Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.07.2008, Az. V ZR 71/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 18. Juli 2008 L e s n i a k, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 675, 433 Ein Verkäufer, der den Beitritt zu einem [X.] empfiehlt, muss den Käufer nicht über die generelle Möglichkeit einer defizitären Entwicklung des [X.] aufklären. [X.], Urt. v. 18. Juli 2008 - [X.] - [X.] LG [X.]
- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2008 durch [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 9. Zivilsenats des [X.] vom 26. März 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-visionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwie-sen. Von Rechts wegen Tatbestand:Die [X.] zu 1 (nachfolgend: [X.]), deren persönlich haftender Gesellschafter der [X.] zu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ih-nen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in [X.] weiter. 1 Mit notariellem Vertrag vom 6. Januar 2000 kauften der Kläger und seine Ehefrau eine solche Wohnung in [X.]

. Ferner traten sie einer von einer Schwesterfirma der [X.] verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft (Miet-pool) bei. Den Vertragsschlüssen vorangegangen waren Beratungsgespräche, in denen Beauftragte der [X.] einen Vorschlag zur Finanzierung des Kaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage in einer sog. [X.] - 3 - tätsberechnung den monatlichen Eigenaufwand des [X.] und seiner Ehefrau errechnet hatten. Infolge einer defizitären Entwicklung des [X.] erreichten die Miet-ausschüttungen an den Kläger und seine Ehefrau nicht die von der [X.] berechnete Höhe. Der [X.] geriet im Jahr 2000 mit etwa 52.000 DM ins Soll; im Folgejahr belief sich die Unterdeckung auf 159.000 DM. [X.] und 2003 betrug das Minus 175.000 • bzw. 234.000 •. 3 Der Kläger, der sich insbesondere hinsichtlich der Risiken des [X.] falsch beraten fühlt, verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehe-frau die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die [X.] zum Ersatz auch des weiteren Schadens verpflichtet sind. Die [X.] erstreben mit einer gegen die Ehefrau des [X.] erhobenen [X.] die Feststellung, dass dieser keine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom 6. Januar 2000 zustehen. 4 Das [X.] hat die Klage abgewiesen und der [X.]. Das [X.] hat umgekehrt entschieden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchten die [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger und die [X.] bean-tragen die Zurückweisung der Revision. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das [X.] meint, die [X.] habe ihre Pflichten aus dem mit dem Kläger und seiner Ehefrau zustande gekommenen Beratungsvertrag verletzt, weil sie nicht darüber aufgeklärt habe, dass der [X.] eine negative Entwicklung nehmen könne. Es könne offen bleiben, ob eine solche Entwick-lung im Januar 2000 vorhersehbar gewesen sei. Jedenfalls habe die [X.] zu diesem Zeitpunkt gewusst, dass die Entwicklung auch anders verlaufen kön-ne, als von ihr angenommen. Zudem müsse sie sich fragen lassen, wieso sie Ende 1999/Anfang 2000 aus eigenen Mitteln 150.000 DM in den [X.] ein-gezahlt habe. Offenbar habe der [X.] schon damals einer —[X.] be-durft. 6 I[X.] Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. 7 1. a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Recht-sprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge einge-hender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Ver-tragsabschluss bewegen sollen (Senat, [X.] 156, 371, 374; 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, [X.], NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.] 18/04, [X.], 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, [X.] 223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 14. Januar 2005, [X.] 260/03, [X.], 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, [X.], 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, [X.] 73/06, [X.]). b) Nicht frei von [X.] ist indessen die Annahme des Berufungs-gerichts, die [X.] habe ihre Beratungspflichten verletzt, weil sie den Kläger und seine Ehefrau nicht darüber aufgeklärt habe, dass sich der [X.] auch anders als von ihr angenommen, nämlich negativ, entwickeln könne. 9 Richtig ist zwar, dass der Verkäufer kein in tatsächlicher Hinsicht unzu-treffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben darf, und auch über Risiken aufklären muss, die in dieser Hinsicht mit einem empfohle-nen Beitritt zu einem [X.] verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, [X.], 174, 176 f.). Hierzu zählen insbesondere die [X.] von möglichem Wohnungsleerstand. Der Verkäufer muss das gewöhn-liche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene, [X.] in jedem Fall, also unabhängig von dem Beitritt zu einem [X.], entweder in seiner Berechnung des [X.] angemessen berücksichtigen oder aber den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, [X.] 284/06, [X.], 649 f.). Empfiehlt er den Beitritt zu einem [X.] muss er dem Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des [X.] im Fall von Wohnungsleerstand erläu-tern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen [X.] keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht ver-mietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, aaO; Urt. v. 10. No-vember 2006, [X.] 73/06, juris). Dabei darf sich der Verkäufer nicht darauf ver-lassen, dass der Käufer aus dem mit dem [X.]beitritt verbundenen Vorteil 10 - 6 - auf den genannten Nachteil schließt. Vielmehr muss er ausdrücklich darauf hin-weisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den hierfür ein-kalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietertra-ges führen. Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein [X.] sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem [X.] auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, aaO). Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der Verkäufer a-ber nicht weitergehend auf die Möglichkeit hinweisen, dass der [X.] infolge einer bei Vertragsschluss nicht absehbaren Entwicklung des [X.] oder der Wohnanlage nicht oder nur um den [X.] in der Lage ist, den berechneten [X.] auszuschütten. Das Risiko solcher Entwicklun-gen trägt der Käufer. Seine Interessen werden durch die Verpflichtung des [X.] hinreichend gewahrt, den [X.] seriös, d.h. nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung von sich bereits abzeichnenden negativen Entwicklungen, zu kalkulieren (vgl. Senat, [X.] 156, 371, 376). Eine weitergehende Einstandspflicht im Sinne einer Garantie, dass sich der [X.] bzw. das [X.]ergebnis so entwi-ckelt, wie erwartet, übernimmt der Verkäufer in aller Regel nicht (vgl. auch [X.], Urt. v. 18. Juli 2008, [X.] 70/07, zur [X.] bestimmt). 11 c) Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Beratungsfehler der [X.] daher nicht angenommen werden. Dabei ist - mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts - für das Revisi-onsverfahren zugunsten der [X.] davon auszugehen, dass ihre Mietkalku-lation ordnungsgemäß war und insbesondere ein Mietausfallwagnis in gebote-nem Umfang berücksichtigte. Zwar war sie, wie dargelegt, auch verpflichtet, 12 - 7 - den Kläger und dessen Ehefrau über die Funktionsweise des [X.] ein-schließlich der damit verbundenen Übernahme des anteiligen [X.]s der anderen Wohnungen des Pools aufzuklären. Davon, dass eine solche Auf-klärung unterblieben ist, konnte das Berufungsgericht indessen nicht ausgehen. Das [X.] hat sich nach der Vernehmung der Zeugen [X.]und [X.]nicht davon überzeugt gezeigt, dass die Käufer nicht darüber be-lehrt worden seien, infolge des Beitritts zum [X.] ein Mietausfallrisiko der anderen [X.]mitglieder mittragen zu müssen. Auch wenn der Zeuge [X.]dieses Risiko zum damaligen Zeitpunkt als gering angesehen habe, sei dem Kläger und seiner Ehefrau klar gewesen, dass sich Risiken hinsichtlich des [X.] bei einem niedrigen Vermietungsstand der [X.] auf die Höhe der Miete insgesamt auswirken würden. 13 Diese Würdigung hat das Berufungsgericht nicht in Zweifel gezogen. Zu einem von dem [X.] abweichenden Ergebnis gelangt es nur deshalb, weil es eine weitergehende Aufklärung über —die nicht auszuschließenden nega-tiven Konsequenzen eines Beitritts zum [X.]fi bzw. darüber verlangt, dass —die Entwicklung auch negativ verlaufen könnefi. Zu einer solchen Aufklärung war die [X.], wie dargelegt, indessen nicht verpflichtet. 14 Die von dem Berufungsgericht hervorgehobene Aussage des [X.], über den [X.] sei mit dem Hinweis gesprochen worden, dass mit einer [X.] wegen der kontinuierlich steigenden Mieten nicht zu rechnen sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Bei der Einschätzung der [X.], dass eine Unterdeckung des [X.] unwahrscheinlich sei, handelt es sich um eine Prognose zur allgemeinen Entwicklung der [X.]. Eine solche begründet - soweit der angegebene [X.] seriös kalkuliert war - keinen [X.] - 8 - ler (vgl. zur Prognose von Kapitalmarktzinsen Senat, Beschl. v. 17. Januar 2008, [X.] 92/07, juris, Rdn. 8). d) Ein Beratungsfehler folgt nicht daraus, dass die [X.] im zeitlichen Zusammenhang mit dem [X.] aus eigenen Mitteln 150.000 DM in den [X.] eingezahlt hat. Das Berufungsgericht stellt nämlich nicht fest, dass der Kläger und seine Ehefrau darüber getäuscht wurden, auf welche [X.] die im Kaufvertrag erwähnte Instandhaltungsrücklage für das Sondereigen-tum in Höhe von 150.000 DM gebildet worden ist. Es sieht in dem Zuschuss nur ein weiteres Indiz für das Bewusstsein der [X.], dass sich der [X.] auch anders als erwartet entwickeln könne. 16 Allerdings können solche Zuschüsse darauf hinweisen, dass sich der [X.] bereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verkäufer be-kannten Schieflage befand, und der Verkäufer daher seine Pflicht verletzt hat, den Käufer über bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten des [X.] und die damit verbundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des mo-natlichen Eigenaufwands eingestellten [X.]ausschüttungen aufzuklären (vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, [X.] 25/07, [X.], 506, 508 Rdn. 29). Eine solche Schieflage hat das Berufungsgericht indessen nicht [X.]. 17 2. Rechtsfehlerhaft ist schließlich die Annahme des Berufungsgerichts, die gegen die Ehefrau des [X.] gerichtete Drittwiderklage sei unzulässig. Die [X.] hat trotz der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag an den Kläger und unbeschadet des Umstands, dass sich die [X.] keiner eigenen Ansprüche mehr berühmt, ein Interesse an der beantragten Feststellung. Zur Begründung wird auf das Senatsurteil vom 13. Juni 2008 ([X.] 114/07, zur [X.] bestimmt) verwiesen. 18 - 9 - II[X.] Das angefochtene Urteil kann daher insgesamt keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 19 Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Die Klage ist auf weitere Beratungsfehler gestützt worden, zu denen das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent - bislang keine Feststellungen getroffen hat. Hierzu zählen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des [X.] eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschläge für Leerstände und für die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen worden seien (vgl. Senat, [X.] 156, 371, 376; Urt. v. 14. Januar 2005, [X.] 260/03, [X.], 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des 20 - 10 - [X.] bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht berücksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. 20. Juli 2007, [X.] 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661). [X.] Ri[X.] Dr. [X.] ist [X.] infolge Urlaubs an der Unterschrift gehindert. [X.], den 22. Juli 2008 Der Vorsitzende [X.] [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom [X.] - 1 O 52/05 - [X.], Entscheidung vom [X.] - [X.] [X.]