Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.01.2016, Az. V ZR 278/14

[X.]:[X.]:[X.]:2016:150116UVZR278.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
278/14
Verkündet am:

15. Januar 2016

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 138 Abs. 1 Aa
Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. beson-ders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tra-genden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen ([X.] an [X.], Urteil vom 18. April 2000 -
[X.] [X.], [X.], 2352, 2353; Urteil vom 26.
Februar 2008 -
[X.] [X.], [X.], 1585 Rn.
38; Urteil vom 10.
Dezember 2013 -
[X.] [X.], NJW-RR 2014, 653 Rn.
24).
[X.], Urteil vom 15. Januar 2016 -
V [X.] -
[X.]

LG [X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und die Richter Dr.
Czub, Dr.
Kazele und Dr.
Göbel

für Recht erkannt:
Auf die Revision wird das Urteil des 22.
Zivilsenats des [X.] vom 13.
November 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil
der [X.] ent-schieden worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhand-lung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Am 22. November 2011 gaben die Klägerin und ihr Ehemann ein notari-elles Angebot zum Kauf der Eigentumswohnung Nr.
7 des [X.] in [X.] belegenen Wohnungseigentumsanlage zu einem Kaufpreis von ab, das die Beklagte am 6.
Dezember 2011 annahm. Von dem auf ein Anderkonto des Notars eingezahlten Kaufpreis wurden auf Veranlassung der
[X.], die sich in dem notariellen Vertrag verpflichtet hatte, die [X.]
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benkosten zu tragen,

ver-wendet. Die Beklagte zahlte auch die Beurkundungskosten in Höhe von 862,22

die Die Klägerin und ihr Ehemann wurden als Eigentümer eines 95,74/1000
Mitei-gentumsanteils an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum Nr.
7 des [X.] im Grundbuch eingetragen.
Besitz wurde ihnen an der mit der Wohnung Nr.
7 im Wesentlichen baugleichen Wohnung Nr.
8 des [X.] eingeräumt.

Die Klägerin hält den Vertrag wegen überhöhten Kaufpreises
für sitten-widrig. Sie verlangt von der [X.] aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes Rückzahlung des Kaufpreises nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an der Wohnung Nr.
7 und [X.] zusätzlich festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rücknahme der Wohnung im Annahmeverzug befindet. Das [X.] hat die Klage [X.]. Das [X.] hat ihr im Wesentlichen stattgegeben. Hierge-gen wendet sich die Beklagte mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Meinung des Berufungsgerichts kann die Klägerin Rückabwicklung des Kaufvertrages gemäß §
812 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1
BGB verlangen, weil der Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß §
138 Abs.
1 BGB sitten-widrig und damit nichtig sei. Bei einer Verkehrswertüber-
oder -unterschreitung von 90
% liege ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und 2
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Gegenleistung vor, das eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus ver-werflicher Gesinnung begründe. Dies sei hier der Fall, weil einem Verkehrswert sich eine Verkehrswertüberschreitung von 91,3
% zugunsten der [X.] als [X.] ergebe. Da der Sachverständige sowohl für die Wohnung Nr.
7 als auch für die Wohnung Nr.
8 einen

es im Ergebnis nicht darauf an, welche Wohnung verkauft worden sei.

Bei der Gegenüberstellung des Werts
der Hauptleistungen seien
die von der [X.] getragenen Erwerbsnebenkosten nicht ganz oder teilweise vom Kaufpreis abzuziehen. Diese stellten keinen Gegenleistung für die erworbene Immobilie dar, sondern fielen zusätzlich an. Wer diese Kosten trage, sei zwi-schen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages frei verhandelbar. Dass die Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch die Beklagte im [X.] mit dem ausgehandelten Kaufpreis gestanden habe, die Beklagte etwa die Nebenkosten übernommen habe, um nicht beim Kaufpreis nachgeben zu müssen, habe sie nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Es stehe
nicht einmal fest, dass die Parteien überhaupt über die Höhe der [X.] und die gesetzliche Kostentragungsregelung gesprochen hätten.
Die [X.] habe keine entlastenden Umstände vorgetragen, die geeignet wären, die tatsächliche Vermutung für das Bestehen einer verwerflichen Gesinnung zu erschüttern.
II.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Seine Annahme, die Klägerin habe nach §
812 Abs.
1 Satz
1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des an die Beklagte geleisteten Kauf-4
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preises in Höhe von 88.000

nichtig sei, ist rechtsfehlerhaft.

a) Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach
§
138 Abs.
1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleis-tung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein wei-terer Umstand hinzukommt, der den [X.] und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteil vom 19.
Januar 2001 -
V [X.], [X.]Z
146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24. Januar 2014 -
V [X.], NJW 2014, 1652 Rn.
5). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquiva-lenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist
wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Vorausset-zung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber-
oder -unterschreitung von 90
% erfüllt (Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 -
V [X.], NJW
2014, 1652 Rn.
8).
b) Dies legt
zwar im Ausgangspunkt auch das Berufungsgericht [X.]. Es gelangt aber auf der Grundlage des von ihm alternativ für die [X.] Nr. 7 und 8 ermittelten Verkehrswerts in Höhe von jeweils 46.000

nur deshalb zu einer Verkehrswertüberschreitung von 91,3
%, weil es die Leistung der Klägerin mit dem gleichsetzt. Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Miss-verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind jedoch nach ständiger Rechtsprechung des [X.]. Zivilsenats des [X.] die -
wie hier -
in dem Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich von dem Käufer 7
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zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen
Leistung abzuziehen
(vgl. [X.], Urteil
vom 18. April 2000 -
[X.] [X.], [X.], 2352, 2353; Urteil vom 26.
Februar 2008 -
[X.] [X.], [X.], 1585 Rn.
38;
Urteil
vom 10.
Dezember 2013 -
[X.] [X.], NJW-RR 2014, 653 Rn.
24).
Die Leistung der Klägerin beträgt deshalb led
Kaufpreis
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4.400

Grunderwerbssteuer -

Beurkundungskosten -

Kosten der Grundbuchumschreibung),
so dass sich die Verkehrswertüberschreitung auf 79,18
% beläuft.
Eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche
Gesin-nung der [X.] besteht deshalb entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts nicht.
c) Anlass, von der Rechtsprechung des [X.]. Zivilsenats, die auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung Zustimmung erfahren hat ([X.], Urteil vom 9. Mai 2012 -
4 [X.], juris Rn. 51; [X.] ebenso [X.], Urteil vom 22.
März 2007 -
22
U 183/04, juris Rn.
51) abzuweichen, besteht nicht. Vielmehr schließt sich der Senat ihr an, weil sie
richtig ist.

aa) Bei der Frage, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein beson-ders grobes Missverhältnis
besteht, das die Vermutung einer verwerflichen Ge-sinnung iSd § 138 Abs. 1 BGB begründet,
ist eine wirtschaftliche Betrach-tungsweise angezeigt. Wenn der Verkäufer zusätzliche Leistungen übernimmt, muss dies auch im
Rahmen des Wertevergleichs von Leistung und Gegenleis-tung berücksichtigt werden. Liegt
beispielsweise der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis mehr als 90 % über dem Verkehrswert der Immobilie, verpflichtet sich der Verkäufer aber,
anderweitige Verbindlichkeiten des Käu-fers
zu tilgen,
reduziert sich -
wirtschaftlich gesehen -
der Aufwand des Käufers entsprechend. Ist dies in einem Umfang der Fall, dass die 90-Prozentgrenze unterschritten wird, ist es nicht mehr gerechtfertigt, von einer verwerflichen Ge-sinnung des Verkäufers auszugehen.
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-
7
-
bb) Nicht anders ist es, wenn der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten -
hierzu gehört auch die Grunderwerbssteuer (Senat, Urteil vom 11. Juni 2010
-
V [X.], NJW 2010, 2873 Rn. 21) -
trägt. Fehlt es an einer Vereinbarung der Kaufvertragsparteien, sind diese Kosten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im In-nenverhältnis von dem Käufer zu tragen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist es auch in der Praxis üblich, in notariellen [X.] eine -
deklaratorische -
Klausel des Inhalts aufzunehmen, dass der Käufer die mit dem Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abga-ben (Grunderwerbsteuer sowie Notar

und Gerichtskosten) allein
trägt (vgl. [X.]´sches [X.]/[X.], 6. Aufl., [X.], S. 119
f.;
Würzburger Notarhandbuch/[X.], 4. Aufl., Teil 2 Kap.
2, 4. Rn. 484 ff.).
Verpflichtet sich abweichend von dieser üblichen Kostentragungsregel der Verkäufer zur [X.] der Erwerbsnebenkosten, reduziert sich der Aufwand des Käufers ent-sprechend. Deshalb sind bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung ab-zuziehen
(vgl. zu den Auswirkungen auf die Berechnung der Grunderwerbs-steuer in diesem Fall BFH, [X.] 2013, 436 Rn. 16).
cc) Ob der Kaufpreis tatsächlich in Höhe der Erwerbsnebenkosten ge-ringer ausgefallen wäre, wenn der Käufer diese Kosten getragen hätte, ist ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich unerheblich. Auch wenn sich dies nicht feststellen lässt, führt die Kostenübernahme durch den [X.] zu einer Änderung des Werteverhältnisses zwischen Leistung und Gegen-leistung.
2. Die angefochtene Entscheidung stellt sich nicht aus sonstigen Grün-den als richtig dar (§ 561 ZPO).
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a) Besteht
-
wie hier bei einer Verkehrswertüberschreitung von 79,18 % -
zwar kein besonders grobes, aber jedenfalls ein auffälliges Missverhältnis zwi-schen Leistung und Gegenleistung, kommt die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB zwar in Betracht, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit einem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervortei-lung begründen (vgl. Senat, Urteil vom 24.
Januar 2014 -
V
ZR
249/12, NJW
2014, 1652 Rn.
10; [X.], Urteil vom 10. Dezember 2013 -
[X.] [X.], NJW-RR 2014, 653 Rn. 16). Dies verhilft der Klage aber nicht zum Erfolg, weil es an entsprechenden
Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt.

b) Es steht auch nicht fest, dass die Klägerin Rückabwicklung des Kauf-vertrags aufgrund des von ihr erklärten Widerrufs (§
312 Abs.
1 Nr.
1 BGB) bzw. aufgrund der von ihr wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) er-klärten Anfechtung des Kaufvertrages verlangen kann. Das Berufungsgericht hat dies -
von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig -
offen gelassen und hierzu keine Feststellungen getroffen.
III.
1. Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Be-rufungsgericht zurückzuverweisen (§
562 Abs.
1, §
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO). Die Sache ist auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht zur Endent-scheidung reif (§
563 Abs.
3 ZPO).
2. Sollte das Berufungsgericht nach der neuen Verhandlung wiederum einen Rückgewähranspruch
der Klägerin bejahen, wird es zu klären haben, auf welche Gegenleistung (Zug um Zug) sich ihre
Rückgewährpflicht bezieht. Zur Rückübereignung
der Wohnung Nr. 7 wäre die Klägerin nur dann verpflichtet, wenn sie
und ihr Ehemann das Eigentum an dieser Wohnung und nicht an der Wohnung [X.] erworben hätten. Dies hängt entscheidend von der zwischen 14
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den Parteien streitigen und von dem Berufungsgericht bislang nicht aufgeklär-ten Frage ab, ob die Käufer die Wohnung [X.] vor Vertragsschluss besichtigt haben und es sich möglicherweise bei der Angabe von Nr. 7 in dem notariellen Kaufvertrag um eine unschädliche Falschbezeichnung handelt (vgl. Senat,
Urteile
vom 7. Dezember 2001 -
V [X.], [X.], 1038, 1039; vom 18.
Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 338 Rn. 18).

[X.]Czub

Kazele Göbel
Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 02.05.2013 -
2 [X.]/12 -

[X.], Entscheidung vom 13.11.2014 -
I-22 [X.] -