Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.05.2003, Az. III ZR 294/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:8. Mai 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja [X.] §§ 19, 23Weist die den Kauf eines Erbbaurechts finanzierende Bank den [X.], die auf ein Anderkonto des Notars überwiesene Darlehensvaluta erst aus-zuzahlen, wenn die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch "sichergestellt"ist, so verletzt der Notar den mit der [X.], [X.] die Darlehenssumme auszahlt, obwohl die [X.] nicht vorliegt. Dies ist auch dann nicht anders zu beurteilen,wenn in dem vom Notar beurkundeten Kaufvertrag ausdrücklich bestimmt ist,daß die Fälligkeit des Kaufpreiszahlungsanspruchs nicht von der Erteilung [X.] abhängen soll.[X.], Urteil vom 8. Mai 2003 - [X.]/02 -OLG [X.] LG [X.]- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] [X.]s [X.] vom 17. Juli 2002 aufgeho-ben.Die Berufung des [X.]n gegen das Urteil der 1. Zivilkammerdes [X.]s [X.] vom 2. November 2001 wird [X.].Die Kosten der Rechtsmittelzüge hat der [X.] zu tragen.Von Rechts wegenTatbestandDie klagende Bank nimmt den beklagten Notar wegen Verletzung [X.] in Anspruch.Der [X.] beurkundete am 21. August 1997 den Kaufvertrag über [X.] zum Preise von 2,9 Mio. DM. Nach Ziffer 2 des Kaufvertrags hing- 3 -die Fälligkeit des Kaufpreises vom Eintritt verschiedener Bedingungen ab. [X.] war unter anderem die notarielle Bestätigung, daß"...d)- abgesehen von der vom Käufer zu beschaffenden Unbedenk-lichkeitsbescheinigung des Finanzamtes - dem vertragsgemä-ßen Eigentumswechsel [X.] nicht entge-genstehen".Die Klägerin finanzierte den Kauf durch Gewährung eines [X.] Mio. DM. Zur Sicherung des Darlehens dienten Grundpfandrechte, zuderen Bestellung die Verkäufer die Käufer unter dem Vorbehalt bevollmächtigthatten, daß die kaufpreiskreditierende Bank "[X.] ... gegenRückzahlung auf den Kaufpreis geleisteter Valutierungsbeträge" erteilt, wennder Kaufvertrag aus Gründen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, [X.] sollte (Ziffer 3 des [X.] 17. Dezember 1997 überwies die Klägerin die Darlehenssumme von2,8 Mio. DM auf ein Anderkonto des [X.]n. Die Überweisung war unteranderem mit der "ausdrücklichen Auflage" verbunden, über den Betrag"nur zu verfügen, wenn sichergestellt ist, daß -die Erwerber als alleinige Eigentümer in das oben bezeichneteGrundbuch eingetragen [X.]Der dem [X.]n von der Klägerin erteilte [X.] war ur-sprünglich bis zum 30. Januar 1998 befristet; er wurde mehrfach, zuletzt biszum 15. April 1998, verlängert.- 4 -Im März 1998 zahlte der [X.] auf Bitten der Kaufvertragsparteien2,6 Mio. DM der Darlehenssumme an die Verkäufer und 200.000 DM an [X.] D. aus. Zu diesem Zeitpunkt war für die Käufer eineAuflassungsvormerkung eingetragen. Die sonstigen kaufvertraglich vereinbar-ten Fälligkeitsvoraussetzungen waren ebenfalls erfüllt. Auch standen der Klä-gerin die von ihr verlangten dinglichen Sicherheiten zur Verfügung. Es fehltejedoch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese wurde [X.] Jahre 1999 erteilt, nachdem die Verkäufer zuvor, am 29. Oktober 1998, [X.] zurückgetreten waren.Die Klägerin, die nach dem Scheitern des Kaufvertrags das Darlehengekündigt hatte, erhielt von den [X.] 2,38 Mio. DM gegen Freigabe derauf dem Erbbaurecht lastenden dinglichen Sicherheiten zurück. Inwieweit dieVerwertung weiterer bestellter Sicherheiten zu einer Befriedigung der Klägerinführen wird, ist offen.Die Klägerin ist der Auffassung, der [X.] habe dadurch, daß er dieihm treuhänderisch zur Verfügung gestellte Darlehenssumme vor Erteilung [X.] ausbezahlt habe, seine Pflichten aus dem mitihr zustande gekommenen [X.] verletzt. Sie begehrt festzustellen,daß der [X.] verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche durch die [X.] vom 17. Dezember 1997 entstandenen oder noch ent-stehenden Schäden zu ersetzen.Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] ([X.] 2002, 486 mit Anmerkungen Wehr-stedt, [X.] 2002, 461 und [X.], [X.] 2003, 27) die Klage abgewiesen. Mit- 5 -der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision begehrt die Klägerin [X.] des landgerichtlichen Urteils.[X.] Revision hat Erfolg.[X.] der Auffassung des Berufungsgerichts hat der [X.] da-durch, daß er trotz [X.] der Unbedenklichkeitsbescheinigung aufWunsch der Kaufvertragsparteien die Darlehensvaluta auszahlte, den mit derKlägerin hinsichtlich der Verwendung der Darlehenssumme zustande gekom-menen [X.] verletzt (§ 19 Abs. 1 Satz 1, §§ 23, 24 [X.] der Abwicklung eines finanzierten Grundstücks- oder [X.] über das Anderkonto eines Notars kann die Bank dem Notar einseitigeVerwahrungsanweisungen oder Endtermine für die Verwendung der [X.] im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrags erteilen. Die [X.] des Notars bei der Auszahlung der Darlehensvaluta an den [X.] beruht auf einem selbständigen Betreuungsgeschäft im Sinne der § 23, 24[X.], wobei der Notar die ihm von der Bank erteilten Anweisungen [X.] zu beachten hat ([X.], Urteil vom 25. Oktober 2001 - [X.] -NJW 2002, 1346, 1347; vgl. auch [X.], Urteil vom 10. Februar 2000 - [X.]99 - NJW 2000, 1644; jeweils m.w.[X.] 6 -2.Nach den Anweisungen der Klägerin durfte die Auszahlung der [X.] erst erfolgen, wenn die Eintragung der Erbbaurechtskäufer als al-leinige Inhaber des Erbbaurechts in das Grundbuch "sichergestellt" war. [X.] wie hier - der Begriff der Sicherstellung nicht näher erläutert (vgl. insoweit [X.] der [X.] für Notarbestätigung und[X.], Rundschreiben Nr. 05/99, veröffentlicht in [X.] 1999,369 ff), so entspricht es im Anschluß an ein Urteil des [X.]. Zivilsenats vom19. März 1987 allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daßdie Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung dann sichergestellt ist,wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zustän-digen Grundbuchbeamten erforderlich ist ([X.] ZR 166/86 - NJW 1987, 3201,3202 = [X.] 1987, 560, 561; [X.], [X.].[X.]. 1998, 45, 46; 1997, 73;[X.] 1994, 117, 119; [X.], [X.] 1996, 384, 387; Schleswig-Hol-steinisches OLG, [X.] 2001, 14, 15; [X.], in: [X.]/[X.]/Sandküh-ler, [X.], 5. Aufl. § 23 Rn. 67; [X.], [X.], 2. Aufl.,Rn. 702; [X.], Das notarielle Verwahrungsgeschäft, 1998, Rn. 91). [X.] ist demnach im allgemeinen nur gegeben, wenn der [X.] gestellt ist und alle für die Eintragung notwendigen Unterlagendem Grundbuchamt vorliegen und aus dem Grundbuch und den [X.] Antragstellung keine Eintragungshindernisse erkennbar sind ([X.]aaO Rn. 93; [X.], in: [X.], Neues Berufs- und Verfahrensrecht für Notare,Rn. 463). Zu diesen Unterlagen gehört, wenn es - wie hier - um die [X.] Käufers eines Grundstücks oder Erbbaurechts geht, auch die Bescheini-gung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts, daß der Eintragungsteuerliche Bedenken nicht entgegenstehen ([X.] § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes; so ausdrücklich Beining, Pflichten- 7 -des Notars bei Hinterlegung des [X.], 1999, S. 53;Schmenger, [X.] 1996, 28, 39).3.Nach Meinung des Berufungsgerichts verstieß der beklagte Notar nichtgegen die Treuhandauflage der Klägerin, als er die Auszahlung der Darlehens-valuta auch ohne Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanz-amts veranlaßte. Hierzu hat es ausgeführt: Im notariellen Kaufvertrag sei [X.] der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts als Fälligkeits-voraussetzung ausdrücklich ausgenommen worden. Durch eine solche Rege-lung werde verhindert, daß der Käufer durch eine verspätete Zahlung [X.] die Fälligkeit des Kaufpreises in einer für den [X.] hinauszögern kann; sie wahre sowohl die Interessen [X.] als auch die des Erwerbers und entspreche den einschlägigen Hin-weisen in der notarrechtlichen Literatur. Schon diese notarielle Praxis lege [X.], daß der Eintritt der Fälligkeitsbedingungen des notariellen Kaufvertragsauch im Verhältnis zur kreditgebenden Bank erforderlich, aber auch [X.] sei. Damit in Einklang stehe, daß auch die Formulierungsvorschläge [X.] und [X.] der [X.] hinsichtlichder Konkretisierung der Sicherstellungsvoraussetzungen allein auf grundbuch-liche Hindernisse abstellen, nicht aber auf Voraussetzungen, die, wie etwa [X.] für die Eintragung oder die [X.], außerhalb des Grundbuchs liegen. Zwar seien diese [X.] erst im Jahre 1999 veröffentlicht worden; sie gäben aber lediglich [X.] der Notare und der Kreditwirtschaft wieder, wie sie sich seit längererZeit herausgebildet habe, und könnten daher auch für die Beurteilung des [X.] Sachverhalts herangezogen werden.- 8 -Dem ist nicht zu folgen. Durch die Auszahlung der Darlehensvaluta vorErteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts verletzte [X.], wie die Revision zu Recht rügt, seine Pflichten aus dem ihm von derKlägerin erteilten [X.]) Die Auslegung des Berufungsgerichts, die im Kaufvertrag festgeleg-ten Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreiszahlungsanspruchs seienauch für die Durchführung des dem beklagten Notar von seiten der [X.] erteilten [X.] maßgeblich, ist rechtsfehlerhaft; sieberücksichtigt nicht hinreichend, daß bezüglich der Verwahrung des [X.] zwei rechtlich streng zu trennende notarielle Treuhandverhältnisse vorlie-gen, zum einen das zu den Kaufvertragsparteien und zum anderen das zu [X.] (vgl. [X.], in: [X.]/Vaasen, [X.]/BeurkG, § 54aBeurkG Rn. 56), deren Inhalt der Notar jeweils eigenständig zu ermitteln und zubefolgen hat. Die Regelungen des zwischen den Kaufvertragsparteien ge-schlossenen Vertrags einschließlich der darin enthaltenen Fälligkeitsvoraus-setzungen ist nicht Bestandteil des [X.] der Bank; sie vermögendaher eine vom Wortlaut abweichende Auslegung dieses Auftrags nicht zurechtfertigen. Dies ist auch dann nicht anders, wenn die verschiedenen Treu-handaufträge nicht ohne weiteres miteinander zu vereinbaren sind und deshalbdie vertragsgerechte Abwicklung des Kaufvertrags gefährdet ist. In einem sol-chen Fall muß der Notar versuchen, seine Auftraggeber zu einer Anpassungder nicht aufeinander abgestimmten Auflagen zu bewegen, oder aber [X.] des Auftrags ablehnen. [X.] ist es ihm gestattet, sich un-ter Berufung auf die kaufvertraglichen Vereinbarungen über den Wortlaut [X.] der Bank hinwegzusetzen, um auf diese Weise die Anweisungender verschiedenen Auftraggeber eigenmächtig in Einklang zu bringen ([X.],- 9 -Urteile vom 10. Februar 2000 aaO und vom 11. Juli 1996 - [X.] ZR 116/95 - NJW1996, 3343, 3344 m.w.[X.]) Die im Kaufvertrag ausdrücklich enthaltene Einschränkung, daß dieFälligkeit des Kaufpreises nicht von der Vorlage der Unbedenklichkeitsbe-scheinigung abhängen sollte, wird in dem die Sicherstellung der Eintragung derKäufer als Inhaber des Erbbaurechts betreffenden Passus des [X.] der Klägerin nicht gemacht. Ein Hinweis auf die kaufvertraglichen Rege-lungen der Fälligkeit des Kaufpreises findet sich nirgends. Angesichts derrechtlichen Selbständigkeit der unterschiedlichen Treuhandverhältnisse botallein der Umstand, daß die Klägerin bereits vor Überweisung der Darlehens-valuta an den [X.]n vom Inhalt des Kaufvertrags Kenntnis erlangt hatte,dem [X.]n keinen hinreichenden Anhalt dafür, daß auch im Verhältnis [X.] die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung entbehrlich seinsollte. Vielmehr hätten die gerade in diesem Punkt unterschiedlichen Formulie-rungen im Kaufvertrag und im [X.] der Klägerin dem [X.] geben müssen, vor einer Klärung dieser Frage mit den [X.] die Darlehenssumme nicht auszuzahlen.c) aa) Soweit das Berufungsgericht darauf abgehoben hat, in der notari-ellen Praxis werde üblicherweise auf das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbe-scheinigung als Fälligkeitsvoraussetzung verzichtet (vgl. auch [X.],NJW 1993, 1601, 1602; zustimmend [X.], in: [X.], [X.] Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl. Rn. 88, wonach eine an-dere Beurkundungspraxis ohne entsprechende Aufklärung der Kaufvertrags-parteien als amtspflichtwidrig anzusehen ist), hat es allein das Verhältnis [X.] untereinander in den Blick genommen. Die [X.] 10 -ge der Kaufvertragsparteien bei der Auszahlung des Kaufpreises ist jedochnicht deckungsgleich mit der der finanzierenden Bank bei der Auszahlung [X.] (vgl. [X.], [X.] 2003, 27).bb) Die Revision macht geltend, die Klägerin habe, da der die [X.] von 2,8 Mio. DM übersteigende Restkaufpreis ebenso wie die Er-werbsnebenkosten aus Eigenmitteln der Käufer zu bestreiten gewesen wären,ein eigenes [X.] daran gehabt, daß das Darlehen nicht vorErteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgezahlt werde. Dafür [X.], indes braucht diese Frage nicht abschließend beantwortet zu werden.Das Gebot, Treuhandauflagen so wortlautgetreu wie möglich zu befolgen, sollden Notar gerade (auch) der Notwendigkeit entheben, die - für den [X.] nicht immer eindeutig erkennbare - Interessenlage zu prüfen und [X.] mit einzubeziehen ([X.] aaO; s. auch Senatsurteil vom6. Juni 2002 - [X.]/91 - NJW 2002, 2459, 2460 f).d) Das Berufungsgericht sieht zu Unrecht in den [X.] der [X.] eine Bestätigung seiner Rechtsauffassung.Richtig ist, daß in den Vorschlägen der [X.] für [X.] einer den Kaufpreis finanzierenden Bank, in denen die Anforderungen andie "Sicherstellung der Eintragung" näher beschrieben werden, die Vorlage [X.] nicht erwähnt wird. Das versteht sich [X.] selbst, weil in diesen Vorschlägen ausschließlich die Sicherstellung derEintragung der als Kreditsicherheiten für die finanzierende Bank vorgesehenenGrundpfandrechte konkretisiert wird und nicht - worauf in dem Treuhandauf-trag, den die Klägerin vorliegend dem [X.]n erteilt hat, allein abgestelltworden ist - die Sicherstellung der Eintragung der Käufer als neue Grund-- 11 -stückseigentümer oder Erbbaurechtsinhaber. Die Bestellung oder [X.] ist indes kein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang,so daß die Eintragung dieses Pfandrechts auch nicht von der Zahlung [X.] abhängig sein kann.Soweit es nicht um eine bestimmte Formulierung, sondern um den [X.], nicht näher konkretisierten Begriff der Sicherstellung als solchengeht, wird in der Begründung der [X.] auf die Entscheidungdes [X.]. Zivilsenats vom 19. März 1987 verwiesen (aaO S. 376), also gerade aufdie Entscheidung, von der das Berufungsgericht abgewichen ist.[X.] Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich-tig dar (§ 561 ZPO).1.Die Klägerin hat dargetan, daß die weisungswidrige Verwendung [X.] mit hinreichender Wahrscheinlichkeit den Eintritt eines Scha-dens zur Folge hatte.Hätte der [X.] die Darlehensvaluta nicht ausbezahlt, so hätte sie involler Höhe der Klägerin zurückgegeben werden können. Zwar ist die Unbe-denklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, deren Fehlen den Pflichtverstoßdes [X.]n begründete, schließlich doch noch erteilt worden. Jedoch [X.] Auszahlung des Darlehens zu diesem Zeitpunkt auch dann, wenn der[X.] entsprechend verlängert worden wäre, gleichwohl nicht- 12 -(mehr) erfolgen dürfen, da bereits zuvor die Verkäufer vom [X.] waren. Daß die Pflichtwidrigkeit des Notars nicht mit den [X.] in Zusammenhang gestanden hat, die letztlich zum Scheitern des [X.] und damit des [X.] geführt haben, rechtfertigt es nicht, [X.] zwischen dem pflichtwidrigen Verhalten des No-tars und dem beim Treugeber eingetretenen Schaden zu verneinen (vgl. [X.],Urteil vom 8. Februar 1990 - [X.] ZR 63/89 - [X.] 1990, 661, 663 ff; s. auchSenatsurteil vom 6. Juni 2002 [X.] [X.] hat auch schuldhaft gehandelt. Der Umstand, daß das Be-rufungsgericht, im Unterschied zum [X.], das Verhalten des [X.] angesehen hat, vermag ihn nicht zu entlasten. [X.], daß ein Verschulden des Notars regelmäßig ausscheidet, wenn einmit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht sein Verhalten alsobjektiv rechtmäßig gebilligt hat, greift hier nicht ein. Er ist nur eine allgemeineRichtlinie (vgl. [X.]Z 134, 100, 111), die unter anderem nicht anwendbar ist,wenn das Kollegialgericht - wie hier - die für die Beurteilung des Falls maßgeb-liche höchstrichterliche Rechtsprechung zwar angeführt hat, ihr aber, ohne sichdamit hinreichend auseinanderzusetzen, gleichwohl nicht gefolgt ist (Senats-urteil vom 12. Juli 2001 - [X.]/00 - NVwZ 2002, 124, 125).3.Für ein Mitverschulden (§ 254 BGB) der Klägerin bei der Entstehung [X.] besteht kein [X.] Haftungsausschluß nach § 19 Abs. 1 Satz 2 [X.] kommt nicht [X.], da der [X.] Pflichten verletzt hat, die sich aus einem selbständi-gen Verwahrungsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24 [X.] ergeben haben.- 13 -- 14 -I[X.] Berufungsurteil ist aufzuheben. Der Rechtsstreit ist im Sinne derKlägerin entscheidungsreif.[X.]Streck[X.][X.]Galke