Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.06.2012, Az. VIII ZR 311/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 311/11
Verkündet am:

13. Juni 2012

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Milger sowie [X.]
[X.] und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 29. September 2011 aufge-hoben und das Urteil des [X.] vom 26. Oktober 2010 ([X.].: 3 [X.]) geändert.
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M.

Straße

, drittes Obergeschoss Mitte,

[X.], [X.] 1.

, von bis-

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:
Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 Mieterin einer Wohnung der Klä-gerin in [X.].
Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land [X.] und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land [X.] vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo-dernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land [X.] verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten-zuschuss, [X.] und [X.] zu fördern.
In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt:
"§ 2 -
Grundlagen
Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegen-de Unterlagen:
1. -
5.

6.
Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukosten-zuschüsse.

§ 7 -
Mieten
(1)
Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1.
Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgen-de zu verlangen (Einstiegsmiete):
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bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich;

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bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich.
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Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem [X.] gelten für je-des weitere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte [X.].

Betriebskosten (§ 4 [X.]) dürfen daneben verlangt werden.
(1a)
...
(1b)

(2)
Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung
der Miethöhe ([X.]) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach §
2 [X.] ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Miet-spiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 [X.] dür-fen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von [X.] (§
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Abs.
2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem [X.] dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, so-weit der dann im [X.] Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhö-hungsbeträge dürfen ab dem [X.] auch verlangt werden, so-weit [X.] dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der [X.] zuläßt. Freie [X.] und [X.] nach §
10 [X.] sowie Erhöhungen nach §
5 [X.] sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein [X.] nach §
2 [X.] gelten die gewährten [X.] (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 [X.] soweit als [X.] für [X.], wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwen-dungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 [X.] zu einer Überschreitung der für das [X.] vereinbarten Miete führen [X.]. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Mo-dernisierungs-[X.] sind in der Anlage zu §
2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 [X.].
(3)

e-rung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem [X.] nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht

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§ 10 -
Geltungsdauer der Verpflichtungen
Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jah-ren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten [X.] (§ 1 Abs. 1).

Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16.
März 1995.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 189,55

dabei auf den [X.]er Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im [X.] durch Einordnung der Wohnung in das [X.] anhand der nach dem
Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat-tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die [X.] stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das [X.] entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land [X.] erhaltenen Fördermittel anrech-nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal-te.
Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den [X.] der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der [X.] -
wie hier
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Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des §
559a Abs.
1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden [X.] einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des [X.] mit dem Land [X.] verpflich-tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des [X.] zur Regelung der Miethöhe ([X.]; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß §
328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver-mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des [X.] Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch 7
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auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten [X.], der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be-wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des [X.] ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete [X.] gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als [X.] Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen.
Auch wenn
der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei-ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann [X.] in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür-de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen [X.] abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen-den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§
558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben.
Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu-geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages [X.] habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem [X.] eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann [X.] seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver-hältnisses vorgenommen worden sei.
Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten [X.] mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land [X.] 11
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unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des [X.], die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie-rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest-stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15.
März 2015.

II.
Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Der Angabe der vom Land [X.] erhaltenen Fördermittel in dem [X.] vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an-zurechnen waren.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter [X.] auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs-positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach §
558 Abs.
5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in [X.] zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 -
VIII
ZR 87/10, NJW-RR
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2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge-richt zutreffend ausgegangen.
2. Von [X.] beeinflusst ist hingegen die Auffassung des [X.], die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der
[X.] der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land [X.] erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden [X.] angeben müssen.
Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmitteln anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtig-ten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungs-verlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti-gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru-ar 2004 -
VIII
ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a).
Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land [X.] im [X.] geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste-hende Anrechnungspflicht begründen.
a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in §
559a Abs. 1, §
558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für [X.] aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, 17
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dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 [X.] für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge-nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur-teile vom 25. Februar 2004 -
VIII
ZR 116/03, aaO unter [X.]; vom 23. Juni 2004 -
VIII
ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge-förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004
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VIII
ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest.
Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu
verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge-fahr, dass der Zweck der Förderung -
die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums
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verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 -
VIII
ZR 116/03 aaO un-ter II 2 a).
Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von §
558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 [X.]), § 559a Abs. 1 BGB (früher §
3 Abs. 1 Satz 6 [X.]) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.]) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden [X.] zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung [X.] angemessenen Verzinsung des [X.] ergibt sich mithin ein An-21
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rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004
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VIII
ZR 116/03, aaO unter [X.]).
Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge-setzliche Anrechnungspflicht der vom Land [X.] erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26.
Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste.
b) Aus dem mit dem Land [X.] geschlossenen Förderungsvertrag aus dem [X.] lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende [X.]spflicht nicht herleiten.
aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent-scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in [X.] modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re-gelungen des [X.]
handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi-onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun-gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 -
VIII
ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 -
VIII
ZR 244/08, [X.], 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der [X.] des durchschnittlichen Vertragspartners des [X.] zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 -
VIII
ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor.

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bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten [X.]
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unabhängig von deren tatsächlicher
Verwendung
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als [X.] für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 [X.] (jetzt §
558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen [X.] die Mieterhöhungen nach § 3 [X.] (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das [X.] im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinba-rung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in §
10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben.
[X.]) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach-tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der [X.] aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah-ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" [X.] sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des [X.], an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche [X.] (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der [X.] zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen -
wie dargestellt
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nicht mehr gege-ben war.
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III.
Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf-zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent-spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass die Beklagte verurteilt wird, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger

Dr. [X.]
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG [X.]-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 26.10.2010 -
3 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 29.09.2011 -
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