Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.10.2006, Az. V ZR 20/06

[X.]IM NAMEN [X.]ES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 6. Oktober 2006 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja BGB § 157 [X.]; [X.] § 9a Abs. 1 Ist in einem vor dem Inkrafttreten des § 9a [X.] (23. Januar 1974) [X.] Erbbaurechtsvertrag die Höhe des [X.] in der Weise an den Grundstückswert gekoppelt, dass in bestimmten Zeitabständen die Änderung des [X.] verlangt werden kann, wenn sich der Grundstückswert um einen be-stimmten Prozentsatz geändert hat, kann die ergänzende Vertragsauslegung erge-ben, dass eine Erhöhung des [X.] auch dann möglich ist, wenn seit der letzten Erhöhung der Grundstückswert nicht oder nicht in dem vereinbarten Maß gestiegen ist, die vorhergehende Erhöhung jedoch wegen der Kappungsgrenze in § 9a Abs. 1 [X.] nicht die nach der Vereinbarung mögliche Höhe erreicht hat. [X.], Urt. v. 6. Oktober 2006 - [X.] - [X.]AG [X.]
- 2 - [X.]er V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2006 durch [X.] [X.]r. [X.], die Rich-ter [X.]r. Lemke und [X.]r. [X.], die Richterin [X.]r. Stresemann und [X.] Czub für Recht erkannt: [X.]ie Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 8. [X.]ezember 2005 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem [X.] bestellte die Klä-gerin den Beklagten ein bis Ende des Jahres 2066 befristetes Erbbaurecht. [X.]as belastete Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. In § 5 des Vertrags heißt es u.a.: 1 "[X.]er [X.] beträgt jährlich 6 % des jeweiligen [X.], der für heute mit 12,00 [X.]M je qm angesetzt wird. [X.]as sind jetzt jährlich 484,56 [X.]M. [X.]ie Zahlung erfolgt monatlich im Voraus ab [X.] mit je 40,38 [X.]M. Soweit sich der Grundstückswert ändert, kann jede Seite Ände-rung des [X.] fordern und zwar ab dem nächstigen [X.] von dem Tage an, an dem diese Änderung begehrt wird. ... - 3 - Änderungen unter 5 % können nicht verlangt werden, im Übrigen sind sie auch nur in Zeitabständen von 5 Jahren ab [X.] möglich." [X.]ie Beklagten akzeptierten letztmalig eine von der Klägerin - unter Zugrundelegung eines Anstiegs der wirtschaftlichen Verhältnisse von 281,91 % seit dem Vertragsschluss - verlangte Erhöhung des [X.] auf monatlich 61,96 • ab dem 1. April 1998. [X.]amals betrug der Wert des Grundstücks der Klägerin im unerschlossenen Zustand 80 [X.]M pro qm; er hat sich seitdem nicht verändert. 2 Nunmehr verlangt die Klägerin die Erhöhung des [X.] auf 88,79 • monatlich seit dem 1. Mai 2004. In diesem Zeitpunkt war der für die Berechnung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse maßgebende Index gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses um 330,20 % gestiegen. Ihre auf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 295,13 • für die Monate Mai 2004 bis März 2005 gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewe-sen. 3 Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zu-rückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. 4 Entscheidungsgründe:[X.] [X.]as Berufungsgericht hält die [X.] für nach § 3 [X.] genehmigungspflichtig, weil die Erhöhung an die Steigerung des [X.] gekoppelt sei. [X.]a eine Genehmigung fehle, sei im Wege der er-gänzenden Vertragsauslegung eine genehmigungsfreie Klausel zu bestimmen, welche die beiderseitigen Bedürfnisse und Interessen der Parteien wahre. [X.]ie-5 - 4 - ses Ziel könne durch die Vereinbarung eines genehmigungsfreien [X.] erreicht werden. Eine solche Klausel gelte als von Anfang an vereinbart. Weiter meint das Berufungsgericht, dass die Klägerin einen Anspruch auf die verlangte Erhöhung des [X.] habe, obwohl der Grundstückswert seit dem letzten Erhöhungsverlangen gleich geblieben sei. [X.]enn die zum 1. April 1998 eingetretene Erhöhung habe nicht entsprechend der Steigerung des [X.] vorgenommen werden können, sondern sei nach § 9a [X.] auf die seit dem Abschluss des [X.] eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse be-schränkt gewesen. [X.]ie Anwendung dieser erst nach Vertragsschluss in [X.] getretenen Vorschrift dürfe nicht dazu führen, dass eine nach der Anpassungs-klausel mögliche Erhöhung des [X.] ausgeschlossen sei, weil die Entwicklung der Grundstückspreise und die der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse unterschiedlich verlaufen seien. Wenn zunächst die Grundstücks-preise wesentlich stärker gestiegen seien als der Index für die allgemeinen wirt-schaftlichen Verhältnisse, dann aber stagnierten oder nur unwesentlich stiegen, während der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse weiter an-steige, könne der Grundstückseigentümer nicht an dem nach § 9a [X.] gekappten [X.] mit der Begründung festgehalten werden, dass sich zwi-schenzeitlich zwar die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht aber die Grundstückswerte verändert hätten. Insoweit enthalte die Erhöhungsklausel eine Regelungslücke, welche im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. [X.]as führe unter Zugrundelegung des hypothetischen Parteiwil-lens dazu, dass Erhöhungen der Grundstückspreise, die zunächst wegen der Schranke des § 9a [X.] nicht vollständig auf die Erhöhung des [X.] durchschlagen könnten, auch später zu berücksichtigen seien, wenn seit der letzten [X.]erhöhung die Grundstückspreise nicht mehr gestiegen 6 - 5 - seien, die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich jedoch den Grund-stückspreisen angenähert hätten. [X.]a seit der Erhöhung des [X.] ab dem 1. April 1998 der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gestiegen sei, damals der gestiegene Grundstückswert nicht vollständig habe berücksichtigt werden dürfen und der für eine neue Erhöhung vereinbarte Zeit-raum von fünf Jahren abgelaufen sei, dürfe jetzt der ursprünglich vereinbarte [X.] um 330,20 % - entsprechend der Steigerung des Indexes für die allgemeinen Lebenshaltungskosten - auf 88,82 • monatlich erhöht werden. [X.]as hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. 7 I[X.] 1. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die vereinbarte [X.] bedürfe der Genehmigung nach § 3 [X.]. [X.]enn die Vorschrift wurde durch Art. 9 § 1 des [X.] vom 9. Juni 1998 ([X.] I S. 1242) aufgehoben; seit dem 1. Januar 1999 gelten für die [X.] von [X.] die Vorschriften in § 2 des [X.]. Zudem sind seit dem 1. Januar 1999 Zinserhöhungsklau-seln jeder Art in [X.] mit einer Laufzeit von [X.] 30 Jahren nach § 1 Nr. 4 der Preisklauselverordnung vom 23. September 1998 ([X.] I S. 3043) genehmigungsfrei; das gilt auch, wenn - wie hier - die Klausel in einem früher geschlossenen Vertrag vereinbart wurde ([X.], NJW 1998, 3166, 3169). War bis zum Inkrafttreten der Preisklauselverordnung am 1. Januar 1999 eine bis dahin erforderliche [X.] nach § 3 [X.] nicht versagt worden, wurde eine bis dahin schwe-bend unwirksame Klausel ab diesem Zeitpunkt endgültig wirksam. Somit liegt hier eine wirksame Erhöhungsklausel vor, ohne dass geklärt werden muss, ob die Klausel überhaupt genehmigungsbedürftig war. 8 - 6 - 2. Zu Recht meint das Berufungsgericht, die von den Parteien getroffene Vereinbarung über die Erhöhung des [X.] müsse im Hinblick auf die nach Vertragsschluss in [X.] getretene Regelung zur Begrenzung der Erbbau-zinserhöhung in § 9a [X.] ergänzend ausgelegt werden. [X.]ie Auslegung selbst ist ebenfalls nicht zu beanstanden. 9 a) Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist, dass die Vereinbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollstän-digkeit - aufweist (siehe nur [X.], Urt. v. 17. April 2002, [X.], [X.], 1229, 1230 m.w.N.). Sie liegt u.a. dann vor, wenn sich die bei [X.] bestehenden rechtlichen Verhältnisse nachträglich geändert haben (vgl. [X.], Urt. v. 24. November 1998, [X.], NJW-RR 1999, 923, 924). [X.]as ist hier mit dem Inkrafttreten von § 9a [X.] am 23. Januar 1974 [X.]. 10 b) Bei der ergänzenden Vertragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach [X.] und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (siehe nur [X.], Urt. v. 25. November 2004, [X.], NJW-RR 2005, 687, 690 m.w.N.). Von diesem Grundsatz geht das Berufungs-gericht aus. Seine darauf beruhende Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden; denn diese verstößt nicht gegen anerkannte Auslegungs- und Ergänzungsregeln, [X.]enkgesetze oder Erfahrungssätze und lässt auch nicht wesentliche Umstände unbeachtet (vgl. [X.], Urt. v. 17. April 2002, [X.], [X.], 1229, 1230 m.w.N.). Entgegen der Rüge der Revision fehlt es nicht an den für das Auslegungsergebnis notwendigen Tatsachenfeststellun-gen. [X.]as Berufungsgericht hat den Wert des Grundstücks der Klägerin am 1. April 1998 (letzte Erhöhung des [X.]) und am 1. Mai 2004 (Beginn der jetzt verlangten Erhöhung), die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen 11 - 7 - Verhältnisse zu diesen beiden Zeitpunkten seit dem Vertragsschluss und weiter festgestellt, dass die letzte [X.]erhöhung die Kappungsgrenze nach § 9a Abs. 1 [X.] und deshalb nicht die vertraglich vorgesehene Höhe erreicht hat. c) [X.]ie nach allem rechtsfehlerfreie ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass eine Erhöhung des [X.] auch dann möglich ist, wenn seit der letzten Erhöhung zwar der Wert des Erbbaugrundstücks nicht oder weniger als 5 % gestiegen ist, aber die letzte Erhöhung nach § 9a Abs. 1 [X.] auf die seit dem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftli-chen Verhältnisse begrenzt und deshalb die nach der vertraglichen Vereinba-rung an sich mögliche Erhöhung des [X.] auf 6 % des Grundstücks-werts nicht zulässig war, sofern der tatsächliche Grundstückswert bei Beginn der jetzt verlangten Erhöhung den anhand des letztmalig erhöhten Erbbauzin-ses zu errechnenden fiktiven Grundstückswert um wenigstens 5 % übersteigt. [X.]as bestätigen die folgenden Überlegungen. 12 aa) [X.]er [X.] soll hier jährlich 6 % des jeweiligen Grundstücks-werts betragen. Bereits aus der Verwendung des Worts "jeweiligen" ergibt sich, dass die Parteien während der gesamten Vertragslaufzeit die Höhe des [X.] an den Verkehrswert des Erbbaugrundstücks koppeln wollten. Zur Klarstellung dieses Willens wurde weiter vereinbart, dass jede Seite die Ände-rung des [X.] verlangen kann, soweit sich der Grundstückswert um wenigstens 5 % verändert. Steigt oder fällt der Grundstückswert um wenigstens diesen Prozentsatz, soll auch der [X.] steigen oder fallen. [X.]ieses Ziel wird ohne die Regelung in § 9a Abs. 1 [X.] ohne weiteres erreicht, [X.] sich der Grundstückswert innerhalb des vereinbarten Zeitraums von fünf Jahren seit der letzten Erhöhung um wenigstens 5 % verändert. In dem hier gegebenen Fall des Anstiegs des [X.] kommt die Klägerin alle 13 - 8 - fünf Jahre in den Genuss einer der Wertsteigerung entsprechenden Erhöhung des [X.]. bb) [X.]ieser Vorteil wird ihr durch die Regelung in § 9a Abs. 1 [X.] genommen, wenn - wie hier - der Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen [X.] hinter dem des [X.] zurückbleibt. [X.]as muss sie hinneh-men. Sie kann jedoch nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinba-rung über die Höhe des [X.] bei einem ausbleibenden Anstieg des [X.] nicht an dem Betrag festgehalten werden, den die Beklagten seit der letzten Erhöhung schulden. Vielmehr ist zu berechnen, welchem Grundstückswert der derzeitige [X.] entspricht; sodann ist zu prüfen, ob der Grundstückswert bei Beginn der jetzt geltend gemachten Erhöhung den fiktiven Wert im Zeitpunkt der letzten [X.]erhöhung um wenigstens 5 % übersteigt. Ist das der Fall, kann die Klägerin die vertraglich vereinbarte Erhö-hung des [X.] verlangen. 14 cc) So liegt es hier. [X.]er [X.] beträgt derzeit jährlich 743,52 • (61,96 • pro Monat). [X.]as entspricht bei einer Zinshöhe von 6 % einem Grund-stückswert von 12.392 •. Tatsächlich hatte das Grundstück der Klägerin bei Beginn der jetzt verlangten Erhöhung einen Verkehrswert von 27.527,95 •. [X.]ie-ser übersteigt den fiktiven Verkehrswert somit um weit mehr als 5 %. 15 3. Ebenfalls zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass nach § 9a Abs. 1 [X.] auch jetzt die Erhöhung des Erbauzinses nicht über die seit dem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen darf; ebenso ist seine - auf den unbestrittenen Vor-trag der Klägerin gestützte - Berechnung dieser Änderung anhand der Entwick-lung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse nicht zu [X.]. Beides steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. 16 - 9 - nur [X.] 77, 188, 190; Urt. v. 25. Oktober 2002, [X.], [X.], 648, 651). 4. [X.]a der vertraglich vereinbarte Zeitabstand von fünf Jahren seit der letzten Erhöhung verstrichen ist, schulden die Beklagten somit seit dem 1. Mai 2004 einen [X.] von 88,82 • pro Monat statt der bisher gezahlten 61,96 •; sie müssen für den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum bis zum 31. März 2005 einen Betrag von 295,46 • zahlen. [X.]ie Vorinstanzen haben der Klägerin - antragsgemäß - 295,13 • zugesprochen. [X.]eshalb ist die Revision der Beklagten erfolglos. 17 II[X.] [X.]ie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. 18 [X.] Lemke [X.] Stresemann Czub Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 24.03.2005 - 2 C 1039/04 ([X.]) - [X.], Entscheidung vom 08.12.2005 - 4 S 28/05 -