X.], 45 Rn. 4 mwN). Ob -
wovon die Wohnungseigen-tümer selbst offenbar ausgegangen sind -
allein die optische Veränderung, die mit der Terrassenüberdachung einhergeht, einen solchen Nachteil begründet (vgl. dazu [X.], Urteil vom 14. Dezember 2012 -
V [X.], aaO Rn. 5), lässt das Berufungsgericht zwar offen. Nach den getroffenen Feststellungen verursacht die Terrassenüberdachung aber jedenfalls bauliche Behinderungen -
und damit einhergehend einen erhöhten Kostenaufwand -
bei etwaigen In-standsetzungsarbeiten an den Fassaden, die zu den Einheiten des [X.] und eines weiteren Nachbarn hin liegen; selbst bei einer Entfernung der aufliegen-den Konstruktion, die die [X.] für solche Vorhaben angeboten hat, er-schwert das verbleibende Ständerwerk die Aufstellung eines Gerüsts, und zwar unabhängig von dem Balken, den die [X.] von der Außenwand entfernt haben soll. Derartige Behinderungen dürften im Übrigen auch bei [X.] an der zu der Einheit der [X.]n gehörenden Fassade auftre-ten.
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bb) Solche Erschwernisse bei der Fassadensanierung, die Mehrkosten verursachen können, stellen für jeden Wohnungseigentümer einen Nachteil dar. Sämtliche Außenwände stehen nämlich -
wie ausgeführt -
in gemeinschaftli-chem Eigentum. Und weil die Teilungserklärung -
wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei feststellt -
keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung enthält (vgl. hierzu: [X.], Urteil vom 2. März 2012
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V [X.], [X.], 1722 Rn. 7), obliegt die Instandhaltung und Instand-setzung der Fassaden allen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]). Sie haben auch die damit verbundenen Kosten zu tragen (§ 16 Abs. 2 [X.]). Entgegen der Auffassung der Revision entfällt ein Nachteil im Sinne von §
14 Nr. 1 [X.] nicht aufgrund einer von der [X.]n angebotenen Kompensation; diese kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu bewegen.
cc) Dem Protokoll der Eigentümerversammlung zufolge haben
die übri-gen Wohnungseigentümer dem Umbau zwar zugestimmt, aber nur unter der Voraussetzung, dass eine schriftliche Vereinbarung zwischen der [X.]n und den Sondereigentümern der benachbarten Einheiten hinsichtlich der [X.] der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände

getroffen wird. Offensichtlich gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass der Kläger für eine Instandsetzung der zu seiner Einheit hin gelege-nen Außenfassade zuständig ist, was allerdings nur im Einzelfall und be-schränkt auf die Kosten aufgrund einer besonderen Kostenregelung gemäß §
16 Abs. 4 [X.] der Rechtslage entsprechen kann.
[X.]) Ob der Kläger den Abschluss der Vereinbarung -
wie es das Amtsge-richt angenommen hat -
im Sinne von §
162 Abs. 1 [X.] treuwidrig vereitelt hat, prüft das Berufungsgericht nicht. Der [X.] kann diese Frage selbst
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beurteilen, weil ausreichende Feststellungen getroffen worden sind. [X.] ist
der von den Wohnungseigentümern eingenommene Rechtsstandpunkt zugrunde zu legen, wonach die Instandhaltung der Außenfassade dem Son-dereigentümer obliegt. Auch wenn alle Wohnungseigentümer unter Einschluss des [X.] in der Eigentümerversammlung eine Zustimmung unter Vorbehalt erteilt haben, verstößt die spätere Weigerung des [X.], die Vereinbarung abzuschließen, nicht gegen [X.] und Glauben. Dies gilt auch unter Zugrunde-legung des Vorbringens der Revision, wonach ihm die [X.] angeboten hat, die aufliegende Konstruktion bei Bedarf zu entfernen und ihm die Mehrkosten zu erstatten, die bei einem Anstrich der Außenfassade entstehen. Denn die Wohnungseigentümer wollten dem Anbau nur dann zustimmen, wenn es ge-lang, Streitigkeiten über die spätere Instandhaltung durch eine Vereinbarung nachhaltig zu unterbinden und den [X.] wieder [X.]. Dass dem Kläger damit bestimmte Verhandlungspflichten auferlegt werden sollten, lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung dagegen nicht entnehmen. Zudem verstößt sein Verhalten auch deshalb nicht gegen [X.] und Glauben, weil die [X.] ihrerseits kein schutzwürdiges Vertrauen für sich in Anspruch nehmen kann. Denn sie hat die Terrassenüberdachung ohne Zustimmung ihrer direkten Nachbarn und ohne eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung errichten lassen; insbesondere hat sie die mit der baulichen Maßnahme verbundenen Aufwendungen nicht etwa im Vertrauen auf den [X.] getätigt, sondern schon vor Erteilung der bedingten Zu-stimmungen.
2. Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht dagegen den unter Ziff. 2 ge-stellten Feststellungsantrag als begründet an.
a) Weil die Fassaden im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der Kläger nicht, wie das Berufungsgericht offenbar meint, alleiniger Inhaber von 15
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Ansprüchen, die die Beseitigung von etwaigen Beschädigungen der [X.] zum Inhalt haben. Solche Ansprüche stehen den Wohnungseigentümern vielmehr gemeinschaftlich
zu. Sie richten sich auf Schadensersatz in Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 [X.]). Schadensersatzansprüche sind nach der Rechtsprechung des [X.]s im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht -
anders als bei Ansprüchen gemäß §
1004 [X.] -
eine geborene [X.] der
Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.] (Urteil vom 10. Dezember 2011 -
V [X.], NJW 2011, 1351 Rn.
10 mwN). Dies gilt auch für einen auf § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 [X.] ge-stützten Wiederherstellungsanspruch (aA [X.], [X.], 12. Aufl., §
22 Rn. 319). Richtig ist zwar, dass dieser in Konkurrenz zu dem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 [X.] treten kann. Aber schon weil die Wahl zwischen [X.] (§ 249 Abs. 1 [X.]) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 [X.]) gemeinschaft-lich getroffen werden muss, sind Schadensersatzansprüche insgesamt als ge-meinschaftsbezogene Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.] anzusehen.
b) Ob der Kläger das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderli-che schutzwürdige Eigeninteresse geltend machen könnte (dazu [X.], Urteil vom 19. Juli 2013 -
V [X.], [X.] 2014, 25 Rn. 9; für den Verwalter [X.], Urteil vom 28. Januar 2011 -
V [X.], [X.], 157 Rn. 15), kann da-hinstehen, weil es jedenfalls an seiner Ermächtigung durch die übrigen [X.] hinsichtlich der Klageerhebung fehlt.

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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Stresemann
Czub
Brückner

Weinland
Kazele

Vorinstanzen:
AG [X.]-Wandsbek, Entscheidung vom 15.02.2012 -
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LG [X.], Entscheidung vom 16.01.2013 -
318 [X.]/12 -

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