Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.04.2004, Az. VIII ZR 146/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 146/03 Verkündet am: 7. April 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. März 2004 durch die [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 1. April 2003 aufgehoben. Auf die Berufung der [X.] wird das Urteil des [X.] vom 12. November 2002 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuld-ner zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahre 1960 Mieter einer Wohnung im Hause der [X.] [X.]weg in B. . Das Mietobjekt war bis zum Jahre 1994 öffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der [X.] herausgerechnet und dann aufgrund einer Umstellungserklärung ge-sondert auf die jeweiligen Mieter der Objekte umgelegt. - 3 - Mit Schreiben vom 6. Februar 2002 rechnete die Beklagte die [X.] ab, wobei die Abrechnung mit einem Guthaben zu-gunsten der Kläger in Höhe von 340,14 DM endete. In der Abrechnung waren unter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der [X.]n in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von 60,83 DM = 31,10 • auf die Kläger entfiel. Mit der Klage verlangen die Kläger die anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 • von der [X.] zurück. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der [X.] hiergegen zurückgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger könnten Rückzahlung der Reinigungskosten für die Dachrin-nen in Höhe von 31,10 • verlangen, da es sich insoweit nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Die Reinigungskosten stellten nicht Kosten der Entwässerung im Sinne der [X.] der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 I[X.] BV dar. Die Reinigung falle an, um ein Eindringen von [X.] und Laub etc. aus den Dachrinnen in die [X.] und das Entwässerungssystem innerhalb des Mietobjekts und damit - 4 - eine Verstopfung oder sonstige Schäden zu verhindern. Zudem solle ein ord-nungsgemäßer Abfluß des aufgenommenen Wassers über die [X.] gewährleistet werden. Insoweit diene die Säuberung also der - vorbeugenden - Erhaltung dieser Funktion und damit der Verhinderung des Eintritts von Schäden sowie dem vorbeugenden Schutz des Gebäudes. Damit handele es sich aber um typische Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die Reinigungskosten der Dachrinnen unterfielen auch nicht Nummer 9 der Anlage 3 zu § 27 I[X.] BV. Dachrinnen würden von den Mietern nicht gemeinsam selbst benutzt. Ob Kosten für wiederkehrende Reinigungen durch die [X.] der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 I[X.] BV erfaßt werde, könne offenbleiben, weil Nr. 17 nur solche Kosten betreffe, bei denen es sich uneingeschränkt um Betriebsko-sten handele. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall. Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Kläger die Kosten für die Reinigung der Dachrinne in der Vergangenheit akzeptiert hätten. Die Wirksamkeit einer Umlage im Wege der stillschweigenden Vereinbarung durch Nichtbeanstandung der abgerechneten Kosten scheitere schon daran, daß die Kosten für wiederkehrende Reinigungen der Dachrinnen als Wartungs- und - vorbeugende - Instandhaltungskosten anzusehen seien, die nicht als Be-triebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der I[X.] BV umlagefä-hig seien. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 • bereits be-- 5 - zahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] ge-gen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der [X.] auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind. 1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebs-kosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende [X.], die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebsko-sten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 I[X.] BV die dort im einzelnen aufge-führten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt-schaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund-stücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter au-ßerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als [X.] Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. [X.]/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). [X.] wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 I[X.] BV die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden bauli-chen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragli-che Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine ein-malige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits einge-tretene Verstopfung beseitigt werden soll (so [X.]/Langenberg, [X.]. 217; ebenso [X.], [X.], 640 und [X.], Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 [X.] Rdnr. 37; vgl. auch [X.], Mietrecht, [X.]. 356; a.[X.], [X.] 1994, 1381 und [X.] - 6 - 1999, 1428, sowie [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 [X.] Rdnr. 49). Vorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der [X.] seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden. 2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf die Kläger umgelegt. a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in [X.] der [X.] 3 zu § 27 Abs. 1 I[X.] BV die Gebühren für die [X.], die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die [X.] mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 I[X.] BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäude-teile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der [X.] nicht der Fall (vgl. auch [X.]/[X.], [X.], Bearb. 2003, § 556 Rdnr. 34). Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. ge-nannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 I[X.] BV. b) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 I[X.] BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom - 7 - 20. Januar 1993 - [X.] ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter [X.] und [X.], [X.], 430, ebenso [X.], [X.], 434; [X.], [X.], 358; [X.]/Langenberg, [X.]O, Rdnr. 203 und 47; [X.] in: [X.]/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 [X.] Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummieter, [X.], [X.], 130 und [X.], [X.], 958). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner [X.] Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigen-de Vereinbarung erfolgen (vgl. [X.], Urteil vom 29. Mai 2000 - [X.]/00, NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - [X.] ZR 373/96, [X.], 445 unter I[X.] 1. c) [X.])). Vorliegend haben die Kläger aus-weislich der von der [X.] vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, daß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der [X.] in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objek-tiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte [X.] nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Ko-sten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren. 3. Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen die Beklagte zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist - 8 - daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab.
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