Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.06.2002, Az. V ZR 140/01

[X.] DES VOLKESURTEILV ZR 140/01Verkündet am:28. Juni 2002K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] [X.]s Celle vom 26. Februar 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariell beurkundetem [X.] erwarben [X.] von der Klägerin ein 10.186 qm großes Grundstück in [X.]bei [X.]zum Preis von 615.000 [X.], wovon 509.300 [X.] auf den Grund und Bo-den entfielen. In § 8 heißt es u.a.:"Nachbewertung(1) Die Parteien sind sich darüber einig, daß wegen des nochnicht funktionsfähigen Grundstücksmarktes eine verläßlicheErmittlung des Verkehrswertes des verkauften Grund [X.] zur [X.] nicht möglich ist. Dem zwischen [X.] Käufer vereinbarten Kaufpreis liegt daher im Hinblick auf- 3 -den Grund und Boden ein vorlfiger Wertansatz zugrunde.Die Parteien vereinbaren daher die Durch[X.]ung einerNachbewertung nach [X.] folgender [X.]) ...(3) Bei der Nachbewertung ist der Verkehrswert des [X.] zum [X.] ("[X.]") festzustellen. ...(4) Von dem zu zahlenden Differenzbetrag gemû Abs. 6 dieserVorschrift ist ein Freibetrag in Höhe von 3 % p.a. [X.]) Eine Nachbewertung ist mit [X.] die Parteien verbindlicher Wir-kung durch einen öffentlich bestellten [X.] [X.]Grundstcksbewertung als Schiedsgutachter durchzu[X.]en....(6) Soweit der von dem [X.] zum [X.] festgestellte Wert des verkauften Grund und Bodensden nach Abs. 2 dieser Vorschrift in den Kaufpreis eingegan-genen Wert rschreitet, erhöht sich der Kaufpreis nach-trlich um den sich hieraus ergebenden Differenzbetrag,höchstens jedoch um [X.] pro qm. ..."Mit Gutachten vom 16. Mai 1994 ermittelte die Sachverstige [X.]einen Verkehrswert des Grundstcks von 611.000 [X.]. Daraufhin verlangte [X.] von den Beklagten die Zahlung von [X.] zuzlich24.145,58 [X.] Zinsen.Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] sie abgewiesen. Dagegen richtet sich [X.] der [X.], mit der sie weiterhin die Durchsetzung ihrer Klage [X.]:I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei den Nach-bewertungsklauseln um [X.] im Sinne des AGB-Gesetzes. Diese seien nach § 9 [X.] unwirksam, weil sie die Beklagten inunangemessener Weise benachteiligten. Auch aufgrund einer erzendenVertragsauslegung seien die Beklagten nicht zur Zahlung eines ren Kauf-preises verpflichtet, weil die nach dem Wegfall der unwirksamen Klauseln [X.] nicht geschlossen werden k.Das lt einer revisionsrechtlichen Nachprfung nicht stand.[X.] Zu Unrecht lt das Berufungsgericht den von der [X.] [X.]. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob essich bei den hier streitigen [X.] um Allgemeine Ge-scftsbedingungen im Sinne des § 1 [X.] oder um [X.] handelt. Die Klauseln simlich in beiden Fllen wirksam.a) Die Preisbestimmung unterliegt der [X.]eien Disposition der Vertrags-parteien. Sie sind daher nicht gehindert, bei dem Verkauf von Grundstckenderen stere Nachbewertung mit der Folge einer eventuellen Änderung [X.] festgelegten Kaufpreises zu vereinbaren. Das kann sowohl indivi-dual vertraglich als auch durch [X.] geschehen.- 5 -b) Gegen die Wirksamkeit individuell ausgehandelter Nachbewertungs-klauseln bestehen von vornherein keine Bedenken. Handelt es sich dagegenum [X.], sind sie ebenfalls wirksam. Das hat [X.] bereits mit Urteil vom 26. Januar 2001 ([X.], 331), dem nahezuwortgleiche Klauseln zugrunde liegen, und auch danach mehrfach (Urt. [X.] Mai 2001, [X.], [X.], 1305, 1306; Urt. v. 22. Februar 2002,V ZR 251/00, [X.], 808) entschieden. Hieran wird festgehalten.aa) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, [X.] die Klauseln nicht soungewlich sind, [X.] sie nach § 3 [X.] nicht Vertragsbestandteil gewor-den sind. Fr den maûgeblichen Erwerberkreis (Investoren) war im [X.]punktdes Vertragsschlusses erkennbar, [X.] es im Beitrittsgebiet noch keinen funkti-onsfigen Grundstcksmarkt gab und deswegen die Vereinbarung eines an-gemessenen Kaufpreises vielfach nicht mlich war; auch lag es auf der Hand,[X.] die [X.] [X.] einmal stiegen. Auf diese [X.] hier eingangs der [X.] ausdrcklich hingewiesen;dementsprechend wurde der Kaufpreis [X.] den Grund und Boden als "vorlfi-ger Wertansatz" bezeichnet. Damit ist ein Überrumpelungs- oder Übertlpe-lungseffekt (vgl. Senat, [X.], 197, 201) zu Lasten der [X.].Auch eine erhebliche Abweichung vom dispositiven Recht, die [X.] im Sinne des § 3 [X.] begrkann ([X.]. v.26. Mai 2000, [X.], [X.], 2099, 2100 m.w.N.), liegt nicht vor. Die inNr. 4 der Anlage IX zum [X.] die Schaffung einer Wirtschafts-, [X.] und [X.] zwischen der [X.] und [X.] vom 18. Mai 1990 (Erster Staatsvertrag,- 6 -BGBl. [X.], 566) enthaltenen Grundstze, nach denen bereits vor dem3. Oktober 1990 wegen eines fehlenden funktionsfigen Grundstcksmarktsund entsprechender Marktpreise im Beitrittsgebiet eine Nachbewertung auchdurch [X.] vereinbart werden konnte ([X.]. 26. Januar 2001, aaO), sind auch auf die hier streitigen Klauseln anwendbar.Die tatschlichen Verltnisse im [X.]punkt des Vertragsschlusses unterschie-den sicmlich nicht wesentlich von denen vor dem 3. Oktober 1990.bb) Die Klauseln unterliegen auch keiner Inhaltskontrolle nach den §§ 9-11 [X.], denn es handelt sich um [X.]. Sie bestimmen denltigen Preis des Grundstcks, indem sie solche Regelungen treffen, [X.] aus der Sicht der Beklagten die zukftige, bei [X.] noch nichtausreichend bezifferbare Geldforderung nach allgemeinen Kriterien deutlichbestimmbar umschreiben. Das macht die Klauseln nach § 8 [X.] kontroll[X.]ei.Dem steht nicht entgegen, [X.] sie einen Ersvorbehalt zugunsten derVerkferin vorsehen und die preisbildenden Faktoren - bei nicht erzielbaremEinvernehmen der Vertragsparteien - durch einen [X.] ermitteltwerden sollen; auch wird nicht in den Grundsatz der Gleichwertigkeit von [X.] und Gegenleistung eingegriffen (siehe im einzelnen [X.]. [X.] Februar 2002, aaO).III.Das Berufungsurteil hat somit keinen Bestand. Es ist aufzuheben unddie Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, aucr die Ko-sten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurckzuverweisen,- 7 -damit es die [X.] die Hs Anspruchs der [X.] erforderlichen Feststel-lungen treffen kann. Falls das aufgrund des vorliegenden [X.]-gutachtens nicht mlich sein sollte, wird das Berufungsgericht zu prfen ha-ben, ob es die Leistungsbestimmung unter Beachtung der Freibetragsklauselnach § 319 Abs. 1 BGB durch Urteil treffen [X.] (vgl. dazu [X.]. v.26. Januar 2001, aaO, 339 f).[X.]Tropf KrrKleinGaier