Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.11.2006, Az. V ZR 73/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL [X.] 73/06 Verkündet am: 10. November 2006 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. November 2006 durch [X.] Dr. [X.], [X.] [X.] und [X.], die Richterin [X.] und [X.] [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 13. Zivilsenats des [X.] vom 20. Februar 2006 aufge-hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger erwarb im Dezember 1993 von der [X.] eine Eigen-tumswohnung für 127.089 DM. Für den Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der [X.] geworben. In § 8 Abs. 5 des von der [X.] abge-gebenen Vertragsangebots heißt es u.a.: 1 "Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität, Steuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die Wirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des Verkäufers sind nicht er-mächtigt, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen." - 3 - Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb [X.] Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte [X.]GmbH tä-tig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innenprovision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser Provision wurde dem Klä-ger nicht offenbart. 2 Er wurde von dem für die [X.] tätig gewordenen [X.]zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Er erteilte auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und schloss eine [X.]-vereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten und Disagio finan-zierte er mit einem von der B.

AG gewährten Darlehen nach dem so ge-nannten "[X.] Modell"; dafür nahm er ein Vorausdarlehen von 150.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 5,90 % p.a. und einer Zinsbindung von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträge mit einer Bauspar-summe von jeweils 75.000 DM mit steigenden [X.] getilgt werden soll-te. 3 Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finan-zierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat der Kläger von der [X.] im Wege des Schadensersatzes die Erstattung des zur Kauf-preisfinanzierung aufgenommenen Bruttodarlehens Zug um Zug gegen Rück-übereignung der Eigentumswohnung und die Feststellungen verlangt, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist und sich im Verzug der Annahme befindet. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Die Beru-fung der [X.] ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Der Kläger hat sich im Revisionsverfahren nicht durch einen bei dem Bundes-gerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. 4 - 4 - Entscheidungsgründe:[X.] Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte dem Kläger we-gen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag zum [X.] verpflichtet. Der Kläger sei durch den von der [X.] beauftragten Vermittler schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die [X.] für den vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kauf-preises erhalten habe. Dagegen habe der Kläger nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte ihre Beratungspflichten auch durch eine fehlende Aufklärung über die Risiken des [X.] und die Vorlage einer fehlerhaften Musterbe-rechnung verletzt habe. 5 I[X.] Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 6 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. 7 a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nut-zen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Haupt-pflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, [X.], 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, [X.], 1686, 1688 f.; Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.] 18/04, [X.], 2349, 2351). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über [X.] - 5 - ten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, [X.], 111, 115; 156, 371, 374). b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigen-tumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt. Sie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das aus dem [X.], der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Miet-pool bestehende Gesamtpaket als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageemp-fehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst lie-genden Gründen zu dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkre-ter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "[X.] Modells" mit dem Kläger besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag zu trennende Beratung übernommen. 9 c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt mit dem Kläger aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der [X.] und dem von dieser eingeschalteten Anlageberater überlassen. Diese haben die Beklagte bei Abschluss des [X.] aber wirksam vertre-ten. 10 [X.]) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe einer Be-ratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Vermittler [X.], so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum [X.] - 6 - schuss des [X.] aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). [X.] Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Beklagte hat den Vertrieb der Ei-gentumswohnungen in der Anlage vollständig der [X.] über-lassen und ihr nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-richts völlig freie Hand gelassen. Deren Tätigkeit beschränkte sich nicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags. Sie hat den Kläger mit dem Prospekt der [X.] und einem Berechnungsbeispiel von dem Erwerb einer Eigentumswohnung aus der Anlage der [X.] überzeugt und ihn dabei auch über die steuerli-chen Auswirkungen und über die Finanzierung des Erwerbs beraten. Damit wurden die in dem Prospekt der [X.] enthaltenen allgemeinen Anpreisun-gen konkretisiert. Das reicht für die Annahme einer stillschweigende Bevoll-mächtigung des Vermittlers, hier der H.

GmbH und ihrer Beauf-tragten, zum Abschluss des Beratervertrags im Namen des Verkäufers aus (Senat [X.], 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, [X.] 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, NJW 2003, 1811, 1812). [X.]) Daran ändert der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, den der Kläger am 2. Dezember 1993 der [X.] GmbH erteilt hat, nichts. Mit diesem Auftrag hat der Kläger die H.

GmbH nicht beauftragt, ihn bei der Anlage seines Vermögens zu beraten oder für ihn eine Möglichkeit aus-findig zu machen, Steuern zu sparen. Erst aus diesem Auftrag wurde deutlich, weshalb in dem Berechnungsbeispiel bei einem Kaufpreis von 127.089 DM ein Finanzierungsvolumen von 150.000 DM angesetzt wird. Beide Unterlagen [X.] zusammen die Beratungsgrundlage. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Erwerbers in der Lage des [X.] ist der Auftrag kein Hin-weis auf eine isolierte Beratung durch die [X.], sondern im Gegenteil ein Beleg für deren Einbindung in den Vertrieb der [X.], dessen Kosten von ihm als Erwerber übernommen werden sollten. 12 - 7 - d) Das Zustandekommen eines [X.] scheitert nicht an der Freizeichnungsklausel in § 8 Abs. 5 des von der [X.] abgegebenen [X.]. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. 13 2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, dass das [X.] eine Pflicht der von der [X.] für den Verkauf der Wohnung eingeschalteten Vermittler zur Aufklärung des [X.] über die der [X.] zustehende Innenprovision bejaht. 14 a) Das steht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, in [X.] zu der Rechtsprechung des [X.]. Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erforderlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den [X.], in denen dem Kaufinteressenten im Rahmen eines [X.] oder Geld-anlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines [X.] vorgestellt wird ([X.], 110, 120 f.; [X.], Urt. v. 28. Juli 2005, [X.], [X.], 1998, 2000 f.), nicht aber des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch mündliche Beratung anhand ei-nes konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.] 18/04, [X.], 2349, 2351 f.). 15 b) Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für nicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie kei-nen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des [X.] überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Mithin besteht für den 16 - 8 - Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des [X.], wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Er darf vielmehr davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit ver-schafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, [X.] 308/02, [X.], 1686, 1688 m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Ge-samtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine Angaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.] 18/04, [X.]O; Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06 zur [X.] bestimmt). Daran ändert auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt nichts, dass ein dem [X.] vorgelegtes konkretes Berech-nungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lückenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten, so dass sich weitere Nachfragen erübrigten (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, [X.]O). 3. Somit ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die [X.] ist aber noch nicht entscheidungsreif und deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 17 a) Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagte habe ihm falsche Angaben zu den Mieteinnahmen gemacht und ihn nicht über die mit dem Beitritt zum 18 - 9 - [X.] verbundenen Risiken aufgeklärt. Das kann einen Beratungsfehler [X.]. [X.]) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, [X.] 260/03, [X.], 205, 207). Bei einer Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwer-ben und halten zu können ([X.]Z 156, 371, 377; Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06 zur [X.] bestimmt). 19 [X.]) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-sächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, [X.] 260/03, [X.], 205, 207; vgl. auch Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, [X.] 223/03, [X.], 69, 70). Das kann durch unzutreffende Angaben über die erzielbare Miete geschehen. Ein [X.] liegt aber auch vor, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu ei-nem [X.] liegende Risiko, nicht nur die Lasten der Unvermietbarkeit der eigenen Wohnung, sondern auch die - anteiligen - Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen tragen zu müssen, bei der Berechnung des [X.] nicht angesprochen und z.B. in der Form von Abschlägen bei den Ein-nahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06, [X.]O). 20 b) Eine in diesem Sinne unzureichende Beratung hat der Kläger [X.] vorgetragen. 21 - 10 - [X.]) Das Berufungsgericht meint zwar, seine Angaben seien zu un-substantiiert. Es fehle an einer Ankaufsberechnung. Die Einzelheiten zum Miet-pool seien auch nur sehr eingeschränkt vorgetragen worden. Das schöpft den Vortrag des [X.] aber nicht aus und steht nicht in Einklang mit der Recht-sprechung des [X.]. Danach ist ein Sachvortrag zur Begrün-dung eines Klageanspruchs dann schlüssig, wenn der Kläger Tatsachen vor-trägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des [X.] entstanden erschei-nen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit sie für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind ([X.], Urt. v. 12. Juli 1984, [X.], [X.], 1380 m.w.N.). 22 [X.]) Diesen Anforderungen dürfte der Vortrag des [X.] genügen. Er hat schon in erster Instanz behauptet, einem [X.]vertrag beigetreten und über dessen Risiken nicht aufgeklärt worden zu sein. Der Vermittler [X.]habe ihm im Gegenteil erklärt, es gebe keine Risiken. Die in dem Berechnungsbei-spiel angesetzten Mieteinnahmen seien unrealistisch hoch gewesen und nie erzielt worden. Dazu hat er als Anlage zur Klageschrift das mit ihm besproche-ne und von ihm unterzeichnete Berechnungsbeispiel vorgelegt, in dem monatli-che Mieteinnahmen von 460,24 DM ohne den mit Blick auf den [X.]vertrag erforderlichen [X.] angesetzt werden. Mehr brauchte er zur [X.]en Darlegung eines Beratungsfehlers nicht vorzutragen. Daran ändert es nichts, dass er den [X.]vertrag weder vorgelegt noch im Einzelnen erläutert hat. Er hat nämlich in der Klageschrift darauf hingewiesen, dass er den [X.] nach den bei dem [X.] anhängigen Parallelverfahren als gerichtsbekannt ansehe, und durfte deshalb einen Hinweis erwarten, wenn das Gericht dies anders sah. 23 - 11 - cc) Der Schlüssigkeit seines Vortrags dürfte auch nicht entgegen stehen, dass der Kläger einen Risikohinweis unterschrieben hat, in welchem die [X.] auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind. Dieser Hinweis geht nämlich an dem aufklärungspflichtigen Risiko vorbei, welches die Beteiligung an dem [X.] für die Erwerber bedeutete. Dazu sagt der Risikohinweis nichts. Er vermittelt bei einem verständigen Erwerber im Ge-genteil den Eindruck, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eige-nen Wohnung (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, [X.] 66/06 [X.]O). 24 c) Der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem [X.] verbundenen Risiken steht nicht entgegen, dass die Beklagte selbst an dem [X.] nicht beteiligt war. Es reicht vielmehr aus, wenn der Erwerber, was der Kläger geltend gemacht hat, aufgrund der empfohlenen Finanzierungs-art zu dem Beitritt verpflichtet war und sich aus dem [X.]vertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank lösen durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das Risiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu entscheiden. Bei Beendigung seiner Teilnahme an dem [X.] muss er auch damit rechnen, dass die [X.] die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile bei der [X.] Verlängerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt. 25 - 12 - d) Die Einhaltung der vorbeschriebenen Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Berater zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäumung wäre deshalb fahrlässig und von der [X.] zu ver-treten, die sich nach § 278 BGB das Fehlverhalten der [X.] und deren Beauftragter zurechnen lassen müsste. 26 [X.] [X.] [X.]Stresemann [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 7 O 3675/04 - [X.], Entscheidung vom 20.02.2006 - 13 U 64/05 -