Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.10.2005, Az. VII ZR 117/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 6. Oktober 2005 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja

[X.] §§ 633, 634 Abs. 1 a.[X.], 459, 467 a.[X.], 242

a) Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sa[X.]hmängel der gesamten Bausubstanz na[X.]h den Gewährleistungsregeln des [X.], wenn er vertragli[X.]h Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten verglei[X.]hbar sind.
b) Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpfli[X.]htung übernommen, die insgesamt na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ni[X.]ht verglei[X.]hbar ist, sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsre[X.]hts an-wendbar, soweit die Herstellungsverpfli[X.]htung verletzt ist. Ist das ni[X.]ht der Fall, ist Kaufre[X.]ht anwendbar.
[X.]) In einem [X.] über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwoh-nung können die Parteien wirksam den Auss[X.]hluss der vers[X.]huldensun-abhängigen Sa[X.]hmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebene Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsauss[X.]hlus-ses ist au[X.]h dann ni[X.]ht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Gewährleistungs-auss[X.]hlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist.
[X.], Urteil vom 6. Oktober 2005 - [X.]/04 - OLG S[X.]rbrü[X.]ken

LG S[X.]rbrü[X.]ken

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des Bundesgeri[X.]htshofs hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 6. Oktober 2005 dur[X.]h [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats des S[X.]rländis[X.]hen Oberlandesgeri[X.]hts vom 6. April 2004 aufge-hoben. Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen. Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand: Die Kläger begehren Wandelung eines Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung, hilfsweise Zahlung von Mängelbeseitigungskosten. Die Kläger erwarben von dem Beklagten dur[X.]h notariellen Vertrag vom 7. Juli 2000 eine Eigentumswohnung, die Wirtewohnung einer ehemaligen Gastwirts[X.]haft. Die Gastwirts[X.]haft hatte der Beklagte im Jahre 1995 erworben. Er erri[X.]htete aus den ehemaligen [X.] und den Hotelzimmern Ei-gentumswohnungen, die er veräußerte. Die an die Kläger veräußerte [X.] erweiterte der Beklagte um zwei ehemalige Hotelzimmer. Damit wa-1 2 - 3 - ren Umbau- und Sanierungsarbeiten verbunden. Arbeiten am Da[X.]h des Objekts wurden ni[X.]ht vorgenommen. Streitig ist zwis[X.]hen den Parteien, ob der Beklagte in der Eigentumswohnung die Zwis[X.]henwände und den Kamin neu eingezogen hat. In dem notariellen [X.] sind bezügli[X.]h der Gewährleistung u.a. folgende Regelungen enthalten: "1. Für die von der Modernisierung des Kaufgegenstandes unbe-rührt gebliebene Altbausubstanz wird eine vers[X.]huldensunab-hängige Sa[X.]hmängelgewährleistung ausges[X.]hlossen. Der [X.] haftet jedo[X.]h für grob fahrlässiges oder vorsätzli[X.]hes [X.] von notwendigen Renovierungsarbeiten an der [X.]. 2. Für die im Zusammenhang mit dem Umbau erbra[X.]hten [X.], Ar[X.]hitekten- und Ingenieurleistungen gilt das Gewähr-leistungsre[X.]ht des [X.]. Dana[X.]h verjähren Gewährleistungsan-sprü[X.]he innerhalb fünf Jahren, ab der jeweiligen Abnahme (Übergabe) bei [X.], ein Jahr bei Arbeiten am Grundstü[X.]k. Im einzelnen wird vereinbart: a) Wegen aller bei der Abnahme festgestellter und innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist auftretender Mängel hat der Käu-fer zunä[X.]hst einen Anspru[X.]h auf Na[X.]hbesserung. b) Bei Fehls[X.]hlagen der Na[X.]hbesserung kann der Käufer Herab-setzung des Kaufpreises (Minderung) verlangen, während ein Anspru[X.]h auf Rü[X.]kgängigma[X.]hung des Vertrages (Wande-lung) ausges[X.]hlossen wird, soweit dies gesetzli[X.]h zulässig ist. [X.]) Unberührt bleiben die gesetzli[X.]hen S[X.]hadensersatzansprü-[X.]he; für Mangelfolges[X.]häden wird jedo[X.]h die Haftung auf [X.] und grobe Fahrlässigkeit bes[X.]hränkt."
Die Kläger wurden als Eigentümer der streitgegenständli[X.]hen Wohnung in das Grundbu[X.]h eingetragen. Mit ihrer Klage verfolgen sie die Wandelung des 3 4 - 4 - Vertrages. Diese stützen sie neben anderen Mängeln auf vom Sa[X.]hverständi-gen im selbständigen Beweisverfahren festgestellte Risse an [X.], Feu[X.]htigkeitss[X.]häden im Berei[X.]h der De[X.]ke des Wohn-/Gästezimmers, Nässe am Kamin sowie auf Mängel des Da[X.]hs. Hilfsweise ma[X.]hen die Kläger [X.] in Höhe von 12.164,45 • geltend. Das Landgeri[X.]ht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgeri[X.]ht hat ihr na[X.]h dem Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen wendet si[X.]h der Beklagte mit der vom [X.] zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des landgeri[X.]htli[X.]hen Urteils errei[X.]hen will.

Ents[X.]heidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurü[X.]kverweisung der Sa[X.]he an das Berufungsgeri[X.]ht. Auf das S[X.]huldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-den Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EG[X.]). [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht führt aus, die Kläger seien zur Wandelung des mit dem Beklagten ges[X.]hlossenen Vertrages gemäß § 634 Abs. 1 [X.] bere[X.]htigt. Die Gewährleistungsre[X.]hte der Kläger ri[X.]hteten si[X.]h auss[X.]hließli[X.]h na[X.]h Werk-vertragsre[X.]ht. Das gelte au[X.]h bezügli[X.]h der Mängel an der Altbausubstanz. Dur[X.]h die vom Beklagten dur[X.]hgeführten Umbauarbeiten sei das Objekt derart 5 6 7 8 - 5 - umfassend umgestaltet und saniert worden, dass die Arbeiten na[X.]h Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten verglei[X.]hbar seien und es daher gere[X.]htfer-tigt sei, au[X.]h die ni[X.]ht von den Arbeiten betroffenen Teile dem Werkvertrags-re[X.]ht zu unterwerfen. Die veräußerte Eigentumswohnung sei unstreitig mit den vom Sa[X.]hverständigen festgestellten Mängeln behaftet. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei entbehrli[X.]h gewesen, weil der Beklagte die Mängel-beseitigung ernstli[X.]h und endgültig verweigert habe. Dem Wandelungsanspru[X.]h der Kläger stehe ni[X.]ht der in dem Vertrag enthaltene Gewährleistungsauss[X.]hluss entgegen. Insoweit könne dahinstehen, ob die streitgegenständli[X.]hen Mängel die Altbausubstanz oder (au[X.]h) vom [X.] umfasste Gebäudeteile beträfen. Denn der Haftungsauss[X.]hluss sei [X.]. Werde ein Altbau zu Eigentumswohnungen umgebaut und würden diese Wohnungen dann veräußert, sei ein formelhafter Auss[X.]hluss der Gewährleis-tung für Sa[X.]hmängel ebenso wie beim Erwerb neu erri[X.]hteter oder no[X.]h zu er-ri[X.]htender Eigentumswohnungen und Häuser ni[X.]ht nur in einem [X.], sondern au[X.]h in einem notariellen [X.] gemäß § 242 [X.] [X.], wenn die Freizei[X.]hnung ni[X.]ht mit dem Erwerber unter ausführli[X.]her Erör-terung über die eins[X.]hneidenden Re[X.]htsfolgen eingehend erörtert worden sei. Dass der den [X.] beurkundende Notar die Kläger ordnungsgemäß belehrt und aufgeklärt habe, habe der Beklagte ni[X.]ht bewiesen. I[X.] Das hält der re[X.]htli[X.]hen Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgeri[X.]ht allerdings davon aus, dass der Veräußerer für Sa[X.]hmängel der gesamten Bausubstanz na[X.]h den [X.] 10 11 - 6 - tungsregeln des Werkvertragsre[X.]hts haftet, wenn er vertragli[X.]h Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten verglei[X.]hbar sind. Zutreffend ist au[X.]h, dass eine derartige Haftung au[X.]h dann in Betra[X.]ht kommt, wenn bei der Veräußerung des Bauwerks die ges[X.]huldeten Bauleistungen bereits erbra[X.]ht sind (st. Rspr., vgl. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2004 - [X.] ZR 257/03, [X.], 542, 544 = NZBau 2005, 216 = [X.] 2005, 263 m.w.[X.]). 2. Das Berufungsgeri[X.]ht trifft keine ausrei[X.]henden Feststellungen dazu, dass die Voraussetzungen einer derartig umfassenden werkvertragli[X.]hen [X.] für Mängel der gesamten Bausubstanz vorliegen. a) Der [X.] enthält keinerlei Angaben dazu, wel[X.]he [X.] die Parteien vereinbart haben. Beide Parteien gehen offenbar davon aus, dass der Beklagte bestimmte Umbau- und Sanierungsarbeiten vertragli[X.]h übernommen hat, deren Umfang allerdings streitig ist. Der Umstand, dass der Umfang dieser Arbeiten ni[X.]ht mit beurkundet worden ist, begründet erhebli[X.]he Zweifel an der Formwirksamkeit des Vertrags. Eine etwaige Formunwirksamkeit wäre allerdings infolge der Eintragung der Kläger in das Grundbu[X.]h na[X.]h erfolg-ter Auflassung geheilt (vgl. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2004 - [X.] ZR 257/03, [X.]O). b) Das Berufungsgeri[X.]ht trifft keine Feststellungen dazu, wel[X.]he Bauleis-tung der Beklagte na[X.]h dem Vertrag vornehmen musste. Damit fehlt die [X.] für die Beurteilung der Frage, ob die übernommene Leistung na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten verglei[X.]hbar ist. Die Auffassung des Beru-fungsgeri[X.]hts, zu der veräußerten Wohnung müsse eine intakte Hülle in Gestalt der Altbausubstanz gehören, besagt ni[X.]hts über die insoweit übernommenen Vertragspfli[X.]hten. 12 13 14 - 7 - 3. Auf dieser Grundlage hat die Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts, die Kläger könnten die Wandelung des Vertrages verlangen, keinen Bestand. In der Revision ist zugunsten des Beklagten davon auszugehen, dass die von ihm ges[X.]huldete Bauleistung na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ni[X.]ht verglei[X.]hbar ist. In diesem Fall ist es re[X.]htsfehlerhaft, die Ansprü[X.]he we-gen etwaiger Mängel insgesamt na[X.]h Werkvertragsre[X.]ht zu beurteilen. Bauli[X.]he Maßnahmen, die na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ni[X.]ht verglei[X.]h-bar sind, haben ni[X.]ht ein derartiges Gewi[X.]ht, dass es gere[X.]htfertigt wäre, Werk-vertragsre[X.]ht au[X.]h auf von den übernommenen Herstellungspfli[X.]hten unberührt gebliebene Bauteile anzuwenden. Sie prägen ni[X.]ht die gesamte ges[X.]huldete Leistung. Vielmehr unterliegt der [X.] nur hinsi[X.]htli[X.]h der Verletzung der Herstellungspfli[X.]hten den Regelungen der §§ 633 ff. [X.]. So-weit ein Veräußerer keine Herstellungspfli[X.]hten übernommen hat, ist wegen Mängeln des Objekts Kaufre[X.]ht anwendbar (Pause, [X.], 234, 237; [X.], [X.], 4. Aufl., [X.]. 9, 314 f.). a) Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die festgestellte Feu[X.]htigkeit, die Risse und der Zustand des Da[X.]hes auf Mängel des Gebäudes zurü[X.]kzuführen sind, das veräußerte Gebäude demna[X.]h mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Taugli[X.]hkeit zu dem gewöhnli[X.]hen oder na[X.]h dem Vertrag vorausgesetzten Gebrau[X.]h aufheben oder mindern. Der [X.] kann diese Re[X.]htsauffassung ni[X.]ht prüfen, weil au[X.]h insoweit die notwendigen Fest-stellungen fehlen. Im Revisionsverfahren ist von sol[X.]hen Fehlern auszugehen und zu Gunsten des Beklagten davon, dass die Mängel des Gebäudes an Tei-len aufgetreten sind, hinsi[X.]htli[X.]h derer der Beklagte keine Herstellungspfli[X.]hten übernommen hat. Gegenteilige Feststellungen dazu hat das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht getroffen. 15 16 17 - 8 - b) Die dana[X.]h anwendbare vers[X.]huldensunabhängige Sa[X.]hmängelge-währleistung na[X.]h dem Kaufre[X.]ht haben die Parteien wirksam ausges[X.]hlossen. Ein Anspru[X.]h auf Wandelung besteht ni[X.]ht. [X.]) Das Berufungsgeri[X.]ht geht ersi[X.]htli[X.]h davon aus, dass die Regelun-gen zur Gewährleistung individuell vereinbart sind. Feststellungen dazu, dass die Klauseln mehrfa[X.]h von dem Beklagten verwendet worden sind, enthält das Urteil ni[X.]ht. Die Revision nimmt das hin, die Kläger haben in der [X.] keine Einwendungen dagegen erhoben. [X.]) Der in Nr. 1 der Gewährleistungsregelung formulierte Auss[X.]hluss der vers[X.]huldensunabhängigen Sa[X.]hmängelhaftung ist wirksam. In einem [X.] über den Erwerb von Altbauwohnungen können die Parteien wirksam den Auss[X.]hluss der vers[X.]huldensunabhängigen Sa[X.]hmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt geblie-benen Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung des Gewährleistungsauss[X.]hlusses ist au[X.]h dann ni[X.]ht Vorausset-zung für die Wirksamkeit des Gewährleistungsauss[X.]hlusses, wenn dieser in einer formelhaften Klausel enthalten ist. Na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des Bun-desgeri[X.]htshofs ist ein formelhafter Auss[X.]hluss der Gewährleistung für Sa[X.]h-mängel beim Erwerb neu erri[X.]hteter oder no[X.]h zu erri[X.]htender Eigentumswoh-nungen und Häuser au[X.]h in einem notariellen [X.] gemäß § 242 [X.] unwirksam, wenn die Freizei[X.]hnung ni[X.]ht mit dem Erwerber unter ausführ-li[X.]her Belehrung über die eins[X.]hneidenden Re[X.]htsfolgen eingehend erörtert worden ist ([X.], Urteil vom 17. September 1987 - [X.] ZR 153/86, [X.] 101, 350, 353; Urteil vom 21. April 1988 - [X.] ZR 146/87, [X.], 464, 465 = [X.] 1988, 218; Urteil vom 29. Juli 1989 - [X.] ZR 151/88, [X.] 108, 164, 168 jeweils m.w.[X.]). Diese Re[X.]htspre[X.]hung dient dem S[X.]hutz des Erwerbers vor einem überras[X.]henden Verlust seiner Ansprü[X.]he aus der vom Veräußerer 18 19 20 - 9 - übernommenen Herstellungsverpfli[X.]htung. Um diese geht es ni[X.]ht, wenn die Haftung für von der Herstellungsverpfli[X.]htung ni[X.]ht berührte Bauteile be-s[X.]hränkt wird. Insoweit ist der Erwerber ni[X.]ht gesteigert s[X.]hutzbedürftig. Es gilt ni[X.]hts anderes als für den Auss[X.]hluss der Gewährleistung in Verträgen über die Veräußerung von Altbauten ohne jede Herstellungsverpfli[X.]htung (vgl. dazu [X.], Urteil vom 23. Juni 1989 - [X.], [X.] 108, 156, 163). Die besondere S[X.]hutzbedürftigkeit des Erwerbers lässt si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht daraus ableiten, dass die Gewährleistungsregelung komplex ist, weil sie sowohl von der Modernisierung unberührte Teile betrifft als au[X.]h die Bauleistungen selbst. Kommen die übernommenen Herstellungspfli[X.]hten na[X.]h ihrer Bedeu-tung und Umfang ni[X.]ht Neubauten glei[X.]h, liegt es auf der Hand, dass der [X.] ein Interesse daran hat, die Haftung für ni[X.]ht der Herstellungspfli[X.]ht unterfallende Teile der Leistung zu bes[X.]hränken. Einer insoweit vorgenomme-nen und ausrei[X.]hend deutli[X.]hen und verständli[X.]hen Differenzierung der [X.] liegt ebenso wenig ein Überras[X.]hungseffekt zugrunde wie dem weitgehenden Auss[X.]hluss der Gewährleistung für von der Modernisierung unberührte Teile. Für die Beurteilung ist es ohne Belang, dass die Herstel-lungspfli[X.]hten im Vertrag ni[X.]ht bes[X.]hrieben worden sind. Maßgebli[X.]h ist allein, wel[X.]he Herstellungspfli[X.]hten na[X.]h dem Willen der Parteien übernommen [X.] sind. II[X.] Das Berufungsurteil kann dana[X.]h keinen Bestand haben. Es bedarf wei-terer Feststellungen. 21 22 - 10 - 1. Das Berufungsgeri[X.]ht wird zunä[X.]hst die notwendigen Feststellungen dazu zu treffen haben, wel[X.]he Herstellungspfli[X.]hten der Beklagte übernommen hat und dana[X.]h die Frage neu prüfen müssen, ob diese na[X.]h Umfang und Be-deutung Neubauarbeiten glei[X.]h kommen. Insoweit ist auf folgendes hinzuwei-sen: a) Na[X.]h dem s[X.]hriftsätzli[X.]h unterbreiteten Sa[X.]hverhalt ist es ni[X.]ht aus-ges[X.]hlossen, dass die vom Beklagten übernommenen Leistungen na[X.]h Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ni[X.]ht glei[X.]h kommen. Dana[X.]h betreffen die vom Beklagten unstreitig ges[X.]huldeten Leistungen weitgehend ni[X.]ht die vor-handene Altbausubstanz. Das gilt ni[X.]ht nur für die Außenwände und Ge-s[X.]hossde[X.]ken des Gebäudes und der Beläge, sondern weitgehend au[X.]h für die Innenwände und die te[X.]hnis[X.]hen Anlagen sowie die Versorgungsleitungen. Die Beklagte hat offenbar ledigli[X.]h punktuelle Eingriffe in die Bausubstanz und den Ausbau vorgenommen, wie z.B. die Entfernung der Badezimmereinri[X.]htung und eines Handwas[X.]hbe[X.]kens, die Ersetzung einer Balkontür dur[X.]h ein Fenster, die Anbringung eines Heizkörpers, die Einri[X.]htung eines [X.], das Einset-zen einer Abs[X.]hlusstür zum Treppenhaus. Ansonsten blieb die Altbausubstanz offenbar unberührt. Au[X.]h die Elektroleitungen wurden nur teilweise erneuert, wobei der Umfang der Erneuerung unklar ist. Arbeiten am Da[X.]h wurden ni[X.]ht vorgenommen. Insoweit unters[X.]heidet si[X.]h der Sa[X.]hverhalt maßgebli[X.]h von dem Sa[X.]h-verhalt, der der Ents[X.]heidung des [X.]s vom 16. Dezember 2004 zugrunde lag. In diesem Fall waren s[X.]hon na[X.]h dem unstreitigen Sa[X.]hverhalt Leistungen ges[X.]huldet, die das Objekt als vollständig modernisiert ers[X.]heinen ließen. Der Erwerber konnte na[X.]h dem Inhalt und der Bedeutung der übernommenen [X.] erwarten, dass der Veräußerer das gesamte Objekt sanieren und dem-entspre[X.]hend hinsi[X.]htli[X.]h der gesamten Bausubstanz die Verpfli[X.]htung [X.] - nehmen wollte, etwaige Mängel dur[X.]h Na[X.]hbesserung zu beseitigen. Anders ist das, wenn nur punktuelle Maßnahmen vorgenommen werden, die für die ver-änderte Nutzung eines Objekts notwendig sind, im übrigen die Bausubstanz na[X.]h dem Inhalt des Vertrages aber unberührt bleibt. b) Unklar ist, inwieweit der Beklagte si[X.]h verpfli[X.]htet hat, sonstige not-wendige Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen. Der Umstand, dass der [X.] na[X.]h Nr. 1 Satz 2 des Vertrages für grob fahrlässiges oder vorsätzli[X.]hes Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz haftet, lässt ni[X.]ht zwingend den S[X.]hluss zu, dass er si[X.]h zu notwendigen Reno-vierungsarbeiten verpfli[X.]hten wollte. Sonstige Anhaltspunkte dafür bietet der Vertrag ni[X.]ht. Insbesondere im Zusammenhang mit den sonstigen Regelungen der Haftung liegt es fern, aus Nr. 1 Satz 2 der Gewährleistungsregelung eine Herstellungsverpfli[X.]htung au[X.]h insoweit anzunehmen, als [X.] objektiv notwendig waren. Vielmehr soll mit dieser Regelung offenbar der Fall abgede[X.]kt werden, dass der Beklagte vorsätzli[X.]h oder grob fahrlässig ei-nen Mangel der von der Modernisierung ni[X.]ht berührten Teile der [X.] ni[X.]ht wahrgenommen und ni[X.]ht beseitigt hat. Der Beklagte hat auf [X.] dieser Auslegung zum Ausdru[X.]k gebra[X.]ht, dass er die von der Modernisie-rung unberührten Teile untersu[X.]ht und als ni[X.]ht modernisierungsbedürftig be-wertet hat. Ledigli[X.]h für den Fall, dass er diese Untersu[X.]hung vorsätzli[X.]h oder grob fahrlässig fehlerhaft vorgenommen hat, räumt er der Klägerin einen An-spru[X.]h auf mangelfreie Herstellung ein. [X.]) Bei der vom Berufungsgeri[X.]ht vorzunehmenden Beurteilung wird au[X.]h zu berü[X.]ksi[X.]htigen sein, wel[X.]he sonstigen Erklärungen der Beklagte zu dem Objekt abgegeben hat. Die Verpfli[X.]htung zu Maßnahmen, die insgesamt einer Neuherstellung glei[X.]hkommen, muss ni[X.]ht ausdrü[X.]kli[X.]h übernommen sein. Sie kann si[X.]h aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen, aus 26 27 - 12 - ihrem Zwe[X.]k und ihrer wirts[X.]haftli[X.]hen Bedeutung, aus der Interessenlage der Parteien sowie aus den gesamten Umständen herleiten, die zum Vertrags-s[X.]hluss geführt haben. Dazu gehören au[X.]h sol[X.]he Erklärungen, die der [X.] bei der Bes[X.]hreibung des Objekts abgegeben hat und zwar unabhängig davon, ob sie s[X.]hriftli[X.]h oder mündli[X.]h erfolgten (vgl. [X.], Urteil vom 29. Juni 1989 - [X.] ZR 259/80, [X.] 1981, 571, 572; Urteil vom 7. Mai 1987 - [X.] ZR 366/85, [X.] 100, 391, 396; Urteil vom 16. Dezember 2004 - [X.] ZR 257/03, [X.], 542, 544 = NZBau 2005, 216 = [X.] 2005, 263). 2. a) Kommt das Berufungsgeri[X.]ht na[X.]h der erneuten Beurteilung wie-derum zu dem Ergebnis, dass die vertragli[X.]h ges[X.]huldeten Bauleistungen [X.] verglei[X.]hbar sind, wird es zu prüfen haben, wel[X.]he Bes[X.]haffen-heitsvereinbarung die Parteien hinsi[X.]htli[X.]h der von den Bauleistungen ni[X.]ht be-rührten Teile des Objekts getroffen haben (vgl. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2004 - [X.] ZR 257/03, [X.]O). b) Das Berufungsgeri[X.]ht wird weiter zu prüfen haben, ob die Regelung der Gewährleistung mit ihrem weitgehenden Haftungsauss[X.]hluss in einer for-melhaften Klausel erfolgt ist. Feststellungen dazu hat es ni[X.]ht getroffen. Eine formelhafte Klausel liegt vor, wenn diese übli[X.]herweise in [X.] zu finden und ni[X.]ht auf den [X.] zuges[X.]hnitten ist ([X.], Urteil vom 17. September 1987 - [X.] ZR 153/86, [X.] 101, 350, 356). Die Klausel ähnelt den in [X.] übli[X.]hen Regelungen. Dass sie auf den besonderen Vertrag zuges[X.]hnitten ist, lässt si[X.]h ni[X.]ht erkennen. Vielmehr regelt sie einen bei der Veräußerung von nur teilweise modernisierten Altbauten immer [X.] Sa[X.]hverhalt. [X.]) Ist die Gewährleistungsregelung als formelhafte Klausel einzuordnen, ist sie unwirksam, wenn sie ni[X.]ht mit den Klägern unter ausführli[X.]her Belehrung 28 29 30 - 13 - über die eins[X.]hneidenden Re[X.]htsfolgen erörtert worden ist. [X.] ist die gesamte Regelung, au[X.]h wenn der vollständige Auss[X.]hluss der Sa[X.]h-mängelgewährleistung nur die von der Modernisierung unberührt gebliebene Altbaussubstanz betrifft. Diese Regelung steht in engem Zusammenhang mit der Regelung über die erbra[X.]hten Bauleistungen. Beides kann in der Belehrung ni[X.]ht getrennt werden. Der Erwerber muss über den Inhalt der Regelung insge-samt ausrei[X.]hend informiert werden, damit er die Tragweite des Gewährleis-tungsauss[X.]hlusses abs[X.]hätzen kann (vgl. au[X.]h [X.], Urteil vom 29. Juni 1989 - [X.] ZR 151/88, [X.] 108, 164, 171). d) Die Würdigung des Berufungsgeri[X.]hts, der Beklagte habe eine Beleh-rung dur[X.]h den Notar ni[X.]ht bewiesen, ist ni[X.]ht zu beanstanden. Das Berufungs-geri[X.]ht war von Re[X.]hts wegen ni[X.]ht gehalten, den Beweis einer Belehrung des-halb als geführt anzusehen, weil der Notar ausgesagt hat, er habe immer in [X.] bestimmten Form belehrt. e) [X.] ist die Auffassung der Revision, die Klausel des [X.], wona[X.]h im Falle der Unwirksamkeit vertragli[X.]her Erklärungen die übrigen Erklärungen wirksam bleiben, führe dazu, dass die Wandelung wirksam ausge-s[X.]hlossen sei. Die Wandelung ist Teil der gesamten erörterungs- und beleh-rungsbedürftigen Regelung. Ihr Auss[X.]hluss ist unwirksam, wenn die Belehrung ni[X.]ht erfolgt ist. 3. Kommt das Berufungsgeri[X.]ht zu dem Ergebnis, dass die von dem [X.]n ges[X.]huldete Leistung na[X.]h Umfang und Bedeutung Neuarbeiten ni[X.]ht verglei[X.]hbar sind, wird es zu prüfen haben, ob die Mängel des Gebäudes auf einer Verletzung der Herstellungspfli[X.]ht beruhen. 31 32 33 - 14 - a) Ist das ni[X.]ht der Fall, findet Nr. 1 der Gewährleistungsregel Anwen-dung. Die vers[X.]huldensunabhängige Sa[X.]hmängelgewährleistung und damit die Wandelung sind wirksam ausges[X.]hlossen. b) Das Berufungsgeri[X.]ht wird sodann zu prüfen haben, ob der Beklagte na[X.]h Satz 2 dieser Regelung für eine grob fahrlässige oder vorsätzli[X.]he Unter-lassung der Renovierungsarbeiten haftet. Der in Satz 2 getroffenen Regelung liegt jedenfalls das im Vertrag ni[X.]ht ausdrü[X.]kli[X.]h erwähnte Verspre[X.]hen zugrunde, das Bauwerk im Rahmen der Modernisierung daraufhin untersu[X.]ht zu haben, ob notwendige Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind. Für eine Verletzung dieser Untersu[X.]hungspfli[X.]ht wird die Haftung geregelt. Es ist von Re[X.]hts wegen ni[X.]ht zu beanstanden, diese Haftung im Rahmen einer Individu-alvereinbarung auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu bes[X.]hränken. Au[X.]h insoweit bedarf es keiner notariellen Belehrung und Erörterung der Freizei[X.]h-nungsregelung unter Hinweis auf die besonderen Risiken. [X.]) [X.] die Mängel auf einer Verletzung der Herstellungspfli[X.]ht, ist Nr. 2 der Gewährleistungsregel anwendbar. Na[X.]h Nr. 2 b) ist die Wandelung ausges[X.]hlossen. Dieser Auss[X.]hluss ist wirksam. Au[X.]h insoweit ist die Re[X.]ht-spre[X.]hung des [X.]s zum formelhaften Auss[X.]hluss der Gewährleistung für Sa[X.]hmängel beim Erwerb neu erri[X.]hteter Eigentumswohnungen und Häuser in einem notariellen [X.] ni[X.]ht anwendbar. Die Gewährleistung für Sa[X.]hmängel ist ni[X.]ht formelhaft ausges[X.]hlossen worden. Ausges[X.]hlossen ist ledigli[X.]h das Re[X.]ht der Wandelung. Dem Erwerber verbleiben die restli[X.]hen Gewährleistungsansprü[X.]he. Eine derartige Haftungsbes[X.]hränkung in einer for-melhaften Klausel eines [X.]es ist ni[X.]ht derart überras[X.]hend und gravierend, dass es gere[X.]htfertigt wäre, diese na[X.]h § 242 [X.] deshalb für un-wirksam zu halten, weil eine Belehrung und Erörterung dur[X.]h den Notar ni[X.]ht stattgefunden hat. 34 35 36 - 15 - d) Das Berufungsgeri[X.]ht wird si[X.]h dann mit dem hilfsweise geltend ge-ma[X.]hten Anspru[X.]h auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten bes[X.]häftigen müssen. [X.]

Haß
Wiebel

Kuffer

[X.] Vorinstanzen: LG S[X.]rbrü[X.]ken, Ents[X.]heidung vom 11.12.2002 - 6 O 2/02 - OLG S[X.]rbrü[X.]ken, Ents[X.]heidung vom 06.04.2004 - 4 U 34/03-5- - 37