Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.02.2012, Az. VIII ZR 166/10

BUNDESGERIC[X.]TS[X.]OF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 166/10
Verkündet am:

15. Februar 2012

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 242 ([X.]), § 1124 Abs. 2
Zur Berücksichtigungsfähigkeit von [X.] als abwohnbarer [X.].

[X.], Urteil vom 15. Februar 2012 -
VIII ZR 166/10 -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar
2012
durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterinnen [X.] und
Dr.
[X.] sowie den
Richter Dr.
Achilles
für Recht erkannt:
Auf die Revision der
[X.] wird das Urteil
der 1. Zivilkammer des [X.] vom 9. Juni 2010 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger war im [X.]raum vom 2.
Mai 2006 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss des [X.] vom 20.
Juni 2011, in dem er zugleich zur Fortsetzung des vorliegenden Rechtsstreits er-mächtigt worden ist, Zwangsverwalter über das Grundstück S.

straße

in [X.].

. Er begehrt von der [X.] die Räumung des Grundstücks. [X.] hatte das mit einem Vorder-
und einem [X.]interhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom 28.
Dezember 2001 zu einer
monatlichen Miete
von 1.480

von den damaligen Grundstückseigentümern (im Folgenden: Vermieter) gemie-tet. Bei Abschluss des [X.] war allein das [X.]interhaus nutzbar, [X.] das Vorderhaus noch nicht saniert war. In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem:
1
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3
-
"Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31.
Dezember 2005 ausführt.
Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zins-"
Die in Bezug genommene Liste weist Arbeiten an den Außenanlagen und am Vorderhaus des Grundstücks in einer Gesamtsumme von 339.500

aus. Die von der [X.] in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000

Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind im Einzelnen streitig. Nach den Behauptungen der [X.] führten die Vermieter am 29.
Oktober 2005 eine Schlussabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500

zum Mietvertrag vom 28.
Dezember 2001 bezeichneten und von ihr und den Vermietern unterzeich-neten Schriftstück heißt es dazu:
"
-
festgestellte Baukosten 320.500

-
bereits abgewohnt zwei Jahre
-
Mietzeit 18 Jahre + 3
Jahre wegen Nichtnutzbarkeit wegen der Bauzeit
-
Das Abwohnen der Baukosten nach Anhang beginnt am 1.1.2004 und endet am 31.12.2023

"
Nachdem die Beklagte unter [X.]inweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzah-lung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser unter dem 28.
Juli
2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten für die Monate Juni und Juli 2006 fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der am 13.
September 2006 eingereichten Klage.
Die auf diese Kündigungen
gestützte Räumungsklage hatte in den [X.] Erfolg. Die
im Berufungsrechtszug erhobene [X.]ilfswiderklage, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte für die [X.] und [X.]erausgabe der Mieträume bis zum Ablauf des 31.
Dezember 2023 die
gesam-te erzielte, hilfsweise die
erzielbare Nettomiete
herauszugeben, hat das Beru-2
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4
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fungsgericht abgewiesen.
[X.]iergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat
-
soweit für das Revisionsverfahren von Inte-resse
-
im Wesentlichen
ausgeführt:
Dem
Kläger stehe ein
Räumungsanspruch
zu, weil die Beklagte ihm ge-genüber zur Mietzahlung verpflichtet gewesen sei und durch ihre Weigerung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne
von §
543 Abs.
2 Nr.
3 Buchst. a BGB gesetzt habe. Denn die Vereinbarungen zwischen der [X.] und den Vermietern seien als eine dem Kläger gegenüber unwirksame Voraus-verfügung über künftige Mieten im Sinne
von §
1124 Abs.
2 BGB anzusehen.
Insbesondere
könne sich die Beklagte dabei
nicht auf das Vorliegen eines [X.] und eine daraus folgende fehlende Verpflichtung zur Miet-zahlung berufen. Ein Baukostenzuschuss setze nämlich voraus, dass der [X.] vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts erbracht habe, und zwar bei der gebote-nen wirtschaftlichen Betrachtungsweise aus seinem eigenen Vermögen. Soweit die Beklagte vorgetragen habe, eigenes Sparvermögen in [X.]öhe von 35.000

eingesetzt zu haben, habe sie nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei und für welche in die Baumaß-nahmen geflossenen
Anschaffungen dies geschehen sei. Die entsprechenden Abreden mit den Vermietern und die Vorlage einer Bestätigung über den Ist-Zustand seien hierfür ungeeignet, da sie für den Grundpfandgläubiger nicht nachvollziehbar seien. Die von ihr zu den einzelnen Gewerken vorgetragene 5
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Pauschalierung
der erbrachten Leistungen
sei keinesfalls ausreichend. Schon nach ihrem eigenen Vortrag seien von ihr auch nicht Sachleistungen erbracht worden. Soweit andere Personen aus dem Familienkreis tätig geworden seien, habe die Beklagte nicht dargelegt, dass diese Sachleistungen aus ihren priva-ten Mitteln finanziert worden seien.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu dessen Geltendmachung der Klä-ger
weiterhin befugt ist (§ 152 [X.], § 12 Abs. 2 Satz 1 [X.]), davon ab-hängt, ob die Beklagte zur Zahlung der Monatsmieten verpflichtet war, auf de-ren Ausbleiben
der Kläger seine Kündigungen
gemäß
§
543 Abs.
2 Nr.
3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt
hat. Es hat hierbei jedoch -
wie die Revision mit Recht rügt
-
die Voraussetzungen verkannt, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt,
ob die
von
der [X.]
auf dem
[X.] erbrachten
Aus-
und Umbauleistungen als eine
dem Kläger gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind.
1. Nach §
1124 Abs.
2 BGB, der gemäß §
146 Abs.
1, §
148 Abs.
1 Satz
1, §
20 [X.] auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Ver-fügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam
und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere [X.] als den zur [X.] der Beschlagnahme lau-fenden Kalendermonat bezieht.
Eine Ausnahme von dieser Regel, die [X.] soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden [X.]. Diese
Leis-tungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf-
oder Ausbau des 8
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6
-
[X.] bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen (Senatsurteil vom 30.
November 1966 -
VIII
ZR 145/65, [X.], 74 unter I
2 mwN), muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise
ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen.
Die Vorzugsstellung derartiger
abwohnbarer
Baukostenschüsse liegt da-rin begründet, dass der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schafft, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekommt.
Denn
es ist mit [X.] und Glau-ben (§
242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine
durch §
1124 Abs.
2 BGB
begrenzte Berücksichtigungsfä-higkeit einer in solchen Leistungen
liegenden Mietvorauszahlung
berufen kann (Senatsurteil vom 30.
November 1966 -
VIII
ZR 145/65, aaO unter I
2 a; vgl. ferner [X.], Urteile vom 25. November 1958 -
VIII
ZR 151/57, [X.], 120 unter 4
b; vom 30.
März 1989 -
IX
ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I
2
b bb [2]; vom 11.
März 2009 -
VIII
ZR 83/08, [X.], 367 Rn.
20; Beschluss vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01, [X.], 1689 unter [II]
2
a; jeweils
zur gleich gelagerten Vorschrift des
§
57c [X.] aF).
2.
Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als
Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er
mit der Abrede geleistet
wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf-
oder Ausbau des [X.] verwendet werden sollen (Senatsurteil vom 30.
November 1966 -
VIII
ZR 145/65, aaO). Zum ande-ren müssen -
unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise
-
die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar -

bei der
auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise
-
aus dem eige-11
12
-
7
-
nen Vermögen des Mieters ([X.], Urteile vom 11.
März 2009 -
VIII
ZR 83/08; vom 30.
März 1989 -
IX
ZR 276/88; Beschluss vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01; jeweils aaO).
a) Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als [X.] kommt es nicht darauf an, ob diese
in Geld-
oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen besteht
und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsfor-men deren Verhältnis
untereinander
im Einzelnen bestimmt. [X.] ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als ([X.]) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender
Beitrag, und sei es auch nur mittelbar,
bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsäch-lich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrund-stücks
erbracht
worden ist (vgl. [X.], Urteile vom 30.
März
1989
-
IX
ZR 276/88; vom 11.
März 2009 -
VIII
ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 -
IX
ZR 234/88, [X.], 695 unter [X.]; Beschluss vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01; jeweils aaO). Dies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet.
Die Beklagte hat die von ihr im [X.]raum von Anfang 2002 bis [X.] 2005 erbrachten Sanierungs-
sowie Aus-
und Umbauarbeiten an den auf dem
Grundstück aufstehenden Gebäuden sowie ihre Arbeiten an den Außenanlagen im Einzelnen und
unter Beweisantritt vorgetragen. Unter weiterem Beweisantritt hat sie eine von ihr veranlasste und durch Bilddokumentation unterlegte Be-standsaufnahme vom baulichen Zustand der Gebäude vor Beginn und nach Abschluss dieser
Arbeiten und der dafür zu veranschlagenden Baukosten vor-gelegt
sowie einen entsprechenden Wertzuwachs des Grundstücks behauptet. Darüber hinaus hat sie vorgetragen, die beschriebenen Baumaßnahmen unter Mitwirkung ihrer Familie und ihres Freundeskreises durchgeführt und zu deren Finanzierung ihre Ersparnisse sowie Geldzuwendungen aus dem Kreis ihrer Familie eingesetzt zu haben.

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8
-
Das Berufungsgericht hat diesen Sachvortrag rechtsfehlerhaft nicht mit dem
gebotenen wirtschaftlichen Blick auf den
von der [X.] vorgetragenen
Aus-
und Umbauerfolg
ihrer Arbeiten gewürdigt. Insbesondere hätte es
das nach den Behauptungen der [X.] eingesetzte Sparvermögen
nicht
allein
deshalb unberücksichtigt lassen dürfen, weil die
Beklagte
nicht hinreichend substantiiert dargelegt
habe, dass und für welche in die Baumaßnahmen ge-flossenen Anschaffungen dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei.
Denn auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, kommt
es wegen der
Maßgeblichkeit des durch
die
Baumaßnahmen erreichten
Gesamtergebnisses nicht an.
Aus dem gleichen Grunde ist es unerheblich, ob
und in welchem Umfang
die Be-klagte in
eigener Person
Sachleistungen auf das [X.] erbracht hat. Denn auch insoweit kommt es bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbe-trachtung nicht darauf an,
von wem und
in welcher
Form die in das Ergebnis der Baumaßnahmen eingeflossenen Aus-
und Umbauleistungen erbracht [X.] sind, sofern
sie der [X.] als eigene Leistungen zugerechnet werden können.
b) Das Berufungsgericht hat ferner die von der [X.] vorgetragenen Sach-
und Arbeitsleistungen sowie finanziellen Unterstützungen aus dem Kreis ihrer Familie und Freunde unberücksichtigt gelassen, weil sie nicht dargelegt habe, dass diese Sachleistungen aus ihren privaten Mitteln finanziert worden seien. Dem
liegt ebenfalls ein Fehlverständnis der für eine Berücksichtigung von [X.] bestehenden Anforderung
zugrunde, dass
die vom Mieter erbrachten Beiträge aus seinem eigenen Vermögen stammen müssen.
Dieses Erfordernis
einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gege-benen Zurechenbarkeit der
als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum
Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch [X.] und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter
anstelle des dafür an sich
zuständigen Vermie-15
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-
ters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht
aus eigenen Mitteln etwas
zur Schaffung oder Instandhaltung des [X.]
und damit zu dessen Wert-erhöhung
beigetragen hat ([X.], Urteil vom 30.
März 1989 -
IX
ZR 276/88; [X.] vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01; jeweils aaO). Dagegen
besteht kein
Grund, einem
Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugs-stellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht
der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kos-ten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei [X.] bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. [X.], Urteile
vom 30.
März 1989 -
IX
ZR 276/88; vom 30.
November 1966 -
VIII
ZR 145/65; jeweils
aaO). Allerdings
ändert sich
am Ursprung der eingesetzten Mittel aus dem Vermögen des Mieters
nichts, wenn dieser sich die Mittel von [X.] beschaffen muss, sei es durch Darlehen (vgl. [X.], Beschluss vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01, aaO unter [X.]) oder -
wie hier
-
auf sonstige Weise. Denn woher der Mieter sich die von ihm für einen Baukostenzuschuss benötigten und eingesetzten Mittel beschafft, ist für eine Zubilligung der auch in diesem Fall gebotenen Vorzugsstellung
unerheblich.
c) Das Berufungsgericht hätte deshalb -
wie die Revision mit Recht rügt -
auch das Vorbringen der [X.] berücksichtigen müssen, dass
sie insoweit von ihren Familienangehörigen in Naturalien wie auch
finanziell beschenkt [X.] sei, dass
ihr Bruder für sie Arbeitsleistungen als Ausgleich für erhaltene erbrechtliche Zuwendungen erbracht habe und dass sie ihren [X.]elfern zeitlich begrenzte Wohnrechte als Gegenleistung für die erbrachten Dienstleistungen an dem sanierten Objekt eingeräumt habe. Das Berufungsgericht hätte auch diese
Leistungen in die erforderliche Gesamtbetrachtung des von der [X.] am Mietobjekt
erbrachten Aus-
und Umbauerfolgs
einbeziehen und
den dahin-gehenden Beweisantritten nachgehen müssen.
Zumindest hätte das Beru-fungsgericht
dann
ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die mit den [X.]
-
10
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tern insoweit getroffenen Wertfestlegungen auch gegenüber dem Kläger [X.] entfalten können, prüfen müssen, ob die von der [X.] tatsächlich geleisteten Beiträge zum Auf-
und Ausbau des Mietobjekts objektiv so hoch waren, dass sie jedenfalls zum [X.]punkt der Kündigungen
noch nicht abgewohnt waren.
3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus einem anderen [X.] als richtig
(§ 563 ZPO). Nach
den vom Berufungsgericht in Bezug genom-menen Feststellungen des Amtsgerichts hat die Klägerin im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mit den Vermietern die vorstehend wiedergegebene [X.] zur Durchführung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten am Mietgrund-stück und zur Verrechnung des Wertes dieser Arbeiten mit den künftigen Miet-zahlungen getroffen. Soweit die Revisionserwiderung
geltend macht, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen schon vor Vertragsschluss gewisse Sanie-rungsaktivitäten entfaltet habe, die
nach dem Senatsurteil vom 30.
November 1966 (VIII
ZR 145/65, aaO; ebenso [X.], Beschluss vom 13.
Juni 2002 -
IX
ZR 26/01, aaO) nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig wären, ändert das nichts daran, dass der ganz überwiegende Teil der Arbeiten nach ihren Be-hauptungen erst nach Abschluss des [X.] und der darin getroffenen [X.] stattgefunden und die Beklagte
ihr Vorbringen auch ent-sprechend differenziert hat.
Unerheblich ist
entgegen der Auffassung der Revi-sionserwiderung
ferner, dass die Beklagte diese
Leistungen
im [X.] in
einen
werkvertraglichen
Bezug zu setzen
versucht hat. Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarun-gen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu er-bringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künf-tigen
monatlichen Mieten
bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Aus-zahlung kommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 30.
November 1966 -
VIII
ZR 145/65, aaO).

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III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Berücksichtigungsfähigkeit der von der [X.] behaupteten Aus-
und Umbaumaßnahmen als Baukostenzuschuss getroffen werden können (§ 563 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
[X.]

Dr. [X.]
Dr. Achilles
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 21.09.2007 -
1 C 424/06 -

LG [X.], Entscheidung vom 09.06.2010 -
1 S 196/07 -

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