Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 58/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:10. September 2003Potsch,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]: nein[X.]Z: nein[X.]R: nein_____________________MiethöheRegG § 3 Abs. 1Zur Frage der Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungs-maßnahmen vertraglich vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen, wenn derneue Vermieter das Wohnhaus in der Zwangsversteigerung erworben hat, ohne [X.] aus dem öffentlich-rechtlichen Fördervertrag von dem [X.] zu übernehmen.[X.], Urteil vom 10. September 2003 - [X.] - [X.]AG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] Dr. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67des [X.] vom 6. Januar 2003 im Kostenpunkt undinsoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt [X.] ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Aufgrund eines Mietvertrages vom 26. Juni 1990 bewohnen die [X.] eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in [X.], Stadtteil [X.], [X.]-Straße . In den Jahren 1996 bis 1998 führte der damaligeEigentümer des Anwesens Modernisierungsarbeiten durch, die vom Land [X.]entsprechend einem im Jahre 1994 abgeschlossenen Fördervertrag mit öffentli-chen Mitteln [X.] wurden. Im Zusammenhang mit diesen Maßnahmenvereinbarten der Vermieter und die Beklagten am 7. April 1998 eine Ergänzungzum Mietvertrag vom 26. Juni 1990, in der der Beginn des Mietverhältnisses für- 3 -die modernisierte Wohnung auf den 1. Mai 1998 festgelegt und die Höhe [X.] sowie der Vorauszahlungen für die Nebenkosten geregelt [X.]. Außerdem heißt es in Nr. 7 des Schriftstücks, es werde als weiterer Be-standteil des Mietvertrags die beigefügte "Anlage 1 - [X.]" ver-einbart. Diese formularmäßig ausgestaltete Anlage enthält einen [X.] auf die öffentliche Förderung der durchgeführten Modernisierungs-maßnahmen und die sich daraus ergebenden Beschränkungen der Miethöhe"im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre)". In den anschlie-ßenden Absätzen werden die nach dem Förderungsvertrag und den einschlägi-gen Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zulässigen jährli-chen Mieterhöhungen (0,25 DM/m² und Monat) im einzelnen erläutert.[X.] wurde das Anwesen zwangsversteigert und mit [X.] 15. Dezember 2000 der Klägerin zugeschlagen.Mit Schreiben vom 24. August 2001 forderte die Klägerin unter Berufungauf den [X.] von den Beklagten die Zustimmung zu einerMieterhöhung um 1,30 DM von bisher 553,86 DM (6,50 DM/m²) auf 664,56 [X.]/m²) ab 1. November 2001. Dies lehnten die Beklagten ab. [X.] die Klägerin gegen die Beklagten Klage auf Zustimmung zu der genanntenMieterhöhung erhoben. Sie ist der Auffassung, sie sei an die sich aus dem [X.] in Verbindung mit den §§ 2 und 3 [X.] ergebende [X.] Mieterhöhung auf 0,25 DM/m² monatlich nicht gebunden, weil sie in [X.] nicht eingetreten sei. Die Erklärung über die [X.] seiauch nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, vielmehr habe es sich [X.] lediglich um eine in dem Fördervertrag vorgesehene Information des [X.] gehandelt. Überdies habe sie von den Fördermitteln nichts [X.] 4 -Die Beklagten halten die Klage für unbegründet. Sie sind der Ansicht, [X.] zur [X.] stelle eine vertragliche Vereinbarung dar, die diebegehrte Mieterhöhung ausschließe.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-rin hat das [X.] dem Erhöhungsverlangen der Klägerin in Höhe von10,89 DM = 0,25 DM/m²) auf 294,07 DM) ab 1. [X.] stattgegeben und das Rechtsmittel im übrigen zurückgewiesen. Mit [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ur-sprüngliches Klagebegehren weiter, soweit es vom [X.] abgewiesenworden ist.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Das [X.] sei (nur) hinsichtlich des Betrages von 0,25 DM/m² wirksam;insbesondere habe es keiner Angabe von Kürzungsbeträgen gemäß § 2 Abs. 1Satz 2 [X.] a.F. bedurft, da die Klägerin keine Zuschüsse erhalten habe. Einweitergehender Erhöhungsanspruch stehe der Klägerin jedoch nicht zu; denndie Vereinbarung über die Beschränkung der jährlichen Mieterhöhung auf0,25 DM/m² in der "Anlage 1 - [X.]" sei Bestandteil des zwischenden Parteien bestehenden Mietvertrages geworden. In diesen Mietvertrag seidie Klägerin durch den Erwerb des Anwesens in der Zwangsversteigerung wirk-sam eingetreten; eines gesonderten Eintritts in den Fördervertrag, auf den in- 5 -der Anlage 1 ausdrücklich Bezug genommen werde, habe es daher nicht be-durft.Der Vereinbarung in der Anlage sei auch keine Abhängigkeit von [X.] zu entnehmen, insbesondere sei dort keine Regelung für den [X.] worden, daß der Fördervertrag ende oder aus anderen Gründen keineFörderung stattfinde. Dies stelle jedoch keine Lücke der Vereinbarung dar, diemittels einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. Bei der [X.] über die Begrenzung der Mieterhöhung handele es sich um eine Allge-meine Geschäftsbedingung, bei der eine ergänzende Vertragsauslegung nurausnahmsweise in Betracht komme. Das [X.] - hier in Form [X.] des Falles der Beendigung des [X.] oder des Feh-lens einer Förderung aus anderen Gründen - treffe den Verwender eines [X.]. Im vorliegenden Fall seien keine außergewöhnlichen Umständeersichtlich, die dennoch eine ausnahmsweise eingreifende ergänzende Ver-tragsauslegung rechtfertigen könnten. Da entgegen der Ansicht der Klägerinauch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege und im übrigen [X.] Rechtsprechung zu der hier entscheidenden Frage nicht bestehe, [X.] der Klägerin, soweit es 0,25 DM/m² übersteige, unbe-gründet.[X.] Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in dem [X.] nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit [X.] die gebotene Auslegung des Vertrages unterlassen.1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die auf tatrichterlicher [X.] Annahme des [X.]s, die Anlage 1 zu der Ergänzungsverein-barung vom 7. April 1998 stelle eine vertragliche Abmachung über die Begren-zung künftiger Mieterhöhungen dar. Dafür spricht schon der Wortlaut der [X.] -7 der Ergänzungsvereinbarung ("Als weitere Bestandteile des [X.] vereinbart: Anlage 1 - [X.]..."). Die Revision zeigt keineUmstände auf, die diese Auslegung des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhafterscheinen lassen könnten. Soweit sie geltend macht, es handele sich [X.] die Wiedergabe der Bestimmungen des [X.] und eine bloßeBezugnahme auf gesetzliche Vorschriften, jedoch nicht um eine eigenständigeAbrede über eine Mietenbegrenzung, setzt sie in revisionsrechtlich unzulässigerWeise ihre eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Tatrichters.2. Zutreffend geht das [X.] ferner davon aus, daß es sich bei [X.] 1 zu der Ergänzungsvereinbarung vom 7. April 1998 um eine Allgemei-ne Geschäftsbedingung im Sinne des hier noch anwendbaren § 1 Abs. 1 AGBGhandelt (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Das zieht auch die Revision nicht [X.]. Dabei kann im vorliegenden Zusammenhang dahinstehen, ob die in [X.] enthaltene Regelung der künftigen Mieterhöhungen in gleicher oderähnlicher Form auch außerhalb des Bezirks des [X.] verwendetwird, wofür der Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 2 und 3 [X.] sprechenkönnte. Zwar unterliegt die Auslegung von [X.] dann der uneingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht, wenn siein mindestens zwei Oberlandesgerichtsbezirken verwendet werden und deshalbim Interesse der Rechtseinheit ein Tätigwerden des [X.] gebotenist (Senatsurteil [X.]Z 112, 204, 210 m.w.Nachw.; MünchKomm/[X.] Aufl., § 305 Rdnr. 45). Da das [X.] die Pflicht zur umfassenden Wür-digung des Prozeßstoffes (§ 286 ZPO) dadurch verletzt hat, daß es die Ausle-gung einer maßgeblichen Vertragsbestimmung unterlassen hat, ist aber [X.] einer nur begrenzten Überprüfbarkeit seiner Feststellungen ein Rechtsfehlergegeben.a) Die Klägerin hat beim Erwerb des Grundstücks die von ihrem Rechts-vorgänger dem Land [X.] gegenüber in dem Fördervertrag eingegangenen- 7 -Verpflichtungen nicht übernommen. Nach ihrer von der Revision in Bezug ge-nommenen Behauptung ist der [X.], der ihrem Voreigentümergewährt worden war, aus dem [X.] zurückgezahlt worden. [X.] Vorbringen, das die Beklagten in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestrit-ten haben, ist revisionsrechtlich zu unterstellen. Da die Klägerin selbst keineöffentlichen Mittel erhalten hat, sondern nur ihre Rechtsvorgängerin, und [X.] aus dem Fördervertrag nicht an sie weitergegeben wordensind, ist sie an die dort vereinbarte Mieterhöhungsbegrenzung nicht gebunden;§ 571 BGB ist nicht anwendbar (Senatsurteil vom 8. Oktober 1997 - [X.], [X.], 445). Sie ist allerdings durch den Erwerb des [X.] der Zwangsversteigerung in den Mietvertrag nebst Ergänzungsverein-barung eingetreten (§§ 57, 90 [X.]), so daß sie in gleicher Weise wie der Vor-eigentümer durch die vertragliche Abmachung mit den Beklagten in dem Rechtauf Mieterhöhung beschränkt wäre, auch wenn sie selbst zu keinem [X.] oder [X.] erhalten hat.b) Welche Auswirkungen eine etwaige Rückzahlung des [X.] auf die in den Mietvertrag einbezogene Begrenzung der [X.] hat, ist vom Berufungsgericht nicht geprüft worden. Der [X.] eine Rückzahlung nicht vor und trifft auch keine Regelung für den Fall,daß der Zuschuß vor Ablauf des [X.] abgelöst wird. Es ist [X.] auszuschließen, daß mit der Rückerstattung des Zuschusses die öffent-lich-rechtliche Bindung des ehemaligen Vermieters an die Verpflichtungen nach§§ 7 bis 9 des [X.] entfallen ist. Damit würde sich die Frage stellen,ob auch die in Anlage 1 vertraglich vereinbarte Begrenzung der [X.] die auf den Fördervertrag verweist - beendet ist, so daß die in § 3 Abs. 1Satz 3 bis Satz 7 [X.] vorgesehene Beschränkung der an sich zulässigenMieterhöhungen nicht eingreifen würde. Der einleitende Satz im fünften [X.] 1 "im Bindungszeitraum der Förderung (in der Regel 20 Jahre) [X.] 8 -ten folgende Bestimmungen" könnte dafür sprechen, daß die anschließendenRegelungen über die lediglich eingeschränkte Zulässigkeit von [X.] gelten sollen, soweit der Vermieter aufgrund des mit dem Land [X.] ge-schlossenen [X.] an die besonderen Vorschriften der §§ 2, 3 [X.]über die Berücksichtigung öffentlicher Zuschüsse gebunden ist. Wenn, der Be-hauptung der Klägerin folgend, die Zuschüsse im Jahre 2000 aus dem Verstei-gerungserlös zurückgezahlt wurden und wenn dies zur Folge hätte, daß damitdie Verpflichtungen des ursprünglichen Vermieters aus dem 1994 geschlosse-nen Fördervertrag hinfällig geworden sind, ist im Wege einer Auslegung zuprüfen, ob hiervon die Verpflichtungen des jeweiligen Vermieters im Rahmeneiner Mieterhöhung den Mietern gegenüber beeinflußt werden sollten. [X.] es einer Auseinandersetzung mit der vertraglichen Vereinbarung unterBerücksichtigung der Begleitumstände des Falles und der Interessenlage bei-der Vertragspartner. Mit seiner nicht weiter begründeten Annahme, der [X.] über die Begrenzung der Erhöhung des Mietzinses lasse sich eine [X.] vom Fördervertrag nicht entnehmen, insbesondere sei keine Rege-lung für den Fall getroffen worden, daß der Fördervertrag ende oder aus ande-ren Gründen keine Förderung stattfinde, hat sich das Berufungsgericht vonvornherein einer Auslegung verschlossen. Eine tragfähige Grundlage für [X.] des Berufungsgerichts, die Klägerin sei nach den Vereinbarungenin der Anlage 1 zum Mietvertrag an einer Erhöhung der Miete über 0,25 DM [X.] und Monat hinaus gehindert, ist somit nicht [X.] 9 -III. Das angefochtene Urteil ist daher auf die Revision der Klägerin auf-zuheben, soweit das [X.] zu ihrem Nachteil entschieden hat. [X.] die Sache, da der Senat an einer abschließenden Entscheidung gehindertist, an das [X.] zurückzuverweisen.[X.] Dr. [X.] [X.] [X.] Dr. Frellesen