Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 150/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 150/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 10. Mai 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer in [X.]gelegenen Wohnung des Klä-gers. Im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 vereinbarten die Parteien ab dem 1. August 1996 eine monatliche Nettomiete von 15 DM/m². § 21 des Mietvertrags ("Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen") lautet: 1 "1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen [X.] wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht be-rührt. 2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwin-gende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entspre-chende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Re-gelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam–" - 3 - Aufgrund des am 11. Juni 1995 in [X.] getretenen Gesetzes zur Überlei-tung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethö-herecht vom 6. Juni 1995 ([X.] I S. 748; Mietenüberleitungsgesetz, künftig [X.]) unterlag die Wohnungsmiete der Preisbindung. Danach durfte die zuläs-sige Miete bis zum 30. Juni 1997 monatlich 8,06 DM/m² nicht übersteigen. 2 3 Mit der Klage hat der Kläger die ursprünglich vereinbarte Nettomiete von monatlich 15 DM/m² ab Januar 1998 geltend gemacht. In erster Instanz hat er [X.] • Restmiete für die [X.] von Januar 1998 bis Juni 2004 - mit [X.] der Monate Mai bis Juli 2001, die bereits Gegenstand eines Vorprozes-ses waren - verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die auf Rückerstattung überzahlter Miete in Höhe von 4.916,01 • gerichtete Widerklage der Beklagten abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, nachdem der Kläger seine Forderung durch Teilklagerück-nahme auf 18.753,84 • beschränkt hatte. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- und [X.]antrag weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die vertragliche Vereinbarung einer Miete von 15 DM/m² sei gemäß Art. 2 § 2 [X.] teilnichtig gewesen. Nach dem Wegfall der Preisbindung sei der Kläger aber nicht gehin-dert, die ursprünglich vereinbarte Miete zu verlangen. Die Wirksamkeit des [X.] werde durch die Teilnichtigkeit nicht berührt. Gemäß § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags werde die vertragliche Bestimmung bei [X.] der gesetzlichen Regelungen wirksam. Ein nichtiges Rechtsgeschäft bleibe 4 - 4 - zwar grundsätzlich unwirksam, wenn der [X.] nachträglich wegfal-le. Nach dem Zweck der Preisbindung erstrecke sich die ursprüngliche [X.] aber nicht auf später mögliche [X.]. Schon während der Übergangszeit wären die Parteien berechtigt gewesen, Vereinbarungen über die Miete für die [X.] nach der Preisbindung zu treffen. 5 Wie sich bereits aus den Ausführungen zur Klage ergebe, sei die [X.] unbegründet. Bereits bei Bezifferung der Klageforderung habe der Kläger überdies berücksichtigt, dass die Beklagten eine Mietminderung wegen be-haupteter Mängel geltend gemacht hätten. I[X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die [X.] unbegründet ist. 6 1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete, berechnet auf der Grundlage von 15 DM/m², zu. 7 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die [X.] der Parteien im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 über die Höhe der Miete teilnichtig war (§§ 134, 139 [X.]), weil sie dem Anwendungsbereich von Art. 2 § 2 [X.] unterlag. Gemäß Art. 2 § 2 [X.] durfte die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 2 [X.] in der [X.] vom 11. Juni 1995 bis zum 30. Juni 1997 15% der preisrechtlich zulässigen Miete nicht übersteigen. Unter den Parteien besteht kein Streit, dass danach die zulässige Nettomiete monatlich 8,06 DM/m² betrug. Mit diesem Inhalt blieb der Mietvertrag bestehen (st. Rspr.; siehe etwa [X.], 77, 85 m.w.N.). 8 - 5 - b) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, dass die teilunwirksame Vereinbarung einer Nettomiete von monatlich 15 DM/m² für die [X.] nach dem Wegfall der Preisbindung wirksam ist. 9 10 aa) Das Berufungsgericht hat dabei nicht verkannt, dass ein nichtiges Ge-schäft auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig bleibt ([X.], Urteil vom 1. Juni 1994 - [X.], [X.], 1940, unter [X.]; [X.], Urteil vom 19. Februar 1997 - [X.], NJW-RR 1997, 641, unter 2 b; [X.]/Sack, [X.] (2003), § 134 Rdnr. 56 m.w.N.); das gilt auch für teilnichtige Ge-schäfte. [X.]) Entgegen der Ansicht der Revision folgt jedoch schon aus § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, dass der Kläger nach Wegfall der Kappungsgrenze Miete in der vereinbarten Höhe von monatlich 15 DM/m² verlangen kann. Nach dieser Vereinbarung, deren Voraussetzungen hier vorliegen, soll eine vertragli-che Bestimmung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, bei deren Außer-krafttreten wirksam werden. 11 Dem steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 [X.] nicht entgegen. Der Zweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmieten-system der §§ 2 ff. [X.] (heute §§ 558 ff. [X.]) schrittweise auch in den neuen Bundesländern einzuführen (Gesetzentwurf der Bundesregierung, [X.]. 13/1041, S. 1 f., 7 ff.; Senatsurteil vom 22. Dezember 2004 - [X.] ZR 41/04, [X.], 132, unter [X.]). Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand das Verbot des Art. 2 § 2 [X.] jedoch nur "beim Abschluss" des Mietvertrags; die Parteien hatten die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen ([X.]/[X.], [X.] (1997), Mietrecht 3, [X.]. zu Art. 3 WKSchG II §§ 11-17 12 - 6 - [X.]: Art. 2 § 2 [X.] Rdnr. 5). Zudem hätten sich die Parteien bereits bei Vertragsabschluss für die [X.] nach Ablauf der bestehenden Preisbindung wirk-sam über eine höhere Miete einigen können (siehe bereits Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - [X.] ZR 157/03, [X.], 28, unter II, zur Staffelmiete). Dem steht die von den Parteien in § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags getroffene Vereinbarung für die [X.] nach Außerkrafttreten des Verbots am 30. Juni 1997 in ihren Auswirkungen gleich. 2. Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht auch die gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Beklagten zu Recht zurück-gewiesen. Das gilt auch, soweit die Beklagten die Widerklage zum Teil auf eine Minderung der Miete wegen behaupteter [X.] gestützt haben. Die Revi-sion berücksichtigt nicht, dass der Kläger dem in zweiter Instanz durch Teilkla- 13 - 7 - gerücknahme Rechnung getragen hat. Darauf hat das Berufungsgericht zutref-fend abgestellt. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.]), Entscheidung vom 31.08.2005 - 98 C 3523/04 - [X.], Entscheidung vom 10.05.2006 - 2 S 254/05 -