Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.11.2011, Az. V ZR 31/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
31/11
Verkündet am:

18. November 2011

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB §§ 157 D, 242 Bb; [X.] §§ 9, 9a aF
Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klau-sel ab einem bestimmten [X.]punkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der [X.] Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach [X.] und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des [X.] wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsabschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend (Fortführung von [X.], Urteil vom 3.
Juli 1981 -
V
ZR 100/80, [X.]Z
81, 135 und Urteil vom 18.
September 1992 -
V
ZR 116/91, [X.]Z
119, 220).
[X.], Urteil vom 18. November 2011 -
V ZR 31/11 -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
18. November 2011 durch [X.] [X.], die Richter Dr.
Lemke und Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr.
Stresemann und den Richter Dr.
Czub

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14. Zivil-kammer des [X.] vom 22. Dezember 2010 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten
des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Beklagte ist Erbbauberechtigter an einem der Klägerin gehörenden Grundstück. In dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vom 28. Juni 1949 heißt es u.a.:

"3.
Der Erbbauberechtigte hat an die jeweilige Grundstückseigentümerin als [X.] jährlich einen Betrag zu zahlen, der 10 (zehn) vom Hundert des mit DM
2,-
für den Quadratmeter angenommenen Wertes der [X.] entspricht. Die Grundstückseigentümerin behält sich vor, den Wert 1
-
3
-
für den Grund und Boden zu erhöhen, wenn über einen einfachen Stra-ßenausbau und die Verlegung der Hauptleitung für Licht hinaus weitere Aufschließungskosten für das Gelände entstehen.

Der [X.] ist in vierteljährlichen Teilbeträgen am 1. Werktage der Monate Januar, April, Juli und Oktober hinterher zahlbar. Der Erbbau-zins ist durch Eintragung einer Reallast sicherzustellen.

4.
Für die ersten 5 (fünf) Jahre ermäßigt sich der [X.] auf vier vom Hundert des angenommenen Wertes der Fläche.

Die Höhe des danach zu entrichtenden [X.] wird alle 5 (fünf) Jahre, erstmalig am 1.
Januar 1954 von der Finanzverwaltung festge-setzt werden. Gegen die späteren Festsetzungen steht dem Erbbaube-rechtigten nur die Beschwerde beim [X.],
der endgültig entscheidet, offen."

Bis Oktober 1983 wurde der [X.] schrittweise auf 10
% des an-genommenen Grundstückswerts erhöht; das ergibt 98,68
Euro pro Jahr.

Der Beklagte erwarb das Erbbaurecht im Jahr 1993. Zugleich schloss er mit der Klägerin einen Schuldübernahmevertrag, in welchem er in den schuld-rechtlichen Teil der Erbbaurechtsbestellung eintrat und alle sich daraus erge-benden Verpflichtungen anstelle des Veräußerers übernahm.

Im April 2004 verlangte die Klägerin -
gestützt auf eine sich aus den arithmetischen Mitteln der Steigerung der Lebenshaltungskosten sowie der Löhne und Gehälter ergebende Steigerungsrate von 875,9
%
-
einen jährlichen 2
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-
4
-
[X.] von 963

Juli 2006 bis zum 30.
Juni 2008 jährlich 386,76

Juli 2008 bis zum 30.
Juni 2010 jährlich 674,88

Juli 2010 den vollen Jahresbetrag (963

kam er nicht nach, sondern zahlte weiterhin nur den ursprünglichen Betrag von 98,68

Die auf die Verurteilung zur Zahlung von 540,16

gezahltem und gefordertem [X.] von Oktober 2006 bis Juli 2008) zuzüg-lich 10

cher Mahnkosten und 38,30

Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das [X.] hat ihr stattgegeben. Mit der von diesem zugelassenen Revision will der Beklagte die [X.] des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurück-weisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin eine Anpassung der Höhe des [X.] nach den Regeln über den Wegfall der [X.] auf jährlich 385,19

u-rechtsbestellungsvertrags vereinbarte
Möglichkeit der Anpassung des [X.] sei durch eine Entwicklung der Kaufkraft des Geldes entfallen, welche beide Parteien nicht vorausgesehen hätten. Die Regelungen in Nr.
3 und 4 des Vertrags seien dahin auszulegen, dass ursprünglich ein [X.] von 4
% habe vereinbart werden sollen, der bis zu einer Grenze von 10
% habe erhöht werden können. Dabei handele es sich nicht um eine typische Wertanpas-sungsklausel; allerdings habe die Klausel auch dem Zweck der Wertsicherung 5
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5
-
dienen sollen. Die Anpassungsmöglichkeit sei durch die 10
%-Grenze be-schränkt. Diese Grenze sei jedoch nicht als Risikobegrenzung für den Erbbau-berechtigten, sondern lediglich als eine theoretische Grenze zur Vermeidung einer Genehmigungspflicht
nach §
3 [X.] aF vereinbart worden. Es handele sich um eine Anpassungsklausel, die aus unvorhergesehenen Gründen ihren Zweck nicht mehr erfüllen könne. Deshalb müsse eine Anpassung ebenso wie in den Fällen möglich sein, in denen der Erbbaurechtsbestellungsvertrag keine Anpassungsmöglichkeit enthalte, wobei von einem anfänglichen [X.] von 4
% auszugehen sei. Der Umstand, dass die Klägerin bei früheren [X.] oder in früherer [X.] einen möglichen Erhöhungsanspruch nicht [X.] habe, bewirke nicht, dass sie nunmehr für einen späteren [X.]raum den von der Rechtsprechung eröffneten Erhöhungsrahmen nicht ausschöpfen [X.].

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Die Revision ist wegen der Bindung des [X.]s an die Zulassung durch das Berufungsgericht (§
543 Abs.
2 Satz
2 ZPO) statthaft; sie ist auch im Übrigen zulässig.

2. Das Rechtsmittel ist begründet.

a) Ohne Erfolg rügt der Beklagte allerdings, das Berufungsgericht habe die Zeugin [X.]
(Sachbearbeiterin der Klägerin) zu der Behauptung ver-nehmen müssen, sie habe dem Beklagten vor der Unterzeichnung des [X.] versichert, dass eine weitere Erhöhung des [X.] 7
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über die bereits erreichte 10
%-Grenze nicht möglich sei. Unterstellt, die Be-hauptung trifft zu, fehlt ihr jedoch die Erheblichkeit.
Der Beklagte meint, auf-grund der "Versicherung" der Zeugin habe er darauf vertrauen dürfen, dass der [X.] bis zum Vertragsende unverändert bleiben werde; deshalb sei die Klägerin nach [X.] und Glauben (§
242 BGB) an der Geltendmachung eines Erhöhungsanspruchs gehindert. Diese Ansicht trifft nicht zu. Es ist weder vorge-tragen noch sonst ersichtlich, dass die Sachbearbeiterin die Befugnis hatte, eine für die Klägerin rechtsverbindliche Erklärung abzugeben, auf deren Einhal-tung der Beklagte hätte vertrauen können.

b) Im Ergebnis zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Höhe des [X.] einer Anpassung unterliegt, die nach oben nicht durch die
in Ziffer
3 des [X.] vereinbarte 10
%-Grenze be-schränkt ist.

aa) Die Auslegung, der Vertrag ermögliche die Erhöhung des [X.] bis zu einer
Grenze von 10
% des angenommenen Grundstückswerts, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird von beiden Parteien hingenommen. [X.] nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die 10
%-Grenze sei als eine lediglich theoretische Grenze zur Vermeidung einer Genehmigung nach §
3 [X.] aF und nicht als Risikobegrenzung für den Erbbaurechtser-werber vereinbart worden. Der Beklagte rügt zutreffend, dass dies keine Stütze in dem Parteivortrag und in den Feststellungen des Berufungsgerichts findet. Darauf kommt es indes im Ergebnis nicht an und ebenfalls nicht auf die von dem
Beklagten
in diesem Zusammenhang erhobene Rüge, dass -
entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
-
nicht er, sondern die Klägerin habe darle-gen und beweisen müssen, dass die 10
%-Grenze keine "echte" Obergrenze habe sein sollen. Auch die weiteren [X.], mit denen der Beklagte die Vernei-11
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nung einer Obergrenze für das Erhöhungsverlangen angreift, bleiben erfolglos. Das gilt insbesondere für das Heranziehen der bis 1994 geltenden Regelung in §
9 Abs.
2 Satz
1 [X.] aF, wonach der [X.] nach [X.] und Höhe für die ganze Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein musste. Denn diese Forde-rung konnte wegen der Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht [X.] eingehalten werden. Der gegenseitige Vertrag beruht auf der Überzeugung der Vertragsparteien von der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung und ist besonders bei langfristigen Verträgen Teil der objektiven [X.], die vorhanden sein und fortdauern muss, damit der Vertrag noch als eine sinnvolle Regelung bestehen kann ([X.]/[X.], BGB [2009], §
9
[X.] Rn.
21). Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat deshalb auch bei Erbbaurechtsverträgen, die unter der Geltung der Regelung in §
9 Abs.
2 Satz
1 [X.] aF abgeschlossen worden waren, unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in der speziellen Ausgestaltung der Äqui-valenzstörung korrigierend eingegriffen und eine Anpassung der Höhe des [X.] über die ursprünglich vereinbarte Höhe hinaus zugelassen (siehe nur [X.], Urteil vom 18.
September 1992 -
V
ZR 116/91, [X.]Z
119, 220, 222
ff.; Urteil vom 23.
März 1980 -
V
ZR 20/78, [X.]Z
77, 194, 197
ff.).

bb) Auf diese Rechtsprechung stützt sich das Berufungsgericht jedoch, worauf der Beklagte zutreffend hinweist, zu Unrecht. Denn sie ist zu solchen Erbbaurechtsverträgen ergangen, in denen keine [X.] [X.] worden waren. Hier ist das Berufungsgericht jedoch -
revisionsrechtlich nicht zu beanstanden
-
davon ausgegangen, dass eine Anpassungsklausel vereinbart worden ist. Da diese, wie es weiter rechtsfehlerfrei und unangegrif-fen festgestellt
hat, auch der Wertsicherung dienen, die Klägerin also
gegen das Risiko eines Kaufkraftschwundes in geeigneter Form absichern sollte, die-sen Zweck jedoch seit
der letzten Anpassung nicht mehr erfüllen kann, ist nach 13
-
8
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der
Rechtsprechung des [X.] eine ergänzende Vertragsausle-gung vorzunehmen (vgl. Urteil vom 8.
November 1972 -
VIII
ZR 123/71, WM
1972, 1442; [X.], Urteil vom 21.
Dezember 1984 -
V
ZR 52/84, WM
1985, 417, 418; Urteil vom 3.
Februar 1984 -
V
ZR 191/82, WM
1984, 406, 407; Urteil vom 3.
Juli 1981 -
V
ZR 100/80, [X.]Z
81, 135, 141). Diese hat [X.] vor einer Anwendung der Regelungen über den Wegfall der [X.] (vgl.
[X.], Urteil vom 11.
Oktober 2005 -
XI
ZR 395/04, [X.]Z
164, 286, 292).

cc) Die ergänzende Vertragsauslegung ist -
entgegen der von der Kläge-rin in dem Revisionsverfahren vertretenen Ansicht
-
nicht deshalb entbehrlich, weil die Klägerin die Höhe des [X.] nach billigem Ermessen bestim-men kann (vgl. § 315 BGB). Ein solches Bestimmungsrecht steht ihr nach dem Wortlaut der Ziffern
3 und
4 des [X.] nicht zu, so-weit es um eine
die 10
%-Grenze übersteigende [X.]höhe geht. Das Bestimmungsrecht verstieße im Übrigen gegen die Regelung in §
9 Abs.
2 Satz
1 [X.] aF.

3. Die ergänzende Auslegung muss das Berufungsgericht nachholen.

a) Dabei ist darauf abzustellen, was die Parteien des [X.] bei Abwägung ihrer Interessen nach [X.] und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten; zunächst ist an die in dem Vertrag vereinbarten Regelungen und Wertungen anzuknüpfen ([X.], Urteil vom 31.
Oktober 2008 -
V
ZR 71/08, NJW
2009, 679). Somit ist von den Regelun-gen in Ziffern
3 und
4 des Vertrags auszugehen, welche (auch) der Wertsiche-rung dienen sollten. Deshalb kann die Auslegung -
insbesondere unter Berück-sichtigung des Vortrags des Beklagten in der Klageerwiderung bzw. in der Be-14
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-
9
-
rufungserwiderung, dass die Anpassungsmöglichkeit der Berücksichtigung ei-ner Steigerung der Lebenshaltungskosten bzw. der wirtschaftlichen Entwicklung dienen sollte
-
ergeben, dass eine Anhebung des [X.] nach Maßgabe der Entwicklung der Lebenshaltungskosten dem entspricht, was die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Ungeeignetheit der nach oben begrenzten Anpassungsklausel bewusst gewesen wäre, und wenn sie dabei die Gebote von [X.] und Glauben beachtet hätten; denn die Preisindizes für die Lebens-haltungskosten sind ein unmittelbarer Spiegel der Preisentwicklung, eine hieran orientierte Anpassung bewirkt daher einen von den Parteien gewollten [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 21. Dezember 1984 -
V
ZR 52/84, WM
1985, 414, 418; Urteil vom 3.
Februar 1984 -
V
ZR 191/82, WM
1984, 406, 407). Eine Berücksichtigung auch der Entwicklung der Ein-kommen läge dagegen nicht mehr im Rahmen des von den Parteien verfolgten Ziels, sondern führte dazu, auch die Änderung des Lebensstandards in die Hö-he des [X.] einfließen zu lassen; das hätte nichts mit der Schließung der [X.] zu tun (vgl. [X.], Urteil vom 3.
Februar 1984 -
V
ZR 191/82, aaO).

b) Da die Vertragsparteien die Klägerin gegen die Risiken eines [X.] in geeigneter Form absichern wollten und zu diesem Zweck eine nach §
3 [X.] aF genehmigungsfreie Anpassungsklausel vereinbart haben, kann es ihrem hypothetischen Willen entsprechen, die vorstehend unter a) be-schriebene Anpassungsmöglichkeit in der Weise zu verwirklichen, dass jede Partei die Neufestsetzung der Höhe des [X.] -
nach Ablauf einer [X.] dreijährigen Frist (§
9a Abs.
1 Satz
5 [X.])
-
verlangen kann, wenn die Lebenshaltungskosten seit
der jeweils vorausgegangenen Festset-zung um mehr als einen bestimmten Prozentsatz gestiegen oder gefallen sind (vgl. [X.], Urteil vom 3.
Juli 1981-
V
ZR 100/80, [X.]Z
81, 135, 141
f.). [X.]
-
10
-
halb und weil die vereinbarte Anpassungsklausel ab dem 1.
Oktober 1983 ihren Zweck nicht mehr erfüllt, ist der Anstieg der Lebenshaltungskosten seit diesem [X.]punkt maßgeblich; für die [X.] davor
bleiben die in Ziffern 3 und
4 vereinbar-ten Regelungen verbindlich (vgl. [X.], Urteil vom 31.
Oktober 2008 -
V
ZR 71/08, NJW
2009, 679, 680).

c) Der -
eventuelle
-
vertragliche Anpassungsanspruch ist in der Höhe nach §
9a Abs.
1 [X.] beschränkt. Nach ständiger Rechtsprechung des [X.]s wird ein zutreffendes Bild der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nur gezeichnet, wenn neben den Lebenshaltungskosten auch die [X.] berücksichtigt werden; als Bemessungsgrundlagen dienen die Entwicklung der Lebenshaltungskosten bzw. der Verbraucherpreise und -
mit gleicher Gewichtung
-
die Entwicklung der Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie die Bruttoverdiente der Angestellten in Industrie und Handel (siehe nur [X.], Urteil vom 3.
Oktober 2008 -
V
ZR 71/08, NJW
2009, 679, 681).

4. Erst wenn sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Möglichkeit der Anpassung des [X.] nicht feststellen lässt, kommt die von dem Berufungsgericht bejahte Anpassung nach den Regeln über den Weg-fall der Geschäftsgrundlage in Betracht. Diese hat der [X.] zwar bisher nur bei [X.] bejaht (siehe nur Urteil vom 18.
September 1992 -
V
ZR 116/91, [X.]Z
119, 220, 222
f.). Sie ist aber auch dann möglich, wenn eine vereinbarte [X.] ihren Zweck nicht mehr erfüllt. Denn ab diesem [X.]punkt besteht kein Unterschied zu einem von Anfang an ohne [X.] abgeschlossenen Erbbaurechtsbestel-lungsvertrag, soweit es um [X.] geht. Für die davor liegende [X.] seit Vertragsschluss gilt jedoch die vereinbarte Klausel. Daraus folgt, dass 18
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entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
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darauf abzustellen ist, ob durch die Entwicklung der Lebenshaltungskosten seit dem 1.
Oktober 1983 die [X.] des für die Klägerin Tragbaren überschritten worden ist. Das ist indes nicht der Fall. Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.]s hat der Erbbau-rechtsausgeber einen schuldrechtlichen Anspruch auf Erhöhung des [X.] wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur dann, wenn die [X.] seit dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt um mehr als 150
% gestiegen sind (siehe nur Urteil vom 18.
September 1992 -
V
ZR 116/91, [X.]Z
119, 220, 222 mit umfangreichen Nachweisen). Daran fehlt es nach der von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellung des Amtsge-richts.
Danach sind die Lebenshaltungskosten zwischen 1983 und 2009 nur um

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59,7
%
gestiegen. Ein weiterer Anstieg in der Folgezeit ist nach dem Klagean-trag, mit welchem der erhöhte [X.] bis Juli 2008 verlangt wird, nicht zu berücksichtigen.

Krüger

Lemke

Schmidt-Räntsch

Stresemann
Ri[X.] Dr. Czub ist wegen Krank-
heit verhindert zu unterschreiben.

Krüger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 01.04.2010 -
28 C 8/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 22.12.2010 -
14 [X.]/10 -