Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.04.2005, Az. III ZR 293/04

BUNDESGERICHTSHO[X.]

BESCHLUSS [X.]/04
Verkündet am: 21. April 2005 [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB § 543; [X.] ([X.]: 5.11.2001) § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2
Zur [X.]rage, ob die Parteien eines [X.]es, der das "Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinba-ren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgeset-zes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines [X.]).
[X.], Beschluß vom 21. April 2005 - [X.]/04 - [X.] - 2 -

[X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. April 2005 durch den Vorsitzenden [X.] [X.] und die [X.] Dr. [X.], Dr. [X.], [X.] und [X.]

beschlossen:
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Der Streitwert wird - unter Abänderung der erstinstanzlichen [X.]est-setzung - bis zur Abgabe der Erledigungserklärungen auf 20.000 • und für den sich hieran anschließenden Verfahrensab-schnitt auf bis zu 16.000 • festgesetzt.

Gründe:
[X.]

Die Beklagte, ein mit dem [X.] verbundenes Un-ternehmen, unterhält in [X.]in einer Wohnungseigentumsanlage einen [X.]. Sie hat die hierfür erforderlichen Wohnungen von mehr als 200 Wohnungseigentümern zum Zweck des Betriebs eines "[X.]" angemietet und darf im Rahmen dieser Zweckbestimmung die [X.]. Die (jetzt 81-jährige) Klägerin [X.] aufgrund eines mit der [X.] geschlossenen "[X.]" mit Wirkung vom 1. Mai 2001 ein aus zwei Zimmern, Kochnische, Bad/WC, Diele - 3 -

und Balkon bestehendes, abgesehen von einer Einbauküche unmöbliert über-lassenes Appartement von 47 m² Größe. Zu den im [X.] beschriebenen Grund- und Serviceleistungen, für die monatlich ein "[X.]" von 2.295 DM zu entrichten ist, gehören neben der Nutzung des Appartements das Recht zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen, eine Notrufbereit-schaft rund um die Uhr durch hauseigenes [X.]achpersonal, erste Hilfe zu jeder Tages- und Nachtzeit sowie bei vorübergehender Erkrankung pflegerische Be-treuung durch das Pflegepersonal der [X.] im Appartement bis zu zehn Tagen pro Jahr. Hinzu treten eine Reihe weiterer Beratungs- und Betreuungs-dienste und -angebote. An zusätzlich zu entgeltenden Leistungen nimmt die Klägerin das Mittagessen und die Reinigung ihres Appartements in Anspruch. Es unterliegt nach dem [X.] ihrer Entscheidung, ob sie im Bedarfsfall für die Erbringung von gesondert zu vergütenden Pflegeleistungen den hauseigenen oder fremde Dienste in Anspruch nimmt. Der auf Lebenszeit des Bewohners abgeschlossene [X.] enthält in § 19 Nr. 2 bis 8 Regelungen zur Kündigung, die an § 4 b Abs. 2 bis 8 [X.] in der zum Zeitpunkt des [X.]sschlusses geltenden Neufassung vom 23. April 1990 ([X.] 763; im folgenden: [X.] a.[X.].) angelehnt sind.

Die Beklagte teilte den Bewohnern im Juni 2002 mit, sie wolle die ver-tragliche Laufzeit der Mietverhältnisse mit den Eigentümern nicht verlängern, was bedeute, daß der Betrieb des [X.] zum 31. Dezember 2005 auslaufen werde. Die Wohnungen würden somit zum 1. Januar 2006 an die Eigentümer zurückgegeben. Zugleich wies sie darauf hin, sie und das [X.] betrieben mehrere Häuser, in die die Bewohner ohne großen Aufwand umziehen könnten. Der Umzug werde von ihr organisiert und die Bewohner würden insoweit tatkräftig unterstützt. Als Grund für ihre Ent-- 4 -

scheidung wurde angegeben, der Weiterbetrieb des [X.] er-fordere die Erfüllung weitreichender behördlicher Auflagen und die Tätigung von Investitionen, die wirtschaftlich nicht verkraftet werden könnten. Die [X.] hat den [X.] mit der Klägerin noch nicht gekündigt.

Auf die [X.]eststellungsklage der Klägerin hat das Amtsgericht die [X.]eststel-lung getroffen, daß die Beklagte verpflichtet sei, den als [X.] be-zeichneten Mietvertrag zu erfüllen, mit Ausnahme der vom Gesetz vorgesehe-nen Kündigungsgründe, und daß die Beklagte nicht berechtigt sei, den auf Le-benszeit geschlossenen [X.] wegen einer Veränderung des [X.] der Klägerin oder wegen der Einstellung des Betriebs des [X.] oder dessen wesentlicher Einschränkung oder Veränderung zu kündigen. Die weitergehende Klage auf [X.]eststellung, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, am 1. Januar 2006 die an die Klägerin vermietete Wohnung an die Eigentümer zurückzugeben, und daß die Beklagte den mit der Klägerin ge-schlossenen [X.] durch die Rückgabe frei werdender Wohnungen an die Eigentümer verletze, hat das Amtsgericht abgewiesen. Das [X.] hat die Klage auf die Berufung der [X.] in vollem Umfang abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt. Während des [X.] hat sie den [X.] mit der [X.] gekündigt. Sie bewohnt das Appartement aufgrund eines mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter und beschafft sich die bisher von der [X.] erbrachten Dienste von [X.]. Mit Rücksicht auf diese Kündigung haben die Parteien in der mündlichen Revisionsverhandlung die Hauptsache übereinstimmend für er-ledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.
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I[X.]

Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). [X.] hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil die Klage bis zu dem die Erledigung herbeiführenden Ereignis nicht begründet war.
1. Gegenstand der von der Klägerin begehrten [X.]eststellungen, soweit das Amtsgericht den Anträgen entsprochen hat, ist eine Klärung des rechtlichen Charakters des [X.] und der Möglichkeiten, ihn durch einseitige Erklärung zu beendigen. Dabei vertritt die Klägerin den Standpunkt, der das "Betreute Wohnen" ausgestaltende [X.] sei als Mietvertrag zu qualifizieren, der von seiten der [X.] nur unter den Voraussetzungen der für das Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Kündigungsgründe beendet wer-den könne. Namentlich sei diese nicht berechtigt, sich zur Kündigung auf die in § 19 Nr. 3 a und b des [X.]s angesprochenen Gründe zu stützen, die an § 4b Abs. 3 Nr. 1 und 2 [X.] a.[X.]. (vgl. jetzt mit einer gewissen Modifikation § 8 Abs. 3 Nr. 1 und 2 [X.] in der Neufassung vom 5. November 2001 - [X.] 2970; im folgenden: [X.] n.[X.].) angelehnt sind. Dabei haben die Vorinstanzen das Begehren der Klägerin so aufgefaßt, daß es ihr lediglich um die abstrakte Klärung der [X.]rage ging, ob die vorgesehenen Kündigungsgründe - im Hinblick auf den auf die Lebensdauer der Klägerin abgeschlossenen [X.] - überhaupt geeignet sind, den [X.] wirksam zu beenden, nicht aber, ob die von der [X.] bisher nur in Umrissen angedeuteten Gründe für die be-absichtigte Betriebseinstellung den vertraglich vorgesehenen Kündigungsgrund ausfüllen können. - 7 -

Der Senat kann die [X.]rage offenlassen, ob die [X.]eststellungsanträge mit diesem Inhalt in jeder Beziehung zulässig gewesen sind, denn sie waren [X.] nicht begründet.

2. Gegen die im [X.] vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten wegen einer Veränderung des Gesundheitszustands des Bewohners, der seine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich macht, und wegen einer Einstel-lung, wesentlichen Einschränkung oder Veränderung des Betriebs, wenn die [X.]ortsetzung des [X.]s für den Träger eine (nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 [X.] n.[X.]. unzumutbare) Härte bedeuten würde, bestünden von vornherein keine Be-denken, wenn der von der [X.] betriebene [X.] als Heim im Sinn von § 1 Abs. 1 [X.] n.[X.]. anzusehen wäre. Nach dieser Vorschrift, die gegenüber § 1 Abs. 1 [X.] a.[X.]. gestrafft worden ist, muß es sich um eine Einrichtung handeln, die dem Zweck dient, ältere Menschen oder pflegebedürf-tige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohner unabhängig ist und entgeltlich betrieben wird. Da die Vorhaltung von Betreuung und [X.] alternativ neben der Gewährung dieser Dienstleistungen steht, ist der An-wendungsbereich des [X.]es zu verschiedenen neuen [X.]ormen des Be-treuten [X.], die vielfach Dienstleistungen vorhalten, die bei Bedarf des Bewohners genutzt werden können, nicht einfach abzugrenzen. Im Gesetzge-bungsverfahren zum [X.] Gesetz zur Änderung des [X.]es ist zum Ausdruck gebracht worden, allgemeine Betreuungsleistungen (die in der Praxis oft auch als sogenannter Grundservice bezeichnet würden), die sich nur auf Beratung, Hausnotrufdienste, hausmeisterliche Dienste, Hilfe bei der [X.] 8 -

tragung von Sozialleistungen oder Vermittlung von hauswirtschaftlichen Hilfen oder von Pflegeleistungen bezögen, seien für Einrichtungen des Betreuten [X.] typisch und von einer "heimmäßigen" Betreuung, die für die Anwen-dung des [X.]es Voraussetzung sei, zu unterscheiden (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 18). Der Gesetzgeber hat jedoch von einer genaueren Bestimmung der vielfältigen Erscheinungen des Betreuten [X.] und der hierfür an-wendbaren Regeln abgesehen und sich darauf beschränkt, in § 1 Abs. 2 [X.] Auslegungsregeln zu formulieren, nach denen sich die Anwendung des [X.]es richten soll (kritisch hierzu [X.] 48 (2001), [X.], 56 f; [X.] 49 (2001) [X.], 67 ff; [X.], [X.], 2002, Rn. 52-71; [X.], in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], Stand [X.]ebruar 2002, § 1 Rn. 16; [X.], in: LPK-[X.], 2004, § 1 Rn. 15 f). Danach begründet der Umstand allein, daß ein Vermieter von Wohnraum sicherstellt, daß dem Mieter Betreuung und Verpflegung angeboten werden, nicht die Anwendung des [X.]es. Gleiches gilt, wenn der Mieter verpflichtet ist, allgemeine Be-treuungsleistungen wie [X.] oder Vermittlung von Dienst- und Pflege-leistungen von bestimmten Anbietern anzunehmen, und das Entgelt hierfür im Verhältnis zur Miete von untergeordneter Bedeutung ist. Demgegenüber ist das [X.] anwendbar, wenn die Mieter vertraglich verpflichtet sind, [X.] und weitergehende Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern an-zunehmen. Die Vorhaltung von Gemeinschaftseinrichtungen und Angebote [X.] Betreuung sollen nach den mehrheitlich im Gesetzgebungsverfahren ver-tretenen Vorstellungen für sich allein nicht die [X.] begründen (vgl. [X.] und Bericht des Ausschusses für [X.]amilie, Senioren, [X.]rauen und Jugend, BT-Drucks. 14/6366 S. 28). - 9 -

Gemessen an diesen Auslegungsregeln ergibt sich für den hier zu beur-teilenden [X.] über den [X.] kein eindeutiges Bild. Es scheint zwar unstreitig zu sein, daß es sich bei dem Wohnsitz um kein Pfle-geheim handelt, in dem Leistungen der vollstationären Pflege erbracht werden könnten. Der Bewohner wird vertraglich auch nicht an bestimmte Anbieter [X.], soweit er bei Bedarf weitergehende Betreuungsleistungen in Anspruch nehmen möchte. Über die in § 1 Abs. 2 Satz 2 [X.] ausdrücklich angeführ-ten allgemeinen Betreuungsleistungen wird hier den Bewohnern auch die Nut-zung von - offenbar vorhandenen - Gemeinschaftseinrichtungen und bei [X.] Erkrankung pflegerische Betreuung gewährt. Welcher Anteil des vertraglichen Entgelts auf die Betreuung entfällt, läßt sich dem [X.] mangels einer Aufgliederung nicht entnehmen, wie sie bei Vorliegen eines [X.] nach § 5 Abs. 3 [X.] n.[X.]. eigentlich geboten wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 3. [X.]ebruar 2005 - [X.]/04 - zur [X.] vorgesehen). [X.] eines Entgelts für die die Wohnraumnutzung einschließenden Grund- und Serviceleistungen von monatlich 2.295 DM und weiteren Wohnneben-kosten von 80 DM ist - wie die Revisionsverhandlung ergeben hat - bei einer Wohnfläche von 47 m² nicht zweifelhaft, daß die [X.] hier nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Denn sie liegt - wie dies im Gesetz-gebungsverfahren als maßgeblich angesehen worden ist - erheblich über 20 v.H. des monatlichen Entgelts für die Miete einschließlich der Betriebsko-sten (vgl. BT-Drucks. 14/5399 S. 19; zu Modifikationen in [X.]ällen eines [X.] BT-Drucks. 14/6366 S. 28).

3. Der Senat kann offenlassen, ob das [X.] anzuwenden ist, wenn die [X.], gemessen am Entgelt für die Unterkunft, nicht von untergeordneter Bedeutung ist, während die anderen Auslegungsregeln eher - 10 -

darauf hinweisen, daß es sich bei der Einrichtung nicht um ein Heim handelt. Insoweit dürfte wohl eine Gesamtbeurteilung den Ausschlag geben, ob die [X.] "heimmäßig", gewissermaßen mit einer Versorgungsgarantie - auch für den [X.]all einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustands - betreut und auf-genommen werden. Der Senat folgt dem Berufungsgericht nämlich darin, daß auch bei Nichtanwendung des [X.]es keine Bedenken dagegen [X.], daß sich der [X.] für die hier vorliegende Einrichtung in bezug auf die Kündigungsmodalitäten an die Regelungen des [X.]es anlehnt. Die von der Klägerin befürwortete alleinige Anwendung der gesetzlichen [X.] des Wohnraummietrechts wird der Interessenlage der Parteien nämlich nicht hinreichend gerecht.

Der hier zu beurteilende [X.] ist - ähnlich wie ein Heimver-trag - ein gemischter [X.], der sich aus Elementen des Mietvertrags, des Dienstvertrags und des Kaufvertrags zusammensetzt (vgl. zu unterschiedlichen Ausprägungen gemischter Verträge [X.], Urteile vom 21. [X.]ebruar 1979 - [X.] - NJW 1979, 1288; vom 29. Oktober 1980 - [X.] - NJW 1981, 341, 342; vom 22. März 1989 - [X.] - NJW 1989, 1673, 1674; Senatsurteile [X.] 148, 233, 234; vom 8. November 2001 - [X.] - NJW 2002, 507, 508; insoweit ohne Abdruck in [X.] 149, 146). Ein solcher [X.] bildet ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der recht-lichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile [X.] werden, daß auf den Mietvertragsanteil Mietrecht, auf den [X.] und auf den Kaufvertragsanteil Kaufrecht anzuwen-den wäre. Der Eigenart des [X.]s wird vielmehr grundsätzlich nur die [X.] unter ein einziges [X.]srecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des [X.]s liegt. Eine solche rechtliche Einordnung - 11 -

schließt es jedoch nicht aus, wie der [X.] bereits früher [X.] hat, auch Bestimmungen des [X.]srechts heranzuziehen, bei dem der Schwerpunkt des [X.]s nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des [X.]s richtig gewürdigt werden kann (vgl. Urteil vom 29. Oktober 1980 aaO).

Das Amtsgericht ist ohne weiteres davon ausgegangen, daß die miet-rechtlichen Elemente des [X.]s überwiegen. Das erscheint nicht unzweifel-haft. Ein erheblicher Teil des Entgelts entfällt auf die angebotenen und vorge-haltenen Betreuungsleistungen. Das kann bei der rechtlichen Einordnung nicht unbeachtet bleiben. Schon die Bestimmung des § 1 Abs. 2 Satz 2 [X.] n.[X.]. macht deutlich, daß sie in [X.]ällen Betreuten [X.] eine erhöhte Schutzbe-dürftigkeit der Bewohner annimmt, die zur Anwendung des [X.]es [X.] soll, wenn die [X.] im Rahmen des Entgelts nicht von un-tergeordneter Bedeutung ist. Es kommt hinzu, daß ein potentieller Interessent für Betreutes Wohnen neben der Anmietung einer - nach Möglichkeit - behin-dertengerecht eingerichteten Wohnung besonderen Wert darauf legen wird, im [X.]alle von Pflegebedürftigkeit oder nachlassender [X.]ähigkeit, seine Versorgung selbst sicherzustellen, einen [X.]spartner zu finden, der ihn mit den dann notwendigen Dienstleistungen in dieser Wohnung zuverlässig versieht. [X.] ist auch dann, wenn zu Beginn der [X.]sbeziehung bei relativer [X.] des Bewohners die Nutzung der Wohnung im Vordergrund stehen mag, die weitere mögliche Entwicklung des [X.]sverhältnisses mit in den Blick zu nehmen. Eine allein mietrechtliche Betrachtung würde dem ersichtlich nicht gerecht. Daß der Eigentümer der Wohnung nach § 565 BGB in den [X.]ällen der gewerblichen Weitervermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der [X.] und der Klägerin einzutreten hätte, ist zwar eine sachgerechte Lö-- 12 -

sung, was die Nutzung der Wohnung selbst angeht. In bezug auf die verspro-chenen Betreuungsleistungen entspricht dies den Erwartungen des Mieters jedoch nicht, vor allem dann nicht, wenn er sich - wie die Klägerin - ein als "Be-treuungsgesellschaft" firmierendes, mit dem [X.] verbun-denes Unternehmen als [X.]spartner für eine kompetente und zuverlässige Betreuung ausgesucht hat.

Unter diesen Umständen sieht der Senat keine Bedenken, wenn [X.] eines [X.]s, der das Betreute Wohnen zum Gegenstand hat, für dessen vielfältige Erscheinungsformen es an hierauf zugeschnittenen gesetzlichen Regelungen fehlt, ihren Beziehungen [X.] zugrunde le-gen, die an das [X.] angelehnt sind. Denn zum einen handelt es sich hierbei um eine Rechtsmaterie, bei der in ähnlicher Weise wie beim Betreuten Wohnen mietvertragliche und dienstvertragliche Elemente miteinander verbun-den sind. Zum anderen wird den Interessen des schutzbedürftigen Bewohners in sachgerechter, den Notwendigkeiten der Betreuung angepaßter Weise Rechnung getragen. Das gilt etwa für den [X.]all, daß ein Bewohner die Vorteile des Betreuten [X.] nicht mehr nutzen kann, weil er stationärer Pflege [X.], die ihm in seiner angemieteten Wohnung nicht geboten werden kann. Hier ermöglicht ihm die an das [X.] angelehnte Kündigungsmöglichkeit (§ 4 b Abs. 2 [X.] a.[X.].; vgl. jetzt mit noch kürzerer Kündigungsfrist § 8 Abs. 2 [X.] n.[X.].) eine schnellere [X.]sauflösung als § 573c Abs. 1 BGB. Daß auch die andere [X.]sseite bei einer Veränderung des [X.] kündigen kann, wenn eine fachgerechte Betreuung nicht mehr möglich ist, ist ebenfalls sachgerecht, werden in solchen [X.]ällen oh-nehin die Grenzen für ein Betreutes Wohnen in [X.]rage stehen. Die Kündi-gungsmöglichkeit wegen einer Einstellung oder wesentlichen Veränderung des - 13 -

Betriebs erscheint zwar als [X.]remdkörper im Zusammenhang mit der allgemei-nen Vorschrift des § 543 BGB, weil sie nicht dem Risikobereich des Kündi-gungsempfängers zuzuordnen sein dürfte. Abgesehen davon, daß diese Kün-digung nach dem [X.] (vgl. auch § 4b Abs. 6 Satz 2 [X.] a.[X.]., § 8 Abs. 6 Satz 2 [X.] n.[X.].) nur mit einer [X.]rist möglich ist, steht sie jedoch keineswegs im freien Belieben des Betreibers, sondern ist nur gerechtfertigt, wenn die [X.]ort-setzung des [X.]s für diesen eine - wie § 8 Abs. 3 Nr. 1 [X.] n.[X.]. jetzt regelt, was angesichts der offenkundigen Anlehnung der gesamten vertragli-chen Kündigungsregelungen an die Bestimmungen des [X.]es auch für den hier zugrundeliegenden [X.] gilt - unzumutbare Härte darstel-len würde. In diesem Zusammenhang ist das Interesse des [X.]spartners, in der gewählten Einrichtung auf Dauer bleiben zu können, zu berücksichtigen (vgl. zur Regelung im [X.] Kunz/Butz/Wiedemann, [X.], 10. Aufl. 2004, § 8 Rn. 14). Zugleich ist zu beachten, daß § 19 Nr. 7 des [X.]s die Beklagte in Anlehnung an die Regelung des § 8 Abs. 7 [X.] n.[X.]. verpflichtet, dem Bewohner eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung zu zumutbaren Bedingungen nachzuweisen und die Kosten des Umzugs in ange-messenem Umfang zu tragen.

4. Ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung hier vorlagen, war nicht Gegenstand der Klage.

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