Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16

[X.]:[X.]:[X.]:2016:281016UVZR91.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

28. Oktober 2016

Weschenfelder,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 16 Abs. 2
Wird einem [X.] in der [X.]sordnung eine Instandset-zungs-
oder [X.] übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

[X.], Urteil vom 28. Oktober 2016 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Dr.
Brückner, [X.]
Kazele, die Richterin [X.] und [X.] Hamdorf

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des [X.]s [X.] -
Zivilkammer 18 -
vom 4. März 2016 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 7.
Oktober 2015 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In dem [X.] wird den Eigentümern der Wohnungen [X.]. 1 und 2 jeweils ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Grundstücksflächen einschließlich der sich dort befindenden Terrassen zugewiesen.
In § 7 Nr. 1 des [X.] ist folgendes geregelt:

[X.]. Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Son-1
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dernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen

§ 8 des [X.] lautet wie folgt:

Jeder [X.] trägt diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorrich-tungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise ge-sondert festgestellt werden können. Kosten und Lasten der [X.], der Zufahrt und der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage
sind von den [X.] zu tragen, untereinander im Verhältnis der Mit-eigentumsanteile der Teileigentümer (TG-Plätze).
2.
Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entspre-chend Abs. 1 zuzuordnen sind, [sind] diese von den Eigentümern im Ver

Auf ihrer Versammlung am 9. April 2015 beschlossen die [X.] zu [X.] 5.1 mehrheitlich, dass es dem Eigentümer der Wohnung Nr.
1 gestattet ist, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse
zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gärt-nerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhal-tung sollte der Wohnungseigentümer tragen. Zu [X.] 6.1 wurde [X.], den Eigentümern der Wohnung [X.] zu gestatten, auf der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei sie die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollten. Ferner wurde ihnen mit allstimmigem Beschluss zu [X.] 6.2 gestattet, auf ihrer Sondernutzungsfläche eine Abgrabung vor den Fenstern des in ihrem Sondereigentum stehenden [X.] vorzunehmen. Auch insoweit sollten die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung von ihnen getra-gen werden.
Mit seiner nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] erhobenen Klage verlangt der Kläger die Feststellung, dass die Beschlüsse zu [X.] 5.1, 6.1 und 6.2 nichtig sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. 3
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Die Berufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung in [X.], 484 ff.
veröffentlicht ist, werden durch die angegriffenen Beschlüsse die betroffenen Sondernutzungsrechte nicht geändert. In Rede stünden nur bauli-che Veränderungen am [X.]seigentum (§
22 Abs.
1 [X.]). [X.] verfüge die Eigentümerversammlung über die erforderliche Beschluss-kompetenz. Allerdings fehle diese, soweit den betroffenen [X.] die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderun-gen auferlegt worden seien. Sie ergebe sich nicht aus § 16 Abs. 4 [X.]. [X.] könne zwar bei baulichen Veränderungen eine von dem Verteilungsmaß-stab des § 16 Abs. 2 [X.] abweichende Kostenverteilung im Einzelfall be-jeweiligen baulichen Veränderung aber nicht erfasst. Wer die Folgekosten zu tragen habe, sei daher in einer Vereinbarung oder durch eine vertragliche Ver-pflichtung des Bauwilligen mit dem Verband zu regeln. Die zu [X.] 6.1 und 6.2 allstimmig gefassten Beschlüsse seien auch nicht als Vereinbarungen der Wohnungseigentümer auszulegen. Ferner gäben die Beschlüsse hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung nicht nur deklaratorisch das wieder, was ohnehin in dem Teilungsvertrag vereinbart sei. Dieser könne nicht dahingehend ausge-legt werden, dass
mit der [X.] auch die entsprechende Kosten-tragung übernommen worden sei. Schließlich seien die von dem Kläger [X.]
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griffenen Beschlüsse nicht nur teilweise, sondern in analoger Anwendung von §
139 BGB insgesamt nichtig.

II.
Dies hält rechtlicher Überprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die [X.] mit den angegriffenen Beschlüssen keine Änderung der Son-dernutzungsrechte vorgenommen haben.
a) Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Kom-ponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des [X.]seigentums zu-gewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 II [X.] kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 [X.]) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 [X.] begründet oder geändert werden (Senat, Urteil vom 2.
Dezember 2011 -
V [X.], [X.], 676 Rn. 10; vgl. auch Urteil vom 8.
April 2016 -
V [X.], [X.], 453 Rn. 11; Urteil vom 18.
März
2016 -
V [X.], NJW 2016, 2177 Rn. 22; Beschluss vom 20.
September 2000 -
V
ZB 58/99, [X.]Z 145, 158, 167).
b) Die den Eigentümern der Wohnungen [X.]. 1 und 2 zugewiesenen Sondernutzungsrechte sind durch die angegriffenen Beschlüsse weder hinsicht-lich des räumlichen Zuschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks geändert worden.
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Inhalt und der Umfang der Sondernutzungsrechte sind hier im Wege der Auslegung des [X.], die das Revisionsgericht eigenständig vor-nehmen kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.] 2014, 125 Rn. 11
mwN), zu bestimmen. Eine inhaltliche Beschränkung der Sondernutzungsrechte ist in den Regelungen des § 2 [X.] a) und b) des [X.] nicht erfolgt. Entgegen der Ansicht des [X.] ergibt sich eine solche auch nicht aus der als Anlage 2 vorliegenden Übersichtskarte. So-weit auf dieser auch die Lage der Terrassen auf den jeweiligen, den [X.] Flächen erkennbar ist, kann daraus eine Be-schränkung der Nutzungsmöglichkeit dieser Flächen nicht entnommen werden. Wie sich aus dem Wortlaut des §
2 [X.] a) und b) des [X.] ergibt, dient der Verweis auf die Anlage 2 nur der Festlegung der Flächen, an denen die Sondernutzungsrechte bestehen. Der Erwähnung der Terrassen in §
2 [X.] a) und b) des [X.] und deren zeichnerische Darstellung in der Übersichtskarte kommt nur die klarstellende Bedeutung zu, dass sich die Son-dernutzungsrechte auch auf diese Flächen beziehen. Eine Festlegung des Nut-zungszwecks der anderen Flächen dahingehend, dass sie im Rahmen der Sondernutzungsrechte nicht zu einer Erweiterung oder Neuherstellung einer Terrasse genutzt werden können, kann daraus nicht abgeleitet werden. Ebenso führt das Berufungsgericht zutreffend aus, dass für diese Flächen auch keine nur gärtnerische Nutzung vorgegeben wird.
2. Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergibt sich auch nicht aus einer [X.] von § 22 Abs. 1 [X.]. Danach können bauliche Veränderungen des [X.]seigentums, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder [X.] zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr.
1 [X.] bestimmte Maß beeinträchtigt werden.
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a) Die Beschlüsse zu [X.] 6.1 und 6.2 wurden in der Eigentümerver-sammlung vom 9. April 2015 einstimmig gefasst. Damit haben alle Wohnungs-eigentümer im förmlichen Beschlussverfahren nach § 22 Abs. 1 [X.] den be-absichtigten baulichen Veränderungen auf der Fläche, an der das den [X.] der Wohnung [X.] zugewiesenen Sondernutzungsrecht besteht, zuge-stimmt. Auf die bisher vom Senat offen gelassene Frage, ob die Zustimmung nur im förmlichen Beschlussverfahren erklärt werden kann (Urteil vom 7.
Februar 2014 -
V [X.], NJW 2014, 1090 Rn. 9; Urteil vom 21. Oktober 2011 -
V [X.], NJW-RR 2012, 140 Rn. 6 jeweils mwN), kommt es auch hier nicht an.
b) In Bezug auf den nur mehrheitlich gefassten Beschluss zu [X.] 5.1 kann offen bleiben, ob die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der be-schlossenen baulichen Maßnahme bereits in der Zuweisung des Sondernut-zungsrechts gesehen werden kann. Hiervon ist auszugehen, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefun-den haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungs-rechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanla-ge dadurch kein anderes Gepräge verleihen (Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 -
V
[X.], [X.], 676 Rn. 8; Urteil vom 22. Juni 2012 -
V
ZR 73/11, [X.] 2012, 377; Urteil vom 7. Februar 2014 -
V
[X.], [X.] 2014, 178 Rn. 7). Ob die genehmigte Terrassenvergrößerung und Veränderung der Gestaltung der Gartenfläche im Rahmen des dem Eigentümer der Wohnung Nr.
1 zugewiesenen Sondernutzungsrechts vorgenommen werden kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die -
verneinendenfalls relevante -
Frage, ob alle durch die beabsichtigten baulichen Veränderungen beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit des [X.] führen (vgl. [X.], Urteil vom 11.
November 2011 -
V
ZR 65/11, NJW 13
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2012, 603 Rn.
8). Vorliegend ist die Klage nach den Feststellungen des [X.] erst nach dem Ablauf der Anfechtungsfrist erhoben worden, so dass diese mit Erfolg nur noch auf [X.] gestützt werden kann.
3. Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass die Wohnungseigentümer beschließen konnten, dass die Kosten der Her-stellung der beabsichtigten baulichen Maßnahmen von den jeweiligen [X.] zu tragen sind.
a) Sofern die beabsichtigten baulichen Maßnahmen durch den Zuwei-sungsgehalt des Sondernutzungsrechts gedeckt sind, darf der berechtigte So[X.] diese ohne weiteres auf eigene Kosten vornehmen. Insoweit wären die Beschlüsse lediglich deklaratorischer Natur; solche Beschlüsse sind unbedenklich, wenn sie -
wie hier
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eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 15.
Januar
2010 -
V [X.], NJW 2010, 933 Rn.
13).
b) Sollten die beabsichtigten baulichen Maßnahmen von dem Zuwei-sungsgehalt des Sondernutzungsrechts nicht umfasst sein, sind die [X.] Beschlüsse dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer eine Zustimmung zur Durchführung der baulichen Veränderungen durch den jeweils Sondernutzungsberechtigten
unter Verwahrung gegen die Kostenlast erklärt haben. Dies ist jedenfalls hinsichtlich der Herstellungskosten der auf den [X.] im Eigeninteresse der jeweils Berechtigten geplanten bauli-chen Maßnahmen zulässig (vgl. dazu T.
[X.] in [X.]/Then, [X.], 3. Aufl., § 22 Rn. 8; [X.]/Bub, BGB [2005], § 16 [X.] Rn. 256;
Hogenschurz in [X.], [X.], 5. Aufl., § 22 Rn. 25; [X.]/[X.], [X.], 13.
Aufl., § 16 Rn. 155). Die angegriffenen Beschlüsse wären bezüglich der Ei-15
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genfinanzierung der Herstellungskosten durch die jeweiligen Sondernutzungs-berechtigten dann ebenfalls nur klarstellender Natur.
4. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht hingegen an, der Eigen-tümerversammlung fehle die [X.], den von den Beschlüssen betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen [X.] baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die von dem Berufungsge-richt verneinte Frage, ob diese Kompetenz § 16 Abs. 4 [X.] entnommen wer-den kann, stellt sich nicht, da den angegriffenen Beschlüssen hinsichtlich der Pflicht der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die Kosten der Instandhaltung der baulichen Veränderungen zu tragen, nur deklaratorische Bedeutung zukommt.
a) Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 [X.], § 16 Abs. 2 [X.] die Pflicht zur Instandsetzung und In-standhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen [X.]n auferlegen. Die Vereinbarung muss insoweit eine klare und eindeutige Regelung treffen (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 -
V [X.], [X.], 1722 Rn. 7; Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.] 2014, 125 Rn. 10). Wird einem [X.] in der [X.]sordnung eine Instandsetzungs-
oder [X.] übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch ent-stehenden Kosten zu tragen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 13 Rn. 58).
b) Aus den Regelungen des [X.] ergibt sich hier eine von §
21 Abs. 5 [X.], § 16 Abs. 2 [X.] abweichende Regelung der Instandhal-tungspflicht und der Kostentragungslast in Bezug auf die den [X.] unterliegenden Flächen.
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aa) Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genom-menen Bestimmungen des [X.] unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie
auch Sonderrechtsnachfolger der [X.] binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezo-gen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. nur Senat, Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.] 2014, 125 Rn. 11
mwN).
bb) § 7 Nr. 1 Satz 2 des [X.] ordnet an, dass die jeweils berechtigten [X.] für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen zu sorgen haben. Dies betrifft nicht nur die zum Zeitpunkt des Abschlusses des [X.] bereits vorhandenen, sondern auch später hinzu kommende Anlagen und Einrichtungen; für eine Differenzierung bietet der Wortlaut keinen
Anhaltspunkt. Hinzu kommt, dass dem jeweiligen [X.] ein nicht näher eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, und damit grundsätzlich auch mit durch ihn veranlasste Veränderungen auf den [X.] Flächen gerechnet werden musste. Ferner ist zu berücksichtigen, dass Sinn und Zweck der Regelung darin besteht, eine Deckungsgleichheit von Nutzungsrecht und [X.] herbeizuführen.
Den Sondernutzungsberechtigten ist damit in klarer und eindeutiger [X.] die [X.] bezüglich der ihnen zugewiesenen Flächen [X.] worden. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Soweit es meint, dass es in dem Teilungsvertrag an einer Regelung fehle, die die Kosten der Instandhaltung des [X.]seigentums im Bereich der [X.] dem jeweiligen berechtigten [X.] zuweise, übersieht es die 21
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fehlende Regelungsbedürftigkeit in diesem Punkt. Die [X.] Wohnungseigentümer haben die Instandhaltung in eigener Verantwor-tung vorzunehmen. Erteilen sie entsprechende Aufträge, haben sie gegenüber ihren Auftragnehmern auch die Vergütung zu erbringen. Der [X.] entstehen daher insoweit keine Kosten, die zu verteilen wären. Hieraus erklärt sich das Fehlen einer entsprechenden Regelung in § 8 des [X.]. Dafür, dass die sondernutzungsberechtigten [X.] eine Erstattung ihrer Aufwendungen durch die [X.] verlangen können, finden sich in dem Teilungsvertrag keinerlei Anhaltspunkte.

III.
Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat hat, da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, in der Sache selbst zu [X.] (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt, weil Gründe für die Nichtigkeit der an-gegriffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht vorliegen, zur Abwei-sung der Klage.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Stresemann
Brückner
Kazele

[X.]
Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.10.2015 -
539 C 13/15 -

LG [X.], Entscheidung vom 04.03.2016 -
318 S 109/15 -

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